Estimer la valeur d’une villa à rénover

Il existe plusieurs méthodes d’estimation immobilière. Mais quelle que soit la méthode, les fondements restent les mêmes.

Le point de départ de l’estimation d’une villa à rénover

Pour déterminer la valeur d’une villa qui doit être rénovée, vous devez partir du postulat suivant : combien coûterait la construction d’une villa neuve de cette taille (surfaces, volumes, nombre de pièces, etc., identiques) ?

Sachant que la villa n’est pas neuve, il faudra alors déduire une partie de sa valeur à neuf afin d’en déterminer sa valeur de marché actuelle.

Comment déterminer la vétusté ?

Une des méthodes pour estimer la déduction à la suite de la vétusté – dépréciation due aux effets du temps –, est de retirer 1% de la valeur à neuf par année d’âge de la maison.

On retient 1%, à condition que la maison ait été bien entretenue et qu’elle n’ait pas souffert outre mesure du climat, par exemple.

Si des rénovations ont été entreprises depuis la construction, ce qui est très probable, il conviendra d’ajuster ce pourcentage en le réduisant proportionnellement aux rénovations.

Une autre manière de faire, tout aussi logique, est de faire la liste des travaux nécessaires afin d’amener la maison à un état quasi neuf, et de chiffrer le coût de ces rénovations.

Bien entendu, tout ceci est à relativiser. Si vous-même, vos parents, vos frères et sœurs ou vos oncles et cousins travaillez toutes et tous dans une branche du bâtiment et que vous passez vos soirées et week-ends à rénover la villa en famille, les calculs seront très différents.

Mais même dans ce cas, l’estimation de la valeur de la villa passera par une estimation de ses coûts de rénovation.

Démonstration par l’exemple de l’estimation de la valeur d’une villa à rénover

J’ai eu récemment l’occasion d’estimer puis de vendre une villa à rénover. En voici les caractéristiques :

Localité

Région morgienne, à 10 km au nord de Morges

Surface du terrain

1'000 m²

Volume de la maison selon l’ECA

745 m3

Année de construction

1972

Rénovations

Fenêtres en 1990

Chauffage en 2008

Tout le reste est d’origine

Type de construction

Préfabriqué béton pour le sous-sol et le rez. Premier étage sous combles en ossature bois.

Type de maison

Villa individuelle

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Voici quelques photos de la maison.

Estimation de la valeur selon la méthode intrinsèque 

m² ou m³

Prix unitaire

Valeur

Terrain

Parcelle n° 000

1'000 m²

CHF 500

CHF 500'000

Construction

Construction valeur à neuf

690 m³

CHF 750

CHF 517'500

Construction valeur à neuf des garages

55 m³

CHF 350

CHF 19'250

Vétusté

Sur 48 ans (– 0.9 %/an)

– 43%

x

– CHF 231'876

Aménagements extérieurs

Terrasses, gazon, végétation, haie, place goudronnée, escaliers, clôture, etc.

712 m²

CHF 50

CHF 35'600

Frais annexes

7% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)

6%

x

CHF 18'292

Total valeur intrinsèque

CHF 858'766

Note : pour des explications détaillées concernant cette méthode d’estimation, je vous invite à lire l’article : Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

Estimation de la valeur des rénovations de la villa

Une autre méthode pour estimer les frais de rénovation est de dresser la liste des éléments à rafraîchir et de déterminer les coûts de chacun.

Comme pour toute estimation, il faut faire preuve de jugement, de pondération et de logique. Les coûts que vous allez voir dans le tableau ci-dessous sont des approximations réalistes.

Mais selon vos talents de négociateur, les concessions que vous êtes prêt à faire, le temps dont vous disposez, votre savoir-faire, etc., les chiffres vont évidemment varier.

Budget indicatif pour les rénovations d'une villa individuelle

Type de travail

Coût approximatif estimé

Toiture + isolation

CHF 38'000

Panneaux solaires

CHF 18'000

Isolation périphérique

CHF 45'000

Fenêtres

CHF 25'000

Salle de bains 1er

CHF 17'500

Salle de bains rez

CHF 12'500

Cuisine

CHF 25'000

Sols et escaliers

CHF 22'500

Murs et plafonds

CHF 20'000

Isolation murs et plafonds caves

CHF 10'000

Électricité

CHF 15'000

Total approximatif estimé

CHF 248'500

Dans le tableau de calcul de la valeur intrinsèque, il est fait mention d’une décote de 232’000.- francs.

Ici, le budget travaux est légèrement supérieur, à 248’500.- francs.

Dans les faits, les fenêtres ayant été changées par des châssis alu-bois avec double vitrage isolant, elles pourront encore résister 15 à 20 ans avant de devoir être changées, contrairement aux autres postes qui, eux, doivent faire l’objet d’une rénovation avant d’emménager.

Mise en garde

Chaque cas de figure est différent. Les coûts de construction varient en fonction des matériaux et de la qualité des finitions.

Le prix du terrain varie très fortement en fonction d’un ensemble de critères que je vous invite à découvrir : De quoi dépend le prix du terrain dans le canton de Vaud

Il est rare que toute la maison doive être rénovée de fond en comble avant de pouvoir s’y installer. Même dans cet exemple, le chauffage et les fenêtres ont été rénovés, et le reste a été très bien entretenu.

Le rôle du courtier dans le calcul d’une estimation

En tant que courtier en immobilier, mon rôle est de défendre les intérêts des propriétaires qui me mandatent pour la vente de leur bien, aux meilleures conditions possibles.

Pour cela, je dois l’estimer au mieux, tout en gardant à l’esprit qu’un prix n’a de valeur que s’il trouve un acquéreur.

Je dois donc également pouvoir expliquer le prix de vente aux acquéreurs et à leur partenaire financier, la banque.

La méthode que je décris est compréhensible et ne nécessite qu’une simple machine à calculer pour faire les calculs.

NE FAITES SURTOUT PAS CONFIANCE A UN ORDINATEUR POUR ESTIMER VOTRE BIEN !  Faites appel à un accompagnement haut de gamme en toute confiance.  Profitez de conseils d’experts dédiés et personnalisés pour cette étape  cruciale qu’est l’estimation de votre bien. Soyez sûr de vendre au meilleur prix du marché. Je veux faire estimer mon bien

En conclusion

Il est tout à fait possible d’estimer la valeur d’un bien immobilier qui doit être rénové.

Le principe général est de déterminer une valeur à neuf et de déduire de cette valeur le coût des rénovations.

Contactez-moi si vous désirez que je vous aide pour faire les calculs ! 

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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