Le prêt hypothécaire suisse expliqué simplement

Le prêt hypothécaire suisse expliqué simplement

Lorsque j'ai rédigé le titre de l'article, je ne me suis peut-être pas rendu compte du challenge que je venais de me lancer. Expliquer SIMPLEMENT le prêt hypothécaire suisse.

Je vais commencer par me faciliter la tâche en précisant que cet article concerne le financement d'un bien immobilier courant, destiné au logement principal de ses propriétaires.

Si c’est la première fois que vous abordez ce sujet, je vous recommande de lire en premier lieu l’article :
Les bases du financement immobilier suisse simplement expliquées.

L’objectif de cet article est de vous expliquer le principe du prêt hypothécaire et ses particularités très helvétiques.


Table des matières

Le principe de base

Vous avez sûrement déjà vu, dans des films, le pauvre père de famille qui n’a plus un sou et qui se rend au mont-de-piété avec une montre, seul héritage de son père, qu’il dépose en garantie d’un prêt d’une poignée de dollars.

C’est le principe du prêt sur gage. Je te prête de l’argent en contrepartie d’un objet de valeur que tu me laisses. Si tu ne me rembourses pas, l’objet est à moi et je peux en faire ce que je veux.

Le noble et respectable métier de banquier étant ce qu’il est, la comparaison avec la mise au clou s’arrête bien entendu là.

Le principe général du prêt hypothécaire suisse est le suivant :

Le prêt hypothécaire consiste à prêter une somme d’argent pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien acheté est mis en garantie du prêt par les propriétaires. Si les propriétaires ne respectent pas leurs engagements, le banquier peut obtenir le remboursement de la somme prêtée en faisant vendre le bien aux enchères.

Que veut dire « hypothèque » ?

L’hypothèque est le fait de mettre un bien immobilier en gage. C’est-à-dire que vous donnez le droit au prêteur (la banque) de se saisir de votre maison et de la vendre aux enchères si vous ne respectez pas vos engagements.

Est-ce que le banquier prête 100% du prix d’achat du bien ?

En Suisse, la règle pour le financement d’un bien immobilier d’habitation en résidence principale de ses propriétaires est que la banque ne prête pas plus de 80% de la valeur du bien. Dans le jargon des financiers, la proportion de la valeur du bien qui est prêtée s’appelle le taux d’avance.

Le solde doit être apporté par des fonds personnels que l’on nomme, dans le jargon, des fonds propres.

Si vous voulez savoir tout ce qu’il y a à comprendre à ce sujet, je vous conseille la lecture de l’article :
Constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

Est-ce que le prix de vente est automatiquement accepté par la banque ?

Les banques réalisent systématiquement leur propre estimation de la valeur du bien qui fait l’objet de la demande de financement. Le résultat de cette estimation s’appelle la valeur de nantissement.

Si la valeur estimée par la banque est plus élevée que le prix de vente sur lequel acheteur et vendeur se sont mises d’accord, la banque financera l’achat à hauteur du prix de vente.

Si la valeur estimée par la banque est moins élevée que le prix de vente sur lequel les parties se sont mis d’accord, dans ce cas, le prêt sera calculé sur base de l’estimation de la banque. Lorsque cette situation se présente, il existe, selon moi, trois solutions pour la résoudre :

1) Introduire le dossier dans une autre banque.

La politique d’une banque peut changer d’une période à l’autre. Il se peut que des facteurs internes à cette institution-là, au moment précis où vous avez proposé votre dossier, fassent qu’ils resserrent la vis. Ce qui se traduit par des conditions temporairement plus dures pour l’octroi d’un prêt hypothécaire.

Une autre solution est la suivante :

2) Les acheteurs doivent compenser la différence entre le prix de vente et la valeur estimée par la banque, en ajoutant plus de fonds propres.

Cela se justifie parfois dans le cas d’un objet d’amateurs, d’un objet atypique ou d’un bien que l’acheteur est prêt à surpayer, car les avantages qu’il va lui procurer sont plus importants que la somme d’argent qu’il doit sacrifier.

