L’estimation
immobilière !

Les informations qui suivent permettent de connaitre et comprendre tous les éléments pour avoir une estimation infaillible. 

Table des matières

L'objectif De cette page

Aujourd’hui, la préoccupation majeure des propriétaires qui envisagent de mettre leur bien en vente est de vendre « au bon prix ».

Le rôle de l’estimateur est essentiel à la réussite du projet du propriétaire vendeur, d’où l’importance d’une estimation juste, une estimation qui permette de vendre au meilleur prix dans des délais raisonnables.

Dans cette page, vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur l’estimation de biens immobiliers d’habitation.

Le travail de recherche mené en amont vise à donner les éléments et les techniques qui vous permettront de déterminer ce « meilleur prix de marché ».

Ce texte a été réalisé dans le cadre de l’obtention du Brevet fédéral de Courtier en immobilier. 

Vous y découvrirez les différentes méthodes à la disposition des estimateurs ainsi que les facteurs internes et externes qui influencent la composition des prix de l’immobilier suisse.

Outre les critères techniques, juridiques, réglementaires ou encore financiers, vous apprendrez également les sources d’erreur auxquelles vous pourriez être confronté.

L’approche est volontairement orientée par la pratique sur le terrain. Celle-ci permet d’apporter une analyse critique de l’efficacité des différentes méthodes qui seront comparées, chiffres à l’appui, dans un tableau.

 

Cet article se veut utile pour :
  1. Le courtier souhaitant améliorer ses compétences en estimation. 
  2. Le propriétaire vendeur qui désire s’en servir afin de comprendre le processus d’estimation visant à déterminer « le meilleur prix » de son bien. 
  3. Ou encore le potentiel acheteur pourra le trouver utile afin d’apprécier ou de vérifier la valeur de l’investissement d’une vie.
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Table des matières

Introduction

L’estimation immobilière est un sujet pluridisciplinaire très vaste qui comprend des spécialités bien différentes les unes des autres.

Ici le champ de recherche est limité à certains objets immobiliers bien précis : les villas et appartements destinés à l’utilisation personnelle de leurs propriétaires car il s’agit de la très grande majorité des estimations que nous réalisons au sein de notre activité de courtage immobilier.

La finalité de l’estimation est également déterminante pour le choix de la ou des méthodes d’estimation. 

Le postulat de base de cette page est de tenter d’apporter une réponse à cette question :

« Quelle est la méthode d’estimation la plus efficace pour déterminer le prix à afficher sur les supports de vente d’un bien immobilier destiné au logement principal de ses propriétaires ? ».

L’estimation immobilière pourrait se résumer à établir la valeur de marché des objets. Le courtage se limiterait alors au fait de les vendre au prix affiché.

Mais même le profane va rapidement remarquer que le sujet est bien plus vaste que la simple addition des valeurs du terrain et des coûts de construction.

Il existe plusieurs facteurs objectifs, mesurables et tangibles qui doivent être considérés afin de déterminer le bon prix de marché d’un bien immobilier. 

De plus, du fait que l’économie n’est pas une science absolue, il est également nécessaire de prendre en considération un ensemble de facteurs subjectifs afin d’apprécier la valeur des choses.

Mais ce n’est pas tout, il faut aussi prendre en compte des facteurs d’influence propres à chaque être humain. 

L’estimateur et son état d’esprit, ainsi que le propriétaire du bien et sa psychologie, vont eux aussi avoir un impact sur le processus de détermination du prix de marché.

Outre la valeur intrinsèque des biens et les lois de l’offre et de la demande, la compétition entre les différents acteurs du courtage immobilier exerce une influence sur les méthodes de travail des courtiers estimateurs.

Un autre facteur qui impacte les méthodes d’estimation est la tendance à éliminer les intermédiaires.

Il est désormais courant de scanner soi-même les codes-barres de ses courses, or, il y a dix ans à peine, cette manière de consommer ne pouvait se voir que dans un film d’anticipation. 

Dans la même lignée, sont apparues dernièrement toutes sortes d’outils d’estimation en ligne, avec des publicités très accrocheuses telles que « Estimez votre bien en 3 minutes ».

Est-ce à dire que les métiers d’expert en estimation immobilière et de courtier en immobilier  pourraient être remplacés par des automates ? C’est ce qu’il sera décrit dans un premier temps.

Vous découvrirez également un tableau comparatif des estimations réalisées pour un même objet, avec des méthodes et outils différents, dont des logiciels d’estimation bancaire et un outil d’estimation en ligne. 

Ce tableau comporte le prix de vente effectif noté sur l’acte de vente de certains des biens estimés.

Nous aborderons ensuite les différentes forces qui se combinent ou s’opposent dans le marché immobilier. 

Parmi ces forces seront détaillées des notions de psychologie qui, elles aussi, exercent une influence sur la formation d’un prix de vente.

Le but est de vous apporter un nouveau regard sur l’estimation immobilière, dans un marché en pleine mutation et dans des contextes économiques de moins en moins faciles à appréhender.

Bonne lecture !

Quelques concepts fondamentaux

Tout d’abord, voici quelques notions de base et définitions propres à l’estimation immobilière.

  • Estimation (nom féminin). Action d’estimer, de déterminer la valeur, le prix qu’on attribue à une chose.
    Action d’évaluer (une grandeur).
  • Estimer (verbe transitif). Déterminer le prix, la valeur de (qqch.) par une appréciation.

Comme vous pouvez le constater, la définition du mot « estimation » fait d’emblée ressentir le besoin de clarifier les notions de prix et de valeur qui semblent être interchangeables, alors qu’en matière immobilière elles ne le sont pas vraiment.

Faites la différence entre prix et valeur

Le prix est le montant noté sur l’acte notarié

Il s’agit de la concrétisation de l’entente entre les parties concernant le montant d’argent à débourser pour l’achat de l’immeuble. On peut également dire que le prix émerge de la confrontation entre l’offre et la demande.

La valeur quant à elle est une notion qui prend en compte un nombre de facteurs importants, mais parfois différents entre deux personnes. La valeur peut être appréciée de manière différente d’un estimateur à un autre.

Le propriétaire va souvent juger une valeur sur base de ses émotions et de son attachement. 

L’acheteur, lui, va déterminer une autre valeur sur base de la somme d’argent qu’il sera prêt à sacrifier pour avoir la jouissance d’un bien.

Les notions de prix et de valeur ne sont pas identiques, mais demeurent interconnectées. La valeur déterminée exercera une influence sur le prix. Il se peut même qu’un prix n’émerge pas de la confrontation entre l’offre et la demande. 

Ceci se produit lorsque la perception de la valeur est trop différente entre l’acheteur et le vendeur. La transaction est alors rendue impossible par l’absence de consensus entre les parties.

La notion de valeur peut encore se décliner en différents types de valeurs. Ce texte se concentre sur la valeur de marché, encore appelée valeur vénale, dont voici plusieurs définitions tirées de sources qui regroupent la grande majorité des associations professionnelles immobilières suisses.

Prenez en compte la valeur de marché ou valeur vénale

Le Swiss Valuation Standard (SVS) définit la valeur de marché comme suit : 

« La valeur de marché (market value) est le prix auquel un actif ou un passif doit pouvoir s’échanger, à la date de l’évaluation, entre un vendeur et un acheteur consentants, après des actions de commercialisation appropriées, dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions de concurrence normale, et où chaque partie agit en pleine connaissance de cause, de façon prudente et
sans contrainte.
»

Le même concept est défini sous l’expression « valeur marchande » dans le Manuel suisse de l’estimateur, dans des termes quasiment identiques. 

Quant à la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières, elle définit la valeur de marché de la sorte : valeur à court terme déterminée au jour de l’expertise et influencée par le marché (économie, politique, offre, demande, etc.).

La notion fondamentale de la valeur de marché est que cette valeur est déterminée par le marché. 

La justesse de l’estimation, les prestations marketing, les talents du courtier, vont exercer une influence sur cette valeur, mais il est important de comprendre que, pour réaliser une vente, un accord doit être trouvé entre un acheteur et un vendeur, par l’intermédiaire du courtier. 

Ce principe est tellement simple qu’il peut sembler totalement futile de le préciser, mais comme nous allons le voir tout au long de cet exposé, de très nombreux facteurs doivent être pris en compte afin de permettre à cette valeur de marché de devenir une réalité concrète.

Remarque : La notion de valeur vénale a longtemps été utilisée et continue de l’être. Cependant, les normes internationales recommandent d’appliquer en lieu et place de la valeur vénale la notion de valeur de marché.

👉 Notre article complet sur la valeur vénale.

Comprenez la différence entre une expertise et une estimation

L’expert, dans le cadre de l’estimation immobilière, donne son opinion sur le montant de la valeur vénale ou de marché. 

Il va étayer son hypothèse par une étude du contexte juridique, économique, technique, situationnel et sociologique du bien. 

Puis il pondérera ensuite ces facteurs de manière à émettre une valeur en rapport avec le marché, par analogie à ce que l’on connaît.

 L’expert va appliquer le principe de parcimonie, en ne multipliant pas inutilement les hypothèses et en écartant celles qui semblent trop invraisemblables. Il prendra en considération les intérêts du propriétaire, tout en restant neutre et impartial.

Comme nous allons le voir, sur le principe, le courtier va faire quasiment la même chose que l’expert, avec tout de même quelques différences notables :

  • L’expert sera mandaté pour déterminer la valeur d’un objet dans le cadre d’une succession, d’un divorce, d’une vente aux enchères par l’Office des poursuites et faillites, d’une estimation dans le cadre d’un achat ou d’une vente, etc.
  • le courtier réalisera une estimation dans le but d’obtenir un mandat de vente, afin de proposer le bien sûr le marché et de trouver un acquéreur au meilleur prix possible. Le courtier va donc avoir une tendance naturelle à valider des hypothèses plus optimistes que celles de l’expert.

