L’acte authentique : le guide complet

En Suisse, un acte authentique est un contrat fait devant un officier public. Dans ce sens, un acte est un document écrit qui constate un fait, une convention ou encore une obligation.

Dans les cantons romands que sont Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel et le Jura, les notaires sont des officiers publics. En revanche, dans les cantons alémaniques, les officiers publics sont le plus souvent des fonctionnaires de l’État. 

La forme authentique garantit la parfaite légalité du contrat et protège ainsi chaque partie. Mais qui dit légalité dit vocabulaire juridico-légal souvent très éloigné du vocabulaire de la vie courante. 

Les éléments essentiels qui doivent être inclus dans un acte de vente immobilier sont :

  • Les noms des parties au contrat. Acheteur et vendeur.
  • La désignation précise de l’objet immobilier vendu. Cette description est celle figurant sur le Registre foncier. 
  • L’obligation des vendeurs de transférer la propriété et respectivement l’obligation des acheteurs de l’acquérir
  • Le prix exact et véridique
  • Viennent ensuite les éléments sur lesquels les parties doivent être d’accord pour que la vente puisse avoir lieu, comme la date de réquisition du transfert de la propriété. 

Cet article a pour but de vous aider à déchiffrer un acte notarié vaudois.

Bien que les vendeurs soient tout autant concernés par le contenu de l’acte que les acheteurs, mon expérience m’a montré que ce sont surtout les acheteurs qui sont passablement stressés au sujet des implications de ce contrat.

Et c’est compréhensible, les vendeurs, du moment qu’ils reçoivent leur argent, savent que les choses se sont bien passées. 

Voici un article particulièrement complet et long, n’hésitez pas à vous installer confortablement et à vous servir un thé ou un café pour une lecture optimale.  

Pour vous expliquer, j’ai pris un exemple d’une vente immobilière d’une villa individuelle.

Chaque vente est unique étant donné que chaque bien immobilier est unique. Mais les grandes lignes restent les mêmes.  Afin d’être très concret, je vais reproduire des extraits d’actes notariés de différents notaires, et je vais ensuite « traduire » le texte en des termes plus simples.

Chaque notaire est également unique, par conséquent, un notaire pourrait exprimer le même concept avec des mots différents. Mais le concept général sera le même. 

Mon objectif n’est pas du tout de me substituer au travail du notaire mais simplement de le faciliter et de vous aider à comprendre ces notions très importantes. Après la lecture de cet article, il vous restera sans doute des questions, que je vous invite à poser directement au notaire qui s’occupe de la vente ou de l’achat de votre bien.

Le simple fait de lire cet article va vous aider à formuler vos questions au notaire de manière efficace. 

Le texte mis en page dans les encadrés dégradés est un copier/coller d’un acte authentique, nous avons procédé ainsi pour simplifier la lecture et la compréhension.  

Voici quelques pages d’un acte authentique rendu anonyme. 

« Vente à terme » veut dire que la remise des clés va se faire plus tard, à une date déterminée qui sera le terme de la vente. 

« Droit d’emption » signifie « droit d’acheter ».
C’est un droit accordé aux acheteurs et qui sera inscrit par le notaire au Registre foncier. Ceci permet de protéger les acheteurs, pour empêcher, par exemple, qu’un autre notaire ne vende la même maison à d’autres personnes dans l’intervalle. 

Vous l’aurez compris, cette partie de l’acte décrit qui sont les parties, c’est-à-dire les vendeurs et les acheteurs.

Ici, le notaire va faire une copie de l’extrait du Registre foncier de l’immeuble. Que l’on parle d’un terrain nu, d’une villa, d’un immeuble de plusieurs logements ou d’une part de propriété par étage (PPE), le terme légal est « immeuble ». 

Pour ce qui est de la compréhension générale d’un extrait de Registre foncier, je vous invite à lire l’article Explication d’un extrait de Registre foncier.

Lorsque des époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts, la formule est que les deux achètent en copropriété, chacun à parts égales.

Notez que cela ne veut pas dire que vous apportez le même montant de fonds propres. Si l’un apporte plus de fonds propres que l’autre, il y a une créance (une dette) de l’un envers l’autre. Ce qui n’a vraiment d’importance qu’en cas de divorce.  Une autre formulation serait celle-ci :

Si les acheteurs ne sont pas mariés, ils achètent généralement aussi en copropriété, chacun pour une demie.

