Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul

Voici un facteur important à prendre en considération dans un projet de vente de votre logement. 

Combien d’impôts vais-je devoir payer sur le bénéfice réalisé lors de la vente de mon bien ?

Et cette question est vraiment légitime. 

Cet article a pour but de vous donner les informations de base ainsi que des trucs et astuces afin de vous aider à calculer approximativement le montant de cet impôt avant la vente. 

La plupart des ventes que nous réalisons sont des ventes de logements, villas, maisons ou appartements. Cet article ne prend pas en compte les ventes de biens utilisés pour une activité commerciale ou agricole. 


Table des matières

Le chiffre final sera calculé précisément après la vente, soit par votre fiduciaire soit par le notaire chez qui la vente s’est faite, ou en remplissant vous-même le formulaire prévu à cet effet.

Le calcul de l’impôt varie d’un canton à l’autre. Bien que nous puissions réaliser des ventes immobilières dans toute la Suisse, étant donné que la grande majorité de nos transactions s’effectue dans le canton de Vaud, je vais détailler la procédure et les taux uniquement pour ce canton.  

De manière très simplifiée 

L’impôt est dû sur le bénéfice. Le bénéfice est fondamentalement le prix de vente moins le prix d’achat. 

Le pourcentage d’imposition diminue avec le temps. Le pourcentage maximal d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud est de 30 % et diminue progressivement à 7 %, taux plancher. 

NE VOUS PRENEZ PLUS LA TÊTE AVEC DES CALCULS !  Faire des calculs complexes pour connaitre le montant de vos futurs impôts est  désormais inutile, tout a été pensé dans ce calculateur. J'obtiens mon montant !

Commençons par les bonnes nouvelles

Il est possible de ne pas payer cet impôt. Comment ? Si vous réinvestissez le montant de la vente dans l’achat d’un autre bien immobilier, l’impôt est reporté. Il s’agit du remploi

Pour être précis, l’impôt est reporté jusqu’à ce que ce nouveau bien soit lui-même revendu, ce qui pourrait ne pas avoir lieu de votre vivant, selon votre situation.

Dans ce cas, quel que soit le canton en Suisse, le paiement de l’impôt sera reporté. Le montant de la déduction dépend de la partie du bénéfice que vous réinvestissez. 

Autre information qui pourrait être une bonne nouvelle

Si vous ne connaissez pas le prix d’achat, dans ce cas vous pouvez utiliser l’estimation fiscale en lieu et place du prix d’achat. Cette estimation fiscale doit avoir été calculée après votre achat et être en vigueur depuis 10 ans au moins. 

Vous trouverez la valeur de l’estimation fiscale sur l’extrait de Registre foncier ou sur un avis de taxation. 

La bonne nouvelle est que, dans certains cas, vous avez tout intérêt à utiliser la valeur de l’estimation fiscale plutôt que la valeur réelle de l’achat afin d’économiser de l’impôt. 

Exemple : 

Si vous avez acheté votre maison CHF 500’000.– il y a 30 ans, que l’estimation fiscale de votre maison était de CHF 750’000.– il y a 10 ans, et que vous vendez votre maison CHF 1’000’000.– aujourd’hui, en utilisant l’estimation fiscale comme prix d’achat, vous économiserez l’impôt sur les gains immobiliers sur la somme de CHF 250’000.–, soit une économie de CHF 17’500.–. 

Par contre, si l’estimation fiscale est inférieure au prix que vous avez payé pour acheter votre bien, alors utilisez l’acte notarié de votre achat pour démontrer le prix de vente à l’administration cantonale des impôts. 

En plus du prix d’achat, y a-t-il d’autres frais que je peux déduire ?

Oui, il y a toute une série de frais que vous pouvez déduire. Ces frais diminuent le bénéfice et donc diminuent l’impôt.

Il s’agit des impenses

Définition : les impenses sont des dépenses faites par le propriétaire d’un bien immobilier pour la conservation ou l’amélioration de son immeuble. 

Mais l’administration des impôts ne prend en considération que certains de ces frais. Il y a trois catégories de dépenses qui entrent en ligne de compte :

  • Les frais liés à l’achat du bien. 
  • Les frais qui contribuent à l’augmentation de la valeur du bien. 
  • Les frais liés à la vente du bien.

Voici, pour chacune de ces catégories, une liste d’exemples de frais qui peuvent être déduits du bénéfice sur la vente d’un bien immobilier dans le canton de Vaud : 

Frais liés à l’achat du bien 

Les frais de notaire que vous avez payés lors de votre achat. En voici le détail :

  • Les droits de mutation,
  • Les frais d’actes,
  • Les émoluments du notaire,
  • Les frais de constitution des cédules hypothécaires,
  • Les frais de registre foncier. 

Habituellement, le notaire vous aura remis un décompte en précisant ces différents postes de dépenses. 

Si vous ne disposez pas de la note d’honoraires des frais de notaire payés à l’époque de l’achat, dans ce cas vous pourrez utiliser la valeur de 3 % de l’estimation fiscale en tant que frais de notaire. 

Les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l’achat. Par exemple, si vous avez fait appel à un courtier en hypothèque qui vous a fait payer des frais pour ses services, ou si la banque vous a facturé des frais de dossier, c’est déductible. 

