Les différents types de valeurs dans l’immobilier

Dans le domaine de l’immobilier il est fait mention de différentes sortes de « valeurs » et il est parfois bien difficile de s’y retrouver.

J’aimerai vous faire profiter de mon expérience de professionnel de l’immobilier. Durant ma formation pour le brevet fédéral, j’ai eu l’occasion de poser de nombreuses questions aux intervenants afin de clarifier à fonds ces différentes notions de valeurs.

La distinction est d’autant plus difficile que de très grands écarts peuvent être constatés entre ces différentes sortes de valeurs.

Et pour compliquer le tout, certaines sources utilisent un certain terme, tandis que d’autres utilisent un autre terme, pour désigner la même chose. Pire encore, certains utilisent le même terme qu’un autre pour désigner deux choses différentes.

Dans ce cas, vous pouvez être certain que l’un des deux au moins n’a pas compris quelque chose.

Je vais donc, dans la mesure du possible, citer tous les synonymes connus du terme dont je donnerai la définition.

Je vais également citer des sources les plus reconnues dans le domaine et donner l’importance de tel ou tel type de valeur en relation avec l’estimation immobilière.

Voici donc les explications concernant les principales valeurs du domaine de l’immobilier en Suisse et du canton de Vaud :

Valeur vénale

Synonymes: valeur de marché, valeur marchande

La valeur de marché est vraiment ce qu’un courtier va devoir déterminer lorsque évalue la valeur de votre bien immobilier dans le but de le proposer à la vente.

Le but de la très grande majorité des estimations est donc de déterminer la bonne valeur de marché.

Il s’agit du montant d’argent concernant lequel l’acheteur sera prêt à se séparer pour l’achat de ce bien immobilier dans la situation présente.

Le Swiss Valuation Standard (SVS) définit la valeur de marché comme suit : « La valeur de marché (market value) est le prix auquel un actif ou un passif doit pouvoir s’échanger, à la date de l’évaluation, entre un vendeur et un acheteur consentants, après des actions de commercialisation appropriées, dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions de concurrence normale, et où chaque partie agit en pleine connaissance de cause, de façon prudente et sans contrainte. »

Le même concept est défini sous « valeur marchande » dans le Manuel suisse de l’estimateur, dans des termes quasiment identiques. Quant à la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), elle définit la valeur de marché (Marktwert) de la sorte : valeur à court terme déterminée au jour de l’expertise et influencée par le marché (économie, politique, offre, demande, etc.).

Notez encore que le terme de « valeur vénale » est particulièrement affectionné par les administrations, les offices des poursuites et les tribunaux.

Néanmoins, le Swiss Valuation Standard préconise l’utilisation du terme « Valeur de marché » qui est communément accepté et compris au niveau international.

En tant que courtier en immobilier, je préfère le terme valeur de marché, qui sous-entend la notion d’offre et de demande (le marché).

Notez que la valeur de marché se transforme en prix de vente lorsque le montant est inscrit sur l’acte de vente chez le notaire.

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Valeur intrinsèque

Synonymes: valeur réelle, valeur technique, valeur substantielle, valeur matérielle, valeur de la pierre, valeur objective ou encore valeur du coût déprécié.

Voici le terme, qui, de mes observations, se décline avec le plus grand nombre de synonymes dans les textes concernant l’immobilier Suisse.

Le Manuel suisse de l’estimateur définit la valeur intrinsèque ainsi : « La valeur intrinsèque d’une construction correspond à la valeur à neuf, déduction faite de la dévalorisation. »

Quant à la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), elle définit la valeur intrinsèque comme ceci :

La valeur intrinsèque doit servir de base à toutes estimations immobilières dignes de ce nom.

Valeur d’assurance 

Que l’on soit dans un canton où l’assurance incendie est obligatoire, telle que c’est le cas dans le canton de Vaud, ou dans un autre canton, une assurance incendie va assurer le bien pour une certaine valeur.

C’est le montant maximal que la compagnie d’assurance versera en cas de sinistre.

Les assurances ont leurs propres méthodes d’estimation qui ne sont pas comparables aux méthodes d’estimation de la valeur de marché. La valeur d’assurance à peu, voire pas, de relation avec la valeur vénale ou de marché d’un bien immobilier.

La valeur d’assurance varie beaucoup trop en fonction de l’organisme assureur que pour être de la moindre utilité en estimation immobilière. De plus, quel que soit l’assureur, cette valeur d’assurance ne tient pas compte de la vétusté de l’objet.