L’expert se doit de rester prudent, là où le courtier pourrait être plus téméraire.

Une autre différence est le mode de rémunération. 

L’expert est rémunéré pour son mandat d’estimateur, indépendamment de la valeur du bien expertisé. 

Le courtier qui obtient un mandat de vente est rémunéré par une commission, le plus souvent un pourcentage, sur le prix de vente final. Il est par conséquent partial, car ses propres intérêts sont intimement liés aux intérêts du propriétaire vendeur.

L’engagement de l’un et de l’autre est très fort, mais alors que l’expert engage sa responsabilité juridique, le courtier engage sa responsabilité morale.

 

Définissez le type de bien estimé

Il existe de nombreuses catégorisations possibles des biens immobiliers. 

La première catégorisation se trouve à l’article 655 al. 2 du Code civil qui dit :

Sont immeubles dans le sens de la présente loi : 

  • Les biens-fonds ;
  • Les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier ; 
  • Les mines ;
  • Les parts de copropriété d’un immeuble.

D’autres dénominations existent, notamment sur la finalité de la propriété. 

L’une d’elles est la division entre les biens de jouissance et les immeubles de rendement. 

Les premiers sont destinés à une utilisation par leurs propriétaires, les seconds sont des biens destinés à engendrer des profits

Les biens de jouissance peuvent eux-mêmes être sous-catégorisés en résidence principale, résidence secondaire, mais également en atelier, place de parc ou encore jardin.

Cet article se concentre sur les biens de jouissance (également appelés biens de consommation ou logements en propriété). 

Il s’agit de biens immobiliers destinés à la résidence principale de leurs propriétaires. Pour utiliser un langage plus courant, il s’agit donc de l’estimation de villas individuelles, jumelées, mitoyennes ou contiguës, ou encore de maisons villageoises et d’appartements en copropriété.

La méthodologie détaillée est essentiellement destinée aux biens de consommation courants. Les biens de luxe et d’amateur sortent du champ d’application, même si de nombreux principes directeurs leur sont en partie, applicables.

Mettez le prix en relation avec le marketing

Le courtier estimateur n’en a peut-être pas toujours conscience, mais le fait de déterminer le prix d’un objet immobilier fait partie d’une stratégie de marketing.

Le « marketing mix », regroupé en 4P selon McCarthy, met en relation la politique de produit (Product), de prix (Price), de distribution (Place) et de communication (Promotion). Une stratégie marketing inclura un équilibre de ces 4P afin de leur accorder plus ou moins de poids. 

L’élément marketing qu’est le prix doit inclure les éléments clés suivants :

  • être accepté par le marché
  • être en relation avec le public cible visé
  • doit permettre à l’entreprise d’être rentable
  • permettre l’investissement et l’autofinancement
  • définir une image
  • le prix doit permettre de se positionner face à la concurrence.

Le P de prix est un élément déterminant dans la réussite ou l’échec de la mission du courtier qui consiste à défendre les intérêts de son mandant lors d’une vente immobilière.

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Est-il vraiment nécessaire d’estimer ?

La finalité d’une estimation étant de vendre l’objet au meilleur prix possible, il est également important pour le courtier estimateur de garder à l’esprit qu’un prix n’a de valeur que s’il trouve un acquéreur.

On peut affirmer que le prix d’un bien immobilier sera effectivement décidé par la mise sur le marché de l’objet avec une stratégie marketing appropriée. La première offre étant celle du prix affiché sur les supports de vente.

Les potentiels acheteurs disposent de trois options générales qui consistent à :

  1. Accepter le bien au prix affiché.
    Situation idéale qui démontre que l’objet est très correctement estimé, auquel cas nous avons une vente au prix affiché.
    Si de nombreux amateurs se précipitent pour acheter le bien au prix affiché, alors il est fort possible que ce prix soit inférieur au prix de marché, ce qui demandera une nouvelle évaluation et une nouvelle stratégie de commercialisation, ou une vente au plus offrant, selon la situation.
  2. Rejeter l’offre.
    Les acheteurs potentiels n’entrent tout simplement pas en matière. S’il s’agit de l’attitude de tous les potentiels acheteurs, il n’y a pas d’offre du tout.
    En partant du principe que toutes les autres actions de marketing ont été faites correctement, la situation de « pas d’offre » a tendance à démontrer que le prix affiché est trop éloigné de ce que le marché considère être le juste prix.
  3. Faire une proposition différente de celle affichée.
    Généralement à un prix inférieur au prix demandé. Lorsque plusieurs potentiels acheteurs font des offres inférieures au prix demandé, sans suggestion de la part du courtier (ce qui serait contraire à sa mission), ceci tend à démontrer le vrai prix de marché. Le propriétaire aura alors toujours le choix entre vendre à ce prix décidé par le marché, ou garder son bien dans son patrimoine.

Il ressort de ceci que le prix est finalement accepté ou décidé par la partie « demande » du marché. 

👉 Notre article sur le marché de l’immobilier suisse 

On pourrait alors s’interroger sur l’utilité même d’une estimation. Car si ce sont les potentiels acheteurs qui décident du prix qu’ils acceptent de mettre, il suffirait alors de commencer les ventes à, par exemple, deux fois plus cher que l’objet le plus cher du marché, puis de baisser le prix jusqu’à ce qu’un potentiel acheteur se manifeste.

Une autre option, moins farfelue, consisterait à faire des ventes aux enchères privées. La vente se ferait au plus offrant.

La grande majorité des transactions immobilières se passent de cette manière en Australie. Le bien n’est pas « À vendre » , mais bien « Aux enchères ». Le courtier est là, dans ce cas également, pour défendre les intérêts du propriétaire vendeur. 

Sans qu’il soit utile d’expliquer tout le processus de vente immobilière aux Antipodes, il est intéressant de voir que certains systèmes permettent vraiment au marché de décider du prix de vente.

Mais ceci ne résout pas tout, vous vous en doutez.

Le premier écueil de ce type de vente est que l’acheteur a besoin d’être guidé pour faire son offre. 

La deuxième difficulté est que le propriétaire vendeur voudra établir un prix de réserve, c’est-à-dire un montant en dessous duquel il ne vendra tout simplement pas. 

Il en ressort qu’aussi bien l’acheteur que le vendeur auront besoin d’une estimation d’une sorte ou d’une autre afin de guider leur décision.

 

D’après notre expérience, le marché suisse n’est pas du tout prêt pour des ventes immobilières entre personnes privées qui seraient organisées de cette manière. 

L’ensemble de notre système de vente repose sur le fait de déterminer une valeur et de tendre vers la vente à cette valeur par un jeu d’offres et de contre-offres. Aussi bien le propriétaire vendeur que l’amateur acheteur s’attendent à ce qu’un prix soit annoncé, avant de décider d’entamer des démarches ou de s’en abstenir.

Dans l’idée de ventre bien au dessus du prix du marché ? 

Découvrez notre article à ce sujet 👇

On a testé pour vous : vendre trop cher

Les différentes méthodes d’estimation

Maintenant que vous êtes devenu familier avec les bases ainsi que le cadre principal, nous allons passer en revue les différentes méthodes d’estimation qui sont disponibles pour le type d’objets à estimer et la finalité de l’estimation.

Une version abrégée de cette section se trouve ici : ” Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

La méthode de la valeur intrinsèque

La méthode de la valeur intrinsèque part du postulat suivant : 

Quelle somme d’argent devrais-je dépenser aujourd’hui pour construire cette villa ou cet appartement sur ce terrain, déduction faite de la somme d’argent nécessaire pour remettre le bien à l’état neuf ?

Comment déterminer la valeur intrinsèque

Le Manuel suisse de l’estimateur définit la valeur intrinsèque ainsi : « La valeur intrinsèque d’une construction correspond à la valeur à neuf, déduction faite de la dévalorisation. » 

La Chambre suisse d’experts en estimations immobilières définit la valeur intrinsèque comme ceci :

Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :

  • a) La valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :

    – l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,

    – l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables, l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;

  • b) La valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
  • c) La valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.) diminuée de leur dépréciation ;
  • d) Pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.

Selon les sources, les termes suivants s’utilisent également pour désigner la valeur intrinsèque : valeur réelle, valeur technique, valeur substantielle, valeur matérielle, valeur de la pierre, valeur objective ou encore valeur du coût déprécié.

La méthode d’estimation de la valeur intrinsèque décompose un bien immobilier en différents éléments de base que sont le terrain, les travaux préparatoires, les bâtiments, les aménagements extérieurs et les frais secondaires.

Terrain

Le tout premier facteur qui détermine la valeur d’un terrain est sa situation. 

Une autre vérité fondamentale dans l’immobilier est que la valeur d’un terrain est déterminée par ce que l’on peut construire dessus.

Ceci explique que la forêt, aussi précieuse soit-elle, se négocie à quelques francs du mètre carré, alors qu’une parcelle exiguë et tordue, néanmoins constructible, au centre de Lausanne vaut plusieurs milliers de francs par mètre carré.

En plus de ces deux facteurs, la valeur d’un terrain est déterminée par de nombreux autres éléments tels que son orientation, sa déclivité, son accessibilité, les servitudes en droit ou en charge, la vue qu’il offre ou son absence, les nuisances à proximité ou leur absence, etc.

