Vendre son bien au meilleur prix 
la méthode complète !

Les informations qui suivent permettent de connaitre et comprendre tous les éléments pour vendre son bien au meilleur prix.

La méthode complète pour vendre son bien - IMMO 4G

Table des matières

Un peu d'histoire

On ne peut remonter à la toute première transaction immobilière, mais on sait que l’activité de courtier était déjà présente dans l’antiquité. La description des Grecs et des Romains de ce métier rappelait l’entremise ou l’intermédiation.

En France, au moyen-âge, le terme « courtier », ou plutôt sont équivalent de l’époque « courretier », englobait un ensemble d’activité commerciales. Il est intéressant de noter que l’étymologie de « courretier » est le verbe courir avec le suffixe –ier (suffixe servant à former des noms de métier). 

Littéralement un courtier doit courir pour faire son métier et obtenir des résultats !

De nos jours, et selon Le Grand Robert 2020, un courtier est une personne dont la profession est de servir d’intermédiaire entre deux parties contractantes dans des transactions commerciales, financières ou immobilières.

A cette définition il serait intelligent d’ajouter son objectif premier :

défendre les intérêts de son mandant dans le but de concrétiser la transaction dans les meilleures conditions possibles.

Table des matières

Nos intentions

 Les raisons qui nous pousse à fournir des informations. 

La vente un bien immobilier est une étape capitale dans une vie. Il est essentiel de savoir comment s’y prendre pour correctement s’y prendre afin de bien vendre son bien. Chaque décision doit être prise en toute connaissance de cause. 

Quand nous avons débuté dans le métier, nous avons fait un triste constat. Peux d’informations de valeurs circulent sur l’immobilier Suisse. C’est un domaine à la fois élitiste et hermétique. 

Nous avons donc très facilement décidé de créer un blog immobilier suisse complet, un glossaire de l’immobilier accessible et un ensemble d’outils pour informer complètement les propriétaires et futurs propriétaires du canton de Vaud sur les bonnes démarches pour acheter ou vendre un bien au meilleur prix. 

Les informations que nous souhaitons vous transmettre se veulent pratiques et efficaces. Afin de vous venir en aide pour réduire la quantité de stress généré par l’immobilier de façon générale. 

Nous espérons honnêtement vous venir en aide et apporter de la lumière sur cette discipline. 

Bonne lecture !

Tout commence par votre projet

Nous sommes tous amené à nous poser des questions importantes, la vente de son logement fait partie de celles qui sont les plus bouleversantes.

Le conseil le plus important : ne vous pressez pas.

Un projet de cette ampleur nécessite du temps, et même si des facteurs externes à votre volonté vous oblige à vous presser, il est tout de même bon de se poser et de faire le point sur la situation, si il existe d’autres solutions et si la décision de vendre vous convient réellement.

Vous renseigner sur la valeur de votre bien, le marché actuel, les méthodes de ventes ou tout autres informations cruciales, fait totalement partie du processus aussi. Plus on a d’informations plus on peut envisager la meilleure solution.

En plus de vos questionnements, il est possible de tomber sur des embuches voir des arnaques, c’est pourquoi être bien renseigner et ne pas se précipiter est essentiel.

Regardons ensemble les raisons qui pourrait vous amener à vendre.

Raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir vendre

Chaque situation est différente, nous passons tous par différentes phases de vie, et pour chacune d’elles nous prenons les meilleures décisions que nous pouvons. 

Mais les choses évoluent.

Voici un aperçu des éléments qui pourraient entrer en compte dans votre décision de vendre votre bien :

  1. L’entretien de la maison, que ce soit d’un point de vue physique, du temps manquant, ou de l’absence d’envie, est une activité nécessaire pour tout propriétaire.
  2. Avoir un logement non adapté à votre vie. C’est une des raisons majeures qui déclenche l’envie de déménager, ne plus avoir besoin de tout cet espace supplémentaire, qui, de plus, pourrait profiter à une jeune famille. Seul ou à deux, on trouve souvent un appartement ou une maisonnette plus agréable qu’un grand manoir rapidement vide.
  3. Les facilités de service. Avoir les commerces à disposition, sans parler d’un ascenseur et de tout autre service que l’on considère comme essentiel, on le sait, c’est agréable.
  4. Un autre élément pourrait être la charge financière que représente une maison trois fois trop grande. Une certaine économie sur cet espace, permet de réinvestir dans un mode de vie plus agréable.
  5. Votre héritage. Il est parfois plus simple de vendre de son vivant pour redistribuer cela à ses enfants.
  6. Il existe bien d’autres raisons à prendre en compte pour rester là où vous êtes ou pour déménager. Faites l’exercice.