La même remarque concernant l’apport des fonds propres à son importance afin de savoir qui récupère combien en cas de revente du bien dans le futur.

Mais dans le cas d’acheteurs non mariés, la créance que l’un créé par rapport à l’autre aura également une incidence au niveau fiscal. 

Beaucoup de notaires prennent également la précaution de préciser la clause suivante :

Lors d’une vente à terme, vous vous engagez maintenant et vous prenez possession des lieux plus tard. Il est nécessaire de vous garantir que ce que vous allez recevoir sera dans le même état que lorsque vous l’avez visité. 

La grande majorité des sites pollués sont répertoriés sur un cadastre des sites pollués. Mais si les propriétaires vendeurs sont responsables d’une pollution, par exemple à cause d’une fuite de mazout, le principe du pollueur-payeur serait d’application. 

En ce qui concerne le radon, il s’agit d’un gaz radioactif qui provient de la désintégration de l’uranium naturellement présent dans les roches et le sol. Certaines régions de Suisse sont connues pour avoir des concentrations élevées en radon, comme le Valais par exemple.

Ce gaz lourd a tendance à s’accumuler dans les caves en terre battue mal aérées. Une carte des concentrations en radon est disponible sur ce site internet

Mais cette carte ne donne qu’un indice de risque sur une base statistique. Seule une mesure sur plusieurs mois des concentrations en radon à différents endroits de l’habitation permet d’en avoir le cœur net. 

La raison pour laquelle le notaire doit le mentionner est qu’il s’agit d’une cause de cancer du poumon. Mais notez tout de même que si vous êtes fumeur, le notaire ne vous mettra pas en garde vis-à-vis des éventuels dangers de la fumée.

Cette clause s’applique pour l’achat de toute construction qui n’est pas neuve. Les vendeurs ne disposant plus de garantie, ils ne peuvent pas non plus vous en fournir. 

Cependant, si des défauts connus des vendeurs vous ont été frauduleusement cachés, alors ils en restent responsables. 

À titre d’exemple, si les fondations de la maison sont en train de prendre l’eau, et qu’au lieu de drainer les fondations pour résoudre durablement le problème, les propriétaires vendeurs camouflent ce fait en repeignant rapidement les caves pour cacher le défaut le temps des visites, là il y aurait un défaut frauduleusement dissimulé. 

Conseil : visitez la maison autant de fois que vous le jugerez nécessaire avant de signer. Si vous avez des doutes sur le bon état de la maison, demandez une inspection par un expert indépendant. 

Encore un mot au sujet des garanties :

Un gros pâté de texte indigeste pour dire que si les vendeurs disposent de garanties, par exemple sur la plaque vitrocéramique qu’ils ont remplacée il y a 6 mois, ils doivent vous transmettre cette garantie et tous les documents nécessaires.

Lors de la lecture des informations consignées au Registre foncier lors de l’exposé préalable, le notaire vous aura expliqué les différentes servitudes dont vous bénéficiez (droit) ou que vous devez concéder à d’autres (charges). 

OIBT est le sigle d’ordonnance sur les installations à basse tension. Selon cette loi, les installations électriques doivent être vérifiées tous les 20 ans. En cas de changement de propriétaire, un nouveau contrôle doit être fait, sauf si le dernier contrôle date de moins de 5 ans.  Le contrôle prend une à deux heures et coûte en moyenne de 250 à 500 francs. 

Ce certificat est obligatoire depuis 2017 dans le canton de Vaud. Cependant, il n’est pas assorti d’obligations, ni pour les acheteurs ni pour les vendeurs.

La cédule, du latin schedula, feuillet, de scheda, bande de papyrus, est un papier valeur qui sert à garantir le prêt hypothécaire.

L’idée est la suivante : pour devenir propriétaire, vous allez certainement emprunter une majorité de l’argent nécessaire à une banque.

Cette banque prête sur gage. Le gage est la maison ou l’appartement que vous achetez. Mais comme vous allez y habiter, la banque ne peut pas prendre la maison et la mettre dans son coffre comme elle le ferait si le gage était votre montre, par exemple.

Pour remplacer la maison et tout de même mettre quelque chose dans son coffre, le notaire crée un papier valeur appelé « cédule ». 