Trois principales méthodes permettent de déterminer la valeur d’un terrain constructible : 

  1. La méthode comparative : l’estimateur se renseigne sur la valeur des transactions passées, pour des terrains aux caractéristiques similaires, dans la même région. 
  2. La méthode par classe de situation : elle permet de déterminer une valeur du foncier en fonction de la valeur de la construction existante ou à venir, grâce à cinq critères qui sont la situation, l’affectation, la situation d’habitation, l’accessibilité et la situation du marché. La méthode de classe de situation s’utilise encore comme outil de contrôle de la valeur du foncier, bien qu’elle présente une obsolescence technique et sociologique notamment liée à la LAT (raréfaction des objets isolés) et aux coûts de construction.
  3. La valeur résiduelle, encore appelée valeur à rebours ou méthode du promoteur : le principe est de déterminer ce qui peut être construit sur cette parcelle en fonction des règlements et polices des constructions en vigueur. Il faut ensuite déterminer le montant auquel on pourra vendre la construction. Les coûts de réalisation de cet ouvrage sont ensuite déduits du montant potentiel de vente. La différence ainsi trouvée est équivalente à la valeur du terrain.

Travaux préparatoires

Les travaux préparatoires sont tous les travaux de terrassement, viabilisation, démolition, dépollution, etc., nécessaires à la construction. 

Dans la pratique, le courtier estimateur va très souvent inclure les coûts de ces travaux préparatoires dans le coût du terrain (plus les coûts des travaux préparatoires sont importants, moins le terrain aura de la valeur) ou dans le coût du bâtiment.

Ne pas tenir compte de ces travaux préparatoires dans le calcul d’une valeur intrinsèque serait une erreur.

Bâtiments

Ce poste de dépenses correspond aux coûts de construction du ou des bâtiments sur le terrain. 

Les coûts de construction peuvent être évalués en fonction des mètres carrés ou selon les mètres cubes construits.

Dans le canton de Vaud, l’Établissement cantonal d’assurance (ECA) calcule systématiquement les volumes de tous les bâtiments assurés.

Cette assurance étant obligatoire, il est possible de se procurer, le détail des volumes de chaque partie des bâtiments à estimer. 

Les volumes peuvent également être déterminés en appliquant différentes normes ou méthodes qui peuvent amener à des résultats différents, l’important étant de citer les normes utilisées.

 Enfin, il est possible d’obtenir le volume sur les documents de l’architecte ou en mandatant un architecte afin de le calculer.

Aménagements extérieurs

Les aménagements extérieurs sont les frais d’aménagement de la partie non bâtie de la parcelle. 

Il s’agit du coût d’engazonnement, de la plantation des haies, des murs de soutien, du chemin d’accès, des places de parc extérieures, de la piscine, etc. 

On peut soit déterminer une valeur par mètre carré, soit détailler la valeur de chaque élément et pondérer cette valeur par la vétusté.

La valeur des aménagements extérieurs est parfois difficile à évaluer. Si la construction est neuve, il est possible de connaître les coûts des travaux des entreprises de paysagisme. 

Mais dans certaines propriétés, les arbres à haute futaie auront plus de valeur lorsqu’ils seront centenaires, alors que d’autres parties des aménagements extérieurs pourraient mal vieillir. 

Le principe est de faire preuve de bon sens.

Frais secondaires

Les frais secondaires incluent différents types de dépenses tels que les frais et émoluments de mise à l’enquête, des taxes de raccordement aux égouts en séparatif, des assurances durant la construction, ou des intérêts intercalaires sur le crédit de construction.

Les frais secondaires sont généralement un pourcentage des travaux préparatoires, voire d’une combinaison de ces travaux préparatoires bâtiments et aménagement extérieurs selon l’estimateur. L’addition des valeurs de chacun des facteurs cités plus haut donnera la valeur à neuf. 

Mais l’estimateur est très rarement confronté à l’estimation d’un objet dont la construction vient à peine de se terminer. Dans la très grande majorité des cas, le mandat consiste à estimer la valeur intrinsèque d’un objet ancien.

Il faut donc tenir compte de l’effet du temps sur l’objet.

Le temps génère deux types de vétusté sur un bien immobilier.
Les experts en estimations immobilières parlent de vétusté de type 1 ou de type 2.

  • Le type 1 est une forme d’usure et peut être rattrapé (par exemple, une moquette à remplacer). 
  • Le type 2 est de l’obsolescence qui ne peut être rattrapée (par exemple, une affectation en inadéquation avec la zone).

La vétusté

Ici aussi, plusieurs méthodes et écoles de pensée cohabitent plus ou moins harmonieusement.

Un article complet pourrait être réalisé sur le seul thème de l’estimation de la vétusté d’un bâtiment. 

Le principe de base est que les choses se détériorent avec le temps. Cette dépréciation doit être prise en considération, estimée et déduite de la valeur à neuf du bâti, afin de déterminer correctement la valeur intrinsèque d’un objet immobilier.

Une première manière d’estimer la valeur à déduire est de considérer que la construction perd 1 % de sa valeur par année. Si des rénovations ont été entreprises afin de contrecarrer les effets du temps, le pourcentage doit être adapté.
L’estimateur peut aussi être confronté à une construction inadaptée aux conditions climatiques du lieu, et qui a fortement souffert. Dans ce cas, un pourcentage supérieur devrait être utilisé.

Cette méthode assez simple a le gros désavantage de considérer que toutes les parties du bâtiment se détériorent de la même manière avec le temps, alors que nous savons très bien qu’une salle de bains a une durée de vie inférieure à celle de la maçonnerie, par exemple.

Une deuxième façon d’évaluer la vétusté est de calculer un âge moyen pour chaque catégorie d’éléments de la construction, qui sont :

  • le gros œuvre 1,
  • le gros œuvre 2,
  • les aménagements intérieurs
  • et les installations techniques.

Ces catégories ont des durées de vie assez différentes les unes des autres. Et selon le niveau de détail que l’estimateur jugera nécessaire, il est encore possible de décomposer chacun de ces postes en éléments plus fins.

Une fois cet âge moyen déterminé, il existe trois méthodes pour calculer la vétusté :

  1. la formule selon Ross, qui considère que le bâtiment se détériore moins vite au début de sa vie et plus vite vers la fin de sa vie ;
  2. la formule de calcul selon Vogels, qui considère que la dépréciation économique d’une construction est progressive au début de sa vie, et lissée par la suite.
  3. Et chiffrer les coûts de remise à neuf de la villa ou de l’appartement, et de déduire ces coûts de la valeur à neuf.

Les rénovations contrecarrent les dépréciations et doivent bien entendu être prises en compte. Ceci peut être fait de deux manières : soit en rajoutant la valeur des rénovations, qui doivent à leur tour être dépréciées en fonction de leur propre cycle de vie ; soit en réduisant le pourcentage déduit au poste « vétusté » dans le calcul de l’estimateur.

L’obsolescence

L’obsolescence est le fait qu’un produit devienne dépassé et perde une partie de sa valeur à cause des évolutions techniques, sociologiques, urbanistiques et autres.

Prenons l’exemple d’une maison construite dans les années trente et rénovée à plusieurs reprises.
Elle est maintenant équipée d’une chaudière à gaz à haute performance, de panneaux solaires, et une isolation a été injectée dans l’espace entre les deux murs, etc.

Mais cette maison est toujours composée de cinq petites pièces de 9 à 15 m², chauffées par des radiateurs. Chaque mur étant porteur, il est techniquement très difficile d’amener cette maison au style architectural actuel. Donc même lorsqu’un bâtiment est remis à neuf, il peut encore être péjoré par une obsolescence.

Là où un expert verra une construction monolithique en pierres liées à la chaux, un courtier verra « une véritable maison bourgeoise où l’authenticité de la pierre est le témoin vivant de notre passé » ! 

L’obsolescence peut donc parfois se révéler un atout, afin de proposer un objet d’amateurs, aux caractéristiques très rares.

Voici un exemple de tableau de calcul de la valeur intrinsèque qui peut être présenté à des potentiels mandants dans un rapport d’estimation :

Pour cet exemple fictif, les hypothèses suivantes sont considérées :
Estimation valeur intrinsèque
m2/m3
Prix unitaire
Valeur
Total valeur intrinsèque
CHF 1’555’679
CFC 0 -Terrain
Parcelle n° 000
1’100 m²
CHF 500
CHF 550’000
CFC 2 – Construction
Construction valeur à neuf
1’180 m³
CHF 825
CHF 973’500
Vétusté
Sur 15 ans (–0,75 %/an)
–10 %
– CHF 97’350
CFC 4 – Aménagements extérieurs
Terrasse, gazon, végétation, haie, place goudronnée, mur, etc.
962 m²
CHF 80
CHF 76’960
CFC 5 – Frais secondaires
6 % valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)
CHF 52’569
  • Le prix du terrain a été obtenu par comparaison avec des valeurs connues de terrains similaires qui se sont vendus dans la région. La valeur du mètre cube à neuf est ici une moyenne pour la totalité du volume construit, obtenue par l’indice des prix de construction, pondéré par la qualité des finitions que j’ai observé
  • Une vétusté de 0,75% par an, car la maison est très bien entretenue et de nombreuses petites attentions ont été apportées à la maison après sa construction, comme l’ajout d’un adoucisseur d’eau et la couverture des virevents et cache-poutres par une ferblanterie en cuivre.
  • Concernant le CFC 5, on retient un pourcentage empirique sur base d’informations collectées lors de nombreuses estimations dans cette région.

Forces et faiblesses de la méthode de la valeur intrinsèque

La force de cette méthode est d’être logique et relativement simple à expliquer. 