Et pour finir, la valeur assurée ne tient pas compte de la valeur du terrain qui est indestructible.

Valeur fiscale 

La valeur fiscale est propre à l’administration des impôts cantonaux et varie d’un canton à l’autre. Dans le canton de Vaud, cette valeur fiscale est utilisée, par exemple, pour déterminer l’impôt foncier, qui sera généralement de 1.5 pour mille du montant de l’estimation fiscale.

Cette valeur fiscale est calculée à l’achat du bien et n’est révisée que lorsque le contribuable en fait la demande ou lorsque l’administration estime que c’est nécessaire.

Empiriquement, toujours en terre Vaudoise, je peux vous dire que la valeur fiscale varie entre 70 et 90% du prix d’achat du bien immobilier si le bien a été acheté récemment.

Cette valeur fiscale n’est pas utile pour l’estimation de la valeur de marché.

Valeur locative

Voici une autre valeur déterminée par l’administration des impôts dans un but … d’imposition. Le sujet même de cette valeur locative est souvent remis en question au niveau politique. Il se peut qu’un jour ce concept disparaisse.

Il s’agit d’un revenu fictif qui vient se rajouter au revenu réel du propriétaire. L’idée étant de mettre locataires et propriétaires sur une sorte de pied d’égalité.

En contre partie de ce revenu fictif purement virtuel, qui à pourtant l’effet bien concret de faire monter le taux d’imposition des propriétaires, ces derniers peuvent déduire certains frais liés à leur propriété, tels que les intérêts de la dette hypothécaires et des frais d’entretien. Ceci tend à expliquer pourquoi la suisse est le pays parmi les plus riches où les propriétaires sont parmi les plus endettés du monde.

Intéressante lorsque l’on est jeune et que l’on achète un bien à rénover, cette valeur locative péjore lourdement les propriétaires qui ont amortis la majorité de leur dette et qui sont arrivés à la retraite.

La valeur locative n’est pas utile pour l’estimateur.

Valeur de nantissement 

C’est la valeur que la banque va retenir pour financer l’objet. Généralement il s’agit du prix de vente. Mais dans certains cas, la banque ne sera pas d’accord de financer l’objet au prix sur lequel acheteur et vendeur se seront mis d’accord.

Dans ce cas, l’acheteur devra compléter la différence entre la valeur de nantissement et le prix d’achat par un ajout de fonds propres. (Pour autant qu’il en ait la possibilité ou le désir).

La valeur de nantissement devrait être égale au prix de vente d’un bien correctement estimé.

Si la banque des acheteurs ne retient pas la même valeur, soit elle n’est pas intéressée à prêter de l’argent à ce moment de l’année, auquel cas il conviendra de faire appel à un autre organisme financier, ou alors, si plusieurs organismes financiers arrivent à la même conclusion, le bien a été assez mal estimé au départ.

Il est donc primordial d’estimer correctement quelle sera la valeur de nantissement avant de proposer le bien sur le marché au risque de ne pas arriver à trouver le financement pour son achat.

Valeur de rendement 

La valeur de rendement se calcule sur base des revenus produits par le bien immobilier (très souvent des loyers perçus) et un taux de capitalisation (le terme vraiment correct est taux d’actualisation).

Tout l’art de bien calculer une valeur de rendement se situe dans la composition du taux de rendement.

Ce taux de rendement sera calculé selon le rendement attendu sur les fonds propres, les fonds à prévoir pour la remise à neuf du bâtiment, les frais d’entretien et d’administration du bien, le risque de vacants, une majoration éventuelle pour compenser le déficit d’entretien et d’autres critères influençant le taux de capitalisation.  

Dans le domaine spécialisé de l’estimation immobilière, pour un immeuble de rendement, sa valeur vénale ou de marché est déterminée par les revenus qu’il produit et le taux de capitalisation.

Il s’agit donc d’une valeur essentielle afin d’en estimer la valeur de marché.

Voici un exemple, fictif mais réaliste, pour illustrer les différentes valeurs que le même immeuble pourrait avoir (en francs suisses).

Valeur de marché – valeur vénale

2'100'000

Valeur intrinsèque

2'050'000

Valeur d’assurance ECA

1'160'900

Valeur fiscale

1'411'000

Valeur de nantissement

2'100'000

Valeur de rendement sur base d’un revenu locatif de 67'200.- / an et d’un taux de capitalisation brut de 4%

1'680'000

Prix de vente

2'100'000

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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