Habituellement dans le canton de Vaud, la ou les cédules sont cédées gratuitement aux acheteurs.  Si vous désirez en savoir plus, nous vous invitons à lire la définition complète.

En devenant propriétaire, vous pourrez faire ce que bon vous semble chez vous…, à condition de respecter toutes les lois précitées et d’autres encore. 

Même si cette information n’a généralement échappé à personne, il fallait tout de même mentionner quelque part ce prix de vente. 

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Habituellement, un acompte de 10 % est demandé.

Il n’y a pas de règle ou de loi à ce sujet, mais comme vous allez le voir plus loin dans le contrat, il est également prévu une peine conventionnelle qui, elle aussi, est habituellement de 10 % du prix de vente. Il est donc commode de faire correspondre le montant de l’acompte au montant de la peine conventionnelle. 

Cet exemple d’acte notarié concerne une vente à terme.

La date de réquisition de transfert est la date de changement de propriétaire ou, autrement dit, la date à laquelle le solde du prix de vente doit avoir été versé. C’est également la date de remise des clés. 

Le décompte acheteur-vendeur concerne par exemple l’impôt foncier. Cet impôt est réclamé en début d’année pour toute une année. Il est calculé sur base de l’estimation fiscale. Il est au maximum égal à 1.5 ‰ du montant de l’estimation fiscale du bien. 

Le propriétaire vendeur aura payé la totalité de l’impôt pour l’année en cours. En cas de changement de propriétaire en cours d’année, l’administration des impôts ne fait pas de décompte. Il appartient donc aux acheteurs et aux vendeurs de faire ce décompte entre eux.

Prenons l’exemple d’une estimation fiscale à 1 million et une vente réalisée le 1er juillet, soit exactement au milieu de l’année. Le montant de l’impôt foncier sera de 1’500 francs, déjà payé pour toute l’année par le propriétaire vendeur. Le décompte acheteur-vendeur prévoira que l’acheteur verse 750 francs au vendeur pour ce poste-là. 

Dans le cas d’une maison chauffée au mazout, le solde de mazout en citerne au moment du terme de la vente pourrait également faire l’objet d’un calcul. 

Si le vendeur vend du mobilier en plus du bien, cela pourrait également faire partie du décompte. 

Si le propriétaire a fait faire des travaux par des artisans ou entrepreneurs et ne les a pas payés, il y a un risque d’inscription d’hypothèque légale. Dans cet exemple de travaux, le délai pour faire inscrire l’hypothèque est de 4 mois après la fin des travaux. 

Les impôts peuvent également faire inscrire une hypothèque légale pour des impôts fonciers impayés. 

Dans la pratique, il est extrêmement rare que des hypothèques légales soient inscrites, mais le notaire doit vous informer de cela. 

L’assurance principale est l’ECA. Elle est transférée automatiquement aux acheteurs et rien ne doit être fait pour les en avertir, car le Registre foncier leur envoie les informations du changement de propriétaire. 

Mais il est fréquent que d’autres assurances non obligatoires aient été souscrites par les vendeurs. Par exemple une assurance RC immeuble. Pour prendre un exemple concret, admettons que, lors d’un orage, une tuile se détache de votre maison et éclate le pare-brise de la voiture de votre voisin.

Comme il s’agit d’un dégât provoqué par une tuile de votre maison, vous en êtes responsable. Pour ce type d’incident et bien d’autres, il existe l’assurance responsabilité civile immeuble. Dans ce cas, les acheteurs ont 30 jours pour reprendre les contrats à l’identique ou pour en changer. 

Notez que si vous êtes persona non grata chez cet assureur-là, la compagnie dispose de 10 jours pour refuser de vous assurer. 

Autre conseil : faites attention à la sur-assurance. Par exemple en vous assurant contre l’incendie par une assurance privée, alors que vous serez déjà assuré par l’ECA. 

La LPPPL est une loi vaudoise. Dans certains cas, par exemple la vente d’un appartement qui a été précédemment loué, une démarche peut être nécessaire pour sortir l’appartement du parc locatif afin de pouvoir le vendre. 

Les communes ont également maintenant un droit d’achat préférentiel sous certaines conditions très strictes. Dans la pratique, jusqu’à fin 2020, seule la commune de Lausanne a jusqu’à présent exercé son droit d’achat préférentiel dans le cas d’immeubles. 

Il vaut mieux anticiper ce type de démarches avant d’arriver chez le notaire. 

