Registre foncier : l’autopsie complète

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Table des matières

Entre ce moment-là et maintenant, j’ai réussi plusieurs dizaines de ventes immobilières, suivi plusieurs cours de formation professionnelle dont les cours du Brevet fédéral de courtier en immobilier.

Et c’est seulement maintenant que je peux rédiger ce genre d’article de vulgarisation, car un extrait de Registre foncier est un condensé de concentrés de notions de droit auxquelles le commun des mortels n’est pas forcément habitué. 

Le but de cet article est de donner les informations de base permettant de comprendre un extrait de Registre foncier. 

En cas d’achat immobilier, l’extrait de Registre foncier est LE document officiel qui vous renseignera au sujet de ce que vous vous apprêtez à acheter. Il est donc nécessaire d’en comprendre les informations les plus importantes. 

Le Code civil suisse, le notariat et le droit privé en général utilisent un jargon juridique très touffu. Je vais essayer d’expliquer les choses le plus simplement possible, tout en restant le plus juste et précis possible.

Qu’est-ce que le Registre foncier ?

En Suisse, le Registre foncier est un service public qui a pour but de renseigner au sujet des droits et des charges liés aux immeubles. Le mot « immeuble » est utilisé ici dans son sens légal, c’est-à-dire tout terrain, maison, villa, appartement en PPE, etc. 

Si l’extrait qui vous est fourni précise ceci :

Cela veut dire qu’il s’agit d’un extrait sans signature ni tampon d’un employé du Registre foncier. Il s’agit d’un extrait électronique obtenu grâce à un abonnement au Registre foncier. 

En revanche, si le document est signé et cacheté, alors il s’agit d’un original et les informations sont la vérité véritable attestée. 

Ce type de document peut se commander ou être obtenu auprès du guichet de ce service public. 

Lorsque vous êtes dans une démarche de prise d’informations, les deux types d’extraits font très bien l’affaire. Et si vous passez à l’action et achetez ce bien, le notaire vérifiera lui-même les informations du Registre foncier le jour même de la lecture de l’acte. 

Afin de rester le plus concret possible, je vais prendre différents exemples d’extraits afin de les expliquer.

Cette première partie donne une description de l’immeuble. 

Commune politique : il s’agit de la localité où est situé le bien.

Tenue du registre foncier : ce service public est tenu selon des lois fédérales du Code civil suisse. 

Numéro d’immeuble : il s’agit du numéro de la parcelle ou du lot de PPE. 

E-GRID : il s’agit d’une numérotation selon un système de la Confédération. Une sorte de numéro AVS pour chaque parcelle du pays. 

Surface : il s’agit de la surface de la parcelle. 

Ces surfaces sont obtenues de trois manières différentes :

Mensuration graphique : il s’agit d’une mesure faite sur base de plans au format papier. 

Numérisé : il s’agit de mesures sur base de plans papier qui ont été scannérisés. 

Numérique : il s’agit de mesures exécutées avec des outils plus modernes, du type GPS. 

Couverture du sol : il s’agit de la surface au sol des constructions répertoriées sur cette parcelle. Attention, cela n’a pas grand-chose à voir avec la surface habitable. 

Si la maison est construite sur une dalle en béton de 10 m par 10 m posée sur le sol, la couverture du sol sera « Bâtiment de 100 m² ». 

Mention de la mensuration officielle : les experts géomètres du canton sont sans cesse en train de vérifier l’exactitude des surfaces. 

Par exemple, vous pourriez recevoir un extrait de Registre foncier avec la mention suivante :

Cela veut dire qu’au moment où cet extrait a été produit, de nouvelles mesures étaient en train d’être réalisées sur cette parcelle. 

L’estimation fiscale est déterminée par l’administration fiscale dans un but de taxation. Par exemple, dans le canton de Vaud, l’impôt foncier sera de +/- 1.5 ‰ de l’estimation fiscale. Mais il y a de fortes chances pour que cette estimation soit revue (à la hausse) après la vente. 

