Comment réussir le Brevet Fédéral de Courtier-ière en immeubles (partie 1)

---

Table des matières

Ces examens se tiennent à intervalles réguliers pour une très large variété de métiers. En ce qui concerne l’immobilier, il y a des examens pour les spécialisations suivantes : l’administration de biens immobiliers, la gérance, l’estimation, le courtage et le développement.

Il ne s’agit pas d’examens qui préparent à un futur métier. Ce sont des examens qui valident des acquis. Il faut d’ailleurs déjà disposer d’une expérience professionnelle dans le domaine avant de pouvoir s’inscrire à ces examens fédéraux.

Je m’appelle Vincent Grognard, je suis le directeur de l’agence immobilière Concretise, à Cossonay, et je viens de terminer les examens professionnels pour l’obtention du Brevet fédéral de Courtier en immeubles.

Les ayant réussis, je suis maintenant autorisé à porter le titre protégé de « Courtier en immeubles avec Brevet fédéral ».

Ce qui donne tant de valeur à ce diplôme, ce sont non seulement les compétences qu’il sanctionne, mais aussi le fait qu’en Romandie, il n’y a que quelques personnes par an qui arrivent à décrocher ce titre.

Je vous propose donc de partager avec vous mes trucs, astuces et conseils afin de réussir les examens du Brevet fédéral de Courtier en immeubles.

Et je peux déjà vous dire que, dans les grandes lignes, mes conseils seront applicables aux autres examens de la branche immobilière – gérant, expert en estimation et développeur.

Pour réussir les examens du Brevet fédéral de Courtier en immeubles, vous devez :

• disposer des prérequis ;
• avoir une très bonne raison personnelle de vouloir obtenir ce diplôme ;
• assister à tous les cours de préparation aux examens ;
• réviser en profondeur toutes les matières ;
• vous exercer à répondre aux questions des examens des années précédentes ;
• vous exercer aux jeux de rôle des examens oraux.

Quels sont les prérequis pour s’inscrire aux examens de Courtier en immeubles avec Brevet fédéral ?

Selon que vous possédez un diplôme ou pas, il vous faudra entre 3 à 5 ans minimum de pratique professionnelle à temps plein dans l’un des métiers de l’immobilier pour pouvoir vous inscrire aux examens.

La Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI) donne tous les détails nécessaires afin que vous vous assuriez que vous disposez des prérequis pour vous inscrire aux examens.

Si vous avez des doutes au sujet de l’équivalence de vos diplômes ou expériences professionnelles, je vous conseille d’écrire à la Commission afin de tirer cela au clair avant de vous engager à suivre une formation.

Notez encore que les années de pratique sont comptabilisées selon la date à laquelle les examens ont lieu. Donc si vous vous inscrivez à une formation de préparation aux examens qui durera plus ou moins 18 mois, temps durant lequel vous allez continuer à travailler en parallèle dans l’immobilier, vos années d’expérience continueront à augmenter pendant votre formation.

Quelles sont les possibilités de formation professionnelle pour me préparer aux examens du Brevet fédéral de Courtier en immeubles ?

À ma connaissance, il y a deux organisations professionnelles en Suisse romande qui organisent des séances de préparation aux examens.

Il s’agit de la SVIT School Romandie et de l’USPI Formation à Lausanne.

Ayant suivi plusieurs formations à l’USPI, telles que Immobase, Immocourtage ainsi que la filière préparatoire du Brevet fédéral de Courtier en immeubles à l’USPI Formation, je ne pourrai vous parler que de mon expérience avec cette organisation.

Je vous invite cependant à vous renseigner auprès des deux organisations afin de décider vers laquelle vous allez vous tourner.

Subsides et subventions pour les formations au Brevet fédéral

Vous pourrez bénéficier de certaines subventions après avoir passé les examens. Que vous les réussissiez ou pas, entre nous soit dit.

La SVIT School Romandie et l’USPI Formation vous donneront toutes les informations et indications nécessaires afin d’obtenir une aide financière.

