Estimation de la valeur d’un terrain par la méthode à rebours pour une villa individuelle ou deux villas jumelées

Il est une loi naturelle en immobilier qui veut que la valeur d’un terrain soit déterminée par ce que l’on peut y construire.

Nous voyons d’emblée qu’il est donc nécessaire de pouvoir déterminer ce qui peut être construit, afin de trouver le prix probable d’un terrain.

Je vais vous détailler la méthode de calcul pour une estimation de la valeur du terrain selon la méthode à rebours, communément connue sous le nom de la méthode du promoteur.

Le principe général est le suivant.

Pour estimer la valeur d’un terrain selon la méthode à rebours ou méthode du promoteur, la méthode consiste à :

  1. Déterminer ce qui peut être construit sur ce terrain.
  2. Déterminer à quel prix le bien immobilier pourra être vendu une fois construit.
  3. Déterminer quels sont les coûts de construction pour ce type d’objet immobilier.
  4. La valeur probable du terrain sera égale au prix de vente de l’objet neuf, moins tous les coûts de production de l’objet.

Je vais volontairement simplifier certains paramètres afin de faciliter la compréhension des principes de base. Cet exemple sera donc théorique, bien que les principes exposés puissent être transposés dans la très grande majorité des situations spécifiques.

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Dans la pratique, vous devrez aller chercher les informations du plan d’affectation communal (PACom), composé d’un plan de zones et d’un règlement.

Démonstration par l’exemple de la constructibilité d’un terrain. Il s’agit d’un exemple fictif sur base de paramètres probables.

ZoneVillas (très faible densité)
Surface1’000 m² (un carré de 31.62 m de côté)
IOS (Indice d’Occupation du Sol)0.2
IUS (Indice d’Utilisation du Sol)0.3
Distances aux limites6 mètres
Nombre de niveaux3 (sous-sol, rez et 1er)
Toiture à deux pans 

Calculons, sur base de chacun de ces critères pris séparément, quelle taille de villa nous pourrions construire sur cette parcelle.

Indice d’occupation du sol

Avec un indice d’occupation du sol de 0.2, l’empreinte au sol de la villa pourra être au maximum de 1’000 × 0.2 = 200 mètres carrés.

Indice d’utilisation du sol

Avec un indice d’utilisation du sol de 0.3, la surface de plancher au-dessus du niveau du sol pourra être au maximum de 1’000 × 0.3 = 300 mètres carrés, qui peuvent être répartis sur 2 niveaux, soit 150 m² de surface de plancher par niveau, le rez et le premier étage.

Surface habitable

En considérant une surface de construction de 20%, ce qui représente la surface occupée par les murs, la surface habitable serait de +/- 240 mètres carrés. Ce qui est une belle grande villa.

Donc, dans les faits, une partie de la surface du 1er étage ne sera pas comptée dans le total de la surface habitable. Selon le règlement des constructions de cette zone, la surface finale pourrait être de +/- 200 mètres carrés, ce qui reste une très grande maison.

Distances aux limites

Les distances aux limites, dans cet exemple, ne forment pas un élément limitatif. En théorie, le terrain mesurant 31.5 m sur 31.5 m, en déduisant 6 mètres de chaque côté, il serait possible de construire une maison carrée de (31.5 – 6) × (31.5 – 6), soit 625 m² au sol.

Facteur limitatif

En partant du principe que nous désirons construire une maison sur deux niveaux au-dessus du sol, nous voyons alors que, dans cet exemple, le facteur le plus limitatif est l’IUS.

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Coûts de construction

Travaux préparatoires

Dans cet exemple, le terrain est déjà viabilisé : il s’agit d’un terrain plat avec un sol meuble (terre). Nous n’ajoutons pas de travaux préparatoires.

Coûts de construction du bâtiment

En admettant que l’on désire construire une villa de la plus grande surface habitable qui soit autorisée par la police des constructions, dans cet exemple, nous aurons un bâti avec une emprise au sol de 150 m². En partant du principe que cette villa sera complètement excavée, avec une hauteur sous plafond au sous-sol de 2.2 m et une hauteur sous plafond de 2.4 m dans la partie habitable. À cela, il faut ajouter l’épaisseur des dalles, qui sera de 30 cm.