Une troisième solution existe et doit parfois être envisagée.

3) Il arrive qu’un propriétaire vendeur ait été mal conseillé au sujet de la valeur de son bien.

Si plusieurs banques arrivent à la même conclusion, à savoir que le bien est trop cher, et que les acheteurs ne sont pas désireux de compenser par un apport de fonds propres supplémentaires, la transaction est dans une impasse.

Pour sortir de cette voie sans issue, il est nécessaire de réévaluer correctement la valeur vénale du bien proposé à la vente.

Une précision au sujet des banques

Les banques sont des entreprises commerciales. Elles doivent faire des affaires et générer des profits. Le prêt d’une somme représente toujours le risque de ne pas être remboursé. Les banques doivent calculer, estimer et minimiser leurs risques.

En accordant un prêt garanti par un bien immobilier, il faut que la vente de ce bien, dans les conditions très particulières de la vente aux enchères, leur assure de récupérer leur mise. C’est pourquoi les financiers réalisent leurs propres estimations et appliquent un principe de prudence.

Il est également important de comprendre que les banques n’ont pas la mission de faire le marché. Le marché est régi par la loi de l’offre et de la demande.

Je me dois également de préciser qu’il n’y a pas que les banques qui octroient des prêts hypothécaires, les assurances et les fonds de pension investissent également dans les hypothèques. Mais comme vous pouvez le constater sur l’illustration ci-dessous, les banques de tout type sont les plus actives.

Portefeuille hypothécaire fin 2019 En milliard - CHF
*Les montants concernant les caisses de pension et les compagnies d’assurances
sont partiellement estimés
Source : BNS, Finma, OFS, Moneypark

Ceci étant dit, je vous propose maintenant de vous expliquer la mécanique du prêt hypothécaire tel qu’il est pratiqué en Suisse. Les principes exposés sont valables aussi bien dans le canton de Vaud, de Genève, du Jura, de Neuchâtel, de Fribourg qu’au Valais.

Le prêt hypothécaire suisse

Le prêt est divisé en deux parties : le premier rang et le deuxième rang.

L’hypothèque de premier rang

Le premier rang est la partie sur laquelle la banque prend le moins de risque. Elle est quasiment certaine de récupérer cette somme en cas de vente forcée.

Le premier rang est de 2/3 de la valeur de nantissement du bien. Pour rappel, la valeur de nantissement est la valeur que la banque prend en compte pour le financement. (Habituellement, le prix sur lequel les parties se sont accordées.)

Le premier rang ne doit pas être remboursé. Les intérêts sont payés sur cette somme pendant toute la durée du prêt.

Ce système fait souvent dire que l’on n’est jamais vraiment propriétaire en Suisse. C’est une vue de l’esprit. Dans les faits, dès que votre nom est inscrit au Registre foncier pour cet immeuble, vous en êtes propriétaire. Que vous le deveniez avec l’argent d’un autre ne change pas votre statut de propriétaire. Mais il est vrai que vous êtes endetté.

Pour les Suisses, cette notion de prêt à perpétuité fait partie de la culture, au même titre que la fondue et les cloches au cou des vaches.

Mais je sais que pour les expatriés, cette notion de « prêt qui ne se rembourse pas » est très inhabituelle. Pour ces derniers, voici une explication qui fait que ce système fonctionne :

1) Les prix des biens immobiliers en Suisse sont bien plus élevés que dans les pays voisins.

Il y a trois raisons majeures à cela :

  • la rareté des terrains constructibles,
  • les normes et standards de construction très élevés,
  • le prix de la main-d’œuvre et des matières premières.

Ces trois facteurs combinés font que le remboursement échelonné de la dette représenterait une charge énorme.

Voici une démonstration des mensualités que le propriétaire d’un bien, pour lequel il a emprunté un million de francs suisses, devrait payer s’il devait rembourser la totalité de son prêt :

Mensualités de remboursement et des intérêts d’un prêt d’un million de francs suisses sur 15 ans avec un taux de 1.25%.