Les frais des emprunts hypothécaires que vous avez contractés après l’achat, dans le but, par exemple, de financer des travaux dans votre logement.

Frais qui donnent une plus-value à l’habitation

Voici quelques exemples :

  • Agrandissement du logement par une véranda chauffée
  • Agrandissement de la maison en rendant le galetas habitable
  • Transformation d’un rez inférieur en studio habitable
  • Ajout de panneaux solaires
  • Ajout d’un étage à la maison
  • Ajout d’une piscine

Ces exemples sont incontestablement des dépenses effectuées par le propriétaire, qui apportent une augmentation de la valeur de l’objet (plus-values). Bien entendu, il vous faudra documenter toutes ces dépenses par des documents tels que des factures, des reçus, des notes de frais, etc. 

Astuce : Si des frais que vous avez voulu déduire en tant que frais d’entretien ont été refusés par l’administration des impôts, dans ce cas cela devient automatiquement des impenses. Dans cette situation, les impenses sont indiscutables par les impôts. 

Sur le formulaire à remplir il est noté que vous devrez fournir les preuves de paiement des impenses, mais dans la pratique ce n’est qu’en cas de contestation que l’administration fiscale vous les demandera.  

Différence entre impenses et frais d’entretien

Si vous avez fait passer les dépenses en frais d’entretien, alors il s’agit de frais d’entretien que vous avez déjà pu déduire de votre déclaration fiscale annuelle. Dans ce cas, vous ne pouvez plus les déduire en tant qu’impenses. 

Tant que vous travaillez, il est fiscalement plus intéressant pour vous de déduire un maximum de frais liés à votre logement en propriété en tant que frais d’entretien. 

Par contre, si l’administration fiscale vous a refusé des frais en tant que frais d’entretien, la partie refusée devient automatiquement déductible en tant qu’impense. 

Une chose est certaine, le travail nécessaire à faire diminuer une note d’impôt est du temps très bien investi. Il s’agit en fait d’une activité très bien rémunérée. 

Si par exemple vous avez acheté votre appartement CHF 500’000.– et que vous le vendez CHF 750’000.–, vous réalisez un bénéfice de CHF 250’000.–. 

Prenons une imposition à 10 % sur les gains immobiliers, vous devrez alors payer CHF 25’000.– d’impôt. 

Si vous arrivez à démontrer, documents à l’appui, que vous avez réalisé pour CHF 100’000.– d’impenses déductibles, vous allez économiser CHF 10’000 d’impôts. C’est toujours ça de plus en moins que vous ne devrez pas payer, si je puis dire. 

Mon conseil numéro un 

Pour tout vous dire, il s’agit du conseil d’un ami et expert-comptable maintenant à la retraite, dont j’ai vendu la maison il y a peu. 

Les frais liés à la vente du bien

La commission de courtage que vous payez en déduction du prix de vente est entièrement déductible en tant que frais liés à la vente. Mon ami expert-comptable, qui a eu la gentillesse de me relire avant la publication de cet article, me demande de préciser que vous devrez impérativement joindre la facture originale. C’est la raison pour laquelle je donne systématiquement deux originaux à mes mandants. 

Les éventuelles pénalités de remboursement de votre prêt hypothécaire sont également déductibles. Ce type de frais est parfois dû lorsque vous avez un prêt hypothécaire avec un taux bloqué sur plusieurs années et que vous remboursez le prêt avant son échéance, mais des solutions existent pour éviter ces pénalités. 

Dans l’ensemble, plus vous faites de bénéfices, mieux c’est. Les gains immobiliers sont beaucoup moins taxés que le travail par exemple. Entre l’AVS et les impôts directs, un salarié reverse vite 50 % du produit de son travail, tandis que les gains immobiliers sont taxés au maximum à 30 % et au minimum à 7 % selon la tabelle ci-dessous.

J’attire votre attention sur l’information suivante : les années de votre propre occupation comptent double. Donc 12 ans = 24 ans = impôt minimum. 

Voici la tabelle des pourcentages d’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud, en vigueur en 2020 :

 Jusqu’à 1 an30 %
1 an   –   2 ans27 %
2 ans –   3 ans24 %
3 ans –   4 ans22 %
4 ans –   5 ans20 %
5 ans –   6 ans18 %
6 ans –   7 ans17 %
7 ans –   8 ans16 %
8 ans –   9 ans15 %
9 ans – 10 ans15 %
10 ans – 11 ans14 %
11 ans – 12 ans14 %
12 ans – 13 ans13 %
13 ans – 14 ans13 %
14 ans – 15 ans12 %
15 ans – 16 ans12 %
16 ans – 17 ans11 %
17 ans – 18 ans11 %
18 ans – 19 ans10 %
19 ans – 20 ans10 %
20 ans – 21 ans  9 %
21 ans – 22 ans  9 %
22 ans – 23 ans  8 %
23 ans – 24 ans  8 %
dès 24 ans  7 %

Voici le lien vers la source officielle d’information au sujet de l’impôt sur le gain immobilier.

