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Amortissement (d’une dette)
Le fait de rembourser une dette et donc de la faire diminuer. En matière de prêt hypothécaire, seule l’hypothèque de deuxième rang se rembourse.
Amortissement d’une propriété
1) Estimation immobilière. Dans le contexte de l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier, l’amortissement est la dépréciation de l’objet à cause des effets du temps.
En Suisse, on considère qu’une construction immobilière destinée à l’habitation perdra l’entièreté de sa valeur en 100 ans. Il y a donc lieu de déduire un amortissement de 1% de la valeur à neuf par année afin de déterminer la valeur vénale actuelle de l’objet.
Notez que cette perte de valeur de 1% par an n’est correcte que si rien n’est entrepris pour contrecarrer les effets du temps.
Dans le cas d’une villa construite il y a 10 ans et dans laquelle rien n’a été transformé ou changé en 10 ans, la valeur de la partie construite sera bien de la valeur à neuf moins 10%. Mais dès que des actions de rénovation sont entreprises, il faudra en tenir compte, car cela diminue la dépréciation due aux effets du temps.
2) Financement immobilier. Dans le contexte du financement immobilier, l’amortissement est le fait de rembourser tout ou partie de la dette. Dans le modèle de financement immobilier suisse, nous distinguons deux types d’hypothèques :
- l’hypothèque de premier rang, qui est pour une durée infinie, n’est pas remboursée (amortie) ;
- et l’hypothèque de deuxième rang, qui elle est amortie (remboursée).
Des intérêts sont dus sur les deux types d’hypothèques.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
Annotation (Registre foncier)
L’annotation est l’une des rubriques d’un extrait de registre foncier suisse. Elle sert à renforcer un droit. Il n’existe que trois espèces d’annotations possibles :
- Concernant un droit personnel. Par exemple un droit d’emption, de préemption ou de réméré.
- Une restriction du droit d’aliéner. Par exemple, à la suite d’une décision de l’Office des poursuites en cas de faillite du propriétaire.
- Le troisième type d’annotation possible concerne une inscription provision comme une hypothèque légale.
Assurance vie
En Suisse, l’assurance vie fait partie du système des trois piliers de la prévoyance. Les assurances vie font partie du pilier de la prévoyance privée.
Les assurances vie se répartissent en deux catégories principales :
- la première est l’assurance vie de risque pur, qui couvre les risques de décès et d’invalidité ;
- la seconde catégorie est l’assurance vie qui permet de constituer un capital.
Une assurance vie peut être liée à un prêt hypothécaire par le biais de l’amortissement indirect. Dans ce cas, l’amortissement de l’hypothèque en deuxième rang sera versé sur un compte d’assurance vie. Cette solution offre également des avantages fiscaux.
Voir aussi dans ce glossaire :
👉🏻 AVS ou Premier pilier
👉🏻 Deuxième pilier
👉🏻 Troisième pilier
Calculateur ou simulateur d’hypothèques
De nombreuses banques suisses et courtiers en hypothèque proposent un calculateur d’hypothèque en ligne. Le but est de vous aider à déterminer le montant maximal sur lequel vous pouvez vous engager pour l’achat d’un bien immobilier.
Le simulateur prendra en compte les paramètres de base de vos revenus, vos fonds propres en cash et vos avoirs de deuxième pilier ainsi que votre âge, afin de vous présenter un premier calcul théorique et approximatif.
Les simulateurs d’hypothèque fonctionnent généralement dans les deux sens. Soit vous rentrez le montant du bien immobilier et il vous donne les fonds propres et revenus minimums nécessaires pour l’achat. L’autre possibilité est de remplir vos données de fonds propres et de revenus afin d’obtenir le montant d’achat maximal.
Il faut encore noter que la plupart des calculateurs d’hypothèque en ligne font abstraction des frais d’achat, également appelé « frais de notaire ». Ces frais varient en fonction des cantons. Mais quel que soit le canton où vous comptez devenir propriétaire, vous devrez ajouter entre 2 et 5 % de cash en moyenne pour couvrir les frais d’achat.
Il s’agit d’une première manière de vous fournir une idée. Une analyse plus approfondie avec un spécialiste du financement hypothécaire vous permettra de rentrer dans des détails plus spécifiques à votre situation personnelle.