Somme empruntée

CHF 1'000'000.00

Intérêts

CHF 12'500.00

Remboursement

CHF 66'666.67

Charges annuelles

CHF 79'166.67

Charges mensuelles

CHF 12'152.78

Si vous deviez rembourser un prêt hypothécaire de 1 million en 15 ans, vos mensualités seraient de 6’597,22 francs par mois rien que pour les charges de prêt.

Vous voyez où je veux en venir ?

Nous verrons plus loin dans l’article le calcul des charges réelles d’un prêt à 1.25%. Mais je peux déjà vous dire que ce sera une charge d’un montant de CHF 1’782.-.

La deuxième raison qui fait que ce système fonctionne est la suivante :

2) Les propriétaires arrivent généralement à revendre leur bien plus cher qu’ils ne l’ont acheté.

Voici un graphique qui vous montre l’évolution du prix des villas en Suisse sur les 30 dernières années :

évolution du prix des villas en Suisse sur les 30 dernières années

Et voici le graphique qui montre l’évolution du prix des appartements en PPE :

évolution du prix des appartements en PPE suisse

Donc, même si le propriétaire ne rembourse pas son prêt, 10, 15 ou 20 ans plus tard, son bien aura sensiblement augmenté de valeur, ce qui lui permettra, à la revente, de rembourser la totalité du prêt en une fois et d’empocher un bénéfice substantiel.

Le remboursement du prêt hypothécaire

Il y a tout de même une partie de l’emprunt qui doit être remboursée. Dans le jargon de la finance, on ne rembourse pas un prêt hypothécaire, on l’amortit.

Il s’agit du deuxième rang de l’hypothèque.

Dans le cas le plus fréquent d’un prêt de 80% du prix de vente, le premier rang est de 2/3 du prix, soit 66.67%, et le solde est de 13.33%.

Note : de très nombreuses publications simplifient le calcul en arrondissant le premier rang à 65% et le deuxième rang à 15% de la somme.

L’hypothèque en deuxième rang doit être amortie en 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite.

L’amortissement direct et l’amortissement indirect

Il existe deux formules pour effectuer le remboursement de la deuxième hypothèque (de deuxième rang). C’est un choix à faire.

L’amortissement direct

La première consiste à réduire la dette à chaque remboursement. De cette manière, la charge des intérêts diminue progressivement.

Intuitivement, cette solution devrait être la meilleure. Mais il y a d’autres facteurs à prendre en compte. Le premier est la fiscalité. Les intérêts de la dette sont fiscalement déductibles. C’est-à-dire que les intérêts diminuent votre base imposable.

C’est l’un des avantages que j’expose dans mon article : Article 63 – Quels sont les avantages à être propriétaire de son bien immobilier en Suisse ?

Donc en diminuant la dette, vous augmentez vos impôts.

Au moment de contracter un prêt hypothécaire, je vous conseille de faire une analyse avec un spécialiste afin de déterminer quelle sera la solution optimale adaptée à votre situation.

L’amortissement indirect

Cette formule consiste à verser le remboursement du deuxième rang sur un compte d’épargne de troisième pilier lié, c’est-à-dire un pilier 3a bancaire. Ce troisième pilier sera conservé par la banque en garantie du remboursement.

Amortissement indirect - IMMO 4G

L’avantage de l’amortissement indirect est triple :

  1. Vous ne diminuez pas le montant d’intérêts fiscalement déductible.
  2. Les versements que vous effectuez sur votre épargne de troisième pilier sont entièrement déductibles de vos revenus (avec un plafond annuel), et cette épargne n’est pas imposée sur la fortune.
  3. En règle générale, le pilier 3a ainsi constitué vous rapporte plus d’intérêts que ceux versés pour votre prêt hypothécaire.

Après les 15 ans ou à l’âge de la retraite, la somme nécessaire pour amortir votre hypothèque de deuxième rang sera transférée du compte de troisième pilier a sur le compte de l’hypothèque.

Les différents types d’hypothèques

Comme je l’ai déjà mentionné précédemment, les banques sont des entreprises. Elles adaptent leurs produits en fonction des demandes de leurs clients.

