Dois-je déménager pour un bien plus petit ?

Il y a bien longtemps de cela, après votre mariage et l’arrivée de votre premier enfant, vous avez fait le grand pas et êtes devenu propriétaire.

À l’époque, votre maison représentait la solution aux problèmes de place et d’agrandissement de la famille que vous rencontriez.

Vous avez trouvé des solutions pour le financement, et grâce à une bonne dose de savoir-faire et une excellente entente avec votre banquier, vous êtes arrivé à acheter votre maison.

Les différentes phases de la vie

Vous avez entretenu, amélioré, agrandi et bichonné votre maison et ses extérieurs mieux que tous vos voisins.

Les premières années, vous avez même choisi de ne pas partir en vacances afin de pouvoir financer certains travaux dans votre maison.

Pendant toutes ses années, vous avez été très heureux et fier d’être propriétaire, et vous avez effectué toutes les tâches qui vous incombent, telles que la tonte du gazon, la taille des haies, l’entretien des parterres de fleurs.

hase de vie article 22

Sans parler des travaux de chauffage et de rénovation lourde que vous avez entrepris.

Mais maintenant vos enfants sont mariés, ils font leur vie de leur côté sans plus trop se soucier de la vôtre, et votre maison, autrefois le centre d’une activité familiale intense, est maintenant bien trop grande pour seulement deux personnes.   

Il s’agit là d’un effet tout à fait normal de la roue de la vie qui tourne inexorablement. 

Cette maison pour laquelle vous avez sué sang et eau pour l’entretenir, devient maintenant une charge de travail de plus en plus difficile à tenir. Sans oublier les escaliers que vous ne supportez plus.

La simple idée de savoir que le printemps sera accompagné des corvées de tonte de pelouse, de taille de végétation et d’autres réjouissances du même acabit, vous insupporte au plus haut point.

Et c’est bien normal.

Vous avez travaillé toute votre vie et vous aspirez maintenant à un peu de repos bien mérité.   

Et pour vraiment compléter le tableau, malgré le fait que vous payez maintenant très peu d’intérêts sur une dette beaucoup plus petite que la valeur actuelle de votre maison, votre banquier vous a fait comprendre que cela ne serait pas simple de renouveler votre hypothèque, à cause du calcul de tenue des charges une fois arrivé à la retraite. Vous voilà maintenant face à un dilemme. Votre maison est bien trop grande et lourde à entretenir mais, toutes proportions gardées, elle ne vous coûte pas très cher pour le moment.

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L’entretien de la maison

Vous pourriez croire que vous êtes le seul à en avoir marre de tondre la pelouse et de ramasser les feuilles mortes, mais je peux vous le dire, la première préoccupation des propriétaires de villa avec du terrain est que, lorsqu’ils arrivent à une certaine phase de leur vie, ils en ont ras le bol des corvées que représente l’entretien de leur maison.

C’est une préoccupation étonnement plus importante que l’aspect financier ou fiscal. 

Et ceci vaut tout aussi bien pour madame, qui doit nettoyer une maison prévue pour une famille de cinq personnes alors que vous n’êtes plus que deux. 

Illustration article 22 - 1

J’ai vendu récemment une maison à Eysins. Le propriétaire l’avait fait construire dans les années 1980.

Maintenant à la retraite, il a décidé de m’en confier la vente afin d’aller prendre du bon temps sous d’autres latitudes, au climat plus clément.

J’ai proposé des acheteurs avec lesquels l’affaire s’est faite, mais mes acheteurs désiraient une date de remise des clés au début de l’hiver.

Cela contrariait un peu les projets de mon mandant.

Mais ce qui le contrariait vraiment beaucoup, c’était qu’il allait devoir s’occuper de l’entretien du jardin, des haies, de l’étang à poisson et de tout le reste jusqu’à ce moment-là. 

Votre logement est-il encore adapté ?

Là aussi la question nécessite de se projeter dans le futur.

Pour le moment vous avez bon pied bon œil. Touchons du bois. Mais qu’en sera-t-il dans 10 ou 15 ans ?

Je vais vous raconter une histoire vraie. J’avais une petite maison à vendre, c’était vraiment une maison de poupée de 3.5 pièces, d’à peine 70 m².

La maison avait été bien refaite quelques années auparavant, et les propriétaires cherchaient une maison plus grande suite à une série d’heureux événements. 

Je faisais visiter cette maison essentiellement à des couples sans enfant, voire à des personnes vivant seules, vu sa petite taille. 

Un beau jour, un confrère m’a contacté pour me demander de faire visiter cette maison à un couple de personnes âgées pour le compte desquelles il était en train de vendre leur maison à Chardonne. 

J’ai bien entendu accepté de leur montrer cette petite maison. 

Le couple est arrivé avec 15 minutes de retard au rendez-vous, car ils s’étaient perdus. Ils n’avaient ni GPS ni smartphone. 

Le monsieur n’est pas arrivé à garer sa voiture dans l’allée. Le problème n’était pas l’allée mais bien le conducteur, qui n’y voyait plus grand-chose. 

Finalement nous sommes rentrés dans la maison, et ces braves gens m’ont expliqué qu’il leur fallait absolument trouver un autre logement, car leur maison allait être vendue.

Ils habitaient une maison perchée sur la colline, uniquement accessible par une longue volée d’escalier extérieur.

Leur place de parc se trouvait à plus de 100 mètres de cet escalier. Ils avaient une vue sur le lac et les Alpes à couper le souffle.

illustration article 22 - logement adapté

Mais en parlant de souffle, ils n’en avaient vraiment plus. 

Ils avaient chacun 80 ans passés. Ils étaient très embêtés parce qu’ils voulaient acheter autre chose, mais ils ne trouvaient pas d’annonces dans le journal. 