Les propriétaires comprennent que leur villa peut être analysée sur ses différents éléments constitutifs, qui seront chiffrés séparément.

Cette méthode se base sur des critères objectifs, vérifiables, et permet d’établir une certaine équité des transactions immobilières.

L’inconvénient de cette méthode est qu’elle nécessite beaucoup de connaissances techniques, d’expérience, et l’accès à de très nombreuses sources d’information et de données. 

L’estimateur doit disposer de compétences dans de nombreux domaines, à commencer celui de la construction et les coûts qui y sont liés. 

Les différences entre les constructions monolithiques, celles en ossature béton, bois, double mur, double peau, … démontrent  les complexités auxquelles il doit faire face. 

Les types et épaisseurs d’isolants utilisés – pour ne citer que quelques exemples – font que seuls les spécialistes expérimentés et formés dans les différents domaines immobiliers sont en mesure d’estimer correctement la valeur intrinsèque.

En outre, cette méthode ne peut pas être automatisée. Même si un logiciel était programmé pour calculer la valeur intrinsèque sur base de listes à choix et de cases à remplir, la difficulté de savoir quelle case cocher et quelle valeur introduire restera entière.

Une autre faiblesse de la méthode est qu’elle est surtout performante en ce qui concerne l’estimation des villas de tout type, mais qu’elle perd en efficacité pour les appartements en PPE, notamment en raison de la complexité à traiter les parties communes.

Pour les appartements, la méthode par comparaison directe ou économétrique s’avérera souvent plus performante.

Pour illustrer mon propos, prenons un immeuble de 10 appartements en PPE, construit en 1980

Tous les appartements sont des 4 pièces (3 chambres) de 120 m2 de surface utile principale. 

La méthode intrinsèque permettrait de calculer la valeur du terrain plus le coût total de l’immeuble, diminué de sa vétusté. 

Sur base de ce principe, chaque appartement aurait une valeur équivalente à la valeur totale divisée par 10. 

Mais cela ne sera pas le cas. Pourquoi ? 

Parce que chaque appartement est différent : les appartements au dernier étage sont plus prisés des acheteurs, ceux orientés sud-ouest sont plus recherchés que les appartements au nord-est. De même, les rez-de-chaussée sont moins bien côtés, sauf s’ils disposent de jardins. 

Certains appartements n’ont bénéficié d’aucune rénovation, alors que d’autres ont été remis à neuf. Sans compter les finitions au gré du preneur, qui font que dès la construction du bâtiment, certains appartements avaient plus de valeur que d’autres.

La méthode par comparaison directe

La méthode d’estimation par comparaison directe peut également s’appeler « méthode par le marché ». 

C’est la plus simple et la plus évidente de toutes. Elle pourrait presque se résumer par : « À combien le voisin a-t-il vendu ? ». Il s’agit en effet de comparer des transactions passées ou présentes d’objets comparables, afin de déterminer une valeur… par comparaison !

En ce qui concerne l’estimation d’appartements en PPE, la méthode par comparaison directe permet de déterminer un prix moyen du mètre carré qui doit ensuite être pondéré en fonction de paramètres tels que l’orientation, l’étage, la qualité des finitions, la vétusté, et les rénovations entreprises sur l’immeuble en général et dans le lot PPE spécifiquement.

La valeur par comparaison est également celle que les potentiels acheteurs utiliseront intuitivement durant la phase de commercialisation de l’objet.

Les acheteurs vont visiter plusieurs appartements ou maisons qui correspondent à leurs critères de recherche. 

Ils deviennent par la force des choses des amateurs avertis de ce type d’objet dans cette région. 

L’étude comparative de la concurrence est donc également importante pour comprendre les réactions du marché.

Forces et faiblesses de la méthode par comparaison directe

La grande force de la méthode par comparaison est qu’elle s’impose aussi bien à l’esprit des vendeurs que des acheteurs, comme étant la plus logique et la plus simple.

Cependant, les faiblesses ne manquent pas. 

La première est qu’il est nécessaire de comparer des choses comparables. Sans savoir qu’ils utilisaient la même expression, les spécialistes définissent cette pratique par l’expression « pomme-pomme, poire-poire » en voulant nous dire qu’il est nécessaire de comparer des choses comparables.

Or, chaque bien immobilier est unique. 

Même dans des lotissements de 16 villas jumelées, chaque villa possède des finitions différentes. L’une sera en bordure de route alors que celle d’en face jouira d’un calme absolu. L’une sera orientée nord-est, une autre au sud-ouest. 

Le même problème se pose avec les terrains.
L’un est plat alors l’autre accuse une forte déclivité. L’un dispose d’une belle vue dégagée, l’autre est face à une butte qui empêche toute vue.

Le second problème, et non des moindres, est d’obtenir des informations fiables

L’affirmation « mon voisin a vendu à tant » n’est utilisable que si la personne a vu le chiffre sur l’acte notarié, et que les deux maisons sont en tout point identiques. Les montants sur les annonces n’ont qu’une valeur indicative toute relative. 

Le marché étant totalement libre, il est possible pour tout un chacun d’afficher le prix qu’il désire, sans la moindre considération de ce que le marché sera prêt à mettre pour acheter cet objet. 

D’autre part, les montants des transactions immobilières sont confidentiels. Les notaires et les courtiers sont tenus par un devoir de discrétion évident. Le Registre foncier ne transmet pas non plus ces informations. S’il reste une chose du secret bancaire, c’est le montant des transactions immobilières.

Il existe une méthode par comparaison qui reprend les transactions de dizaines voire de centaines de voisins, c’est la méthode économétrique ou méthode hédoniste.

La méthode hédoniste

La méthode hédoniste se nomme également méthode par comparaison indirecte, méthode économétrique ou encore algorithmique.

Il me semble intéressant de comprendre le choix du mot « hédoniste ». Voici la définition qu’en donne le Petit Robert :

hédonisme (nom masculin). PHILOSOPHIE. Doctrine qui prend pour principe de la morale la recherche du plaisir et l’évitement de la souffrance.

Une autre définition, spécialisée, replace le mot dans un contexte plus économique :

Conception de l’économie selon laquelle la raison et la fin de toute activité économique n’est au fond que la poursuite du maximum de satisfactions.

L’approche hédoniste part du principe que la satisfaction que procure l’utilisation d’une chose, résulte de la satisfaction apportée par chacune de ses caractéristiques. D’où le mot « hédonisme ».

Sur base de cette observation, la satisfaction apportée par un bien en détermine son prix de vente.

Ses origines et ses applications

La méthode hédoniste est une méthode statistique développée dans les années soixante aux États-Unis. 

Elle permet de déterminer la valeur d’objets composés de différentes parties, tels que des maisons et des appartements, mais également des ordinateurs, des engins de chantier et des œuvres d’art, pour ne citer quelques exemples.

Bien que chaque objet immobilier soit fondamentalement unique, il est tout de même possible de décomposer l’ensemble en parties déterminantes, qui peuvent alors être évaluées séparément les unes des autres. 

Les critères utilisés peuvent être tout à fait objectifs, tels que les mètres carrés de surface habitable ou les mètres cubes des volumes construits, ou plus subjectifs. 

Ainsi, l’état du bien pourra être noté selon une échelle allant de « travaux urgemment nécessaires » à « neuf » en passant par « bon état », et les standards d’équipement seront chacun évalués sur une échelle allant de « désuet » à « luxueux » en passant par « bon ».

Les transactions réalisées pour des objets similaires dans la même zone géographique sont emmagasinées dans des bases de données qui alimentent les modèles en chiffres. On pourrait presque dire que la méthode hédoniste est une sorte de précurseur du big data.

Cette méthode a émergé en Suisse dans les années 1990, après la crise immobilière. 

Le secteur bancaire, en partie responsable de cette crise, a pris des mesures pour mieux évaluer la valeur des biens immobiliers affliger d’hypothèques, afin de gérer plus précisément la prise de risques. 

Les raisons qui ont poussé le secteur bancaire à se tourner vers cette solution statistique, trouvent peut-être leur origine dans le fait que les employés des institutions financières sont à l’aise avec les ordinateurs, les bases de données, le calcul statistique, et qu’ils ont accès, par les financements, aux montants des transactions.

En Suisse, on dénombre plus ou moins une demi-douzaine d’entreprises qui gravitent autour de l’immobilier et du monde de la finance, et qui proposent des modèles d’estimations hédonistes aux banques et aux entreprises de la branche immobilière. 

Ce n’est que très récemment que ces mêmes entreprises ont diversifié leurs produits afin de proposer des outils d’estimation en ligne qui viennent se greffer sur les sites internet d’agences immobilières. Ces outils sont des modèles simplifiés qui permettent à un propriétaire ou à un potentiel acheteur d’obtenir une fourchette de prix à partir de quelques informations de base.

Pour simplifier le processus de calcul fait par les algorithmes utilisés pour une estimation hédoniste : 

Les biens immobiliers sont composés de très nombreuses parties, qualités et facteurs internes et externes qui influencent la perception de leur valeur par le marché. 

Il est alors nécessaire de mettre toutes ces variables en relation les unes avec les autres pour en apprécier l’influence sur la valeur. 

Les prix de vente étant connus des banques qui alimentent les bases de données en informations, il devient possible d’anticiper la réaction du marché vis-à-vis d’un autre objet possédant des caractéristiques comparables, mais qui n’a pas encore été mis sur le marché.

Cette méthode d’estimation est donc une méthode par comparaison plus élaborée, car elle prend en compte un grand nombre de paramètres, évalués sur une échelle de plusieurs critères à l’aide de logiciels et d’algorithmes.