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Après l’état descriptif de l’immeuble, l’extrait comporte 6 rubriques que voici :

La première rubrique concerne le, la ou les propriétaires de la parcelle et le type de propriété. 

Dans cet exemple, une seule personne en est propriétaire. 

Le notaire devra bien entendu vérifier que les vendeurs sont bien les personnes inscrites comme propriétaires au Registre foncier. Des mentions ne peuvent être inscrites au Registre foncier que si une loi le prévoit. 

La rubrique suivante concerne les mentions. Les mentions sont là pour attirer l’attention au sujet d’informations concernant un immeuble. 

Par exemple :

Dans l’exemple ci-dessus, la restriction du droit d’aliéner (droit de vendre) indique au notaire que le propriétaire a utilisé tout ou partie de son deuxième pilier pour financer son achat, et qu’en cas de vente, le montant pris sur le deuxième pilier doit être restitué. 

Voici un autre exemple de mention :

Dans cet exemple, il s’agit du règlement de PPE qui a été déposé au Registre foncier. 

Il est parfois nécessaire de se renseigner plus en profondeur au sujet de la portée d’une mention. Voici un exemple :

Dans ce cas, il a fallu demander au Registre foncier quelle était la portée de cette mention, pour se rendre compte qu’en l’état la maison ne pouvait servir que de logement de vacances (résidence secondaire).

Le notaire chargé de la vente s’est alors assuré que cette mention soit radiée afin de permettre aux nouveaux propriétaires d’en faire leur résidence principale. 

En tant que potentiel acheteur, je vous encourage à poser vos questions au propriétaire et/ou au courtier en charge de la vente pour bien comprendre les mentions et toute information relative à votre acquisition. 

Vous pourrez à nouveau poser vos questions au notaire, qui a la responsabilité de s’assurer que vous compreniez complètement le contrat. 

Les servitudes

Les servitudes sont des charges, notées (C) sur l’extrait de Registre foncier, ou des droits (D) dont vous bénéficiez. 

Les charges sont des actions que vous devez tolérer, comme le passage par le voisin sur votre parcelle, ou des choses dont vous devez vous abstenir, par exemple une interdiction de bâtir à plus d’une certaine hauteur. 

Les droits vous permettent par exemple de passer sur la parcelle du voisin pour accéder à la vôtre. 

Les servitudes sont soit en faveur d’un immeuble (parcelle) ou en faveur d’une personne. 

Voici quelques exemples de servitudes en faveur d’une autre parcelle :

Dans cet exemple, la parcelle numéro 12 a l’obligation de laisser passer le propriétaire de la parcelle numéro 13 pour qu’il accède à son domicile. Il s’agit d’une charge (obligation de laisser faire) pour la parcelle 12, et d’un droit pour la parcelle 13.

Très souvent, la même servitude est aussi bien un droit qu’une charge. Dans l’exemple suivant :

La servitude de passage de la parcelle numéro 12 est un droit en ce qui concerne le fait de pouvoir passer sur la numéro 13, et une charge en ce qui concerne le fait de devoir laisser passer le propriétaire de la parcelle numéro 11 sur son terrain pour pouvoir accéder au sien. 

Voici quelques exemples de servitudes inscrites au Registre foncier :

Dans cet exemple, le propriétaire de la parcelle doit tolérer que les propriétaires des parcelles 581 à 587 passent sur sa parcelle pour accéder à la leur. Dans les faits, cela veut simplement dire que le chemin privé du lotissement est en partie sur la parcelle, comme on peut le voir ici :

Toujours dans le même exemple, des canalisations passent sur la parcelle (en dessous du niveau du sol), ce que le propriétaire doit permettre. 

