L’estimation d’une villa jumelée

Les différents types de biens immobiliers destinés à l’habitation de leurs propriétaires (Villa, maisons, appartements) s’estiment selon des méthodes très similaires.

Mais leurs différences doivent être prises en considération afin d’en estimer correctement la bonne valeur de marché ou valeur vénale.

Qu’est-ce qu’une villa jumelée ou villas jumelles?

Les villas jumelles ou jumelées sont des villas avec des plans identiques, construites simultanément, qui sont jointes l’une à l’autre. Elles peuvent être jointes par les garages ou par un couvert à voiture.

En voici un exemple :

Notez encore que si les villas sont collées l’une à l’autre avec un mur en commun, donc un mur mitoyen, alors il est plus juste de parler de villas mitoyennes.

Avantages des villas jumelles

Ces deux villas sont symétriques. Leurs plans sont identiques à condition de les regarder dans un miroir. Les frais d’architecte se répartissent sur les deux maisons.

Un autre avantage est l’optimisation des surfaces de terrain nécessaires, le partage de certains frais tels que les raccordements eaux claires, eaux usées etc. Le chemin d’accès est également commun.

Les frais de mise à l’enquêtes, émoluments et taxes sont partagés sur les deux habitations.

Les frais de mise en place du chantier de construction sont également partagés entre les deux constructions.

Selon le règlement des constructions de cette commune, il se peut que les deux villas soient construites sur une seule et même parcelle. Dans ce cas, le terrain est commun. Il s’agit d’une forme particulière de propriété par étage (PPE). Dans le jargon nous parlons alors de PPE horizontale.

Dans les faits, seul le chemin d’accès aux places de parc et aux garages sont des parties communes.

Dans les faits, ces économies d’échelle ne sont pas très marquées. Ce qui explique vraiment la différence de prix entre des villas jumelées et des villas individuelles et la quantité de terrain.

Voici un exemple de la valeur intrinsèque d’une villa individuelle de 780 m3 construite au milieu d’une parcelle de 1’000 m² :

Estimation valeur intrinsèque villa individuelle

m2/m3

Prix unitaire

Valeur

Terrain

Parcelles n° 000

1'000 m²

CHF 500

CHF 500'000

Construction

Construction valeur à neuf

850 m³

CHF 800

CHF 680'000

Aménagements extérieurs

Chemin d'accès, places de parc, terrasse, gazon, arbustes, clôture, haie vive etc

900 m²

CHF 75

CHF 67'500

Frais secondaires

7% valeur nette de la construction (permis,

taxes, raccordements …)

7%

X

CHF 47'600

Total valeur intrinsèque

CHF 1'295'100

Partons maintenant du principe que l’on peut y construire deux villas jumelées. Pour simplifier la démonstration nous allons prendre les mêmes coûts du terrain et de construction.

Pour deux villas la valeur intrinsèque sera alors de :

Estimation valeur intrinsèque deux villas jumelées

m²/m³

Prix unitaire

Valeur

Terrain

Parcelles n° 000

1'000 m²

CHF 500

CHF 500'000

Construction

Construction valeur à neuf 2 villas

1'700 m³

CHF 800

CHF 1'360'000

Aménagements extérieurs

Chemin d'accès, places de parc, terrasse, gazon, arbustes, clôture, haie vive etc

900 m²

CHF 75

CHF 67'500

Frais secondaires

7% valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements …)

7%

X

CHF 95'200

Total valeur intrinsèque des deux villas

CHF 2'022'700

Soit +/- 1’000’000.- de francs par villa.

Les 300’000.- francs de différence entre la villa individuelle et les deux jumelées ouvre le marché à un nombre nettement plus large de potentiels acheteurs.

Inconvénients des villas jumelées

L’un des désavantages, en comparaison avec la villa individuelle, est une certaine perte d’intimité.

Ceci dépend beaucoup de la configuration du terrain et la manière dont les deux villas sont réparties sur ce terrain. Quoi qu’il en soi, votre voisin sera plus proche que si vous habitiez une individuelle.

Il faut également voir que dans certain cas, l’une des villas sera mieux orientée que l’autre. Il se peut même que l’une soit orientée sud-ouest avec vue lac et l’autre soit orientée nord-est avec vue sur rien.

Dans ce cas, même si toutes les autres caractéristiques et finitions sont les mêmes, les deux villas auront une différence de prix significative.

Hormis cette éventuelle proximité toute relative des voisins, la villa jumelée est une manière d’utiliser le terrain de manière très optimale.

L’estimation de la valeur vénale d’une villa jumelée. Les bases de l’estimation seront les même. C’est-à-dire :

  • m2 de terrain
  • m3 de construction
  • Valeur à neuf
  • Déduction pour la vétusté ou pour les coûts de remise à neuf
  • Aménagements extérieurs
  • Frais secondaires

Je vous invite à lire les articles suivants qui détaillent chacun de ces postes :

Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

Ainsi que l’article  : Comment estimer le prix du terrain dans le canton de Vaud

Et pour finir : Estimation de la valeur d’une villa individuelle

NE SURVOLEZ PAS L’INFORMATION !  Ne perdez plus de temps à faire des recherches pour vendre au meilleur prix,  tout est condensé dans ce guide. Obtenir mon guide

En conclusion

L’estimation d’un bien immobilier tel qu’une villa jumelée doit être apprécié au cas par cas.

La typologie de la maison a une incidence sur sa valeur de marché (valeur vénale) mais un grand nombre d’autres paramètres doivent être pris en considération afin de déterminer la meilleure valeur de marché possible pour cet objet.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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