Forces et faiblesses de la méthode hédoniste

La force principale de la méthode hédoniste est qu’elle se base sur un grand nombre de transactions. 

Les banques, premières utilisatrices des logiciels d’estimation hédoniste, étant des intervenants incontournables des transactions immobilières, les bases de données peuvent être alimentées en informations anonymisées et partageables. 

De plus, le modèle mathématique utilisé permet d’anticiper et de prédire l’évolution et les tendances d’un marché, afin de calculer et de minimiser les prises de risques.

Les faiblesses de la méthode hédoniste sont pourtant tout aussi importantes que ses avantages. 

La première, selon moi, est son manque de transparence, pour ne pas dire son opacité, liée à l’utilisation de mathématiques statistiques avancées. En effet, les fournisseurs ne donnent pas accès à leurs algorithmes. 

L’utilisateur rentre des chiffres, valeurs et appréciations sur l’état d’un bien, puis le logiciel sort une valeur, qui peut être acceptée ou rejetée, mais pour laquelle il est impossible d’obtenir un détail explicatif.
Cette opacité est en partie voulue et entretenue par un fournisseur qui a refusé que ses données apparaissent sur le tableau de comparaison qui documente ce travail. Il est nommé « Fournisseur X » dans ce tableau comparatif.

Une autre faiblesse provient de la finalité même pour laquelle ces algorithmes ont été programmés : disposer d’un outil prédictif destiné au monde de la finance. Ceci crée parfois un décalage assez important entre la valeur estimée par le logiciel et la valeur de marché établie par un courtier en immobilier. 

Cela introduit également le problème de la qualité des informations prises en considération.

Par exemple, la qualité de l’emplacement du bien pourrait être évaluée selon l’échelle suivante :

Or, sur un critère aussi subjectif, les réponses différeront selon les utilisateurs (banquier, expert en estimation, courtier, etc.). 

L’utilisateur aura donc une influence sur cette estimation-là, mais aussi sur les suivantes si ce prix de vente est lui-même utilisé par la suite pour comparer d’autres objets.

Mais la faiblesse la plus importante de toutes est que ce système ne peut fonctionner que pour des biens standards, pour lesquels un grand nombre de transactions est disponible dans la base de données. 

Pour les appartements en PPE en ville, le système est très fiable. En revanche, dès que le bien estimé comporte des éléments atypiques, la fiabilité diminue, et concernant les biens atypiques, la méthode ne fonctionne tout simplement plus du tout.

Un autre défaut de cette méthode concerne les servitudes.

La grande majorité des servitudes sont de type « canalisations » et « de passage ».

Mais toutes les servitudes doivent être analysées en détail, car certaines peuvent drastiquement changer la valeur de l’objet. J’ai par exemple récemment estimé un chalet en montagne à Bullet, dont l’accès en voiture n’était possible qu’en dehors de la saison de ski, le chalet étant totalement entouré par des pistes skiables.

Le mot « servitude » prend tout son sens dans ce genre de cas, puisqu’il a une répercussion sur la valeur du bien. Et ça, ce n’est pas un facteur que les logiciels hédonistes sont capables de prendre en compte.

Il convient également de souligner que les données utilisées peuvent être anciennes, ce qui est normal puisque le nombre de transactions immobilières comparables est limité (contrairement aux biens de consommation courante).

Leur prise en compte peut fausser des pans entiers d’une base de données, les valeurs de toutes les références n’étant pas, par exemple, contrôlées lors de l’introduction d’un changement juridique notoire tel que la Lex Weber.

Et les outils d'estimation en ligne ?

Il s’agit en vérité de produits d’appel destinés à collecter les informations personnelles de propriétaires potentiellement vendeurs, à des fins commerciales (obtention du mandat). 

L’inconvénient de ce type d’estimation rapide provient de l’imprécision des informations fournies par le propriétaire, qui alimentent la base de données. 

Par exemple, les systèmes d’estimation hédoniste fonctionnent avec la surface nette habitable. Cette information est très rarement connue des propriétaires, qui utilisent bien souvent la surface PPE en lieu et place, ou la surface brute de plancher utile dans d’autres cas. 

Mais un appartement de 90 mde surface nette habitable peut très bien disposer d’une surface PPE de 110 m2. Si le prix du mètre carré est de CHF 10’000.–, l’estimation sera de CHF 200’000.– plus élevée, ou plutôt trop élevée. 

C’est-à-dire qu’au lieu de CHF 900’000.–, l’estimation sera de CHF 1’100’000.– ; ce qui peut donner lieu à de grosses déceptions.

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Peut-on faire confiance aux outils d’estimation immobilière en ligne ?

Les normes et règlements : un manque de précision

Ce dernier exemple sur les différentes surfaces peut sembler anodin, mais le problème des normes utilisées pour déterminer ce qui est une surface habitable et ce qui ne l’est pas, est bien réel. 

Les permis d’habiter sont délivrés par les communes, sur base de leur appréciation des règlements cantonaux qui déterminent ce qui est une surface habitable et ce qui ne l’est pas.

Des normes existent, telles que la norme SIA 416 « Surfaces et volumes des bâtiments », mais parmi les 31 types de surfaces décrites et documentées dans la norme, aucune ne définit la « Surface nette habitable ». 

Note : ce qui se rapproche le plus de la surface nette habitable dans la SIA 416, est la SUP – surface utile principale –, qui peut varier selon les différences cantonales et leur interprétation. 

La surface nette habitable est définie par l’application conjointe de la SUP, issue de la norme SIA 416, et du règlement d’application de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (sur Vaud).

L’USPI Suisse a publié des recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces, avec de très bonnes explications. Mais ces recommandations, bien que pratiques, n’harmonisent pas les grandes différences cantonales. De plus, les recommandations de l’USPI définissent mal les surfaces accessoires telles que les galetas et les caves.

L’accord intercantonal sur l’harmonisation de la terminologie dans le domaine de la construction (AIHC), qui a pour but d’unifier les définitions utilisées dans les règlements de construction de chaque canton, n’entre pas dans des détails tels que la surface habitable.

« L’Accord harmonise 30 méthodes de mesure et notions formelles (définitions) relevant de la construction, telles que les hauteurs, distances, étages, etc. afin que chaque notion soit comprise de la même manière dans tous les cantons. Les cantons qui adhèrent à l’AIHC s’engagent à reprendre ses définitions et ses modes de mesure dans leur droit en matière d’aménagement du territoire et de construction. »

Les modèles hédonistes étant censés comparer des choses comparables, en labsence de normes et de définitions harmonisées, les données ne sont pas du tout comparables avec le niveau de précision pourtant si cher à notre culture helvétique.

Le même problème se pose pour la méthode par comparaison directe. Il est malheureusement fréquent de voir deux agences qui publient le même bien à la vente avec de grandes différences de surfaces, totalement inexplicables et inexpliquées. Ce facteur empêche à lui seul toute forme de comparaison un tant soit peu correcte.

Quelle que soit la méthode d’estimation choisie, la qualité et la validité des informations utilisées pour déterminer la valeur du bien sont primordiales. 

La tentation peut être grande pour le propriétaire ou le courtier de gonfler certains chiffres dans le but de justifier un prix de vente autrement injustifiable. 

Mais l’arnaque sera toujours découverte tôt ou tard.

La méthode de la valeur intrinsèque utilise les surfaces de terrain, mesurées par des ingénieurs géomètres, surfaces qui bénéficient de la foi publique. 

Le volume des bâtiments est calculé par des architectes sur base de normes ne laissant qu’un nombre limité d’interprétations. 

Une autre source d’information est l’ECA, une institution de droit public fonctionnant sous le contrôle de l’État. On peut s’attendre à un certain sérieux dans ses données. Et de nombreux indices des prix à la construction sont publiés par l’Office fédéral de la statistique. 

D’autres indices de prix fiables sont publiés par des organisations professionnelles. On comprend aisément pourquoi les architectes, les experts en estimations et les courtiers brevetés préconisent la méthode intrinsèque, lorsque l’on voit les compétences, le sérieux et la solidité des données utilisées pour cette méthode.

Mais mêmes les règlements de construction communaux peuvent être minés. En voici un exemple :

Avec ce genre de clause passe-partout, tant que le propriétaire d’un terrain n’aura pas obtenu un permis de construire définitif et exécutoire, il planera une incertitude concernant ce qu’il pourra construire sur son terrain.

Le rôle du courtier en immobilier

Il est important de rappeler, une fois de plus, que le courtier en immeubles est là pour défendre les intérêts de son mandant, c’est-à-dire les intérêts du propriétaire vendeur. 

Le courtier et le propriétaire doivent former une équipe soudée, qui travaille de concert pour réaliser un objectif commun. En axant ses actions sur ce pivot central, le courtier devrait choisir systématiquement la méthode d’estimation la plus favorable pour le propriétaire.

Le courtier n’est pas un observateur neutre et impartial. 

Au contraire, le courtier, rémunéré à la commission uniquement en cas de résultat doit entreprendre toutes les actions nécessaires pour vendre au meilleur prix de marché possible. Pour réussir une vente, il est nécessaire de rapprocher et de mettre d’accord acheteurs et vendeurs.

Il fait partie du rôle du courtier de déterminer le bon prix de vente d’un bien immobilier. 

Ce qui peut se résumer à « anticiper les réactions du marché ». Il faut déterminer à l’avance où se situe le point d’équilibre entre toutes les forces à l’œuvre, à savoir : 

  1. d’un côté le propriétaire vendeur, formant équipe avec son courtier, cette partie de l’équation représente l’offre ; 
  2. de l’autre côté, les potentiels acheteurs, formant la partie demande. 

