Estimer la valeur d’un appartement

Afin de déterminer le prix correct d'un appartement en PPE, vous devrez prendre de nombreux facteurs en considération.

Les deux méthodes d'estimation pour les appartements en PPE sont la méthode comparative et la méthode économétrique, également connue sous le nom de méthode hédoniste.

Voici les éléments clés à prendre en compte pour l’estimation de la valeur d’un appartement :

La valeur des appartements s’estime sur base de l’emplacement, de l’orientation, de la vue, des commodités à proximité, de l’étage, de l’année de construction, de l’année de

rénovation, de la qualité des finitions, des performances énergétiques, etc.

L’estimation se fait par comparaison avec les prix de vente au mètre carré d’objets similaires, dans la même région.

L’emplacement

Je ne vais rien vous apprendre en vous disant que les prix au mètre carré des appartements dans les grands centres urbains sont plus élevés que les prix des appartements dans les petites localités.

Il n’est pas rare de voir des prix de 12’500 francs du mètre carré à Lausanne et de 4’000 francs du mètre carré, voire moins, à Sainte-Croix.

Et au sein de la même ville, de grandes variations existent. Un appartement sous-gare à Lausanne, dans un quartier ultra-calme, aura bien plus de valeur qu’un appartement à la Borde, par exemple.

La typologie de l’appartement à estimer

Les petits appartements sont plus chers au mètre carré que les grands logements.

Pour vous donner un ordre de grandeur, voici un tableau de différences de valeurs plausibles entre les différentes typologies d’appartements.

Ceci n’est de loin pas une règle.

Typologie

Prix médian du mètre carré

Pondération selon la typologie

Prix du mètre carré par typologie

Surface

Prix de vente

Studio

9'000 francs/m²

1.25

11'250 francs/m²

30 m²

CHF 337'500

2 pièces 

1 chambre

9'000 francs/m²

1.05

9'450 francs/m²

60 m²

CHF 567'000

3 pièces 

2 chambres

9'000 francs/m²

1

9'000 francs/m²

90 m²

CHF 810'000

4 pièces 

3 chambres

9'000 francs/m²

0.95

8'550 francs/m²

120 m²

CHF 1'026'000

5 pièces 

4 chambres

9'000 francs/m²

0.9

8'100 francs/m²

150 m²

CHF 1'215'000

La position dans l’immeuble de l’appartement à estimer 

La valeur du mètre carré va également varier en fonction de l’étage.

Sans jardin, les rez-de-chaussée sont un peu moins recherchés que les appartements dans les étages.

Plus on monte, plus le prix monte.

Si l’immeuble comporte quatre niveaux, c’est-à-dire un rez, un premier et un deuxième étage, et un attique, vous pourriez avoir une pondération du prix moyen au mètre carré de la sorte :

Étage

Prix médian du mètre carré

Pondération selon l'étage

Prix du mètre carré par étage

Surface

Prix de vente

Rez

9'000 francs/m²

0.95

8'550 francs/m²

100 m²

CHF 855'000

1er

9'000 francs/m²

1

9'000 francs/m²

100 m²

CHF 900'000

2e

9'000 francs/m²

1.05

9'450 francs/m²

100 m²

CHF 945'000

Attique

9'000 francs/m²

1.2

10'800 francs/m²

100 m²

CHF 1'080'000

Si les appartements du rez disposent d’un jardin, la valeur doit être adaptée en fonction de la qualité de vie que le jardin procure.

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L’état de l’appartement à estimer

Un point de repère très efficace est le prix des appartements neufs dans la région. Si l’appartement que vous devez estimer n’est pas neuf, vous devez déduire une partie de la valeur à neuf pour tenir compte de la vétusté.

Une méthode efficace est de chiffrer les coûts de remise à neuf.

Voici quelques fourchettes de valeurs pour certains éléments clés d’un appartement :

  • Cuisine : de CHF 15’000 à 40’000
  • Salle de bains : de CHF 10’000 à 20’000
  • Sols : de 50 à 150 francs/m²

Pour être objectif, vous devez partir de la qualité existante et déterminer le prix de remise à neuf avec une qualité équivalente.

Le prix d’un appartement neuf de ce type dans la région, diminué des coûts de remise à neuf de l’appartement dont vous réalisez l’estimation, va vous donner une valeur indicative assez correcte.

L’état de l’immeuble

Un autre facteur très important à prendre en compte est l’état de l’immeuble, les travaux prévus et les fonds en réserve pour ces travaux, c’est-à-dire le fonds de rénovation.

