Quels sont les revenus nécessaires pour acheter un bien immobilier en suisse

L'achat d'un bien immobilier destiné au logement de ses propriétaires en Suisse suit une recette très précise.

Le tout premier ingrédient de cette recette est les fonds propres.

Dans cet article, je vais me limiter aux règles concernant le financement d'un logement en propriété utilisé comme résidence principale par son propriétaire.

Il s’agit de règles qui s’appliquent aussi bien dans le canton du Valais que dans les cantons de Genève, de Vaud, du Jura, de Neuchâtel et de Vaud.

La règle générale concernant l’apport personnel de fonds propres est qu’ils doivent représenter au minimum 20% de la valeur du bien.

Mais ce n’est pas le seul ingrédient financier nécessaire. Car en plus des 20% de fonds propres, pour obtenir un prêt hypothécaire, les charges financières de votre achat ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.

Afin d’obtenir un prêt hypothécaire pour votre résidence principale en Suisse, les exigences des banques sont les suivantes :

Vous devez apporter 20% de fonds propres. Les charges financières annuelles que représentent les 80% empruntés ne peuvent pas dépasser un tiers de vos revenus.

Et ce n’est pas tout. Les banques n’utilisent pas le taux d’intérêt du jour pour calculer votre aptitude à emprunter. Elles utilisent un taux d’intérêt théorique. Ce taux technique est généralement de 5%.

Donc même si les taux d’intérêt sont bien inférieurs à 5%, et que votre logement vous coûtera beaucoup moins cher comparé à votre location, l’organisme financier qui va vous prêter l’argent pour financer les 80% du prix d’achat du bien, va déterminer votre budget maximal, votre capacité d’emprunt, avec un taux d’intérêt cinq fois plus élevé que ce qu’il n’est en ce moment.

Ça fait mal, parfois très mal.

Un petit mot au sujet de l’auteur

Mon nom est Vincent Grognard. Je ne suis pas banquier. Je ne vends pas de prêts hypothécaires.

Je suis courtier en immobilier. C’est-à-dire que je vends les appartements, maisons, villas, immeubles qui appartiennent à d’autres personnes.

Mon métier d’intermédiaire nécessite de trouver des acquéreurs qui disposent de la surface financière nécessaire pour devenir propriétaires de leur logement en Suisse.

J’ai remarqué que la très grande majorité de l’information disponible au sujet du financement immobilier n’est pas neutre. Il s’agit très souvent de communications qui ont un but commercial.

Mon activité professionnelle de courtier en immobilier est du type commercial, mais je ne suis pas lié avec une banque, une assurance, un fonds de pension ou une société qui agit comme intermédiaire pour ces financiers.

Ceci me permet d’affirmer que je suis « neutre ». Du moins en ce qui concerne la partie financement de l’achat d’un bien immobilier.

Je mets le mot « neutre » entre guillemets, car personne n’est jamais vraiment neutre. Ici mon intérêt est que vous compreniez facilement, sans arrière-plan commercial, quelles sont les règles du financement hypothécaire en Suisse.

Je pars du principe que plus les potentiels acheteurs à qui je présente des biens à acheter sont correctement informés, plus j’ai de possibilités de bien réussir ma vente.

Ceci étant dit, je vous propose de rentrer dans le vif du sujet.

Quels sont les revenus nécessaires afin d’acheter un bien immobilier en Suisse ?

Vos revenus doivent être au moins trois fois supérieurs aux charges de votre logement en propriété.

Quelles sont les sources de revenus ?

Vous l’aurez certainement remarqué, j’utilise le terme « revenus » plutôt que celui de « salaire ». La raison en est que votre salaire n’est que l’une des nombreuses sources d’argent possibles.

Toutes les sommes que vous recevez peuvent être des revenus.

En ce qui concerne le calcul de viabilité d’un prêt hypothécaire, par « vos revenus », il faut comprendre vos revenus BRUTS ou vos salaires BRUTS.

Votre salaire mensuel est bien entendu le plus évident. Si vous êtes travailleur indépendant, vous ne percevez pas un salaire mais bien un bénéfice. Si vous êtes gérant, associé, directeur, etc., d’une société, vous recevez un salaire, et très certainement des dividendes.

La plupart des salariés reçoivent un salaire fixe, mais d’autres ont un salaire variable, des bonus, des primes, etc. Tout cela fait partie des revenus.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, celui-ci vous procure des revenus.

Selon le type de montage, votre portefeuille d’actions, d’obligations, de titres en tout genre, etc., peut vous rapporter des revenus.

Maintenant, les instituts financiers ne considèrent pas tous les revenus de la même manière, et les règles à ce sujet varient d’un organisme à un autre. Les banques raisonnent en termes de risques.

Certains revenus sont considérés très stables, d’autres moins. Et la notion de risque varie d’une banque à l’autre et d’une période à une autre.

Une banque va donc déterminer un revenu déterminant qui sera utilisé pour le calcul de la viabilité de votre achat.

