A qui demander une estimation de mon bien ?

Une question qui revient souvent, et à laquelle il est malheureusement difficile d'obtenir une réponse claire et objective, est : à qui demander une estimation de mon bien ?

Mais nous sommes là ! Et c'est exactement ce à quoi nous nous attelons dans cet article inspiré de notre podcast du même nom !

Alors, à qui vous adresser pour obtenir une estimation valable de la valeur de votre bien ?

À votre banquier

C’est vrai qu’il s’agit là d’une source d’information valable, particulièrement dans certains contextes. Par exemple, si vous cherchez à renouveler votre prêt hypothécaire, le banquier fera une estimation qui lui est propre et qui sera effectuée en prenant le moins de risques possible.

Ce professionnel de la finance aura un point de vue… financier ! Il se dira : « Si cette personne ne paie pas ses intérêts et que je dois procéder à une vente forcée de sa maison, est-ce que je suis sûr de récupérer l’argent que je lui aurais prêté ? ».

Autrement dit, est-ce que le bien pourra se vendre au moins au prix auquel il est acheté actuellement ?

Il est donc dans l’intérêt du banquier de ne pas faire une estimation trop élevée de la maison. Ce qui est compréhensible si l’on se met à la place de cet expert en chiffres.  

Mais au final, son estimation ne sera pas une estimation de la valeur de marché. Il a d’ailleurs été observé que les estimations faites par des banquiers sont en moyenne 20 pour cent inférieures à celles effectuées par des courtiers expérimentés.

Vous l’aurez donc compris : faire estimer votre bien par votre banquier, pourquoi pas ; mais réfléchissez-y à deux fois avant de vous fier au chiffre qu’il vous aura donné, surtout si vous voulez vendre votre bien avec le meilleur bénéfice possible.

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Un notaire ?

C’est une option qui ne semble pas illogique : en effet, le notaire se trouve tout en fin de chaîne pour ce qui est d’une vente immobilière. Il connaît le prix de vente final des biens dont il authentifie les actes.

Mais ça s’arrête là. Ici encore, nous avons un expert dans son domaine. Iriez-vous demander à votre dentiste d’examiner votre hanche douloureuse ?

C’est peu probable.

Eh bien, le notaire est un spécialiste juridique et fiscal, mais il n’a aucune connaissance ou compétence technique pour estimer la valeur d’un bien qui n’est pas encore vendu.

Qu’en est-il des estimations en ligne ?

Les outils d’estimation en ligne sont fondamentalement des robots.

Des robots qui ont été paramétrés avec plus ou moins de précision afin de fournir une valeur approximative pour un bien. Mais c’est là qu’est notre anomalie : une valeur approximative.

Bien trop souvent, vous allez vous retrouver avec une fourchette de prix qui ressemblera plus à un râteau qu’autre chose, tant elle sera large !

Bien sûr, si votre maison a un prix de marché de 1’200’000 francs et que cet estimateur en ligne vous en affiche 1’220’000, vous n’allez peut-être pas tomber des nues lorsque des acheteurs potentiels vous en proposeront 1’150’000.

Mais malheureusement, l’écart est bien plus grand, et vous vous retrouverez – pour peu que vous ne soyez pas accompagné d’un courtier compétent qui saura vous remettre face à la réalité des choses – avec un bien invendable.

Cela à cause du simple fait que vous vous serez fié à une machine qui vous aura fait miroiter un montant (très) alléchant auquel vous pourriez vendre votre maison.

Bien sûr, l’inverse est également vrai : une estimation en ligne pourrait vous laisser penser que votre bien ne vaut qu’une certaine somme, bien inférieure à son réel prix de marché. Et là – pas besoin de vous faire un dessin –, vous feriez sans doute des acheteurs heureux, mais vous y perdriez financièrement.

Sans trop rentrer dans les détails, une estimation « humaine » (faite par un professionnel) prend en compte pas moins d’une cinquantaine de facteurs.

Il s’agira non seulement des critères de base tels que la superficie de la maison, le nombre de pièces, s’il y a un jardin…, mais en plus, des éléments très pointus sont examinés. Par exemple, la situation de la maison dans la commune, son année de construction, les services de proximité, l’état général de l’objet…

Le système du « robot » en ligne ne tient pas compte de ces points spécifiques. Vous aurez un formulaire à remplir avec une dizaine de critères, tout au plus, et la machine se basera dessus pour estimer la valeur actuelle de votre maison.