Ces deux intervenants de l’offre et de la demande constituent « le marché ».

Bien qu’il ne détermine pas directement le marché, la banque est un acteur incontournable qui pondérera sa prise de risque en réalisant sa propre estimation de la valeur de l’objet à financer. C’est une forme de commerçant très particulière, puisque sa matière première est précisément l’argent. 

Le raisonnement du banquier peut se résumer à : « Si je prête cet argent, suis-je certain de récupérer ma mise si le débiteur fait faillite ? », le banquier étant tenu de respecter des règles mises en place, entre autres, par la FINMA et l’ASB.

La réussite de l’opération de vente passe par un point d’équilibre qui implique un accord entre ces trois intervenants, qui sont eux-mêmes influencés par des conditions telles que la politique monétaire de la Banque nationale suisse, elle-même influencée par les politiques des banques mondiales.

La situation économique

La situation économique locale, nationale et mondiale va avoir un impact sur chacun des acteurs, ce qui peut être résumé par « la conjoncture ».

Des facteurs tels que la démographie et le solde migratoire jouent un rôle sur l’offre et la demande. Plus il y a d’habitants, plus le nombre de potentiels acheteurs augmente, et plus les prix montent (le nombre de logements n’augmentant pas). 

À l’inverse, une chute de la population dans une région diminue les besoins en logements, ce qui tend à faire baisser les prix. L’évolution des revenus est également un facteur déterminant pour le marché.

Le graphique suivant montre l’évolution des revenus par rapport à l’augmentation des prix de l’immobilier en Suisse sur les vingt dernières années :

D’un simple coup d’œil, il est relativement flagrant que les prix des biens immobiliers augmentent beaucoup plus rapidement que les revenus de la population. 

Sans vouloir peindre le diable sur la muraille, il me semble évident que ces deux facteurs – revenus et prix – ne continueront pas à évoluer à l’infini selon les mêmes tendances.

D’autres facteurs jouent aussi sur l’offre et la demande, comme les coûts des matières premières, sans parler du problème très actuel d’approvisionnement en matériaux de construction, que personne n’avait anticipé.

Tous ces facteurs et de nombreux autres influencent le marché. 

Tout l’art du courtier réside dans sa capacité à anticiper la réaction du marché face à tel bien immobilier proposé à tel prix, à ce moment précis, dans les conditions existantes. Cette anticipation du bon point d’équilibre entre tous ces intervenants et facteurs nécessite une grande connaissance et compréhension du marché local, de la situation économique, de la concurrence…, le tout saupoudré d’une bonne dose de jugeote.

Les autres facteurs à considérer lors d’une estimation

Les bases pour évaluer une valeur de marché sont de nature objective : mètres carrés, mètres cubes, année de construction, rénovations, etc. À partir de ces valeurs, il reste à déterminer le montant que l’on affichera sur les annonces de vente.

Il va falloir pondérer ce chiffre en fonction de paramètres exogènes et endogènes. 

Outre les éléments objectifs, l’estimateur doit absolument faire preuve de bon sens et de logique afin d’établir des hypothèses et de les vérifier, dans le but de les retenir ou de les rejeter.

Le courtier estimateur doit prendre en compte les scénarios les plus favorables à son mandant. 

Mais pour défendre les intérêts du propriétaire, il doit également prendre en considération les intérêts de l’autre intervenant : l’acheteur.

 Il doit donc se poser des questions du genre : 

  • « Quelle valeur la banque va-t-elle retenir ? », 
  • « Est-ce que j’arrive à expliquer ce prix de marché ? », 
  • « Est-ce que ce prix est plausible ? ». 

Le professeur de l’EPFL Philippe Thalmann utilise souvent le terme « arbitrage » dans son livre Les Secrets de l’expertise immobilière, et ce terme est certainement bien choisi, puisqu’en économie, un arbitrage est une opération de décision cherchant à obtenir le meilleur compromis parmi des objectifs contradictoires.

Un courtier se doit d’être enthousiaste. Cela fait partie de sa nature, de son essence. 

Mais surestimer le prix d’un objet immobilier dans le seul but d’obtenir un mandat n’est vraiment pas noble. 

Le courtier doit donc également faire preuve d’honnêteté et d’éthique professionnelle en réalisant son estimation, même face à une très forte concurrence qui peut parfois sembler déloyale.

Les pièges de la pensée

Une autre difficulté que va rencontrer l’estimateur, ce sont les biais cognitifs.

Un biais est un moyen détourné de contourner un problème. En méthodologie, un biais est une erreur dans la méthode, qui engendre des résultats erronés. En ce qui concerne la pensée, un biais est une déviation par rapport à un raisonnement logique et rationnel.

Quant à lui, le mot « cognitif » se réfère à la faculté d’acquérir des connaissances au sujet de notre environnement.

Un biais cognitif provoque un raisonnement qui s’écarte, qui dévie de la logique. La beauté de ce phénomène est que la personne dont le raisonnement part à la dérive, ne peut absolument pas s’en rendre compte seule.

Voici la liste de quelques biais cognitifs auxquels tout estimateur sera confronté.

L’aversion à la dépossession

Des recherches menées entre autres par Daniel Kahneman, prix Nobel d’économie en 2002, ont démontré que les gens attribuent une plus grande valeur à ce qu’ils possèdent, en comparaison avec d’autres produits équivalents. 

Par conséquent, vendre au prix de marché un objet qu’ils possèdent leur semble être un facteur d’appauvrissement. 

Le fait que cet objet leur appartienne leur donne le sentiment qu’ils devraient le vendre bien plus cher que sa valeur de marché, afin de ne pas s’appauvrir en le vendant.

L’effet de l’aversion à la dépossession est encore plus marqué en ce qui concerne des objets auxquels les gens attribuent une valeur sentimentale, qui vient s’ajouter à la valeur financière de l’objet.

Les gens attribuent donc une valeur différente à ce qu’ils possèdent et à ce qu’ils ne possèdent pas. 

Ceci explique qu’il existe quasiment toujours un conflit entre un vendeur (qui possède) et un acheteur (qui ne possède pas). Ceci explique également que le propriétaire d’un bien est dans la quasi-impossibilité d’en estimer la valeur sans faire appel à un expert externe.

Ce phénomène précité se nomme également effet de dotation ou encore effet de détention. 

Ses origines remontent sans doute aux sociétés tribales où les possibilités d’échanges étaient faibles ; le phénomène proviendrait de l’intérêt de conserver un bien, avec l’espoir d’en tirer un meilleur profit plus tard. Ce mécanisme semble s’être ancré en nous au fil de l’évolution. 

En plus de fausser les raisonnements en matière d’estimation immobilière, ce mécanisme explique également pourquoi certains sous-sols ou galetas sont remplis d’objets devenus inutiles…

Lorsqu’un courtier estimateur est confronté à ce phénomène, il peut sensiblement ramener le raisonnement du propriétaire vendeur dans la « normalité », en lui posant une question.

Par exemple : « Si cette maison ne vous appartenait pas, quelle somme d’argent seriez-vous disposé à mettre pour l’acheter ? ». Néanmoins, d’autres biais pourront empêcher le vendeur d’être objectif. Le courtier devra ici faire preuve de pédagogie et de doigté, car si le propriétaire se sent attaqué ou dans son tort, il ne lui donnera pas de mandat.

Mais d’autres raccourcis de la pensée peuvent poser des problèmes à un estimateur.

Les biais

Le biais de confirmation

Il s’agit de la tendance à ne rechercher et à ne prendre en compte que des informations qui confirment nos croyances, et à rejeter voire discréditer les informations qui les contredisent.

« Ma maison vaut plus que celle du voisin » pourrait en être un exemple.

Le biais d’ancrage

Le biais d’ancrage fait que l’esprit se focalise sur la première information qu’il a reçue sur un sujet précis. Cette information agit comme une ancre qui empêche le raisonnement d’aller plus loin.

Exemple : Un propriétaire fait une estimation en ligne gratuite en 3 minutes sur base de quelques données sommaires. Si à la question « Quelle est la surface nette habitable ? », il introduit la surface brute de plancher, le résultat sera bien entendu de 20 à 30 % trop élevé. Mais les dégâts seront faits.

Désormais, la personne pensera que son bien vaut CHF 1’500’000.–, alors que la vraie valeur de marché calculée par un courtier méticuleux, qui va prendre deux heures de travail, sera peut-être de CHF 1’250’000.–.

Mais les propriétaires ne sont pas les seuls à pouvoir être victimes d’un défaut de raisonnement.

Le courtier peut également y être sujet. Par exemple, lorsque peu de temps après lui avoir ouvert la porte, le propriétaire ayant demandé une estimation affirme au courtier : « Moi, j’en veux CHF 2’500’000.– ! », il y a de fortes chances pour que cette information turlupine l’estimateur.

Le biais d’autorité

Il s’agit du fait que les gens ont tendance à estimer comme étant meilleure, l’opinion d’une figure d’autorité.

Exemple : Madame Gentillet a l’intention de vendre sa maison et demande à son notaire (qui n’a jamais vu cette maison) combien il pense qu’elle peut valoir. Le notaire, pensant être agréable, lui répond « CHF 2’500’000.– ».

Même si un estimateur optimiste détermine une valeur de 2 millions, Madame Gentillet n’en démordra pas, ce sera l’estimation du notaire qui primera. Cet exemple démontre également le biais d’ancrage.