Le point le plus important à comprendre pour pouvoir bénéficier des subventions, est que vous devez payer les frais de formation en personne.

Si une entreprise, votre employeur ou votre société les paie pour vous, vous ne pourrez prétendre à des subventions.

Implication et investissement personnel pour s’assurer de la réussite

Selon moi, le facteur le plus important qui va déterminer votre réussite ou votre échec aux examens, c’est la raison personnelle pour laquelle vous voulez obtenir ce diplôme.

J’ai assisté à plusieurs séances d’information à l’USPI Formation. À chaque séance, l’information principale qui ressortait des discours était : vous allez devoir mettre votre vie en pause pendant 18 mois si vous voulez réussir.

Imaginez que vous allez suivre 50 journées de cours réparties sur 16 mois, c’est-à-dire un jour par semaine en dehors des vacances. Il est fort probable que votre employeur sera tout à fait d’accord avec cela, mais il ne changera probablement pas votre charge de travail pour autant.

Si vous êtes à votre compte, vous pouvez être certain que votre charge de travail va naturellement augmenter pendant cette période.

Et je peux vous dire que suivre tous les cours correspond à la partie la plus facile de la préparation aux examens.

En plus des cours, vous allez devoir réviser. Et selon votre niveau de formation, vos acquis professionnels, votre facilité ou votre difficulté à apprendre, vous allez devoir y consacrer plus ou moins d’heures.

Ceci sans parler de votre travail de projet, une sorte de travail de fin d’étude sur un sujet spécifique de l’immobilier. Je reviendrai plus tard sur ce travail qui vous demandera un gros effort en peu de temps.

Vous allez devoir mettre une partie de votre vie en pause afin de vous donner les moyens de réussir cette formation.

Les sacrifices que vous allez inévitablement devoir faire n’auront de sens que si vous avez un objectif personnel, clair et inébranlable auquel vous allez vous rattacher en cas de coup dur.

Les cours de préparations aux examens du Brevet fédéral de Courtier en immeubles

Après avoir déterminé une excellente raison pour laquelle vous voulez vraiment réussir, vous allez certainement suivre une formation de préparation aux examens de Courtier ou Courtière en immeubles avec Brevet fédéral.

Notez que cette formation n’est pas obligatoire.

Du moment que vous avez les prérequis, il vous suffit de vous inscrire et de vous présenter aux examens organisés par la Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI).

Notez encore que personne n’a jamais réussi cet examen de Courtier en immeubles sans avoir suivi des cours de préparation.

Les formations sont organisées selon des directives données par la Commission d’examen. Ces directives sont exhaustives, c’est-à-dire que l’ensemble des matières sur lesquelles vous êtes susceptible d’être interrogé sont complètement détaillées dans les directives.

Le problème est que les directives sont énoncées de manière très générale. Les enseignants, qui sont toujours des experts dans un domaine spécifique, ont souvent de grandes difficultés à fixer le niveau de détail dans lequel ils doivent entrer lors de leurs cours.

La solution adoptée par la plupart des enseignants consiste à vous en donner trois fois plus que nécessaire pour être certains de couvrir le sujet complètement.

Une autre difficulté à laquelle les organismes de formations sont confrontés, est qu’elles n’organisent pas les examens elles-mêmes. Elles font donc les cours les plus complets possibles, au risque de noyer les élèves dans des notions qui ne sont pas capitales.

Ceci fait ressurgir une autre difficulté à laquelle vous risquez d’être confronté durant votre formation : qu’est-ce qui est important et qu’est-ce qui ne l’est pas ?

En premier lieu, ce qui est important, c’est ce qui est prévu par les directives. Ensuite, ce qui importe, c’est le niveau de détail avec lequel vous devez connaître les matières couvertes dans les directives, afin de répondre correctement à la majorité des questions des examens.

Et ça, vous pouvez le déterminer pour vous-même en vous exerçant à répondre aux questions des années précédentes.

Mes conseils concernant les cours de préparations aux examens du Brevet fédéral de Courtier en immeubles

Je vous conseille d’assister à tous les cours et d’en tirer tout ce que vous voulez pour VOTRE pratique professionnelle. Faites d’abord cette formation pour acquérir les compétences que vous voulez en tirer.