Dans le cas où vous hésitez à mettre en vente votre bien – pour des raisons de santé, de mobilité et dans en vue de la préparation de vos vieux jours – petit avertissement tout de même, prenez votre temps dans la décision, mais ne vous y prenez pas trop tard. Vendre, trouver un nouveau logement, déménager et emménager, ce n’est pas de tout repos. Faites- le tant que ce n’est pas encore trop difficile.

 

Une fois que vous avez déterminé ce qui vous convient, la vente immobilière à, proprement parler, va commencer. Et c’est là que notre méthode intervient.

C’est partit !

Comment vendre mon bien au meilleur prix ?

Ah ! Nous y voilà ! 

LA question que tous les propriétaires se posent : quel est le juste prix de mon bien  ?

En tant que propriétaire, et c’est tout à fait légitime, vous avez sans doute dans l’idée de vendre au meilleur prix possible.

Souvent, dans ces cas-là, on fait le tour des annonces, on se renseigne sur le prix de vente de la maison juste à côté, parfois on demande conseil à des connaissances. Et il est bien sûr possible de viser juste, mais malheureusement ce n’est pas garanti.

L’estimation du prix de vente d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Mais rassurez-vous, il existe tout de même des techniques éprouvées.

Malheureusement, comme toutes les questions importantes, il n’est pas possible de vous donner en deux lignes la réponse concernant votre bien. C’est un travail d’analyse complet à entreprendre, sans parler du sens logique qu’il faut inévitablement employer.

Une mauvaise estimation est une erreur, non fatale, mais qui peut grandement nuire à la vente de votre bien. 

Un prix trop élevé ralentira considérablement la concrétisation de la vente et pourra même empêcher complètement la demande de visites. 

Et bien sûr, un prix trop bas vous fera purement et simplement perdre de l’argent.

Le sujet du prix est majeur dans la réalisation d’un projet de vente, tout propriétaire va se demander « Comment vendre mon bien au meilleur prix ? » pour cela il est aussi essentiel de Comprendre les différentes méthodes d’estimation.

Préparer son bien à la vente

Avant d'envisager des rénovations

Une toute première chose à comprendre pour réussir une vente immobilière, est que le prix affiché doit être calculé sur la base de l’objet dans son état. Si par exemple la salle de bain et la cuisine ont 25 ans, malgré tout le soin et l’huile de coude que vous avez mis pour les maintenir impeccables, elles seront inévitablement passées de mode, les catelles ne correspondront pas aux styles et couleurs d’aujourd’hui.

Donc inutile d’entreprendre de gros travaux tels que le remplacement d’une cuisine ou d’une salle de bain. D’autant que vous pouvez être certain de ne pas récupérer votre investissement.

Voici un exemple pour illustrer mon propos :

Admettons que, suite à une estimation en bonne et due forme, votre appartement dans son état ait une valeur de marché de CHF 600’000.

La salle de bain et la cuisine datent de 1990. Elles sont propres et fonctionnelles, mais leur style n’a plus rien à voir avec la mode actuelle. Vous faites venir une entreprise spécialisée pour remplacer la cuisine et la salle de bain. Coût de l’opération : CHF 45’000.

Vous mettez votre appartement en vente à CHF 645’000, mais pas moyen de le vendre. Les visiteurs font tous la même remarque : les sols des chambres et du salon ne sont plus à la mode, et le prix est trop élevé vu les travaux à entreprendre. Finalement, vous vendez à CHF 610’000, alors que vous auriez pu vendre sans faire de rénovation à CHF 600’000.

J’appelle cela la « loi de la frustration universelle ». La nouvelle cuisine et la nouvelle salle de bain donnent l’impression que le reste de l’appartement est passé de mode.

Au final, ce qui devait augmenter la valeur du bien a joué contre vous.

À la limite, dans ce cas, vous feriez mieux de tout remettre à neuf, mais il vous faudra alors dépenser CHF 100’000, et le nouveau prix de marché correct de l’appartement sera de CHF 700’000. Donc autant vous épargner les tracas des travaux et vendre en l’état à CHF 600’000,  sachant que le prix tient compte de la vétusté, ce qu’un bon courtier en immobilier sera en mesure de défendre pour vous.