Illustrons ceci par un exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers d’un immeuble vendu dans le canton de Vaud :

Votre prix d’achat : CHF 500’000.– en 2008

Vous avez occupé vous-même le bien pendant 12 ans

Il y a un total de CHF 100’000.– de frais déductibles, et la commission de courtage de 27’000.– francs est également déductible en tant que frais. 

Prix de vente : CHF 800’000.– en 2020

Gains immobiliers : CHF 173’000.–

Taux d’impôt : 7 %

Montant de l’impôt : CHF 12’110.–

Bénéfice net : CHF 160’890.–

La déclaration doit être envoyée à l’administration fiscale au plus tard 30 jours après que la vente a eu lieu. Dans le cas d’une vente à terme, il s’agit bien de la date du terme de la vente. La date de la remise des clés. 

Dans les faits, le notaire chez qui la vente a lieu va devoir conserver 5 % du montant de la vente en prévision du paiement de l’impôt sur les gains immobiliers. Ces cinq centièmes du prix de vente représentent habituellement une somme plus importante que le montant d’impôt que le vendeur devra payer. Lorsque le vendeur a fait sa déclaration et que les impôts lui envoient la facture, le vendeur la transmet au notaire pour paiement aux impôts, et reverse le solde au vendeur. 

Par exemple, la maison est vendue un million. Le bénéfice imposable est de 300’000.– à 7 %, soit 21’000.– francs.

Le notaire aura conservé 5 % d’un million, soit CHF 50’000.–.

Vous remplissez votre déclaration.

Les impôts vous envoient l’avis d’imposition de CHF 21’000.–.

Vous envoyez cet avis d’imposition au notaire pour qu’il verse les CHF 21’000.– aux impôts et vous reverse la différence, soit CHF 29’000.– en l’occurrence. 

Si la décision de taxation ne correspond pas à votre déclaration, vous avez la possibilité de faire recours. 

NE VOUS PRENEZ PLUS LA TÊTE AVEC DES CALCULS !  Laissez vous guidé par notre calculateur en ligne.  J'utilise le calculateur !

Mon conseil numéro deux

En cas de vente à terme, vous pouvez faire parvenir la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers à l’administration cantonale des impôts un mois avant le terme de la vente. De cette manière, vous recevrez votre avis d’imposition avant que le notaire ne reçoive le solde du prix de vente de la part des acquéreurs ou de leur banque. 

En procédant de la sorte, le notaire ne devra pas garder 5 % de la somme totale, mais il pourra directement payer la facture des impôts et vous reverser le solde disponible en votre faveur en une fois. 

Sans surprise, lors d’une vente immobilière, le grand gagnant dans l’histoire c’est l’État à tous ces niveaux. En ce qui concerne l’impôt sur les gains immobiliers, il s’agit du canton qui empoche et qui en reversera les cinq douzièmes à la commune dans laquelle le bien vendu est situé. 

Les acheteurs, eux, s’acquittent des droits de mutation, qui sont un impôt sur l’achat (cet impôt est de 3.3 % dans le canton de Vaud), ainsi que des émoluments de registre foncier, qui sont inclus dans la facture du notaire.

En conclusion

Le fait de devoir payer un impôt sur les gains immobiliers veut dire que des bénéfices sont réalisés. 

Plusieurs types de déductions permettent de faire baisser le bénéfice et donc de faire baisser le montant des impôts à payer. 

Cet article vous permet déjà de faire un calcul approximatif avant la vente. 

Cet article fait partie de notre contenu dédié à “Vendre mon bien immobilier”, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Suite à la lecture de cet article dense, si vous avez des questions, laissez un commentaire.
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

Une idée d’article, un question à laquelle vous aimeriez une réponse ?

Partager cet article

37 réponses

  1. Toujours super clair et précis, pour des béotiens comme nous, c’est un vrai plaisir de découvrir ces choses expliquées avec autant de simplicité. Bravo et merci ! Si je puis me permettre, j’airais une question: qu’en est-il des impôts lors du rachat d’un bien immobilier en Italie et non en Suisse ? D’avance merci et bonne suite. Je vous tiendrai au courant dès mi-décembre sur l’évolution de notre vente.

    1. Cher Monsieur,

      Un grand merci pour vos encouragements ! Pour répondre à votre question, le report d’impôts en cas de rachat d’un nouveau bien en remplacement de celui vendu ne fonctionne qu’à la condition que le nouveau logement soit acquis … en Suisse (peu importe le canton). La logique des impôts étant que l’impôt est reporté jusqu’à la prochaine fois où vous allez vendre.

      Tant que cela se passe en Suisse, ils savent comment vous retrouver, mais dès que vous quittez la Suisse, ces braves gens vont s’assurer que vous soldiez vos comptes avec eux avant tout.

      En espérant avoir répondu je vous présente mes cordiales salutations.

  2. Bonjour Merci pour vos précieux renseignements. Petite question : dans la déclaration fiscale correspondant à l’année où est réalisé le bénéfice d’une vente, ce bénéfice augmente les revenus ou la fortune à déclarer. Merci

    1. Bonjour Monsieur,

      C’est avec plaisir que je vous renseigne. L’impôt sur les gains immobilier est un impôt spécial et unique que vous payez en cas de bénéfice lors d’une vente immobilière. Il n’y a pas d’impôts supplémentaires sur ce gain immobilier. Cependant, en fonction de ce que vous faite avec cette nouvelle somme d’argent, vous pourriez être amené à payer d’autres impôts par la suite.

