L’offre et la demande : 6 facteurs qui font la pluie et le beau temps

illustration facteurs influence marché suisse

Le prix de l’immobilier est déterminé en fonction de l’offre et de la demande.

Or, la demande est elle-même influencée par 6 facteurs fondamentaux que je vais développer pour vous :

  • la démographie,
  • les revenus,
  • la conjoncture,
  • la sociologie,
  • le taux de vacance,
  • les nouveaux besoins.

Cet article complète notre précédent texte sur Les 4 facteurs qui influencent les prix de l’immobilier suisse.
Je vous invite à le lire…, si ce n’est pas déjà fait !


Table des matières

La démographie

La démographie se détermine selon les facteurs suivants :

  • l’âge,
  • le genre,
  • le nombre de décès,
  • le nombre de naissances.

Il s’agit d’un important facteur par rapport à la composition des prix de l’immobilier.

Si la population diminue, les besoins pour des logements vont également diminuer ; et a contrario, si la population augmente, les besoins en nouveaux logements vont augmenter… et les prix aussi.

Exemple

En cas de baby-boom, il y aura une forte demande pour des maisons avec 3 chambres. 

L’évolution des revenus

Pour faire simple, plus les gens gagnent de l’argent, plus ils peuvent acheter un bien immobilier.

Si le revenu moyen des personnes diminue pour une raison x, dans la quantité, il y aura moins de personnes qui seront en capacité d’acheter et d’avoir un accord pour un prêt.

Par conséquent, les prix vont devoir être ajustés pour pouvoir répondre à ce nouveau facteur. C’est pour ça qu’on parle de facteurs qui influencent la demande, et donc qui influencent les prix de l’immobilier de façon générale.

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La conjoncture

Il faut comprendre « conjoncture » par « économie ». La conjoncture, ce sont les éléments qui composent une situation présente.

Pour mieux comprendre, voici deux exemples :

Exemple 1

Le Covid a provoqué quelque chose d’un peu inattendu. Lorsque la crise sanitaire a commencé il y a un an, en tant qu’agent immobilier, je me demandais vraiment ce qui allait se passer. Un an plus tard, on arrive à un certain étonnement.

Je m’explique. La demande est plus forte que précédemment, l’offre est moindre, donc les prix augmentent et on se retrouve avec un marché qui fonctionne très bien. L’immobilier fonctionne vraiment bien, contre toute attente.

Exemple 2

Un président d’une superpuissance cherche des noises à d’autres dirigeants susceptibles. Cela crée une ambiance tendue à l’international. Et des incertitudes.

Tout cela crée des répercussions sur les marchés financiers, et les marchés financiers ont une répercussion sur les biens immobiliers. 

En résumé, une chose qui est totalement extérieure à notre pays peut avoir une influence sur l’humeur de l’économie et peut provoquer des variations sur le plan économique.

La Suisse est un pays stable sur le plan économique et politique.

Cependant, ce pays reste tributaire de l’évolution du dollar, de l’euro, de décisions ou d’indécisions politiques par rapport aux accords avec l’Europe.

Cela fait des années que différents gouvernements reportent la prise de décisions et font en sorte qu’il n’y aura pas de décisions.

Le sociologique

On parle ici de sociologie des ménages. Elle évolue au fil des époques. 

Il y a une cinquantaine d’années, très peu de mariages se finissaient par un divorce. Aujourd’hui, c’est presque 1 mariage sur 2. Ce changement de mœurs provoque des variations par rapport aux besoins en logements. 

Un des éléments qui compose la population, ce sont les couples et les familles. Cela implique qu’il faut se poser la question suivante :

Est-ce qu’on a besoin de plus de logements pour des familles recomposées ou est-ce qu’on va avoir des besoins pour des familles de 5 ou 6 personnes ?

Fondamentalement, la question inclut la réponse dans la composition de la société. On a davantage besoin de logements pour des familles recomposées. 

Le taux de vacance

C’est la quantité de logements qui sont disponibles à un certain moment sur le marché. C’est-à-dire les logements en location ou en vente inoccupés. 

Plus le taux de vacance est élevé (plus il y a de biens qui sont potentiellement disponibles à la location ou à la vente), plus les acheteurs potentiels se retrouvent dans une position de force. Ils ont énormément de choix à leur disposition.

Plus ce taux est petit, moins il y a de choix, et plus les acheteurs potentiels vont devoir se contenter de ce qui existe, ou vont être en concurrence les uns avec les autres pour acheter le bien. 

Ça a une influence directe sur le prix, car le mécanisme de l’offre et de la demande fait que s’il y a beaucoup de demandes et peu d’offres, le facteur qui va réguler ça, ce sera le prix. 

Pour le moment, le marché est très porteur pour les vendeurs potentiels, car comme il y a moins de biens à vendre que le nombre de personnes qui veulent acheter, c’est tout bénéfice pour les vendeurs… et pour les courtiers qui savent défendre les intérêts du vendeur.

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Les nouveaux besoins

Le Covid a créé de nouveaux besoins :

  • un espace de travail pour le télétravail,
  • un espace jardin,
  • etc.

Pour le moment, ce que les gens recherchent, c’est soit un appartement avec jardin, soit une maison avec une pièce de plus que dans leur ancien logement, avec un coin de jardin. Mais tout peut évoluer. Ce sont des évolutions sociologiques qui varient en fonction de beaucoup de facteurs.

Nous avons fait le tour des fondamentaux qui influencent la demande. Il y a bien sûr d’autres facteurs qui influencent la demande et que l’on retrouve à l’intérieur même des facteurs que l’on a exposés. Mais cela demanderait une analyse encore plus pointue.

Ce qu’il faut retenir

Le prix de l’immobilier varie selon des facteurs liés à la demande, qu’ils soient internes au pays ou externes, qu’ils concernent directement les familles ou les biens immobiliers.

Les points clés à garder en tête : 

  • La demande dépend de l’augmentation ou de la diminution de la population.
  • Plus les salaires sont bas, moins les personnes sont susceptibles d’acheter.
  • La stabilité de l’économie d’un pays dépend de facteurs externes à celui-ci.
  • La composition familiale a un impact sur la demande d’un type précis de logement.
  • La demande évolue, car les besoins évoluent en permanence.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à “Vendre mon bien immobilier”, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Suite à la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me la poser en laissant un commentaire.👇 
Je me ferai un plaisir de vous répondre !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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