De plus, les acheteurs feront faire les travaux eux-mêmes, avec leur budget, et choisiront les matériaux exactement selon leurs goûts et leurs couleurs, ce qui représente un avantage. Et si leur budget est limité, ils se contenteront d’acheter en l’état sans faire de rénovation, car, en fait, tout fonctionne encore bien.

Ce qui représente un autre avantage pour vous, car au prix de CHF 600’000 vous pourrez toucher une plus large catégorie d’acheteurs potentiels.

L'importance des petits travaux

Il y a par contre des petits travaux qu’il peut être très efficace de réaliser avant de mettre en vente. Tout ce qui améliore l’esthétique de votre bien, sans camoufler des défauts, peut être entrepris. Par exemple, si les joints en silicone de votre salle de bain ressemblent à ceci… 

Là oui, il faut les refaire, sinon les visiteurs repartiront avec la fausse impression qu’il y a des moisissures « partout ».

Si par exemple la porte d’entrée frotte sur le sol, ce qui demande un effort visible pour l’ouvrir et la fermer, faites-la régler, cela en vaut la peine.

Je dirai donc qu’il est efficace d’entreprendre tous les petits travaux d’entretien qui détruiraient la confiance des acheteurs s’ils n’étaient pas en ordre.

Tout ce qu’un acheteur potentiel pourrait facilement critiquer devrait être réparé.

Des petites rénovations font parfois beaucoup dans la présentation d’un bien

En bref

Fixez-vous des limites. Car si vous repeignez le salon, la pièce d’à côté semblera alors en moins bon état, et vous pourriez alors avoir envie de la repeindre également. Cela peut se transformer en une histoire sans fin.

Alors mieux vaut déterminer une liste de choses importantes à réparer, ensuite puis se fixer un budget, et tout se passera bien.

Faites également attention à ne pas faire pire que bien. Si vous effectuez des retouches de peinture avec une teinte légèrement différente, mieux vaut laisser le défaut apparent. Prenez garde de ne pas faire des réparations de fortune qui donneraient l’impression que vous essayez de camoufler des défauts. Il sera plus efficace dans ce cas de laisser le défaut apparent.

Exemple d'un bien avant rangement Exemple d'un bien après rangement

Préparer son bien se résume parfois simplement à un bon rangement / nettoyage de printemps

Comprenez que les acheteurs potentiels sont dans un état de stress prononcé concernant leur achat. Ils ont peur de se faire arnaquer et, pour la plupart, ce ne sont pas des professionnels du bâtiment. Ils doivent juger de ce qu’ils achètent sur la base de ce qu’ils peuvent voir de leurs yeux et des documents que l’on peut leur fournir. Il s’agit de grosses sommes d’argent, d’un engagement sur le long terme. Donc tout ce qui pourrait donner une mauvaise impression et qui peut être facilement réparé devrait l’être, sans entreprendre de travaux structurels majeurs.

Il est parfois difficile de faire la part des choses afin de déterminer ce qui doit absolument être fait, ce qui est simplement désirable et ce qui n’a aucune importance. Un courtier professionnel et expérimenté connaît les remarques des acheteurs, car il les entend tous les jours, et il pourra vous aider efficacement à déterminer ce qu’il est désirable d’entreprendre avant de mettre en vente.

Le dossier de vente

C’est le point d’entrée à ne pas manquer pour attirer les bons acheteurs et conclure la vente.

L’article « Le dossier de vente » rentre dans les détails concernant sa construction et sa composition.

Il est possible que vous pensiez que cela ne concerne que les professionnels du métier comme les courtiers en immobilier ou les notaires. Mais il est essentiel de comprendre au moins les bases de cet aspect de la vente.

Cette connaissance va vous permettre :

  • de saisir les bases et de contrôler un peu mieux votre vente ;

  • de repérer tout de suite si le courtier en face tient la route en tant que professionnel ;

  • de mettre toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre vente au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Voici les 2 types de dossiers utilisés dans une vente  :

Le dossier de vente​

Le dossier de vente promotionnel

C’est un ensemble d’informations qui va mettre en avant le bien et ses qualités. Il permet aux futurs acheteurs de savoir si le bien peut leur convenir.

Il se retrouve sur les portails immobiliers comme Immoscout24, Acheter-Louer ou encore icasa et immobilier.ch.