      N’étant pas un spécialiste de la fiscalité je préfère vous orienter vers votre fiduciaire afin d’optimiser au mieux votre schéma fiscal.

  3. Bonjour Monsieur,
    Grand plaisir de vous lire: simple et précis … Merci. Permettez de vous solliciter afin d’éclairer ma lanterne sur un détail concernant le calcul du montant du bénéfice réalisé sur une vente. Soit: valeur immeuble 900’000.- avec une hypothèque de 400’000.-. Doit-on déduire le montant de l’hypothèque pour le calcul de la valeur de l’objet? 900’000 – 400’000 = 500’000 ? S’agit-il d’une forme d’impense ? Espérant avoir été clair, merci de votre renseignement. Michel

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie pour vos encouragements !
      Pour répondre à votre question, le montant de l’hypothèque ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. L’impôt est calculé sur le bénéfice.

      Le bénéfice est, de manière simplifiée, le prix de vente moins le prix d’achat. Peu importe la provenance des fonds pour l’achat. (Fonds propres ou fonds étranger comme le prêt hypothécaire).

      Il y a des frais liés au prêt hypothécaire qui peuvent être déductibles. Par exemple, si vous avez payé les services d’un courtier en hypothèque, sa facture vient diminuer votre bénéfice. Dans certains cas, les pénalités pour remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire viendront également diminuer votre bénéfice.

      Mais le montant emprunté n’a pas d’incidence sur le bénéfice réalisé.

      En espérant vous avoir répondu, je vous présente mes meilleures salutations.
      PS : C’est avec plaisir que je vous aiderai à vendre aux meilleures conditions du marché.

  4. Bonjour, merci pour ces explications d’une grande clarté qui me permettront d’optimiser à l’avenir la gestion de mon bien immobilier. J’ai par ailleurs une question: nous avons vendu un bien en 2021 et avons payé un impôt sur le gain immobilier. Cette somme est-elle déductible des impôts, au même titre que la taxe par exemple ?
    Merci et meilleure salutations
    Nicole

    1. Bonjour,

      L’impôt sur les gains immobilier est un impôt spécial et unique perçu sur le bénéfice réalisé lors d’une vente immobilière. Cet impôt est généralement inférieur aux impôts sur le fruit du travail par exemple. Malheureusement non, des impôts ne sont pas déductibles d’autres impôts.

      Avec mes meilleures salutations,

  5. Bonjour ,
    Il manque un mot dans mon commentaire précédent!
    Il faut lire : … au même titre que la taxe foncière…
    Merci

  6. Cher Monsieur,

    Avec mon frère nous avons hérité d’un immeuble il y a 10 ans avec une estimation fiscale de Fr. 1’017000.–, si nous vendons estimation actuelle d’environ Fr. 4’000’000.–, est-ce que nous pourrons réinvestir l’impôt sur le gain immobilier sur nos résidences principales en amortissement ?

    Merci et meilleures salutations.

    1. Bonjour Monsieur,

      Cette question est très spécifique et sort de mon champ de connaissance. Mais sous réserve de vérification par une fiduciaire, je ne pense pas que vous puissiez bénéficier du remploi.

      Voici l’article concernant le remploi :
      “Selon l’art. 43 al. 1 lit. e LICD, l’imposition du gain immobilier est différée en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai de deux ans avant ou après l’aliénation, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage. ”

      Donc ici plusieurs conditions ne sont pas remplies. À commencer par l’usage de l’immeuble. Deuxièmement, pour bénéficier du remploi, vous devriez vendre l’immeuble qui vous sert de résidence et ensuite racheter un nouvel immeuble pour votre résidence.

      En espérant vous avoir un peu éclairé.

    1. Bonjour.

      En cas de perte lors d’une vente immobilière, il y a trois cas de figure.

      Premièrement, si vous êtes un professionnel de l’immobilier, les pertes diminuent votre base imposable.

      Si vous êtes un particulier, ce qui est très souvent le cas, et que vous réalisez une vente immobilière à perte, la perte sera déduite des gains immobiliers d’une autre vente que vous pourriez réaliser la même année.

      Si vous vendez avec une perte sans réaliser une autre vente cette même année, vous n’aurez pas d’impôt sur les gains immobilier à payer. Par contre cette perte ne pourra pas être répercutée pour déduire un autre impôt.

      Notez encore deux points :

      1 – Tous les frais d’entretien de votre propriété que vous aurez déduit au fil des ans ont diminué votre base imposable cette année-là. Ces déductions restent acquises.
      2 – Pour éviter de vendre à perte il est important de prendre toute une série de bonnes décisions durant la vie de l’immeuble et de faire appel à un courtier professionnel qui saura calculer un prix plancher et défendre vos intérêts.