L’objectif de cette page n’est pas de dresser la liste exhaustive des défauts de raisonnement dont tout être humain peut être la victime.

 Mais il est intéressant de noter que le simple fait d’être rendu conscient et attentif au fait que la pensée peut être altérée par des raccourcis, permet à tout un chacun de reprendre le contrôle et d’exercer son sens critique sur ses décisions.

Comment déterminer le prix de vente ?

Le premier objectif que je me suis fixé au travers de ce texte, est de répondre à la question : 

« Quelle est la méthode d’estimation la plus efficace afin de déterminer le prix à afficher sur les supports de vente d’un bien immobilier destiné au logement principal de ses propriétaires ? »

Alors que beaucoup d’éléments ont été fournis, aucune réponse n’a encore été proposée.

Il existe de nombreuses manières différentes d’arriver à un résultat similaire, voire identique.

Pour faire un parallèle avec la gastronomie, il existe deux méthodes pour cuire un œuf à la coque. 

La première consiste à placer l’œuf cru pendant 3 minutes dans de leau bouillante. 

La deuxième consiste à placer l’œuf cru dans leau froide et de la faire chauffer, et dès que leau entre en ébullition, l’œuf est à la coque.

Les deux méthodes permettent dobtenir le même résultat avec des approches différentes. Le même phénomène est observable en matière destimation immobilière, à tel point que chaque estimateur va développer sa technique ou la personnaliser.

Mais quelle que soit la technique, les ingrédients de base seront les mêmes et certaines règles devront être suivies. Chacun peut apporter une touche personnelle, mais si vous essayez de faire un œuf à la coque en le passant au micro-ondes, le résultat risque d’être décevant (et explosif !).

C’est avec cette ouverture d’esprit que je vais proposer les grandes lignes, le fil rouge à suivre pour estimer un bien immobilier le plus efficacement possible, sans rentrer dans un discours dogmatique en imposant ma méthode comme étant la méthode.

Première étape : la collecte des informations

L’inspection des lieux

Aucune estimation digne de ce nom ne peut être faite sans passer par une inspection approfondie de l’objet à estimer. Une méthode consiste à l’inspecter du bas (sous-sol) vers le haut (combles) et du gros œuvre aux finitions, puis de passer aux extérieurs.

Le courtier prendra note des éléments techniques majeurs tels que :

  • le type de construction,
  • l’isolation, 
  • le type de fenêtres, 
  • le type de chauffage, 
  • les finitions,
  • leur qualité,
  • les équipements,
  • etc.

En ce qui concerne l’extérieur, il vérifiera :

  • l’orientation de la maison ou de l’appartement,
  • l’inclinaison du terrain, 
  • les sources de nuisances sonores, 
  • olfactives, 
  • de rayonnements telles que les antennes de téléphonie ou les lignes à haute tension, 
  • etc. 

Une check-list aidera l’estimateur à ce stade. Plus il collectera d’informations, mieux il pourra expliquer et justifier son estimation.

Lors de la visite, la plupart du temps, le propriétaire fournira spontanément beaucoup d’informations. L’estimateur devra en prendre note et n’hésitera pas à questionner le vendeur sur l’historique de son bien, sur les rénovations et si possible leur coût, sur les défauts connus visibles ou invisibles, sur l’existence de garanties encore en cours, etc. Le courtier encouragera le propriétaire à être transparent.

La collecte de documents

Les documents pourraient être classés en deux catégories : les incontournables dont vous avez absolument besoin, et les documents secondaires, nécessaires pour renseigner les acheteurs et qui peuvent apporter des indications utiles à l’estimateur.

Les documents incontournables

Le ou les extraits(s) complets du Registre foncier : il s’agit en quelque sorte de la carte d’identité du bien.

Il faut également obtenir les plans et exercices des servitudes. « Qui doit payer les frais d’entretien du chemin d’accès ? » est une question qui devrait trouver réponse dans le détail explicatif des servitudes.

Certaines mentions doivent être investiguées plus en profondeur afin d’en comprendre toute la portée, comme par exemple « restriction du droit de propriété LFAIE », pour laquelle il est nécessaire d’obtenir la décision de la Commission foncière.

La police d’assurance détaillée de l’ECA

Étant essentiellement actif en pays vaudois, je demande systématiquement la police ECA détaillée des biens à estimer. Elle donne le détail des volumes de chaque partie de l’immeuble.

Les plans

S’ils existent, il est nécessaire d’obtenir les plans de la maison ou de l’appartement et de vérifier qu’ils correspondent à la réalité. S’ils n’existent pas, prenez les mesures afin de déterminer les surfaces. Cela nécessite certes un peu de temps, mais cela donnera les bons chiffres des surfaces. Si des plans sont disponibles, un contrôle d’une éventuelle déformation des plans, par la prise de mesures sur place, peut être judicieux.

Autres documents

Pour les PPE, l’estimateur doit se procurer le règlement d’administration et d’utilisation, les procès-verbaux des trois voire cinq dernières assemblées générales ordinaires, et les éventuels procès-verbaux des assemblées extraordinaires. Les comptes, les budgets, le détail des charges, l’état du fonds de rénovation et les travaux planifiés ainsi que leurs montants estimés seront aussi très utiles.

Le type de zone (selon le PGA) et son règlement ou police des constructions qui y est applicable doivent être obtenus. Pour la très grande majorité des communes, ces informations sont directement téléchargeables à partir de leur site Internet, mais parfois il faut se rendre au guichet. Dans le cas d’une commune ayant récemment modifié son PGA, il conviendra également de se méfier du risque de devoir payer une taxe à la plus-value foncière selon la LAT.

Cette liste n’est pas exhaustive, et l’estimateur doit faire preuve de curiosité et d’une forme de flair afin de collecter toutes les informations pertinentes. Par exemple, si Madame Gentillet à Lausanne a loué un studio dans sa villa pendant 10 ans, a-t-elle rempli le formulaire de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail ? Si elle ne l’a pas fait, elle reste exposée à une contestation de loyer et encourt le risque de devoir rembourser une partie des loyers perçus, sans limite de temps.

Vous ne voulez pas non plus apprendre chez le notaire que le terrain que vous commercialisez est une ancienne décharge inscrite au cadastre des sites pollués. Une check-list peut aider à collecter les informations, mais rien ne remplace l’expérience et le jugement de l’estimateur.

Les documents secondaires

Les consommations énergétiques seront nécessaires pour établir le CECB. De nombreux acheteurs poseront des questions à ce sujet, il peut donc être efficace de collecter ces informations dès le début de la relation avec le vendeur.

Les contrats d’assurance, d’entretien, les garanties encore en cours, etc., rassureront l’acheteur potentiel.

Deuxième étape : déterminer les valeurs

Les villas

Sauf état de délabrement avancé, toute estimation de villa devrait passer par le calcul de la valeur intrinsèque. Il s’agit d’un point de repère incontournable. 

Ce calcul est basé sur un ensemble de données objectives, mais il est également teinté de critères plus subjectifs tels que « la vue »… qui dépendra du point de vue de chacun !

Appartements en PPE

Concernant les appartements en PPE, la méthode de la valeur intrinsèque peut être remplacée par la méthode par comparaison directe, combinée à la méthode économétrique.

Une décomposition par la valorisation de surface non pondérée vous donnera, à la longue, des éléments de comparaison plus solides qu’avec une valeur unique appliquée à une surface pondérée.

Il n’existe pas d’ouvrage de référence ni de source unique qui donnent les valeurs des terrains et des coûts de construction. L’estimateur doit se tenir informé de l’évolution de ces facteurs en recourant à un grand nombre de sources, et notamment :

  • l’Office fédéral de la statistique et des indices des prix de la construction
  • la Documentation suisse du bâtiment
  • les guides d’architecture romande « À voir », publiés par la SIA, qui donnent des indications de coûts de construction par mètre cube pour des centaines de réalisations de tout type.

Une des nombreuses plus-values que le courtier en immobilier va apporter à son mandant, est sa connaissance du marché local dans lequel il opère. Une autre plus-value du courtier en immeuble est son réseau de contacts professionnels. 

Il doit disposer de plusieurs architectes et experts en estimation dans sa manche.

Troisième étape : le passage à la valeur de marché

Il est assez rare que la valeur intrinsèque ou que la valeur par comparaison soit exactement la bonne valeur de marché. Afin de passer de l’une à l’autre, l’estimateur va devoir établir certaines hypothèses. Il doit ensuite les vérifier afin de les adopter, les modifier ou les écarter.

Prenons un exemple d’une région où le prix médian du terrain constructible est de CHF 500 du mètre carré. Le prix médian de la construction dans la même région est de CHF 800 du mètre cube. La villa à estimer correspond aux standards des terrains et des constructions médians. Cependant, une villa spéciale s’est construite sur un terrain avec une vue plus dégagée acheté CHF 750 du mètre carré et avec des finitions haut de gamme montant la valeur du mètre cube à CHF 1’000. Si l’estimateur prend les valeurs de cette seule villa et les applique à une autre qui ne dispose pas des mêmes caractéristiques vous pouvez être certain que le prix déterminé ne permettra pas de trouver un acquéreur désireux d’investir cette somme-là.

Si l’estimateur prend des valeurs qui ne peuvent pas se justifier, le prix sera irréaliste.

Les bonnes hypothèses

Comme j’ai tenté de l’illustrer dans l’exemple précédent, les hypothèses que l’estimateur doit énoncer se doivent d’être raisonnables. Ce principe de prudence ou de parcimonie peut se résumer par « pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ? ». Également connu sous le nom de « principe de simplicité » ou encore « principe d’économie », ce mode de raisonnement fut énoncé à l’origine par le philosophe Guillaume d’Ockham, pour qui il ne sert à rien de multiplier les hypothèses sans nécessité. Le « rasoir d’Ockham » est un principe de raisonnement rationnel qui consiste à « raser », c’est-à-dire, en l’occurrence, à « éliminer des explications improbables d’un phénomène ».