Une servitude de passage peut vous donner le droit de passer à pied sur la parcelle du voisin, comme dans cet exemple :

Une servitude peut aussi vous donner le droit d’utiliser une place de parc sur une parcelle dont vous n’êtes pas le propriétaire, comme dans cet exemple :

Notez encore qu’une servitude de passage « à pied et à char » est une terminologie assez ancienne. Il convient de remplacer « char » par « véhicule ». 

Un autre type de servitude est la servitude en faveur d’une personne. Dans l’exemple suivant : 

Madame X, qui n’est pas la propriétaire du bien, a le droit d’y habiter, voire de le louer et d’en percevoir les loyers. Cette servitude disparaîtra au décès de Madame X. 

Une autre servitude personnelle est le droit d’habitation, comme dans cet exemple :

Il est important de bien comprendre les implications des servitudes, car dans certains cas elles sont à ce point contraignantes que cela change la valeur du bien. 

Les charges foncières

Il s’agit d’une obligation de faire, par exemple livrer une certaine quantité d’eau pour le propriétaire d’une source. 

En voici un exemple :

Très souvent, la seule chose que vous verrez sous la rubrique « charges foncières » sera :

Les annotations

Il peut y en avoir de trois types. 

Premièrement, les annotations qui renseignent sur un droit personnel. Par exemple un droit de préemption. Il s’agit d’un droit d’achat préférentiel. Lorsqu’un droit de préemption existe, le bénéficiaire pourra se substituer à l’acheteur aux exactes mêmes conditions que celles sur lesquelles vous vous êtes mis d’accord. 

Pour le vendeur d’un bien, cela ne change donc rien. Par contre, pour l’acheteur, cela veut dire que son achat pourrait bien lui passer sous le nez. 

Une façon de s’assurer que cela ne se produise pas, est de demander à la personne en faveur de qui un droit de préemption est inscrit, de renoncer à ce droit. 

Un autre droit qui peut faire l’objet d’une inscription en tant qu’annotation, est le droit d’emption. Le droit d’achat. 

Il s’agit d’une inscription très pratique en cas de vente à terme. Le droit d’emption sera inscrit en faveur des acheteurs, ce qui empêche de vendre la même parcelle à d’autres personnes tout en garantissant les droits des acheteurs. 

En voici un exemple :

Le deuxième type d’annotation concerne les restrictions du droit d’aliéner. C’est-à-dire une interdiction pour le propriétaire de vendre son bien. Il s’agit généralement d’une décision judiciaire ou d’une inscription de l’Office des poursuites, car le propriétaire est en faillite.

Le dernier type d’annotation concerne les inscriptions provisoires telles qu’une hypothèque légale d’un artisan ou d’un entrepreneur qui a effectué des travaux dans cette maison et n’a pas été payé pour son travail. 

Les droits de gages immobiliers.

Dans une très grande majorité des cas, le propriétaire d’un bien immobilier a emprunté pour acheter sa maison. La banque lui prête l’argent mais demande des garanties. Habituellement, la maison elle-même sert de garantie. Mais comme le propriétaire y habite, la banque reçoit un papier-valeur, appelé « cédule hypothécaire », qui représente la maison aux yeux de la banque. Cette cédule est la garantie pour la banque de pouvoir vendre la maison et ainsi récupérer son argent si le propriétaire ne tient pas ses engagements vis-à-vis d’elle. 

Voici un exemple de la manière dont cela se concrétise sur un extrait de Registre foncier :

Pour l’acheteur, cette information n’est pas très importante dans les faits. Si le vendeur n’a plus d’utilité de la cédule, il est d’usage dans le canton de Vaud qu’elle soit cédée gratuitement aux acheteurs.

Ceci fera faire une petite économie aux acheteurs, car il en coûte de faire constituer ce type de papier-valeur. 

Conclusion

Chaque parcelle, chaque bien immobilier, chaque maison ou appartement est unique. Chaque extrait du Registre foncier sera donc lui aussi unique.

Mais les types d’informations que vous y trouverez seront toujours répertoriés selon la logique et la séquence que je viens de décrire. 

Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.