      Meilleures salutations

  7. Bonjour,
    Nous allons vendre un bien qui vient d’être séparé en PPE. Notre partie date de 2012, la voisine est un héritage reçu il y a 50 ans que nous avons utilisé en partie pour agrandir et faire notre maison distincte de celle des propriétaires. Je cherche à calculer le gain final. Je ne sais pas comment commencer sachant qu’il y une hypothèque à déduire. Faut il utiliser l’estimation fiscale de notre maison? Faut il partir du prix de vente de la maison à laquelle on déduit l’hypothèque?
    Le pourcentage pour les impôts est il en lien avec l’occupation de la partie ancienne ou distinct et il faut prendre en compte les années d’occupation de la partie récente? Je n’ai pas saisi l’information disant que les années d’occupation sont doublées… dois je partir de nos 10 année d’occupation, les doubler et ainsi obtenir le pourcentage imposable? Merci beaucoup! Article précieux…

    1. Bonjour,

      En ce qui concerne le gain que vous allez réaliser, il s’agit en résumé du prix de vente moins le prix d’achat.

      Dans certains cas, si le prix d’achat n’est pas connu ou est très faible, il peut être intéressant d’utiliser l’estimation fiscale d’il y a 10 ans en arrière en lieu et place du prix d’achat.

      C’est à vous de voir ce qui est le plus intéressant pour vous afin de payer le moins d’impôts.

      En ce qui concerne votre dette hypothécaire, ceci ne rentre pas en compte dans le calcul de l’impôt. À moins que vous ne deviez payer une indemnité de résiliation anticipée qui elle est déductible du gain au même titre que les autres impenses.
      Concernant le barème de l’impôt, les années durant lesquelles vous avez vous-même habité dans le bien comptent double. Donc si vous avez utilisé le bien pour votre résidence entre 2012 et 2022 vous y auriez habité 10 ans multipliés par 2 = 20 ans.

      Il faut des années complètes entre nous soit dit. En vous reportant au tableau des pourcentages d’impôts sur les gains, vous saurez alors quel est le pourcentage d’impôt qui vous sera réclamé sur vos gains.

      En espérant avoir pu éclairer votre lanterne, je vous présente mes meilleures salutations.

  8. Bonjour. Merci beaucoup pour votre article qui est juste super! J’ai une question : j’ai vendu ma maison le double de ce qu’elle m’a coûté il y a 20 ans. Puis-je utiliser la nouvelle valeur foncière pour la déduction sur le gain immobilier ou dois-je garder celle que j’ai eu avant la vente. La valeur foncière de l’immeuble n’a jamais été recalculée est-ce grave? Un tout grand merci pour votre réponse.

    1. Bonjour,

      Bravo pour avoir bien réussi votre vente.

      Pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, soit vous utilisez la valeur d’achat. C’est-à-dire le prix que vous avez payé à l’époque, soit vous utilisez la valeur fiscale d’il y a 10 ans en arrière.

      L’administration fiscale devrait pouvoir vous donner le chiffre de leur estimation fiscale d’il y a dix ans en arrière.

      Et vous prenez la valeur la plus élevée des deux (prix d’achat ou estimation fiscale).
      Avec mes meilleures salutations,

  9. Bonjour,
    Mon ex-compagne est propriétaire à raison de 10 % de la villa que j’occupe actuellement. Le prix d’achat était de 1,65 million. Je dois lui racheter sa part. L’estimation fiscale est à hauteur de 1,33 million. Le montant du rachat est d’un montant de 60’000 frs, compte non-tenu de la part de dette hypothécaire (vraisemblablement 10 % de 1,1 million : 110’000 frs). Il n’y a apparemment aucun bénéfice, juste la récupération du montant investi. Elle ne sera donc pas taxée en gain immobilier?

    1. Bonjour,

      Si vous étiez mariés, l’article suivant serait alors d’application :
      “Article 65 LI – L’imposition est différée (…) en cas de transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille (art. 165 du Code civil suisse, CCS) ou de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d’accord;”

      S’il n’y a pas de bénéfice, il n’y a pas d’impôt.

      Si le bénéfice est de moins de CHF 5’000.- il n’y a pas d’imposition non plus selon l’article suivant :
      “Article 62 LI – L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas perçu : (…) lorsque le total des gains réalisés au cours d’une année fiscale est inférieur à CHF 5’000.-”

      Par contre il ne faut pas confondre “solde” et “bénéfice” car le montant du prêt hypothécaire n’a pas d’incidence sur le bénéfice. (Mais bien sûr le solde après remboursement).

      En espérant que ces précisions vous soient utiles je vous présente mes meilleures salutations.

      1. bonjour

        Et en cas de couple non marié et co-propriétaire. comment sera calculé l’impot sur le gain immobilier de mon compagnon (vendeur)et moi acheteuse ?.
        Par ailleurs je vais payer 2 fois les frais de notaires sur le meme bien ?!