Capacité financière
La capacité financière est une mesure de l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux charges de son achat immobilier. Le terme « tenue des charges » reprend le même concept que la capacité financière.
Le total des charges du bien immobilier ne devrait pas dépasser 33 % des revenus de l’emprunteur. Les charges annuelles sont composées des dépenses suivantes :
- les intérêts de la dette hypothécaire, calculés sur base d’un taux théorique (habituellement 5 %) ;
- le montant de l’amortissement (remboursement de l’hypothèque de deuxième rang) ;
- et 1 % de la valeur du bien acheté pour tenir compte des frais d’entretien de votre bien immobilier.
Le total de ces dépenses ne doit pas être supérieur à 33 % des revenus de l’emprunteur.
Dans cet article, vous trouverez un exemple simple de calcul de la capacité financière.
Consolidation (Financement)
Dans le vocabulaire du financement immobilier, « consolider » signifie transformer une dette à court terme en une dette à long terme. Par exemple, dans le cadre d’une construction neuve, la banque ne pourra pas faire de prêt hypothécaire, car la construction n’étant pas encore réalisée, il n’y a pas de bien immobilier à hypothéquer. Dans ce cas, la banque octroie un crédit de construction (prêt à court terme) qui sera consolidé en un prêt hypothécaire (prêt à long terme) à la fin du chantier.
Courtier en hypothèque
Un courtier en hypothèques est un intermédiaire spécialisé dans le courtage hypothécaire.
Le courtier en hypothèques travaille avec de nombreuses banques et assurances et les met en compétition afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour un certain type d’acheteur, un profil de bien et une période déterminée. Ils sont très souvent rémunérés uniquement en cas de résultat, directement par la banque ou la compagnie d’assurances.
Beaucoup de potentiels acheteurs pensent que leur banque leur donnera les meilleures conditions possibles. Dans les faits, c’est très rarement le cas, et le fait de faire appel à un bon courtier en hypothèques, expérimenté et compétent, peut s’avérer très rentable.
Droit de profiter des cases libres
Lorsqu’un bien immobilier est remis en garantie (gage) à une banque afin d’obtenir un prêt hypothécaire, c’est inscrit au Registre foncier sous la rubrique « droit de gages immobiliers ».
Il peut y avoir plusieurs garanties.
En cas de vente forcée (vente aux enchères), il est important de pouvoir déterminer qui sera remboursé en premier. C’est d’autant plus important que, dans certains cas, il ne sera pas possible de rembourser tous les prêteurs. L’ordre de remboursement est déterminé par le rang.
Le prêt garanti par une cédule de rang 1 sera remboursé avant le rang 2, et ainsi de suite. Prenons un exemple où il y a trois prêts garantis par trois cédules. Elles seront en rangs 1, 2 et 3.
Si vous remboursez totalement le prêt garanti par la cédule en rang 2, ce rang devient « libre ». Si le rang 3 bénéficie du droit de profiter des cases libres, il passera automatiquement en rang 2 sans qu’il ne soit nécessaire de le demander.
Notez encore que la notion de « droit de profiter des cases libres », bien qu’elle concerne les droits de gages immobiliers, n’a pas de relation avec la notion d’hypothèques de premier rang et de deuxième rang.
En résumé : le droit de profiter des cases libres est le droit d’avancer dans les rangs des gages immobiliers, lorsqu’un gage qui bénéficiait d’un rang préférable est remboursé ou radié.
Gage immobilier
Pour octroyer un crédit, l’organisme financier va exiger des garanties.
Dans le cas d’un crédit hypothécaire, c’est le bien immobilier lui-même qui sert de garantie. En cas de non-respect de vos obligations de payement des intérêts et/ou de remboursement de la dette, la banque pourra vendre la maison pour récupérer ses fonds. Mais comme la banque ne peut pas vraiment prendre la maison et la mettre dans un coffre-fort, le gage est remplacé par un papier valeur appelé « cédule », qui reste en possession de la banque. Cette cédule représente la maison aux yeux de la banque, ce qu’elle peut plus facilement stocker dans un coffre.
👉🏻 Voir aussi Hypothèque et Prêt hypothécaire dans ce glossaire.