Pour avoir un aperçu complet de ce que doit contenir ce dossier, je vous invite à consulter l’article « Le dossier de vente ».

Les données les plus importantes qui doivent être présentes sont :

  • Des photos de qualité. (Cela paraît évident, mais je croise sans arrêt des annonces avec des photos vraiment négligées qui ne donnent pas du tout envie.)
  • Une fiche produit avec l’ensemble des informations sur le type de bien, l’année de construction, le nombre d’étages, de chambres, le type de cuisine, la présence d’une terrasse, d’un jardin, de places de parc ou encore d’une piscine.
  • Le prix et les conditions de prise de possession des lieux.
  • Les facilités de services ou points d’intérêt, qui regroupent l’ensemble des informations sur le quartier.
  • La description du bien, qui regroupe dans un texte simple mais efficace les informations citées plus haut.
  • Les plans (le plus lisible possible).

Le dossier de vente complet

Il est évidemment constitué des informations et données précédentes, mais contient aussi les informations nécessaires à la banque pour accorder leur prêt à vos acheteurs.

Les documents essentiels sont :

  • un extrait de la police d’assurance (ECA) avec indication du volume de l’objet ;
  • un extrait du registre foncier ;
  • le CECB du bâtiment ;
  • une liste des améliorations ou travaux d’entretien réalisés sur les 10 à 15 dernières années.
  • Pour une propriété par étage (PPE), il faut ajouter :
  • le règlement à jour de la PPE ;
  • les plans en couleur de la PPE ;
  • les procès-verbaux des 3 ou 5 dernières assemblées générales ordinaires et extraordinaires de la copropriété ;
  • les comptes de la copropriété des 3 voire 5 dernières années.

La compilation de ces dossiers est capitale. Pour bien vendre une maison ou un appartement, il est important de bien présenter son dossier de vente. Il faut inspirer confiance.

C’est une démarche importante pour vous, car vous allez remettre le fruit de votre labeur à des inconnus, mais c’est aussi un grand pas pour les acheteurs. La confiance est primordiale !

Trouver les bons acheteurs

C’est un questionnement que l’on retrouve chez une grande majorité des propriétaires qui souhaitent vendre.

Et la réponse souhaitée est souvent : « Vous devez sélectionner des gens sympathiques… et avenants. »

Croyez-moi, ma responsable du marketing a mené l’enquête sur plus de 260 propriétaires suisses.

Est-ce que de bons acheteurs sont des gens sympathiques, et de mauvais acheteurs des gens antipathiques ? Non, ce n’est pas le bon critère de sélection.

Les pièges qui se referment sur nous lors d’une vente immobilière trouvent souvent leur source dans une erreur commise à cause de nos émotions.

Le but bien sûr n’est pas de se comporter de façon froide, distante et calculatrice. Mais dans le cas d’une vente, on ne peut négliger l’aspect économique.

Le critère fondamental pour sélectionner un ou des acheteurs (car il faudra les mettre en compétition) est un critère purement financier.

La question a se poser est : est-ce que la personne en face de moi, qui dit vouloir acheter ma maison, a les fonds pour le faire ?

Il est absolument primordial de vous assurer du sérieux et de la solvabilité de vos acheteurs avant d’engager de réelles négociations avec eux, au risque de voir tout votre travail réduit à néant.

Un bon courtier le fera pour vous évidemment. Un mauvais n’osera pas poser les questions appropriées.

Il est toujours plus agréable d’avoir comme acheteur une personne sympathique qui aime votre maison au point de ne rien y changer.

Mais ce n’est pas l’essentiel.

Votre souhait est de concrétiser vos projets, et vendre vous est nécessaire. Pour cela, le mieux est de garder la tête froide.

La visite idéale

Les rendez-vous de visite seront pris par vous (dans le cas où vous vendez par vous vous-même) ou par votre courtier. Bien sûr, le courtier doit vous prévenir assez tôt. Une solution efficace est de définir des plages horaires précises chaque semaine pour organiser des visites (il est préférable que la maison soit rangée pour le bon déroulement de celles-ci).

Un bon courtier organise les visites en fonction de la météo et de la meilleure heure de la journée afin de présenter le bien sous son meilleur angle. Ce n’est pas toujours possible, mais c’est toujours un plus.

Il est possible de faire une visite après la tombée de la nuit, mais ce n’est pas conseillé.