  10. Bonjour,
    Merci pour toutes vos informations. J’ai 2 questions :
    1. Avec ma soeur nous avons conclu la vente d’une maison en copropriété.
    Me concernant, je vais remployer totalement la 1/2 part du montant de la vente pour acquérir une nouvelle maison.
    Mon notaire me fait savoir un point que je ne saisi pas bien : parfois il vaudrait mieux régler le paiement du gain immobilier que de le reporter sur la vente du prochain bien. Il semble qu’il y ait un calcul possible pour évaluer si le coût de cet impôt est plus intéressant à régler lors de la 1ère vente ou de le reporter pour la vente suivante ? Sauriez-vous me renseigner à ce sujet ?
    2. Dans le cas de report de l’impôt pour gain immobilier lors de remploi, le montant déterminé pour cet impôt restera-il exactement le même ou sera-t-il adapté à un taux d’inflation ? Car si le montant reste le même, alors il devrait être toujours plus intéressant d’utiliser le montant de cet impôt puisqu’avec les années, la valeur de ce montant ‘perdra’ de sa valeur du fait d’une dévaluation de la monnaie. Est-ce que ce serait un réflexion correcte selon vous ?
    Merci encore pour votre éclairage

    1. Bonjour Madame,

      Vous posez très bien vos questions.

      Néanmoins, elles sortent de mon champ de compétence de courtier en immobilier et deviennent vraiment des questions pour un fiscaliste, que je ne suis pas.
      Sur base de mes connaissances, j’aimerais tout de même vous répondre comme suit :
      Dans le cas d’un report d’imposition, de ma compréhension, le seul avantage de ne pas le reporter, c’est que vous vous libérez, vous ou vos descendants, d’une dette fiscale latente. Mais cela mis à part, à mon sens, il est intéressant de reporter.

      Mais la question peut encore être plus complexe, car si vous changez de canton, vous vous ferez manger à la sauce du nouveau canton, qui pourrait être moins intéressante que le canton dans lequel vous avez réalisé le gain. Mais l’inverse est également vrai, les nouvelles conditions d’imposition des gains immobiliers du nouveau canton pourraient être plus favorables, surtout si l’impôt est dégressif. Les années de possession continuant à courir.

      Si la propriété que vous venez de vendre se trouve sur le canton de Vaud et que votre nouvel achat se trouve également dans le canton de Vaud, et que vous n’étiez pas déjà au taux d’imposition minimal de 7%, dans ce car le report est intéressant, car les années continueront à faire baisser le taux d’imposition.
      En ce qui concerne le point 4, dans ses principes, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas indexé en fonction de l’inflation. Mais le simple fait de l’inflation fait que votre nouvel achat actuel que vous payez par exemple 1 million, pourra être revendu plus cher par le simple fait que l’argent à perdu de sa valeur, et cette différence sera imposée, vu que les gains immobiliers correspondent au prix de vente moins le prix d’achat (en très résumé).
      De nouveau, l’inflation plaide en faveur d’un report de l’impôt, car, à taux égal, dans le futur, le montant à payer sera le même, mais aura une valeur relative moindre.

      Mais de nouveau, je dois vous diriger vers un fiscaliste qui pourra optimiser en toute légalité votre déclaration.

      En espérant vous avoir apporté quelques pistes, je vous présente mes cordiales salutations.

  11. Bonjour M. Grognard, Merci pour la clarté de vos explications !
    Savez vous si, en tant que propriétaire d’un bien immobilier (qui est loué) dans le canton de Vaud, mais étant moi-même domicilié en Valais, je suis également au bénéfice de la tabelle dégressives des impôts sur les gains immobiliers en cas de vente ? Je précise (comme vous devez bien l’imaginer) que je ne suis pas un professionnel de l’immobilier.
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cordialement

    1. Bonjour Monsieur,

      Je comprends votre question.

      Oui vous bénéficiez du tarif dégressif de l’imposition. Votre lieu de domicile effectif n’a pas d’incidence pour le calcul de cet impôt là (Gain immobilier) étant donné qu’il s’agit d’un impôt prélevé par le canton du lieu où se trouve le bien immobilier.
      En revanche, vous ne bénéficiez pas du bonus “les années d’occupation comptent double” pour déterminer le taux de l’impôt.

      J’en profite pour vous rendre attentif au fait que la vente d’un bien loué ou précédemment loué peut être sujet à une demande d’autorisation au service du logement du canton selon la LPPPL. (Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif).
      J’en profite également pour préciser que nous pouvons vous aider à vendre aux meilleures conditions du marché.

      Bien cordialement,

  12. Bonjour, je viens de lire votre article, car je suis à la recherche d0une information sur le remploi.

    Question : si je vend ma maison dans laquelle j’habite avec ma famille (résidence principale) 850’000.- que j’avais acheté à l’époque 610’000.- je fais donc un gain immobilier de 240’000.-

    Suite à cette vente, je rachète un une nouvelle maison au prix de 720’000.- et que je souhaite réinvestir les 240’000.- de bénéfice, je suis donc exonéré de l’impôt sur le gain immobilier ! Ce jusqu’a la revente de la nouvelle maison que cela soit de mon vivant ou de mes héritiez car l’impôt sur le gain immobilier reste coller à la maison.

    Ma question : es ce que j’ai le droit d’utilisé la totalité du bénéfice pour financer ma nouvelle maison alors que celle ci a un prix inférieur à 850’000.- prix de la vente de mon ancienne maison.

    Je suis sur le canton de Fribourg. J’espère avoir été clair sur ma question.