Réservez cette journée pour les cours. Ne répondez pas au téléphone, ne répondez pas à vos e-mails. Mettez en place des répondeurs automatiques ou déviez votre ligne de téléphone. Ce jour-là, concentrez-vous sur les cours, et uniquement sur les cours.

Participez, posez des questions, challengez vos intervenants. En premier lieu, si vous participez activement, cela rendra votre formation plus agréable.

D’autre part, vous allez avoir l’occasion de discuter avec des avocats, des notaires, des architectes, des courtiers, des experts en estimation immobilière, des promoteurs, des directeurs d’entreprise générale, des spécialistes du marketing, etc.

Soumettez vos problématiques et obtenez des conseils pratiques qui feront de vous un meilleur courtier.

Que vous réussissiez ou pas votre examen, devenez un meilleur courtier en immobilier grâce à cette formation très complète.

Le travail de projet de votre Brevet fédéral

Vers la fin de la formation, vous allez devoir choisir, préparer et remettre un travail de projet. Il s’agit d’une sorte de travail de fin d’études ou de mémoire.

Les sujets sont proposés par la Commission d’examen.

Il y a 4 propositions dans chacune des 4 branches. C’est-à-dire 4 propositions de sujets en relation avec le droit, 4 en relation avec la connaissance de la construction, 4 en relation avec le marketing immobilier et finalement 4 sujets en relation avec la vente d’immeubles.

Voici à titre d’exemples les choix qui nous ont été donnés pour l’examen de 2021 :

• 1. Droit
• 1.1. Le processus de commercialisation d’un bien en copropriété
• 1.2. Acquisition d’un immeuble en droit de superficie distinct et permanent
• 1.3. TVA – imposition d’immeubles par option
• 1.4. Les effets de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire « LAT » et de la loi sur les résidences secondaires « LEX Weber »
• 2. Connaissance de la construction
• 2.1. Prestations du courtier en immeubles dans le processus de développement
• 2.2. Densification des constructions : mesures et processus nécessaires
• 2.3. Effets des oppositions sur le processus de demande d’autorisation de construire
• 2.4. Base du contrat d’entreprise selon la norme SIA118
• 3. Marketing immobilier
• 3.1. Marketing d’acquisition : mesures de prospection préalables
• 3.2. Marketing de vente : utilisation de nouvelles technologies dans le processus de vente
• 3.3. Marketing d’acquisition : mandats de location de surfaces de vente
• 3.4. Du plan de financement à la mise en valeur d’un immeuble de rendement
• 4. Vente d’immeubles
• 4.1. Estimation d’immeuble de rendement
• 4.2. Financement lors de l’acquisition d’immeubles
• 4.3. Dossier de vente et processus de vente d’immeubles optés à la TVA
• 4.4. L’impôt sur les gains immobiliers dans les différents cantons

Ne vous tracassez pas si la majorité de ces sujets ne vous parlent pas. Il suffit qu’il y en ait un, dans cette liste, dans lequel vous avez une bonne expérience.

Et sachez qu’en plus des sujets proposés, vous pouvez également soumettre votre propre sujet. Il m’avait été déconseillé de proposer mon propre sujet. Je n’ai pas tenu compte de ce conseil et je ne le regrette pas du tout.

Le sujet qui me passionne le plus est l’estimation de biens immobiliers destinés à la résidence principale de leurs propriétaires.

J’ai donc proposé : « L’estimation de la valeur de marché de biens immobiliers en propriété ».

Sujet qui a été accepté et pour lequel j’ai remis un travail dont je suis personnellement satisfait. Si vous le désirez, je vous transmets volontiers une copie de mon travail de projet. Utilisez le formulaire ci-dessous pour me la demander.

Vous devez proposer deux sujets. La Commission des examens vous informe ensuite du sujet qui a été retenu. Il n’est donc pas vraiment possible de savoir avec certitude quel sujet vous sera assigné tant que vous n’avez pas reçu la confirmation.