C’est un principe que tout estimateur, expert ou courtier, se doit de garder à l’esprit afin de poser des hypothèses et de les rendre plausibles.

En estimation, les maîtres mots sont pondération, logique, mesure et bon sens. Le courtier se doit d’être optimiste, certes, mais il y a une différence entre l’optimisme et l’euphorie démesurée – qui s’apparente plus à la folie qu’à la raison.

Analyse de l’objet et de son environnement

Comme nous l’avons vu, le P de prix fait partie du mix marketing. D’autres outils de marketing sont à la disposition du courtier afin de déterminer la politique de prix gagnante. L’un de ces outils est la matrice SWOT : Strengths (Forces), Weaknesses (Faiblesse), Opportunities (Opportunités) et Threats (Risques ou menaces). Les forces et les faiblesses étant des facteurs internes propres à l’objet, tandis que les opportunités et menaces sont des facteurs externes du type politique, économique, sociologique, technologique, environnemental et légal, en relation avec la micro-situation et la macro-situation. Tous ces éléments doivent être pris en compte afin d’établir la politique de prix correcte.

Le juste prix

Le juste prix à afficher sur les annonces de vente doit être une solution optimale qui, associée à une valorisation irréprochable avec textes, photos, publications, documentations et à l’accompagnement d’un courtier disposant des qualités personnelles en rapport avec l’objet vendu, permettra d’attirer les acheteurs financièrement qualifiés pour cet objet dans ce marché. La mise en avant d’un prix qui est de toute évidence incorrect, va repousser les bons acheteurs et attirera des opportunistes qui comprennent le caractère déraisonnable de l’offre de départ, et qui ne se gêneront pas pour soumettre une offre inférieure de 25 % au prix affiché.

Rendre plausibles les hypothèses

Afin de déterminer et de valider ou rejeter des hypothèses, il est également nécessaire de comparer les points de vue et les méthodes.

C’est pourquoi il est préconisé d’utiliser plusieurs méthodes. Il convient donc de déterminer une valeur intrinsèque selon les CFC, et ensuite de déterminer une valeur hédoniste, de préférence en utilisant au moins deux des logiciels existants, et d’ensuite pondérer le tout.

Il s’agit également de faire preuve de « pondération » : « Calme, équilibre et mesure dans les jugements », selon le dictionnaire Robert de la langue française. L’objectif n’est pas de faire des moyennes, et encore moins de prendre une fraction de la valeur intrinsèque, plus une fraction de la valeur de rendement, méthode pourtant chère aux offices des poursuites. Mais là, nous ne sommes plus dans l’équation « pomme-pomme poire-poire », mais plutôt dans une équation du genre « banane-concombre » que je ne conseille vraiment pas, tant pour l’estimation que pour vos récepteurs gustatifs.

Je recommande donc de confronter les chiffres obtenus selon les différentes méthodes, afin de se diriger vers la solution optimale qui permettra de trouver un terrain d’entente entre toutes les parties.

L’expert en estimation immobilière Gilles Vago, dans son article « Le pari de l’expertise et les collèges d’experts », propose une confrontation systématique de différents avis afin d’aider à trouver la juste valeur d’un bien.

Pour aller plus loin, consultez notre article sur les estimations immobilières gratuites, proposez par l’ensemble de nos confrères. NB : 

Comparaison de différents outils et méthodes d’estimation

Voici un tableau reprenant 14 ventes dont je connais le prix de vente noté sur l’acte notarié.

Afin de garantir la confidentialité des informations, les localités sont données à titre indicatif et ne correspondent qu’à la région dans laquelle la vente a eu lieu. 

J’ai introduit moi-même les chiffres dans chaque logiciel d’estimation, en faisant très attention d’utiliser les mêmes critères – ou du moins des critères assez semblables les uns aux autres.

 

L’estimation IMMO 4G correspond au mix de méthodes et de pondérations que j’ai pris l’habitude de mettre en application pour chacune de mes estimations, ce qui inclut ma propre intuition, sur base de ma connaissance locale de ce marché.

La colonne « Prix affiché » correspond au prix indiqué sur l’annonce de vente et qui a permis à la négociation d’aboutir.
Ce prix est susceptible d’évoluer durant la commercialisation, en fonction des discussions avec mon mandant.

La colonne « Écart » indique le pourcentage d’écart entre la valeur estimée par les logiciels ou par mes soins et le prix de vente réellement obtenu.

Ma première constatation est que personne n’a totalement raison ni totalement tort.

Ce qui est plus frustrant, c’est que la différence entre un outil et un autre peut être très forte, sans qu’une explication logique ne soit apparente.

Ce qui me fait dire que les agences qui n’utilisent qu’un seul logiciel hédoniste afin de déterminer un prix de vente, font courir le risque de faire perdre de l’argent à leur mandant. 

Un prix affiché qui serait trop en décalage avec le marché, que ce soit trop bas ou trop haut, fera perdre de l’argent au propriétaire vendeur.

Une autre constatation est qu’il est nécessaire de recouper plusieurs sources et méthodes pour déterminer le prix de vente optimal qui permettra à la vente d’avoir lieu aux meilleures conditions possibles.

Tous les chiffres sont en francs suisse et arrondis à mille francs. Afin de garantir la confidentialité les localité sont données a titre indicatif mais ne correspondent pas au lieu effectif où la vente à eu lieu.

La colonne écart mesure l’écart en % entre la valeur estimée et le prix effectif chez le notaire après les actions de commercialisation appropriées dans des conditions de concurrence normales et où chaque partie à agit en pleine conscience de cause de façon prudente et sans contrainte.

La recette miracle

Il n’est donc pas possible de proposer une seule et unique recette miracle afin de réaliser des estimations immobilières optimales qui contenterai tout le monde à la fois.

L’estimation de la valeur de marché de biens immobiliers en propriété n’est pas aussi simple que « je prends la poudre, je la mélange avec de l’eau et le tour est joué ». 

Bien que certaines solutions actuellement proposées jettent beaucoup de poudre aux yeux des propriétaires, l’estimation n’en reste pas moins l’affaire de spécialistes formés et expérimentés.

Cela ne se fait pas en trois minutes. C’est plutôt le type de prestation qui nécessite plusieurs heures de travail, en incluant deux visites chez le propriétaire vendeur.

Conclusion

L’estimation immobilière passe par des outils. Ces outils sont les différentes méthodes d’estimation.

Prenez les bâtisseurs de cathédrales. Vous pouvez avoir tous les outils du monde, les placer devant un tas de cailloux et revenir 200 ans plus tard, vous n’aurez pas de cathédrale à la place du tas de pierres.

En plus des outils, il est donc nécessaire de disposer d’artisans aptes à les utiliser. 

Un bon artisan avec de mauvais outils sera tout de même capable d’obtenir un très bon résultat. 

Cela lui demandera certainement plus de temps, et il devra se donner encore plus de mal qu’à l’accoutumée, mais son amour du travail bien fait lui permettra d’obtenir le résultat escompté, d’une qualité absolument parfaite.

A contrario, un mauvais artisan à qui l’on fournit de bons outils obtiendra un résultat médiocre. 

Lui-même se contentera de ce résultat de piètre qualité, car cela fait partie de sa manière de voir les choses, ce qui, entre nous soit dit, est à l’origine de sa médiocrité.

Il n’est pas animé de cette volonté de bien faire les choses. 

Tel un robot sans vie, il se contentera de faire des gestes machinaux, sans comprendre à quoi ils servent et sans assumer la moindre responsabilité pour les résultats obtenus.

Le même phénomène lamentable peut être observé dans le domaine de l’estimation immobilière. 

Il existe pléthore de personnes non formées, peu formées ou mal formées, qui ne comprennent pas les ficelles du métier, et qui utilisent des outils digitaux hyper sophistiqués en pensant pouvoir se substituer aux véritables courtiers qui, eux, sont capables de faire une estimation avec un stylo et une simple feuille de papier.

Mais alors que dire du courtier professionnel compétent, expérimenté et formé qui utilise les différents outils existants et se maintient à jour dans ses connaissances de son marché local ? 

Ce professionnel existe, et le propriétaire potentiellement vendeur sera bien avisé de rechercher ce profil spécifique afin de réussir sa vente immobilière aux meilleures conditions possibles.

Une estimation immobilière bien faite, accompagnée d’une véritable stratégie marketing basée sur l’expérience locale d’un courtier honnête, fera gagner des dizaines voire des centaines de milliers de francs au propriétaire vendeur.

Une estimation immobilière mal faite, accompagnée de promesses de monts et merveilles tant digitaux que virtuels, fera potentiellement perdre des dizaines voire des centaines de milliers de francs au propriétaire vendeur.

Ce n’est donc pas l’outil qui effectue le travail. Le travail est accompli par l’humain qui utilise loutil.

L’estimation immobilière demande des connaissances techniques, beaucoup d’expérience pratique sur le terrain local, et une connaissance des différentes méthodes. 

L’intelligence artificielle en est à ses balbutiements et restera toujours artificielle.

Une vente immobilière réussie passe par une estimation du bon prix de marché du bien. 

Seul un être humain animé de la volonté de bien effectuer son travail pourra établir le bon prix à afficher sur les annonces et supports publicitaires, et ça, cela n’a pas de prix.