    Mon mari a entendu dire que le remploi du gain immobilier ne peux pas être utilisé pour l’acquisition d’une nouvelle maison si le prix de l’achat et plus bas que le prix vendu de l’ancienne. Cela me parais vraiment bizarre

    Merci infiniment pour votre réponse

    1. Bonjour Madame,

      Je comprends votre perplexité.

      J’ai eu l’occasion de poser cette question à une personne travaillant à l’administration des impôts du canton de Vaud et j’ai compris la même chose que votre mari. Il faut que le montant de nouveau bien acheté en remplacement de celui vendu soit égal ou plus élevé.
      Par contre, je ne sais pas si le remploi peut être partiel. Je vous invite a téléphoner à l’administration des impôts pour leur poser la question.

  13. Bonjour,
    Tous d’abord merci pour vos précieuses informations, j’ai une question sur le gain immobilier, dans mon cas comme j’ai retiré une partie de ma LPP pour apporter les 20% si je revends définitivement mon bien et que je fais un gain, je sais que je peux déduire les impenses, est ce que la LPP retirée en fais partie ?
    Merci d’avance pour votre réponse, meilleures salutations

    1. Bonjour,

      Je vous remercie pour l’intérêt que vous portez à notre travail.

      En ce qui concerne le calcul de l’impôt sur les gains immobilier, il faut bien faire la différence entre le mode de financement (cash, LPP et emprunt) et la manière dont cet argent est utilisé afin d’augmenter (ou pas) la valeur du bien.
      Les impenses qui donnent lieu à des déductions venant diminuer le bénéfice imposable sont les suivantes :

      “Impenses
      Seules les dépenses établies par le contribuable qui sont inséparablement liées à l’acquisition ou à l’aliénation, ou qui contribuent à l’augmentation de la valeur de l’immeuble peuvent être déduites. Elles comprennent :
      a) les droits de mutation sur les transferts à titre onéreux, les frais d’actes et d’enchères ;
      b) les commissions et frais de courtage effectivement payés pour l’achat et la vente ;
      c) les dépenses donnant une plus-value à l’immeuble ;
      d) le coût de travaux d’utilité publique mis à la charge du propriétaire ;
      e) l’acquisition et le rachat de servitudes ;
      f) les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l’achat, de même que les frais des emprunts contractés pour des transformations et réparations ;
      g) l’investissement supplémentaire fait par le contribuable à l’occasion d’une opération donnant lieu à une imposition différée ;
      h) les frais consacrés à un projet non exécuté spécifiquement conçu pour l’immeuble et irréalisable ailleurs ; Les dépenses qui donnent lieu à une déduction du revenu et la valeur du travail du contribuable qui n’a pas été imposé comme revenu ne peuvent pas être déduites.
      i) la taxe pour l’équipement communautaire d’un bien-fonds liée à des mesures d’aménagement du territoire due à la commune par le propriétaire du fonds.
      Les dépenses qui donnent lieu à une déduction du revenu et la valeur du travail du contribuable qui n’a pas été imposée comme revenu ne peuvent pas être déduites.
      Lorsque le contribuable est dans l’incapacité d’établir ses impenses et qu’un bâtiment a été construit après l’acquisition du bien-fonds, son prix de revient est fixé forfaitairement par référence au coût de construction à la date déterminante. Les autres impenses non établies ne sont pas prises en considération.”

      Donc non vous ne pouvez pas considérer que le montant de fonds propres que vous avez apporté en retirant tout ou une partie de votre LPP soit une impense. Si par contre votre fondation de prévoyance vous a fait payer des frais administratifs alors ces frais là sont des impenses car il s’agit de frais inséparablement liés à l’acquisition.

      En espérant vous avoir apporté des éclaircissements, je vous présente mes meilleures salutations.

  14. Bonjour et merci pour ces infos tellement utiles pour les profanes comme moi.
    Ma question: Dans le cadre de la vente à terme de mon appartement et de l’achat d’un nouvel appartement sur plans, est-il possible de déduire les intérêts du crédit de construction du bénéfice immobilier réalisé sur la vente au même titre que les droits de mutation et des frais de notaire ?

    Merci d’avance

    1. Bonjour Monsieur,

      Nous sommes ravis d’apprendre que notre contenu vous est utile.

      Pour répondre à votre question, oui les frais tels que les intérêts du crédit de construction sont déductibles du bénéfice. Ce sont des frais que vous avez engagé qui ont permis ce bénéfice. La loi dit ceci : “… sont des impenses … les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l’achat, de même que les frais des emprunts contractés pour des transformations et réparations”.

      Avec mes cordiales salutations.

  15. Bonjour Monsieur,

    Savez-vous quels sont les critères pour que votre plus-value immobilière soit taxée selon le tableau dégressif ou soit ajoutée au revenu. Parlant d’une personne qui n’est, bien évidemment , pas professionnelle de l’immobilier. Plus précisément, qui est architecte mais qui n’a jamais acheté ou vendu un immeuble à titre privé. Et y-a-t-il un moyen pour s’en assurer avant de signer un acte de vente (canton de Vaud).