Là, c’est l’étude des documents de la PPE qui va vous y aider. Vous devez obtenir et lire les comptes rendus (PV) des assemblées générales des propriétaires d’étage ainsi que les comptes et budgets.

Une PPE peut être comparée à une entreprise. Il y a des fonds qui entrent, des fonds qui sortent, des décisions qui sont prises et les conséquences de ces décisions.

Si l’immeuble a été construit il y a 30 ans, qu’aucun fonds de rénovation n’a été alimenté, qu’aucun travail important n’a été réalisé et que l’entretien a été fait à l’économie par Bricolo et Bricolette, la valeur d’un appartement dans un tel immeuble devra être adaptée.

À l’autre extrême, vous pouvez avoir un immeuble très bien entretenu, avec un fonds de rénovation largement fourni, sans aucuns travaux à prévoir pour les dix prochaines années.

Dans ce cas, le prix de vente pourra être plus élevé, tout en restant tout à fait équitable.

Comparaison de choses comparables pour estimer un appartement

Dans le domaine de l’estimation immobilière, une grande difficulté est d’obtenir des données qui soient comparables entre elles.

Certaines sources mentionnent des prix du mètre carré pondéré – que l’on appelle également la surface PPE. Ce qui veut dire qu’en plus de la surface habitable de l’appartement, il est ajouté 1/3 de la surface des terrasses et 1/2 de la surface des balcons. Parfois, 1/10e de la surface de la cave y est ajoutée.

Donc, un appartement mesurant 10 mètres par 10 mètres de mur intérieur à mur intérieur, fera 100 m² de surface habitable.

Si cet appartement dispose d’une terrasse de 20 m², d’un balcon de 15 m² et d’une cave de 10 m², la surface pondérée sera de 100 + (20 × 1/3) + (15 × 1/2) + (10 × 1/10) = 115 m².

Pour l’estimation de sa valeur, soit vous prenez le prix du mètre carré habitable, par exemple 9’000.- francs, multiplié par 100 m² = 900’000.- francs ; soit vous prenez le prix du mètre carré pondéré, par exemple 7’826.- francs, multiplié par 115 m² = 900’000.- francs.

Mais ne commettez pas l’erreur de multiplier la surface pondérée par la valeur du mètre carré habitable, car là vous ne comparez plus des pommes avec des pommes.

Les estimations immobilières gratuites en ligne

Les logiciels d’estimation en ligne utilisent la méthode hédoniste de manière simplifiée.

Si vous utilisez un estimateur en ligne gratuit, sachez qu’ils utilisent la surface nette habitable. En plus de cette surface nette habitable, dans une autre case, vous devrez inscrire la surface des balcons, des terrasses, etc.

Si au lieu de la surface habitable, vous inscrivez la surface pondérée, votre estimation sera incorrecte.

NE FAITES SURTOUT PAS CONFIANCE A UN ORDINATEUR POUR ESTIMER VOTRE BIEN !  Faites appel à un accompagnement haut de gamme en toute confiance.  Profitez de conseils d’experts dédiés et personnalisés pour cette étape  cruciale qu’est l’estimation de votre bien. Soyez sûr de vendre au meilleur prix du marché. Je veux faire estimer mon bien

Retenir les bonnes hypothèses pour estimer correctement le prix d’un appartement

En matière d’estimation immobilière, il est beaucoup plus efficace de poser les bonnes hypothèses, de les étayer par des faits et de pouvoir expliquer le prix de vente afin de pouvoir le défendre, plutôt que d’utiliser de mauvais chiffres.

Comment obtenir les bonnes surfaces pour estimer la valeur d’un appartement

Prenez les mesures de chaque pièce et additionnez-les.

Si votre appartement est rectangulaire, vous pouvez également en mesurer la longueur et la largeur totale et retirer 5% pour les surfaces occupées par l’épaisseur des murs intérieurs.

Ce qu’il faut retenir de cet article

  • Le prix moyen du mètre carré habitable de telle région doit être pondéré en fonction : 
    • de la typologie de l’appartement,
    • de son emplacement dans l’immeuble,
    • de la qualité de vie que procure un jardin, un balcon, une vue, etc. ;
  • Le prix du mètre carré varie en fonction de la qualité de l’environnement direct du bien à estimer ;
  • Une bonne expérience, une connaissance du marché et une bonne dose de bon sens sont à introduire dans l’équation.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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