Estimation de la valeur d’un terrain pour la construction d’un immeuble de rendement

Une des nombreuses problématiques qu’un estimateur doit être en mesure de résoudre est :

"Comment déterminer le bon prix d’achat d’un terrain pour y construire un immeuble de rendement ?"

Entre nous soit dit, c’est en tout premier lieu le propriétaire du terrain qui va se poser cette question.

Je vais essayer de vous expliquer et vous démontrer par l’exemple la méthode d’estimation de la valeur d’un terrain selon la méthode résiduelle. Également connue sous le nom de méthode à rebours ou encore méthode du promoteur.

Le principe de base est le suivant :

Dans le cas d’un immeuble de rendement, il faut déterminer quel sera le revenu locatif de cet immeuble et en déduire sa valeur de rendement.
La valeur de rendement, de laquelle on va déduire tous les coûts liés à la construction et à la commercialisation, donnera, par déduction, le prix du terrain.

Démonstration par l’exemple

Prenons l’exemple d’une parcelle localisée dans une zone à moyenne densité sur laquelle le règlement des constructions permet d’ériger un immeuble sur trois étages plus le rez, avec une surface brute au sol de 400 m2.

Je vais volontairement simplifier certains facteurs, le but de la démonstration n’étant pas de rentrer dans les moindres détails. Néanmoins, le principe général est celui que je développe.

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Quels sont les revenus locatifs potentiels de l’immeuble à construire ?

Pour déterminer la valeur locative, nous devons tout d’abord déterminer la surface nette habitable de cet immeuble. De la surface des dalles de plancher, il faut déduire l’épaisseur des murs (surface de construction), les parties communes (escaliers, couloirs, cages d’ascenseur, etc.). J’estime ces surfaces non habitables à 30% de la surface brute des dalles.

La surface nette habitable des 4 niveaux sera alors de (400 – 30%) × 4 = 1’120 m² de surface nette habitable.

Partons du postulat que nous sommes dans une région située entre le Léman et le Jura, à 500 m d’altitude, dans un village avec des transports en commun, écoles, épicerie à 15 minutes de Morges et 30 minutes de Lausanne. Une situation médiane.

Dans cette région, des appartements bien finis, avec tout le confort auquel une clientèle exigeante peut s’attendre, seront loués à 300 francs du mètre carré par an. Donc un 3.5 pièces de 75 m² sera loué 1’875.- par mois sans les charges et sans place de parc. Avec une place intérieure et une extérieure, plus une provision de 200 francs pour les charges, cela nous fera un loyer de 2’310.- par mois.

À cela s’ajoutent 10 places de parc intérieures louées à 135.- francs par mois et 10 places extérieures louées à 100.- francs par mois. Soit un total de 28’200.- par an.

L’état locatif de l’immeuble, une fois que tous les appartements seront loués, sera alors de 1’120 m² × 300 francs par an = 336’000.- francs, plus les 28’200.- de revenus des places de parc, soit un total de 364’200.- francs par an.

Maintenant que nous avons établi le revenu potentiel de l’immeuble, nous allons en estimer la valeur vénale par la méthode de la valeur de rendement.

Quelle est la valeur de rendement de cet immeuble ?

En prenant un taux de capitalisation moyen de 4.5%, la valeur de rendement de l’immeuble sera alors de (364’200.- / 4.5) × 100 = 8’100’000.- francs suisses.

Il ne reste plus qu’à déterminer les coûts de production de l’immeuble, en incluant tous les frais.

Quels sont les coûts de construction d’un tel immeuble ?

Les coûts de construction sont de 800 francs du mètre cube en moyenne pour la totalité de l’immeuble. Le volume de la construction est de 5 niveaux × 2.8 m par niveau, avec des dalles de 40 cm, soit 5’600 m3.

Les coûts de construction seront donc de 5’600 m3 × 800 francs, soit 4’480’000.- francs.

Détails :

  • Les coûts de l’étude de faisabilité.
  • Les frais d’architecte incluant les coûts d’établissement des plans pour toutes les phases du chantier.
  • Les études géologiques.
  • Le bilan thermique.
  • Les frais de mise à l’enquête.
  • Les taxes de raccordement aux eaux claires et usées.
  • Les frais d’avocat éventuels pour faire lever les oppositions.
  • Les frais de pilotage du chantier
  • et les frais de commercialisation et de gérance.

Ces “détails” sont estimés à 20% des coûts de construction, soit au total 5’376’000.- francs.

À cela s’ajoutent les frais des aménagements extérieurs – places de parc, chemin d’accès, portail, haies, clôtures, pelouses, place de jeux, etc. –, estimés ici à 150’000.- francs.

Le total de tous les coûts de réalisation de l’immeuble s’élève dans cet exemple à 5’526’000.- francs.

Maintenant que nous connaissons combien cet immeuble peut générer de flux financiers, que nous connaissons le montant nécessaire pour construire l’immeuble, il ne reste plus qu’à déterminer le prix auquel le terrain pourra être acheté.

La valeur du terrain

Selon cette méthode de calcul à rebours, la valeur de rendement de l’immeuble est de 8’100’000.- francs.

Moins les coûts de réalisation de l’immeuble : 5’526’000.-

Valeur du terrain = 8’100’000 – 5’526’000 = 2’574’000.- francs.

L’estimation de votre terrain

Chaque situation est différente et nécessite une étude de faisabilité complète afin de déterminer la valeur maximale à laquelle il sera possible de commercialiser votre terrain.

Un courtier expérimenté et honnête pourra vous accompagner pour défendre vos intérêts à chaque étape de la mise en valeur de votre terrain, en toute transparence.

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Différents types de solutions

Plusieurs manières de procéder sont à envisager.

  • Une vente ferme sans condition, solution la plus rapide mais d’un montant moins élevé.
  • Une promesse d’achat-vente conditionnée à l’obtention du permis de construire, plus lente mais permettant un meilleur prix de vente.
  • Ou encore la participation au bénéfice de la promotion en fonction du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre, tout est possible.

Vous pouvez même être payé en recevant un ou plusieurs appartements une fois qu’ils sont construits.

Mais attention, il n’y a pas que des gentils dans ce domaine.

Un accompagnement par un pro qui connaît les ficelles peut s’avérer très rentable pour ne pas se faire avoir.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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