C’est la date du terme de la vente. À cette date-là, les propriétaires signeront un document autorisant le Registre foncier à changer le nom des propriétaires de cette parcelle. 

Là, on ne rigole plus. C’est-à-dire que si après avoir signé le contrat les vendeurs ne veulent plus vendre, ils devront verser le montant de la peine conventionnelle aux acheteurs.

Il en va de même pour les acheteurs : s’ils se rétractent, ils devront verser aux vendeurs le montant de la peine conventionnelle (qui correspond généralement au montant de l’acompte versé) Inutile de préciser que cela n’arrive quasiment jamais. 

Pour que la vente soit valable, il faut que le changement de propriétaire soit inscrit au Registre foncier. Cette inscription se fait à l’aide d’un document appelé « réquisition de transfert ».

Cette réquisition de transfert devra être signée au plus tard le jour du terme de la vente, mais elle peut être signée plus tôt. 

Reste à organiser la remise des clés, ce qui se fait généralement sur place, en même temps que la remise des modes d’emploi, classeurs et autres informations pertinentes pour faire fonctionner et gérer la maison. 

Dans le cas très improbable où, à la date du transfert, ni les acheteurs ni les vendeurs ne se manifestent, que le prix de vente n’est pas payé, et qu’aucune des parties ne réclame à l’autre d’exécuter le contrat, la vente est purement et simplement annulée.  Bien qu’il s’agisse d’un cas de figure extrêmement rare, les notaires doivent penser et envisager toutes les possibilités dans le contrat. 

Il est possible de faire une vente à terme sans inscrire de droit d’emption, mais c’est risqué pour les acheteurs. Si le droit d’emption n’est pas inscrit au Registre foncier, un autre notaire ne pourra pas être informé du fait qu’une vente à terme a été signée devant un de ses confrères.

L’autre notaire pourrait, par exemple, faire inscrire une nouvelle servitude telle qu’un droit d’habitation pour la belle-mère du propriétaire vendeur. Dans ce cas, au transfert de propriété, vous hériteriez de la belle-mère en même temps que de la maison. 

Avec le droit d’emption inscrit en votre faveur, aucune nouvelle servitude ne pourra être inscrite au Registre foncier. Et ceci n’est qu’un exemple. 

En plus du prix de vente, les acheteurs devront payer les fameux « frais de notaire », qui sont en grande partie composés d’un impôt sur l’achat immobilier, le droit de mutation. 

Le notaire fera parvenir aux acheteurs un décompte provisoire avec un appel de fonds pour couvrir les droits de mutation et les frais et émoluments liés à l’acte. 

Vous pouvez obtenir un ordre d’idée des frais de notaire à partir du calculateur en ligne du site des notaires romands.

Eh oui, une vente immobilière n’est pas tout bénéfice pour les vendeurs qui, eux aussi, ont leur part de frais et d’impôt à payer. 
 
Si vous souhaitez approfondir le sujet de l’impôt sur les gains immobilier, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet -> Calculer l’impôt sur les gains immobilier. 

Ici encore, le notaire doit prévoir ce qui devrait être fait dans le cas très improbable où tout partirait de travers. 

Afin de ne faire signer qu’un seul document qui inclut tout en une fois, le notaire inclut la demande d’inscription du droit d’emption directement dans l’acte qu’il enverra au Registre foncier. 

L’expression « dont acte » est une formule terminant un contrat signé devant un officier public, et précisant que les signataires ont pris connaissance et comprennent le contenu du contrat.

« Bonne note a été prise de ce qui précède » serait une autre manière de le dire. 

Le notaire fait alors signer les parties devant lui. 

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En conclusion 

Bien que les personnages dans cet acte soient fictifs*, les informations sont tirées de différents actes de ventes à terme qui ont bien eu lieu. Cet exemple devra bien entendu être adapté à la situation et aux souhaits des parties, mais les grandes lignes sont là.   

Une fois de plus, je vous encourage à poser vos questions au notaire qui doit s’assurer que les parties comprennent les engagements qu’elles vont prendre en signant le contrat.   

Après avoir lu cet article, vous devriez être en mesure de mieux formuler vos questions auprès du notaire.   

En espérant que ce contenu vous a été utile, je vous souhaite de bien réussir votre projet de vente ou d’achat.   

* Et en aucun cas tirés de “comics” américains bien connus. 


Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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