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Hypothèque
Dans le langage courant, on utilise le mot hypothèque pour désigner le prêt à la banque pour acheter son logement. Mais dans ce cas, il s’agit plutôt du « prêt hypothécaire ».
L’hypothèque est le fait de mettre un bien immobilier en gage. C’est-à-dire que vous donnez le droit au prêteur (la banque) de se saisir de votre maison et de la vendre aux enchères si vous ne respectez pas vos engagements.
Hypothèque à taux fixe
Le prêt hypothécaire à taux fixe bloque le taux d’intérêts sur une durée de 1 à 25 ans. Ce système présente le gros avantage de connaître vos mensualités pendant toute la durée du prêt, car elles ne vont pas varier. Cette solution sécuritaire est utilisée 9 fois sur 10. L’inconvénient est que, pour s’en défaire avant la date du terme du contrat de prêt, vous devrez payer une pénalité.
Hypothèque au taux LIBOR
LIBOR est l’abréviation de « London Interbank Offered Rate ».
Il s’agit du taux d’intérêt que les banques utilisent entre elles pour se prêter de l’argent. Vous pouvez emprunter de l’argent pour votre logement à votre banque, au taux LIBOR majoré de sa marge bénéficiaire. Les différentes durées vont de mois en mois jusqu’à 12 mois.
L’avantage est que vous bénéficierez d’un taux parmi les plus bas du marché. Le désavantage est que les taux peuvent remonter rapidement, et que vous devrez donc suivre la tendance des marchés sans pouvoir avoir un budget stable.
Cette solution est très utile si vous arrivez en fin de contrat hypothécaire et que vous avez dans l’idée de vendre. Dans ce cas, contractez un prêt au taux LIBOR dont vous pourrez vous libérer avec peu voire pas de pénalités.
Le LIBOR a disparu à la fin 2021 et a été remplacé par le SARON (Swiss Average Rate Overnight).
Hypothèque de deuxième rang
Il s’agit de la partie du prêt que vous devez rembourser.
L’hypothèque de deuxième rang représente habituellement 13.3% de la valeur du bien. Cette partie de l’argent emprunté doit être remboursée en 15 ans ou à l’âge de la retraite au plus tard.
👉🏻 Voir aussi Hypothèque de premier rang dans ce glossaire.
Hypothèque de premier rang
Le premier rang est la partie du prêt hypothécaire qui ne doit pas, en principe, être remboursée. Vous payez des intérêts, mais la dette ne diminue pas.
La proportion de l’hypothèque en premier rang est de deux tiers de la valeur du bien pour un logement principal.
👉🏻 Voir aussi Hypothèque de deuxième rang dans ce glossaire.
Hypothèque légale
C’est un type de garantie d’une créance, prévu par la loi.
L’hypothèque légale ne doit pas forcément être inscrite au Registre foncier. Dans ce cas on parle d’hypothèque légale occulte, car elle n’est pas visible.
Par exemple, si vous achetez une maison et que le propriétaire vendeur n’a pas payé sa facture de l’assurance ECA ou de l’impôt foncier, l’ECA et l’administration cantonale des impôts bénéficient d’une hypothèque légale.
Afin d’éviter tout désagrément en cas d’achat, le notaire va habituellement prévoir une clause telle que celle-ci dans l’acte :
« Les acheteurs déclarent que le notaire soussigné a attiré leur attention sur l’existence possible d’hypothèques légales occultes ou d’hypothèques légales pouvant encore être inscrites sur la villa objet du présent acte après le transfert de propriété.
Ces hypothèques légales couvrent notamment certains impôts cantonaux et communaux se rapportant à la villa, les créances des artisans et entrepreneurs, ainsi que les contributions dues à la communauté des copropriétaires pour les trois dernières années.
Les vendeurs certifient qu’ils sont à jour dans le paiement de tous impôts et de toutes autres obligations pouvant donner lieu à l’inscription d’hypothèques légales sur la villa.
Ils s’engagent en outre à s’acquitter ponctuellement de toutes obligations non encore échues, susceptibles d’une telle garantie, et à prendre immédiatement toutes mesures pour obtenir la radiation de toutes hypothèques légales qui seraient inscrites avant ou après le transfert de propriété. »
Hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs
Les artisans et entrepreneurs qui effectuent des travaux chez un propriétaire ne se font pas payer d’avance. Ils effectuent le travail et envoient ensuite leur facture après l’exécution des travaux. Si le propriétaire ne les paye pas, ils ne peuvent pas récupérer ce qui a été fourni, puisque cela fait maintenant partie intégrante de la chose.
Afin de garantir le payement de leur travail, les artisans et entrepreneurs ont la possibilité légale de faire inscrire au Registre foncier une hypothèque légale sur le bien immobilier. Cela a deux effets. Le premier étant un moyen de pression sur le propriétaire, car l’inscription d’une hypothèque légale au Registre foncier est un signe de difficultés financières, et le deuxième effet est qu’en cas de vente forcée, les artisans et entrepreneurs en faveur de qui une hypothèque légale est inscrite seront indemnisés.
À titre d’exemple, les métiers suivants sont considérés comme des artisans et des entrepreneurs : les entreprises de construction, les peintres, les plâtriers, les maçons, les carreleurs, les installateurs d’appareils électriques, les sanitaires ou encore les chauffagistes, etc.
L’inscription de cette hypothèque légale doit se faire au plus tard 4 mois après l’achèvement des travaux.
Hypothèque légale occulte
L’hypothèque légale occulte, dans le canton de Vaud, est celle que détient l’État et qui est d’un montant inférieur à CHF 1’000.-. Cette hypothèque est dite « occulte », car elle n’a pas besoin d’être inscrite au Registre foncier.
Si, par exemple, le propriétaire vendeur n’a pas payé l’impôt foncier d’un montant de CHF 999.- il y a deux ans, une hypothèque légale occulte pourrait alors exister. En cas de vente, le notaire inclura dans son acte de vente que le propriétaire vendeur s’engage à être en ordre avec les payements qui pourraient amener une hypothèque légale occulte.
👉🏻 Voir Hypothèque légale dans ce glossaire.
Lettre de rente
La lettre de rente est une ancienne forme de gage immobilier. Ce document qui servait à hypothéquer un bien immobilier n’a plus cours et, selon la directrice du Registre foncier vaudois, il ne restait que deux lettres de rente encore valables dans le canton en 2020.
👉🏻 Voir Hypothèque dans ce glossaire.
Pénalité
Dans le cadre des prêts hypothécaires à taux fixe pour une durée déterminée, si vous désirez rembourser le prêt avant son échéance, par exemple en cas de vente du bien, si le contrat ne prévoit pas la possibilité d’un amortissement extraordinaire (remboursement anticipé), vous devrez vous acquitter d’une pénalité qui est généralement équivalente au montant des intérêts qui restent dus jusqu’à la date d’échéance du contrat.
Il existe des solutions afin d’éviter cette pénalité. La plus évidente est de faire correspondre la vente avec l’échéance du prêt. Une autre, si la banque est d’accord, est de transférer le prêt aux nouveaux propriétaires. Une troisième possibilité est de transférer votre prêt sur un nouveau bien que vous achetez.