Ceci peut s’observer avec les différents modèles d’hypothèques proposés.

Le point de différenciation principal des différents modèles se situe au niveau de l’intérêt prélevé. C’est le loyer sur l’argent.

L’hypothèque à taux fixe

Le modèle le plus couramment utilisé pour le financement d’appartements en PPE, de maisons ou de villas utilisées comme logement principal, est l’hypothèque à taux fixe.

Le très gros avantage de cette formule est que les charges sont fixes sur toute la durée du contrat. Cette formule correspond aux personnes avec un goût du risque financier modéré à faible. Ceci correspond à la très grande majorité des familles qui investissent dans la pierre pour des raisons de sécurité, de logement et de confort, plutôt que pour des raisons spéculatives.

Le désavantage avec cette formule est que si les taux baissent, vous continuerez à payer le même montant. D’autre part, si vous remboursez la somme avant l’échéance du contrat, vous devrez verser une indemnité qui peut être égale aux intérêts de la totalité du contrat.

L’hypothèque à taux variable

Avec ce modèle, le taux fluctue en fonction de l’évolution des marchés. Je le mentionne ici pour votre culture générale, car cette formule ne correspond pas aux besoins des familles.

L’hypothèque SARON

Le SARON est ce qui remplace le LIBOR.

SARON est l’acronyme pour « Swiss Average Rate Overnight », que je traduirais par « taux d’intérêt suisse moyen du jour ». Ce taux est un taux calculé au jour le jour. Pour des hypothèques, il est possible de bloquer un taux pour plusieurs mois et de recalculer le taux à intervalles définis.

C’est une bonne formule si vous ne voulez pas être lié pour plusieurs années. Par exemple, si vous attendez un héritage. Ou encore, à la fin de votre contrat de prêt, si vous désirez vendre mais ne savez pas précisément quand.

Le renouvellement de l’hypothèque

À l’échéance du contrat hypothécaire avec la banque, période durant laquelle le taux d’intérêt a été bloqué.

Vous aurez le choix entre vendre le bien hypothéqué et rembourser votre prêt ou contracter une nouvelle hypothèque. Vos revenus, la valeur du bien et son état seront considérés par l’organisme financier.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement ?

Comme démontré en début d’article, le prêt hypothécaire est un prêt sur gage. Donc en cas de non-paiement des échéances, c’est-à-dire des intérêts et de l’amortissement, la banque est légalement autorisée à faire vendre le bien aux enchères afin de se rembourser.

Dans la pratique, la banque va tout faire pour essayer de trouver une solution, et les cas de vente forcée de biens immobiliers appartenant à des particuliers en Suisse sont vraiment très rares.

Ce qu’il faut retenir de cet article

  • Le prêt hypothécaire est une somme d’argent prêtée pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien lui-même sert de garantie au prêt.
  • L’institution financière prête jusqu’à 80% de la valeur du bien. Les 20% restants doivent être apportés par des fonds propres.
  • Le prêt est divisé en deux parties : le premier et le deuxième rang.
  • Le premier rang correspond à 2/3 de la valeur du bien. Il n’est pas obligatoire de le rembourser.
  • Le solde du prêt est le deuxième rang qui, lui, doit être remboursé (amorti) en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
  • Le deuxième rang peut être remboursé de manière directe ou indirecte. En cas de remboursement indirect, un troisième pilier a est constitué.
  • La solution qui correspond le mieux aux familles pour financer leur logement, est l’hypothèque à taux fixe bloqué sur plusieurs années.

Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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2 réponses

  1. Bonjour,

    Dans le calcul de votre exemple, je ne comprends pas : charge annuelle 79166,67
    Charge mensuelle 12152,78….
    79166,67/12=6597,22… Charge mensuelle divisée par deux.

    Bon je comprends bien le resonnement..

    1. Bonjour Monsieur,
      Vous avez raison. La charge mensuelle serait de CHF 6’597,22 par mois dans cet exemple.
      Nous avons maintenant corrigé l’article et nous vous remercions de nous en avoir informé.

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