Mes conseils concernant le travail de projet

Choisissez un sujet qui vous passionne, dans lequel vous êtes déjà un expert très à l’aise et pour lequel vous allez pouvoir rédiger entre 25 à 30 pages sans trop de difficultés. Le travail de projet n’est pas le moment d’entreprendre des recherches sur un sujet auquel vous ne connaissez pas grand-chose.

La Commission des examens met à votre disposition des directives très précises et détaillées au sujet du travail de projet : la manière de faire la table des matières, l’organisation du travail, les notes de bas de page, la bibliographie, la numérotation des pages, etc.

Suivez et respectez ces directives à la lettre. Réservez votre originalité au PowerPoint que vous utiliserez pour votre présentation orale.

Mise en garde concernant le planning des cours de préparation aux examens du Brevet fédéral

Je ne sais pas si c’est volontaire, mais le travail de projet arrive vraiment au mauvais moment.

C’est-à-dire que vous êtes vers la fin de la formation. Période à laquelle vous allez avoir les examens en blanc pour vous exercer. Même si ces résultats n’ont encore aucune importance, vous devriez tout de même réviser avant de les passer.

Mais en même temps, vous devez effectuer votre travail de projet et, croyez-moi, c’est également à ce moment-là que vous allez avoir trois ventes à gérer en parallèle de cinq nouveaux mandats.

J’ai noué de très bons contacts avec un courtier d’une grande agence de la place.

Tout comme moi, le courtage n’est pas sa première carrière, et même s’il a passé la cinquantaine, tout comme moi, il s’est remis à la formation pour toutes les bonnes raisons qui poussent à le faire.

Pour vous donner une idée de sa situation, il dispose d’une assistante à temps plein qui prend soin de gérer ses RDV et d’organiser toutes les tâches administratives qui nous incombent.

En plus d’être compétent, ce courtier est loin d’être un attardé. Pour vous donner une idée de son aptitude à apprendre, il a suivi les formations Immobase et Immocourtage en même temps. C’est-à-dire que le mardi, il était toute la journée en cours à Lausanne, et le jeudi, toute une journée en cours à Neuchâtel. Et il a réussi ces deux examens-là.

Il a abandonné le Brevet. Il ne s’est pas inscrit aux examens du Brevet fédéral de Courtier, parce qu’il n’est pas arrivé à compléter son travail de projet dans les temps.

D’où la mise en garde que je vous adressais.

La Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI – SFPKIW)

Dans un premier temps, vous n’aurez que peu voire pas de contact avec la Commission suisse des examens de l’économie immobilière. Si vous avez clairement les prérequis, vous ne serez mis en relation avec la Commission des examens que vers la dernière partie de votre formation.

Il y a cependant un point sur lequel je me dois d’attirer votre attention. Lorsque les instructions de la Commission sont de « renvoyer un formulaire original par courrier A avant la date du ___ /___ / _____ », suivez exactement leurs instructions.

Ils sont sérieux, stricts, inflexibles, voire protocolaires.

J’ai entendu qu’une personne n’avait pas été acceptée aux examens parce que le versement de son droit d’inscription n’avait pas été reçu dans les temps.

Mes conseils concernant la CSEEI

Suivez exactement leurs instructions et respectez scrupuleusement les délais qu’ils vous donnent pour les inscriptions et le paiement des frais d’examen. Vous n’allez pas recevoir de rappel de leur part, c’est à vous de faire le nécessaire en temps et en heure.

Consultez régulièrement leur site internet. Imprégnez-vous des directives, du règlement d’examen, etc. Si l’instruction est de prendre une machine à calculer Texas Instrument TI-30X II B (qui est totalement désuète et dont l’affichage est difficile à lire, selon moi), prenez cette machine à calculer là et pas une autre.

Conseil supplémentaire concernant cette machine à calculer qui est vraiment la seule que vous pouvez utiliser pour les examens : prenez en deux avec vous. Exercez-vous à l’utiliser et à lire les résultats sur l’écran. C’est vraiment une machine qui date de 30 ans.