Dans le cas d’un couple, c’est le cumul de tous les revenus du couple qui est considéré. Mais ceci doit encore être relativisé, car de nombreux organismes financiers partent du principe que, dans un couple, en cas de naissance, Madame va diminuer son taux d’activité.

Vos prêts en cours, leasing ou pension alimentaire se déduisent de vos revenus ou s’ajoutent à vos charges, selon la politique de la banque.

NE VOUS TROMPEZ PAS EN ACHETANT VOTRE BIEN !  Recevez dès maintenant le guide des 9 ERREURS FATALES à ne jamais commettre  lors de l'achat de votre bien.  J'obtiens mon guide !

Du principe de base vers le cas particulier

Dans tous mes articles, j’aborde en premier lieu les principes généraux, ensuite je vais plus dans le détail.

Je n’ai cependant pas la possibilité d’aborder tous les cas de figure, car dans les faits, chaque combinaison de personnes avec une composition de revenus précise pour l’achat d’un bien unique donnera forcément lieu à une situation totalement unique. La vôtre.

Mais si vous comprenez les principes de base, vous pourrez alors comprendre les subtilités liées à votre situation personnelle.

Comment sont calculées les charges de l’emprunt hypothécaire en Suisse ?

La règle générale pour le calcul des charges est la suivante :

  • Le montant prêté est au maximum de 80% de la valeur du bien.
  • Un intérêt théorique de 5% est calculé sur le montant emprunté.

L’hypothèque est divisée en deux parties :

  • L’hypothèque de premier rang représente deux tiers de la valeur du bien, soit 66.66%.
  • L’hypothèque de deuxième rang est composée du solde du prêt. C’est-à-dire 80% – 66.66% = 13.34%.
  • Le remboursement (amortissement) de l’hypothèque en deuxième rang doit se faire sur 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite.
  • Des frais annexes pour faire fonctionner et pour entretenir le bien sont estimés à 1% de la valeur d’achat. Ceci doit couvrir les charges d’électricité, de chauffage, d’eau, les assurances et les frais d’entretien du bien.

Cette simplification n’est pas à votre avantage. D’autre part, la règle officielle, telle qu’elle est édictée par SwissBanking et la FINMA, précise bien que l’hypothèque de premier rang ne peut pas dépasser deux tiers de la valeur du bien.

C’est donc sur base de cette règle que je vais vous présenter des exemples de calcul. Mais je vais tout de même arrondir mes chiffres pour en faciliter la lecture.

Etude de cas

Quels sont les revenus nécessaires pour l’achat d’un logement en propriété pour une résidence principale au prix de 1’250’000.– francs suisses ?

Exemple 1 : sur base d’un prêt de 80% de la valeur de l’objet et de 20% de fonds propres :

Montants

Charges annuelles

Prix d'achat

1'250'000

Fonds propres 20%

250'000

Prêt hypothécaire 80%

1'000'000

Hypothèque en premier rang = deux tiers du prix d'achat

833'000

Hypothèque de deuxième rang

167'000

Intérêts de 5% sur le prêt

50'000

Amortissement du 2e rang en 15 ans

11'000

Frais annexes = 1% de la valeur du bien

12'500

Total des charges théoriques

73'500

Dans cet exemple, les charges théoriques sont de 73’500.– francs suisses. Ce montant ne pouvant pas être supérieur à un tiers du montant des revenus. Les revenus bruts annuels nécessaires sont alors de 220’000.– francs suisses.

Si vous voulez faire cela dans un tableur, voici les formules :

Exemple 2 : nantissement de votre deuxième pilier

Il existe une première variante possible à ce calcul. Si vous voulez conserver votre épargne de deuxième pilier à la fondation de prévoyance qui la gère, vous pouvez alors, si la banque est d’accord, mettre votre deuxième pilier en gage sans le retirer. On parle alors de « nantissement du deuxième pilier ».

Cette formule est nettement plus rare et nécessite des revenus plus importants.

Notez que dans les faits, vous devez de toute façon disposer des 20% de fonds propres. Ici, la différence est que vous n’allez pas retirer votre deuxième pilier, mais le mettre en garantie.

Dans ce cas, la banque pourra vous prêter 90% de la somme. Cependant, la dette devra être réduite à deux tiers de la valeur du bien en 15 ans.

Vous allez voir que cela nécessite des revenus plus conséquents. Je vais vous démontrer cela avec une simulation identique à celle du tableau précédent :

Montants

Charges annuelles

Prix d'achat

1'250'000

Fonds propres 10%

125'000

Prêt hypothécaire 90%

1'125'000

Hypothèque en premier rang = deux tiers du prix d'achat

833'000

Hypothèque de deuxième rang

292'000

Intérêts de 5% sur le prêt

56'250

Amortissement du 2e rang en 15 ans

19'500

Frais annexes = 1% de la valeur du bien

12'500

Total des charges théoriques

88'250

Dans le cas du nantissement du deuxième pilier au lieu d’un retrait, pour l’achat d’un bien au prix de 1’250’000.– francs suisses, votre revenu annuel doit être au minimum de 265’000.– francs suisses.