    Par avance merci de votre avis et cordiales salutations.
    Philippe

    1. Bonjour,

      Votre question dépasse malheureusement ma maîtrise du sujet.
      Je peux vous conseiller de vous adresser à une entreprise spécialisée dans l’optimisation de l’impôt sur les gains immobilier comme taximmoconsulting.ch

      Je vous souhaite d’obtenir les éclaircissements que vous souhaitez !

  16. Bonjour,

    Nous avons signé chez le notaire en novembre 2018 pour une maison sur plan construite en janvier 2020.
    Nous avons donc emménagé dans notre maison en janvier 2020.
    Nous avons déménagé hors UE (Maurice) en Aout 2022 et louons actuellement notre maison.
    Nous envisageons de la vendre pour utiliser le gain pour investir là ou nous résidons actuellement et avons quelques questions quant à l’impôt sur le gain immobilier.

    Concernant le calcul de la plus-value, est-ce correct que nous considérons la date de signature chez le notaire pour calculer la durée de la propriété et non la date à laquelle nous avons emménage?
    Est-ce que le fait d’être résident d’un pays hors EU nous donne un avantage pour payer moins d’impôt sur le gain immobilier?
    Pouvons-nous garder ce gain dans le but de l’investir plus tard dans un nouvel achat immobilier en suisse ou devons-nous déjà avoir un projet d’achat au moment de la revente de note bien actuel pour bénéficier du report d’impôt?

    Je vous remercie d’avance pour vos réponses et vous souhaite une bonne continuation.

    Christophe

  17. Bonjour Monsieur,

    Je vous remercie pour vos questions.

    En ce qui concerne le calcul de la durée de possession de votre bien immobilier dans le but de déterminer le taux d’imposition, la date déterminante est la date de votre inscription au Registre foncier en tant que propriétaire du bien. Donc oui, la date de signature de la réquisition de transfert de propriété chez le notaire est la bonne date.

    En ce qui concerne la fiscalité, que je sache, le fait de résider en dehors de la Suisse ne va vous donner aucuns avantages fiscaux. Au contraire, le fisc va s’assurer par tous les moyens possibles de se faire payer. Notez que c’est toujours le cas, puisque le notaire doit conserver un pourcentage du prix de vente sur son compte dans le but de pouvoir payer l’impôt sur les gains immobilier.

    Le transfert du gain immobilier est possible, on parle alors de remploi, mais pour autant que le bénéfice soit réinvesti dans les mois qui surviennent après la vente. La durée de deux ans semble communément admise comme délais raisonnables pour réinvestir. Mais attention, le remploi n’est possible que si vous investissez dans votre propre logement. Dans ce cas, étant donné que vous aurez déjà versé l’impôt, l’administration fiscale vous le remboursera.

    Et finalement, si votre bien se trouve dans le canton de Vaud, nous nous ferons un plaisir de vous aider à réaliser la meilleure opération possible.

  18. J’ai une question intéressante à laquelle vous pourrez peut être répondre:

    – Suite à mon divorce j’ai quitté le domicile conjugal (détenu à 50/50 par mon ex conjoint et moi) 5ans avant mon ex conjoint.
    – J’ai vécu dans la maison conjointement 2ans et demi avec ce dernier.
    – La maison a été vendue, et il existe une plus value qui devrait nous revenir a 50/50.

    Ma question est la suivante:

    – A partir de quelle date devrais-je payer les impôts sur la plus value? Au moment où la vente a été effectuée ou au moment ou j’ai quitté le domicile conjugal?

    En vous remerciant d’avance,
    Alex

    1. Bonjour,

      Je vous remercie pour cette excellente question. Je n’ai pas de réponse basée sur une expérience. Mais je peux vous dire ceci : la loi donne les règles à appliquer de manière générale mais elle ne rentre pas dans ce niveau de détail. C’est donc un point qui est sujet à interprétation. Hors tout point qui nécessite une interprétation le sera en fonction du point de vue de la personne qui va devoir fournir une réponse.

      Une certaine logique totalement défendable est que vous preniez le point de vue qui vous est le plus favorable. C’est-à-dire qu’en tant que conjoint copropriétaire, le bien a été occupé par le ou les copropriétaires depuis son achat et jusqu’à sa vente. Il serait donc logique d’utiliser cette durée pour déterminer le nombre d’année d’occupation afin de déterminer le taux d’imposition.
      Un argument qui va dans ce sens est de vous dire que si le bien n’était pas loué à des tierces personnes ou qu’il n’était pas non plus vide de tout occupant, dans ce cas, il était bel et bien occupé de telle date à telle date.

  19. Bonjour Vincent,
    Merci pour la clarté de votre article, il sera très utile lors du remplissage du formulaire, car j’ai vendu ma maison.

    J’ai comme même une question. J’ai acheté un terrain en 2000 et j’ai construit une maison sur le terrain. La maison est inscrite au registre foncier en 2003. La valeur du terrain plus les frais de construction sont plus élevés que la valeur fiscale du bien. Comment justifier les frais de construction? Plus les frais de rénovation? Je n’ai pas toutes les factures originales de il y a 20 ans.

    Merci

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ces articles
pourraient vous intéresser

Boîte à idée

Entrez votre adresse e-mail et le/les sujet(s) que vous aimeriez que nous abordions.