Préparer son bien à la vente : 4 conseils essentiels

Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier et vous vous apprêtez à donner un mandat à votre courtier ?

Maintenant, il est temps de préparer votre bien pour optimiser la vente.

Vous devez avoir en tête qu’un bien immobilier s’estime toujours en fonction de son état. Mais ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas réaliser certains petits travaux :

• faire le tri dans ses affaires personnelles ;
• dépersonnaliser son logement ;
• effectuer de petites réparations.

À la fin de cet article, nous verrons que la vente d’un bien, c’est un peu de préparation, mais surtout une relation de confiance entre le vendeur et l’acheteur, par l’entremise du courtier.

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Table des matières

Ce qu’il faut savoir pour anticiper les visites

Faire l’état des lieux du bien immobilier

La quantité des préparatifs dépend du bien à vendre et de son état.

Si c’est une maison neuve et vide, il n’y aura pas beaucoup de préparation à faire.

En revanche, si c’est une maison ancienne qui est très fortement chargée avec une décoration très lourde, beaucoup de meubles, il faudra prévoir un bon tri. 

Faire le grand tri

J’explique souvent aux propriétaires qui me sollicitent, que vendre une maison implique un déménagement.

Donc, il est possible de commencer le déménagement maintenant en enlevant tous les objets qui ne sont plus nécessaires ou qui ne seront pas transportés dans la nouvelle habitation.

Cela permet déjà de préparer le terrain pour faire des visites efficaces et faire en sorte que les visiteurs puissent se sentir déjà chez eux. Le futur acheteur doit pouvoir se projeter.

Il est déconseillé de conserver ses photos de famille au mur.

Pour deux raisons principales :

• le bien à vendre doit systématiquement rester impersonnel ;
• une vente en ligne du bien implique que, par exemple, les photos familiales fièrement affichées dans le salon se retrouvent sur internet sans le vouloir.

Se débarrasser déjà de plusieurs affaires dont vous n’aurez pas l’utilité pour les dernières semaines dans votre logement, permet :

• de faciliter l’emménagement dans la nouvelle maison en se débarrassant de presque 40 à 50% des objets ;
• d’optimiser la place pour le futur logement.

Avec le temps, on a tendance à accumuler. L’idée, c’est de rendre l’environnement le plus neutre possible, tout en continuant à habiter dans cette maison. 

Exemple : Si dans une pièce il y a 5 armoires vaudoises bien lourdes et que la personne sait qu’elle ne prendra qu’une seule armoire pour le nouvel appartement dans lequel elle va s’installer, autant se débarrasser des 4 meubles superflus.

Cela peut demander un travail de préparation important, mais ces efforts seront payants.

La promesse du home staging

J’ai vu récemment une émission en France où l’animateur mettait en avant le « home staging » (valorisation immobilière). Le but est de repeindre assez pour redonner une apparence de neuf dans l’idée de masquer les défauts.

C’est ce que j’appelle des petits travaux de camouflage.

Je ne préconise pas du tout le home staging fait de cette manière. Je conseille plutôt de vendre l’objet en état tel qu’il existe, et de le rendre le plus agréable possible pour permettre aux personnes de s’y projeter.

Les défauts font partie de l’objet. Le bien immobilier est vendu à tel prix, car justement il n’est pas neuf. 

Il est d’autant plus déconseillé de faire du camouflage, surtout si cela concerne les problèmes de moisissure. Faire preuve d’honnêteté est essentiel, car cacher ce genre de choses peut conduire à de gros problèmes sur le long terme.

Préférez plutôt ce genre de phrase : « Ma maison n’est pas neuve. Certaines rénovations sont à prévoir. Mon courtier en a tenu compte dans l’estimation du prix de la maison, il a toutes les informations sur le sujet et peut les transmettre aux acheteurs. » 

Réaliser de petits travaux

Il est impératif de réaliser des travaux de réparation, surtout si cela concerne des éléments visibles dès le premier regard, comme :

• la porte d’entrée qui frotte,
• la première marche d’escalier branlante,
• l’ampoule ou l’interrupteur cassé.

Les visiteurs vont se faire une impression dans les 90 premières secondes. Ces secondes sont cruciales.

Pour savoir ce que vous avez à faire, il faut vous mettre dans la peau de l’acheteur.