Vous pensez que j’exagère la situation. Détrompez-vous !

Je n’exagère rien. Ils ont attendu bien trop longtemps pour se décider, et la vente de leur logement et la recherche d’un autre se sont transformées en calvaire. Et ils n’ont pas acheté ma petite maison, puisqu’elle aussi avait des escaliers. 

La morale de l’histoire est qu’il vaut bien mieux entreprendre des démarches aussi lourdes qu’une vente immobilière et un déménagement lorsque nous sommes encore aptes à le faire.

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Les facilités de services

Dans la même catégorie que les escaliers et le permis de conduire, il y a l’accès aux facilités de services. Se retrouver seul, sans aide, dans une grande maison éloignée de tout magasin n’est pas une situation enviable, vous vous en doutez. 

Là aussi, vous allez devoir vous poser plusieurs questions afin de vous orienter vers la solution qui vous conviendra le mieux. Vous pourriez avoir l’idée d’aller vivre en appartement, dans un immeuble avec ascenseur, dans une zone proche des commodités. Mais vous avez des habitudes bien ancrées là où vous habitez en ce moment. En changer ne sera pas facile et va demander une période d’adaptation. 

De plus, les appartements en ville sont souvent très chers, que ce soit à l’achat ou à la location. J’ai vendu une maison jumelée à Crissier, elle appartenait à un couple de retraités. Ces personnes anticipaient des problèmes de santé et de mobilité et voulaient se reloger dans un appartement tant que c’était encore relativement facile pour eux de le faire.

Mais les appartements dans la région de Lausanne sont vraiment très chers, et tout le produit de la vente de leur maison aurait été englouti dans l’achat d’un appartement à cet endroit. Ils ont alors décidé d’acheter un appartement aux portes du Valais, à Monthey.

Pour 50 % de la somme nécessaire à Lausanne, ils ont pu acheter un appartement neuf dans un immeuble avec ascenseur, et avec tous les commerces disponibles à pied. 

C’était un énorme changement pour eux, et malgré les habitudes qu’ils ont dû changer, ils y ont bien gagné au passage. 

Les charges financières

Se loger représente une part importante du budget des ménages. Ce n’est pas un secret.

Et que ce soit en tant que propriétaire ou en tant que locataire, c’est un sacré budget.

Vendre votre grande maison ou votre grand appartement pour racheter un appartement ou partir en location, ne changera peut-être pas cette part de budget.

Il se peut même qu’au final vous dépensiez plus d’argent que ce que vous ne dépensiez pour votre grande maison.

illustration article 22 - argent

La différence, ici, c’est qu’en vendant votre maison, vous allez réaliser un bon bénéfice.

Et même si les impôts vont vous taxer sur ce bénéfice, si vous habitez dans le canton de Vaud et que votre maison est votre logement depuis 12 ans ou plus, vous serez imposé à 7 % sur le bénéfice réalisé.

Et si vous rachetez un autre bien plus adapté, vous pourriez même ne pas être imposé du tout. En ce qui concerne les charges financières, il est donc important de prendre tous les aspects en compte.

Mais en réalisant plusieurs centaines de milliers de francs de bénéfice en vendant votre bien, vous devriez l’un dans l’autre pouvoir trouver une solution. 

Le renouvellement d’hypothèque

Une autre question cruciale concerne le renouvellement d’hypothèque.

Actuellement, les taux sont très bas et toutes les analyses montrent que la tendance aux intérêts bas va se maintenir encore plusieurs années. Mais les banques continuent à calculer votre aptitude à payer vos charges sur base d’un intérêt théorique de 5 %. Et c’est un facteur sur lequel elles sont très strictes. 

De plus, la faiblesse des taux d’intérêt diminue le bénéfice des banques qui, par conséquent, diminuent leur prise de risque et refusent aujourd’hui d’octroyer un prêt hypothécaire, là où elles auraient peut-être été plus conciliantes il y a 10 ou 15 ans. 

Mais, de manière générale, vos revenus doivent être trois fois plus élevés que la tenue des charges, composées d’un intérêt de 5 % sur la dette et de frais d’entretien estimés à 1 % de la valeur du bien. 

Renseignez-vous auprès de votre banquier. Faites-lui faire des scénarios. Échafaudez plusieurs hypothèses et voyez par vous-même quelle est la meilleure solution qui s’offre à vous.

Si vous êtes en pleine phase de réflexion et que vous devez et pouvez renouveler votre hypothèque, engagez-vous pour une courte période, 1 ou 2 ans par exemple. 

Les enfants

Votre bien immobilier fait partie de votre patrimoine et pourrait être amené à être partagé entre vos enfants. Il est parfois plus facile et plus efficace de partager de l’argent que de partager un bien immobilier.

illustration article 22 - enfants

De plus, vos enfants sont certainement dans une phase de leur vie où un apport d’argent serait bien plus efficace pour eux que lorsqu’ils approcheront eux-mêmes de l’âge de la retraite. 

Ce sont des facteurs à considérer, et en parler avec vos enfants pourrait vous aider à orienter votre décision dans une direction ou une autre. 

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En conclusion

Il y a tout un tas de facteurs que vous devez prendre en considération avant de décider si vous continuerez à habiter dans votre logement actuel ou bien le mettrez en vente. 

Chaque personne et chaque situation sont différentes, ce qui fait de votre cas un cas unique. Il n’existe donc pas de formule magique permettant de prendre une bonne décision. 

Mais il existe une formule qui consiste à obtenir des informations au sujet de chaque problématique expliquée dans cet article. Plus vous aurez de compréhension sur chaque aspect du problème, mieux vous pourrez le résoudre à votre entière satisfaction.

J’espère vous avoir aidé à faire un pas vers plus de compréhension.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à “Vendre mon bien immobilier”, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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