Les 4 facteurs qui influencent les prix de l’immobilier suisse

illustration facteurs influence marché immobilier suisse

Le prix de l’immobilier varie selon deux facteurs importants : l'offre et la demande.

Ces deux facteurs sont dépendants l’un de l’autre. Plus l’offre est intéressante, plus il y a de la demande, et inversement.

Mais là encore, tout va dépendre des facteurs qui ont une influence sur l’offre :  

  • la quantité de nouvelles constructions,
  • l’évolution des prix de l’immobilier,
  • l’évolution des prix du marché,
  • le niveau du taux d’intérêt.

Si vous souhaitez devenir propriétaire, il est important de connaître ces facteurs pour pouvoir comprendre pourquoi le prix de l’immobilier est aussi fluctuant. 

Et si vous êtes propriétaire, il vous faut comprendre les ficelles du marché qui vont faire que votre bien vaut le prix qu’il vaut.

La quantité de nouvelles constructions

La construction de nouveaux biens change complètement l’évaluation du prix de l’immobilier. Plus il y a d’objets à la vente, plus cela aura un impact sur le prix, vers le bas. 

On peut faire ce constat pour toute chose. Il y a cependant une petite variante concernant l’immobilier.

Dans l’immobilier, il y a, par défaut, plus de transactions de biens d’occasion que de biens neufs. 

Toutefois, les acheteurs vont quand même privilégier le neuf ou le quasi-neuf. Cela peut s’expliquer, par exemple, par la volonté de plus de confort ou un meilleur suivi écologique du bien. 

L’évolution des prix de la construction 

Le coût de la construction aujourd’hui a doublé par rapport à il y a 30 ans.

Le prix de la construction a un impact direct sur le prix de vente du bien immobilier. Une construction neuve coûtera plus cher qu’une construction ancienne, et c’est ce coût qui peut orienter la demande vers du neuf ou de l’ancien. 

L’évolution du prix du marché

Nous venons de voir que le prix du marché peut varier selon le coût de la construction. Mais il peut également varier selon de nouvelles estimations.

Pour mieux comprendre cela, il faut distinguer :

  • l’évolution du prix du neuf (par rapport au prix de la construction),
  • l’évolution du prix existant (par rapport aux méthodes d’estimation vues précédemment).

Ces prix ont un impact sur l’offre. Plus le prix de l’existant est élevé, plus le prix du marché va augmenter. 

Le niveau du taux d’intérêt

En Suisse, nous sommes actuellement dans une phase où les taux d’intérêt sont historiquement au plus bas, ce qui favorise la demande. Pour le moment, il est plus intéressant pour un acheteur de « s’endetter » pour acheter un bien immobilier que de louer.

Ce taux bas existe depuis déjà quelques années. De toutes les analyses d’économistes que j’ai pu lire jusqu’à présent, il n’est pas prévu que l’on ait de fortes hausses dans les années à venir. 

Ce taux d’intérêt historiquement bas n’influe pas sur l’offre. C’est l’aptitude de potentiel acheteur à payer les intérêts de cette dette hypothécaire qui change. Cette aptitude est déterminée par certaines pratiques et règles mises en place.

Les banques doivent assurer leurs arrières et donc suivre des règles qui font que les charges théoriques de l’emprunt ne peuvent pas dépasser un tiers des revenus.

PROBLÈME 

L’emprunt est calculé sur la base d’un taux d’intérêt théorique de 5%. Dans la pratique, le taux d’intérêt de remboursement sera de 1% ou 2%. Dans la théorie, les banques vont calculer l’aptitude des acheteurs à rembourser leur intérêt sur la base théorique de 5%. 

Il s’agit d’une forme de protection basée sur des expériences issues des années 1980. À cette époque, il y a eu de grosses difficultés de remboursement suite à l’explosion des taux d’intérêt. 

Pour résumer, les acheteurs qui empruntent aujourd’hui doivent être capables de rembourser les intérêts de demain. 

Tout cela influence beaucoup le calcul et rend l’accès à la propriété beaucoup plus difficile que dans les pays voisins.

En conclusion, tous ces facteurs vont avoir plus ou moins d’influence et augmenter ou diminuer l’offre. 

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Ce qu’il faut retenir de cet article

Si le prix de l’immobilier est aussi variable en fonction des années, c’est parce qu’il dépend de nombreux facteurs qui influent sur l’offre et la demande. 

Les points clés à garder en tête : 

  • Plus il y a de nouvelles constructions, plus le prix du marché baisse.
  • Ce sont les acheteurs qui influent sur le taux de construction des nouveaux logements.
  • Le prix du neuf évolue en permanence selon les lois de l’offre et de la demande.
  • Les acheteurs doivent pouvoir payer un intérêt bancaire sur une base théorique de 5%.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Suite à la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me la poser en laissant un commentaire.👇 
Je me ferai un plaisir de vous répondre !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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