Comment soumettre une offre d’achat ?

La forme d'une offre d'achat est totalement libre.

Vous pouvez soumettre une offre verbalement. Vous pouvez le faire par écrit.

Le strict minimum est de préciser un montant et une date de prise de possession.

Mais quelle que soit la forme que vous choisissez, les conseils suivants sont tirés de mon expérience, avec à ce jour, plus de 60 ventes immobilières réussies à mon actif.


Table des matières

Conseils de choses à ne pas faire en soumettant une offre d’achat

1) N’émettez aucune critique sur le bien. Peu importe son état.

Il est possible que le bien pour lequel vous vous apprêtez à remettre une offre soit vraiment en mauvais état, et que le prix demandé ne tienne pas correctement compte de cet état.

Critiquer le bien n’est pas efficace.

Si votre estimation de la valeur de l’objet que vous convoitez diffère fortement du prix demandé, rien ne vous empêche de faire une offre pour son achat. Je vous déconseille fortement de justifier l’agressivité de votre offre.

Si le prix demandé est vraiment exagéré, je vous assure que le propriétaire vendeur et/ou son courtier en sont conscients.

Comprenez qu’en critiquant le bien, c’est la façon de vivre du propriétaire que vous critiquez. Cela ne facilite pas les relations.

2) N’essayez pas de créer de la sympathie pour ensuite négocier une baisse de prix.

Essayer de faire copain-copain avec le propriétaire vendeur pour négocier le prix à la baisse n’est pas une stratégie gagnante.

Quel format pour soumettre une offre ?

Ceci mis à part, vous pouvez remettre une offre ultra simple du genre : « Nous vous proposons tel montant. Nous vous proposons de rentrer dans le bien à telle date.»

Vous pouvez transmettre l’offre par e-mail.

Mais selon votre style, la manière dont vous gérez votre vie, etc., vous pouvez tout aussi bien vous lâcher.

J’ai récemment reçu l’offre d’une famille sous forme de vidéo. Je ne peux pas vous la montrer parce que c’est très personnel. Mais je peux vous dire que cela a créé un fort impact sur le propriétaire, qui a accepté cette offre.

Une autre fois, j’ai reçu une offre avec les trois enfants qui ont chacun fait un dessin à l’intention des vendeurs. Et je dois vous avouer un truc très personnel : je suis un grand sensible, et j’ai eu la larme aux yeux tellement c’était bien fait.

Dans ce cas bien précis, l’offre était au prix affiché. Mais plusieurs familles étaient en compétition. Les propriétaires ont sélectionné cette famille, à montant égal, grâce à l’impact de son message.

Vous devez donc adapter votre offre au style des propriétaires, mais surtout en fonction de votre style.

Vous pouvez donc mettre une grande dose d’émotion et de sympathie dans votre offre.

S’il s’agit d’une vente avec beaucoup de tenants et aboutissants, des points pas clairs ou qui sont encore à l’étude au moment où vous soumettez votre offre, n’hésitez pas à être clair et exhaustif dans votre proposition.

Peut-on négocier une baisse du prix en soumettant une offre ?

Tout dépend de la justesse du prix demandé. Si le prix affiché est juste, essayer de le faire baisser pourrait vous faire perdre l’affaire.

Si le prix est plus bas que votre estimation du prix du marché, il ne serait vraiment pas efficace d’essayer de le faire baisser.

Si le prix est trop élevé par rapport au prix de marché, dans ce cas, c’est légitime de votre part de faire une proposition différente. C’est le principe de la négociation.

Le prix est juste, mais je n’ai pas le budget. Que faire ?

Parfois, vous visitez des biens dont le prix est de toute évidence surfait, où rien ne peut expliquer ni justifier ce prix. Rien qu’à la lecture de l’annonce, vous vous en rendez compte et la visite confirme votre première analyse.

Dans ce cas, il est normal de soumettre une offre différente du prix affiché.

Ce genre d’expérience pourrait vous amener à croire que tous les prix affichés sont surfaits. Mais non, ce n’est pas une règle. Il arrive que le prix soit totalement juste.