Exemple 3 : apport de fonds propres supplémentaires

Une troisième variante, assez courante dans la pratique, consiste à apporter plus que le minimum de 20% de fonds propres. Je rencontre ce cas de figure, par exemple, dans le cas de retraités qui vendent leur villa pour racheter un appartement.

À l’opposé de l’exemple précédent, je rencontre également ce cas de figure lorsqu’un jeune couple achète son premier bien immobilier avec l’aide de leurs parents.

Les revenus n’étant pas toujours suffisants, un apport supplémentaire de fonds propres par les parents permettra de diminuer la charge, et donc les revenus nécessaires.

Afin de pouvoir comparer des choses comparables, je vous propose de vous démontrer cet exemple avec le même prix d’achat de 1’250’000.– francs et un apport de 35% de fonds propres.

Avec 35% de fonds propres, la totalité de l’hypothèque sera en premier rang. Il ne sera donc pas nécessaire d’amortir (rembourser) une partie du prêt.

Montants

Charges annuelles

Prix d'achat

1'250'000

Fonds propres 35%

437'500

Prêt hypothécaire 65%

812'500

Hypothèque en premier rang

812'500

Hypothèque de deuxième rang

0

Intérêts de 5% sur le prêt

40'625

Amortissement du 2e rang en 15 ans

0

Frais annexes = 1% de la valeur du bien

12'500

Total des charges théoriques

53'125

Dans le cas d’un apport de 35% de fonds propres, les revenus nécessaires pour déterminer la viabilité de l’opération aux yeux de la banque seront de 160’000.– francs suisses.

Exemple 4 : revenus nécessaires pour le financement d’un achat d’un bien à 495’000.– francs suisses

Montants

Charges annuelles

Prix d'achat

495'000

Fonds propres 20%

99'000

Prêt hypothécaire 80%

396'000

Hypothèque en premier rang

330'000

Hypothèque de deuxième rang

66'000

Intérêts de 5% sur le prêt

19'800

Amortissement du 2e rang en 15 ans

4'400

Frais annexes = 1% de la valeur du bien

4'950

Total des charges théoriques

29'150

Pour l’achat d’un bien immobilier en résidence principale au prix de 495’000.–francs en Suisse, le revenu brut doit être de 87’000.– francs suisses.

Comment chaque banque applique-t-elle les règles ?

Ce que je viens de vous exposer, ce sont les grandes lignes, les règles générales. Dans la pratique, chaque banque dispose d’une marge de manœuvre.

Je sais d’expérience que la Banque Cantonale de Fribourg, la BCF, calcule la capacité financière sur base d’un taux d’intérêt théorique de 4.25% au lieu de 5%. Cela change les revenus nécessaires pour pouvoir tenir les charges.

Que vous soyez à la recherche d’un bien dans le canton de Fribourg, du Valais, de Vaud, de Genève, de Neuchâtel ou du Jura, jouera sur les prix des biens, certes, mais pas sur les règles du financement.

Il n’est pas non plus possible de déterminer si une banque prête plus facilement qu’une autre. Dans la pratique, les banques ont des politiques qui évoluent en fonction de facteurs internes et externes. Ceci conduit à des offres spéciales limitées, des actions et autres promotions qui évoluent selon les périodes.

D’expérience, pour être certain de trouver les meilleures solutions complètement adaptées à votre situation, le plus efficace est de travailler avec un courtier en hypothèque.

Donc, si vous êtes « limite » au niveau de vos revenus, je suis assez confiant dans le fait que vous puissiez trouver une solution afin de réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

Ce que vous devez retenir de cet article

Votre partenaire financier va calculer votre capacité d’emprunt selon les règles suivantes :

  • Vous devez apporter 20% de fonds propres au minimum.
  • Les 80% de fonds étrangers sont répartis en deux rangs.
  • L’hypothèque de premier rang est de deux tiers de la valeur du bien hypothéqué et ne se rembourse pas.
  • L’hypothèque de deuxième rang correspond au solde de l’emprunt et doit être remboursée en 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite.
  • Votre capacité financière est calculée sur base d’un taux d’intérêt théorique de 5% sur la totalité de l’emprunt.
  • Les frais d’entretien du bien sont estimés à 1% de sa valeur.
  • L’addition des intérêts théoriques, de l’amortissement du deuxième rang et des frais d’entretien ne peuvent pas dépasser un tiers de vos revenus bruts.
  • Si vos revenus sont insuffisants, vous pouvez compenser en apportant plus de fonds propres.
  • Certaines banques sont plus flexibles que d’autres, et les politiques des institutions financières changent avec le temps. Il est donc vital de demander plusieurs offres à plusieurs institutions.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

Une idée d’article, un question à laquelle vous aimeriez une réponse ?

Partager cet article

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Ces articles
pourraient vous intéresser

Boîte à idée

Entrez votre adresse e-mail et le/les sujet(s) que vous aimeriez que nous abordions.