Le samedi est un très bon jour pour les visites, les acquéreurs ne travaillent généralement pas ce jour-là et sont plus détendus qu’en semaine.

Avant la visite, mettez de l’ordre dans votre foyer. Sans en faire trop, mais suffisamment pour apprécier les pièces à vivre. Si possible, tondre la pelouse est aussi un plus. (L’idéal étant que le courtier ait organisé plusieurs visites dans la même journée, ainsi la préparation est utile pour plusieurs rendez-vous.)

 

Quelle devrait être votre attitude durant la visite ?

Évitez de parler, ne dites quasiment rien hormis les politesses d’usage. Les pièces parlent d’elles-mêmes, et le fait de parler ne va pas charmer un futur acquéreur. Si le bien lui plaît et qu’il correspond à ses besoins, les choses vont se faire.

Nous conseillons généralement aux propriétaires, surtout pour la première visite, de libérer les lieux, par exemple en allant faire un petit tour. Cela permet à l’acquéreur de se détendre et de se projeter complètement dans sa possible nouvelle vie. Il se sentira aussi plus à l’aise pour poser des questions au courtier.

S’il vous est impossible de vous éclipser, restez discret.

Quand un bien plaît, généralement on fait plusieurs visites, et les acheteurs auront tendances à poser plus de questions directement au propriétaire à ce moment-là. Point important : vous ne devez pas cacher des choses aux gens. Si par exemple le chauffagiste vous a informé que votre chaudière est en fin de vie et qu’elle doit être remplacée dans les deux années à venir, vous devez au moment approprié transmettre cette information à votre courtier pour qu’il puisse informer les futurs acquéreurs en temps voulu.

Lors d’une première visite, mettez-les à l’aide, laissez-les regarder tout ce qu’ils veulent regarder. Faites-en sorte qu’ils prennent le temps de s’imprégner des lieux. Il faut qu’ils puissent s’y projeter.

4 clés pour une visite idéale :
  1. Planifier la visite en journée ou le samedi
  2. Penser à la météo pour mettre en valeur votre bien
  3. Mettez de l’ordre mais pas besoin d’en faire trop
  4. Durant la visite, sachez restez discret 🙂

La méthode IMMO 4G

Etape 1

Estimation complète

Inspection précise de votre bien avec plus de 50 facteurs évalués, analyses complètes validées par un logiciel bancaire, création d’un rapport d’estimation exhaustif (10 pages).

Etape 2

Propulsion marketing de votre bien

Photos professionnelles, visite virtuelle à 360°, améliorations des plans, conseil pour la préparation et la valorisation du bien, annonces multi-plateformes, marketing cible, mise en avant et publicité du bien sur les réseaux sociaux.

Etape 3

Vous n’avez rien à faire

Envoi de dossier complet, préqualification des acheteurs, organisation de bonnes visites, rapport hebdomadaire en toute transparence de nos actions.

Etape 4

La vente

Conseil en hypothèque, négociation avec défense de vos intérêts, relation avec le notaire, clarification de l’acte de vente, accompagnement à la signature et célébration !

L’équipe

Nous avons fondé IMMO 4G dans l’intention de nous entraider, chacun avec ses aptitudes et son expérience, mais aussi pour aider les propriétaires et acheteurs de Romandie.

Notre objectif premier est d’aider nos clients à vendre au meilleur prix possible, et de venir en aide aux acheteurs dans le financement du bien de leurs rêves.

À nous quatre nous cumulons plus de 70 années d’expérience dans le domaine de l’immobilier et de son marketing.

Nous croyons en deux choses, que l’humain et la relation entre un courtier et son mandant sont capitaux, mais aussi que la technologie et une profonde connaissance de nos outils peuvent améliorer cette relation et aider l’ensemble des parties.

Par exemple, nous utilisons des logiciels bancaires pour déterminer le meilleur prix de vente possible des biens que nous mettons en vente. Mais à cela nous ajoutons des méthodes de calcul humaines pour une meilleure appréhension du terrain.

Nous capitalisons beaucoup sur la transmission de notre savoir via ce site internet. Chaque personne impliquée dans une activité de vente ou d’achat immobilier doit être en mesure de comprendre complètement le processus.

Si vous souhaitez en savoir plus sur nous, n’hésitez pas à nous contacter.

C’est avec plaisir que nous répondrons à vos questions.