Dans le cas où le prix demandé est juste, il n’y a pas de raison que le vendeur l’adapte à cause de votre budget. (Même si rien ne vous empêche de faire une offre.)

Dans ce cas, je vous conseille de trouver un partenaire financier dont les exigences vous permettent de réaliser votre achat au bon prix.

Le bien est en vente depuis plusieurs mois, n’est-ce pas la preuve d’un prix trop élevé ?

Cela dépend. Tout ce que vous savez lorsqu’un bien est en vente depuis longtemps, c’est que personne ne l’a acheté.

Le prix incorrect est souvent la cause de cette situation, mais parfois il s’agit d’une autre raison.

Peut-être que le vendeur se braque sur un point sur lequel il faut lui apporter une solution. Comme la date de remise des clefs.

Peut-être que le prix est très élevé parce que le terrain est disproportionné (trop grand), auquel cas un morcellement permettrait d’équilibrer le budget.

Chaque situation demande une analyse. Tirer des conclusions sans information, c’est peut-être humain, mais ce n’est pas efficace.

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Est-ce que je dois ajouter une date de validité à mon offre ?

C’est comme vous le voulez.

Cela dépend du style que vous donnez à votre offre. Il se peut également que vous soyez au milieu de plusieurs négociations que vous menez en parallèle. Dans ce cas, le fait de noter une date de validité peut être efficace.

Selon l’article 3 du Code des obligations suisse (CO), vous êtes liés par votre offre jusqu’à l’expiration de celle-ci. Mais en ce qui concerne les transactions immobilières, cet article doit être mis en relation avec l’article 216 du CO, qui précise que les ventes, les promesses de vente ou les promesses d’achat de biens immobiliers ne sont valables que si elles sont faites en la forme authentique, c’est-à-dire devant un notaire.

Une offre ne vous engage donc pas. Ce n’est qu’après avoir signé l’acte de vente chez un notaire du canton où se trouve le bien, que votre achat sera effectif.

Est-ce que je suis lié par mon offre ?

Moralement, oui. Légalement, non, comme expliqué ci-dessus. Notez que ceci est valable dans les deux sens. Lorsque l’accord a été pris, faites préparer le projet d’acte sans attendre et versez votre acompte sur le compte du notaire.

Mon offre a été acceptée par le propriétaire vendeur, mais la banque estime le bien moins cher

Cela arrive. Cela ne veut pas forcément dire que le prix sur lequel vous vous êtes mis d’accord n’est pas justifié.

Si la banque estime la valeur du bien en dessous du prix sur lequel vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur, il existe quatre possibilités :

  1. Vous apportez plus d’informations à la banque afin de lui permettre de valider le prix de vente.
  2. Vous soumettez votre dossier à une autre institution financière qui aura un regard différent ou plus d’argent à prêter ce trimestre-là.
  3. Vous complétez la différence avec un apport de fonds propres supplémentaire.
  4. Le propriétaire vendeur doit ré-estimer la valeur de son bien.

Les politiques des banques fluctuent.

Parfois elles disposent de grosses sommes à prêter et elles facilitent les transactions.

A d’autres moments elles ferment les robinets, ce qui se traduit par une augmentation de leurs taux ou par une diminution des valeurs estimées.

Mais si plusieurs banques arrivent à la même conclusion, à savoir que le prix sur lequel vous vous êtes mis d’accord est plus élevé que la valeur du bien, dans ce cas il ne vous reste plus que deux possibilités :

  • soit vous rajoutez des fonds propres,
  • soit le propriétaire adapte son prix.

Je ne sais pas comment négocier. Comment puis-je faire ?

Nous travaillons sur le manque d’informations concernant ce point mais si vous améliorer ou vous former en négociation ne vous intéresse pas, il vous est possible de passer par un professionnel.

Ceci pourrait également vous intéresser

J’ai rédigé un autre article sur le même sujet, mais cette fois en prenant en compte les deux points de vue, le vôtre (l’acheteur) et celui du vendeur.

Je vous invite à le lire : Comment faire une offre et une contre-offre

Cet article fait partie de notre dossier Acheter un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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