Les coûts de construction se calculent en fonction des volumes construits

Détail des volumes construits :

Sous-sol : 2.2 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés au sol = 375 m3

Rez : 2.4 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés = 405 m3

Premier : 2.4 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés = 405 m3

Total du volume de la construction : 1’185 m3

Prenons un coût de construction moyen pour l’ensemble de 800 francs du mètre cube – il s’agit du coût de construction d’une villa avec des finitions standards. Cela nous donne en l’occurrence : 1’185 × 800 = 948’000 francs pour la construction à proprement parler.

Aménagements extérieurs

La villa sera livrée avec une pelouse, deux places de parc et un chemin d’accès à la maison. Nous comptons pour cet exemple 50 francs du mètre carré pour l’aménagement de la partie non construite, soit 1’000 – 150 = 850 × 50 = 42’500 francs pour les aménagements extérieurs.

Frais secondaires

À cela, il faut ajouter les frais secondaires tels que les intérêts intercalaires du crédit de construction, les taxes de raccordement aux eaux claires et aux eaux usées, les frais et émoluments pour obtenir le permis de construire, etc. Selon la complexité du projet, les frais secondaires varient entre 5 à 10% des coûts de construction. Prenons 7.5%, ce qui en l’occurrence représente : 948’000 × 7.5% = 71’100 francs.

Prix de vente

Afin de déterminer un prix de vente, il est nécessaire de réaliser une étude de marché. Afin d’être réaliste, j’ai fait une estimation avec le logiciel Wüest Dimention de Wüest et Partner, avec les caractéristiques suivantes :

CommuneApples
Type de zoneVilla
Surface de la parcelle1’000 m²
Type de villaIndividuelle
Année de construction2021
Type de constructionTraditionnelle
Volume1’185 m3
Nombre de pièces5.5
Surface habitable200 m²
Garages inclus dans le volume2
Places de parc extérieures2
StandardUsuel
ÉtatNeuf
Micro-situationLégèrement supérieure à la moyenne
NuisancesAucune

Remarque : cette villa théorique est un peu atypique, en ce sens que son volume est plus grand que la moyenne. Une villa de 5.5 pièces mesure habituellement dans les 900 m3.

Tableau récapitulatif villa individuelle

 Volume/surfacePrix unitaireTotal
Prix de vente  CHF 1’550’000
Coûts de construction1’185 m²800CHF 948’000
Aménagements extérieurs850 m²50CHF 42’500
Frais secondaires7.50% CHF 71’100
Prix du terrain  CHF 488’400

Dans cet exemple, le prix du terrain coûte environ 500 francs du mètre carré.

Les coûts de construction augmentent un peu, vu que les espaces sont optimisés : il y a plus d’équipements dans un plus petit volume, ce qui augmente la valeur relative du volume.

D’autre part, certaines économies d’échelle sont réalisées, car la mise en place du chantier, les frais de permis de construire, les frais de raccordement, pour ne citer que quelques exemples, seront les mêmes pour une villa individuelle que pour des villas jumelées.

Tableau récapitulatif villas jumelées 

 Volume/surfacePrix unitaireTotal
Prix de vente  CHF 2’400’000
Coûts de construction1’700 m³850CHF 1’445’000
Aménagements extérieurs800 m²75CHF 60’000
Frais secondaires7.50% CHF 108’375
Prix du terrain  CHF 786’625

Avec cet exemple, en permettant à deux familles de trouver une maison neuve avec un jardin, le terrain peut être vendu à 800 francs du mètre carré, tout en permettant à chaque partie de réaliser une affaire équitable.

Avec ces deux exemples, la donnée maîtresse disant qu’un terrain a une valeur proportionnelle à ce qui peut y être construit, devient vraiment évidente.

Cet exemple illustre également pourquoi les villas individuelles deviennent vraiment rares.

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Conclusion

  • Une des méthodes d’estimation de la valeur d’un terrain est la méthode à rebours ou méthode du promoteur.
  • Le principe est de déterminer ce qui peut être développé sur la parcelle en fonction du règlement des constructions de cette zone.
  • Il convient ensuite de chiffrer les coûts de construction effectifs.
  • En parallèle, il faut déterminer quel serait le prix de vente accepté par le marché à ce moment-là et à cet endroit spécifique.

Avec cette méthode, le prix du terrain devient le prix de vente de la nouvelle construction, moins tous les coûts inhérents à cette construction. La différence vous donne la valeur du terrain.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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