Attention, les estimations en ligne ont leur utilité : par exemple, si vous pensez vendre votre maison ou votre appartement dans quelques années et que vous souhaitez connaître sa valeur, même à quelques dizaines de milliers d’euros près ; ou encore, si vous voulez vous faire une idée des prix du marché actuel, car vous-même souhaitez acheter un bien prochainement…

Mais gardez bien à l’esprit que ce système ne va pas vous donner une estimation précise, et que vous prendrez des risques en vous basant uniquement sur celle-ci pour tenter de vendre votre bien.

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Et un expert en estimation ?

Un expert en estimation est tout simplement une personne qui a un brevet fédéral d’expert en estimation immobilière.

C’est une personne qui fait cela du matin au soir : elle estime des biens. Elle n’est pas là pour les vendre ou quoi que ce soit d’autre, mais bien pour en estimer leur valeur.

C’est le genre de spécialiste auquel ferait appel un juge dans des cas de divorce ou de succession qui n’auraient pas abouti par des moyens harmonieux.

Le technicien ferait alors une expertise (payante) très, très détaillée, qui va dans des détails tels, qu’il est possible au bout du compte de déterminer la valeur de chaque élément de la maison – chaque mur, sol, porte, robinet…

Ce travail va vraiment en profondeur, et bien sûr c’est une tâche qui a un prix. Il n’y a pas de normes tarifaires à respecter, chaque estimateur va utiliser sa propre tabelle. Mais on peut facilement dire que c’est de l’ordre de quelques milliers de francs.

Seul hic : les experts en estimation ne sont pas en contact direct avec les acheteurs.

Leurs estimations peuvent être très justes pour régler un divorce ou pour déterminer le prix de vente lors d’une vente aux enchères par l’office des poursuites, mais les experts en estimation ne connaissent pas les points auxquels les acheteurs sont vraiment sensibles.

Ils ne rencontrent pas plusieurs centaines d’acheteurs par an.

Mais alors, à qui s’adresser pour faire estimer votre bien ?

Puisque l’on fait estimer son bien afin de déterminer quel est le meilleur prix auquel on peut le vendre maintenant, la personne qui est la plus à même de faire cette estimation est celle qui est en contact direct avec des acheteurs et des vendeurs, sur le terrain.

Il s’agit du courtier en immobilier. Celui-ci fait quotidiennement le lien entre acheteurs et vendeurs, et il connaît par cœur les objections, les tendances ou les difficultés du moment.

Il sait anticiper les obstacles que s’apprête à rencontrer une personne (acheteur ou vendeur) avec un bien particulier, à une période donnée et dans une situation précise.

Une particularité à prendre en compte est qu’en Suisse, n’importe qui peut se lever un matin et dire « Je suis courtier en immobilier ». Cette personne peut n’avoir absolument aucune expérience en vente, en immobilier, et sortir tout droit de l’EHL (pourquoi pas, les reconversions professionnelles sont très à la mode). Elle pourra, si elle le désire, s’autoproclamer courtier (ou courtière).

Peut-être même qu’elle fera du bon travail et réussira vraiment dans ce domaine. Alors, nous pourrions dire « à ses risques et périls », et voir ce que cela donne. Sauf que dans ce cas, c’est plutôt aux risques et périls du vendeur.

Dans une telle configuration, celui-ci n’a aucune garantie que le travail sera professionnel.

Par conséquent, il faut non seulement faire appel à un courtier en immobilier, mais à un courtier formé, compétent, expérimenté et actif dans la région concernée.

À ce stade, vous pourriez vous demander s’il n’est pas préférable d’obtenir une dizaine d’estimations réalisées par dix courtiers différents, puis de faire le tri et de mettre votre bien à la vente en vous basant sur celle qui vous semblera la plus juste.

Mais comment allez-vous déterminer quelle est la meilleure estimation ? D’après quels critères ?

Cette manière d’opérer risque malheureusement de vous embrouiller encore plus quant au prix correct à afficher. Alors, mieux vaut dépenser son temps et son énergie à trouver le bon courtier avec qui on a envie de faire affaire, que de s’éparpiller dans toutes les directions et devenir encore plus confus qu’au départ.

Trouver « le bon courtier » est une chose qui s’apprend, et qui sera d’ailleurs traitée dans de futurs articles et podcasts de notre site Internet.

Il y a toute une série de questions à se poser et à poser au professionnel de l’immobilier, qui vont permettre de déterminer si l’on a bien affaire à une personne qui a les compétences qu’elle prétend avoir.

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Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Le mot de la fin

Si le point de départ d’une vente immobilière doit être la décision du propriétaire de vendre, la deuxième étape, d’une importance capitale, est de partir sur des bonnes bases, avec une estimation correcte. Ce facteur va être déterminant dans la réussite ou l’échec d’une vente.

Alors, bonne vente !

Suite à la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me la poser en laissant un commentaire. 👇

Promis, je réponds à tout le monde avec plaisir !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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