« Je suis acheteur, je découvre la maison pour la toute première fois. Quelles sont mes impressions ? Où se pose mon regard ? »

Il faut adapter son jugement à chaque situation et déterminer pour chacune ce qui doit être fait.
Le principal est que :

• la maison soit propre, fraîche, aérée ;
• le luminaire fonctionne correctement ;
• le mobilier ait un aspect très accueillant.

Réfléchir sur le bien-fondé des gros travaux

C’est une pesée d’intérêts qui doit être faite à ce moment-là pour cet objet-là, dans cette situation précise.

Je vais vous donner un exemple tiré de mon expérience de courtier.

Un propriétaire vendeur à Chalet-à-Gobet m’a demandé une estimation de son bien, car il pense vendre dans deux ans. Il a un projet familial qui est en train de se réaliser.

Il anticipe et prévoit les choses à l’avance.

La maison a été construite il y a une vingtaine d’années, et est équipée d’une chaudière à mazout. Il vient de m’envoyer un e-mail pour me demander conseil sur sa chaudière.

Celle-ci arriverait en fin de vie et il devrait la changer. Ce n’est pas évident, car comme la chaudière arrive en fin de vie et que le propriétaire va encore habiter là pendant deux ans, il doit changer cette chaudière.

Mais veut-il la changer par la même chaudière à mazout ou faire une transformation un peu plus conséquente ?

Je lui ai conseillé ceci. Une chaudière à mazout, aujourd’hui, ça a mauvaise réputation. Dans ce cas-là, je lui ai conseillé de remplacer son ancienne chaudière par une pompe à chaleur. Le coût de cette rénovation est plus cher, mais ça va apporter une plus-value au bien immobilier.

La pompe à chaleur peut faire toute la différence si l’acheteur a le choix entre deux maisons.

Une chaudière à mazout, même neuve, n’est pas un argument de vente. C’est une pesée d’intérêts qui est faite pour ce propriétaire-là, à cet endroit-là, dans cette situation. 

Pour rappel, l’estimation de la valeur de l’objet doit être déterminée en fonction de l’état de l’objet au moment présent. 

Si vous souhaitez faire des transformations, vous devez le faire pour vous-même. Il ne faut pas le faire pour en tirer un bénéfice substantiel.

Les maisons qui sont hyperpersonnalisées sont difficilement vendables, car elles ne correspondent plus qu’au propriétaire qui y habite.

La vente immobilière, une question de confiance

Une vente immobilière repose essentiellement sur la confiance.

Il faut générer cette confiance, il faut permettre à cette confiance de se créer, et surtout de ne pas créer de la méfiance. Vous devez donc prendre le point de vue d’un acheteur potentiel qui est passablement stressé.

Souvent, ce sont des personnes qui vont faire leur première acquisition immobilière. Elles ne s’y connaissent pas en construction et ne sont pas des spécialistes de la rénovation. Il faut leur apporter des informations factuelles. 

Exemple : Cette salle de bains est de 1990 et est à refaire. J’ai fait faire un devis, ça va coûter entre tant et tant.

Ces informations aident à réaliser la vente et à créer de la confiance, à répondre aux questions des acheteurs potentiels.

Si les acheteurs se trouvent face à du camouflage et s’en rendent compte, cela va engendrer une grande méfiance. Il faut faire preuve de transparence. 

Ce qu’il faut retenir

Pour vendre votre bien le plus efficacement possible, en tant que propriétaire, vous pouvez optimiser votre bien. Vous devez restaurer l’essentiel sans faire de grands travaux, ce qui va vous éviter des frais inutiles.

L’acheteur ne doit pas être trompé, pour que la vente se déroule sous le signe de la confiance.

Les points clefs à garder en tête

• Anticipez les travaux et le tri en faisant un état des lieux de votre maison avant la première visite.
• Pour la séance photo de l’annonce immobilière, retirez les photos de famille et les affaires personnelles afin de garder un espace le plus neutre possible.
• Restez honnête avec l’acheteur potentiel et ne faites pas de camouflage.
• Une maison propre, fraîche, avec un espace dégagé, est un bon point de départ pour une visite.
• Avant de réaliser de gros travaux, réfléchissez à ce que cela va apporter à l’aspect de la maison.
• L’évaluation du prix du bien se fait toujours selon son état.

Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.