Estimation de la valeur d’un terrain hors zone à bâtir

Un bien immobilier est composé de plusieurs parties.

La première est le terrain. La valeur du terrain peut être estimée séparément de la partie bâtie.

Au sujet de la valeur du terrain, il existe une maxime qui est la suivante : un terrain a une valeur qui est estimée en fonction de ce qui peut être construit dessus.

Un bien immobilier est composé de plusieurs parties.

La première est le terrain. La valeur du terrain peut être estimée séparément de la partie bâtie.

Au sujet de la valeur du terrain, il existe une maxime qui est la suivante : un terrain a une valeur qui est estimée en fonction de ce qui peut être construit dessus.

Mais qu’en est-il des propriétés situées en dehors de la zone à bâtir ?

La difficulté de l’estimation de la valeur d’un terrain qui n’est pas situé en zone constructible, est que la maxime citée ci-dessus n’est pas applicable, puisque le terrain n’est pas constructible.

Il existe cependant une exception, car certains terrains, situés en dehors des zones constructibles, sont néanmoins construits. Tout simplement parce que la construction a été réalisée à une époque où il n’y avait pas de réglementation.

La première version de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) date de 1979. Une autre date importante est le 1er juillet 1972, époque à laquelle remontent les premières distinctions de « zones à bâtir » et « hors zone à bâtir ».

C’est ce qui explique que certaines petites ou grandes maisons ont pu être, par exemple, construites en plein milieu des vignes.

Dans cet article, je vais vous donner une méthode logique et applicable à une grande majorité des terrains localisés en dehors des zones constructibles, sur lesquels existe néanmoins une construction utilisée en tant qu’habitation.

Voici le principe de base qui sert à déterminer la valeur d’un terrain situé hors zone à bâtir :

La valeur d’un terrain localisé hors de la zone à bâtir et sur lequel se trouve une habitation, est estimée en fonction de l’emprise au sol de l’habitation existante.

Il faut ensuite déterminer la surface de terrain constructible qui serait nécessaire pour construire une habitation de cette taille.

Finalement, par comparaison avec les prix des terrains constructibles dans cette région, une valeur peut être déterminée.

Il s’agit donc bien de comparer des choses comparables et de quantifier cela afin d’établir de manière logique, et par analogie, la valeur du terrain.

Qu’est-ce qui est hors zone à bâtir ?

En Suisse, selon la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), le sol est divisé en 3 grands types :

  1. la zone à bâtir ;
  2. la zone agricole ;
  3. et la zone à protéger.

Les lois cantonales et communales définissent elles-mêmes d’autres sous-catégories de zones à l’intérieur de ces trois principaux types.

En principe, les constructions destinées à l’habitat ne peuvent être autorisées que dans la zone à bâtir.

Les zones constructibles sont définies par les communes dans leur plan général d’affectation (Vaud), nouvellement nommé plan d’affectation communal ou PACom en abrégé, qui est composé du plan des zones et du règlement ou police des constructions qui l’accompagne.

Dans la pratique, toutes les surfaces qui ne sont pas définies comme zones constructibles sont hors zone à bâtir, HZB en abrégé.

La très grande majorité des constructions localisées en dehors des zones constructibles sont des bâtiments agricoles. Cet article ne traite pas des terres exploitées pour l’agriculture ni des bâtiments utilisés par des exploitations ou entreprises agricoles.Cet article traite 4 :

  • d’habitations,
  • de maisons isolées,
  • de maisons de maître,
  • de propriétés d’exception,
  • de corps de ferme désaffectés,
  • de chalets,
  • de villas,
  • et de maisons vaudoises… bâties sur un terrain localisé hors de la zone constructible.

Il serait illogique de valoriser la totalité de la surface du terrain en tant que terrain constructible alors qu’il ne l’est pas.

Il serait également incorrect de considérer que la totalité du terrain de ce type de bien immobilier ne vaut que quelques francs du mètre carré, comme c’est le cas pour le terrain strictement agricole.

D’où la nécessité d’une méthode d’estimation qui soit juste et équitable, tant pour un potentiel vendeur que pour un potentiel acheteur.

La méthode d’estimation de la valeur de terrain en zone non constructible

La méthode que je vais vous expliquer ne fonctionne que pour des terrains en dehors de la zone à bâtir, et sur lesquels existe déjà une construction qui a été érigée avant la mise en application de la loi sur l’aménagement du territoire.

Démonstration par un exemple pratique

Dans le but d’illustrer mon propos, voici un extrait du plan général d’affectation (PGA) de la commune où j’habite :

La partie en couleur de ce plan de zone compose la zone à bâtir. Le reste, en noir et blanc, compose la partie hors zone à bâtir.

Prenons le cas de cette maison ici :

C’est encore plus évident sur une photo satellite.

Nous sommes donc bien situés en pleine zone agricole, soumise à la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).

L’une des contraintes des terrains en zone agricole est que le prix du terrain n’est pas librement déterminé par les lois du marché, mais au contraire imposé en tant que prix licite (prix légal).

De mes observations, le terrain réservé à l’agriculture, donc du terrain agricole, en fonction des régions et de sa qualité, va varier entre 3 à 7 francs du mètre carré. Ceci est un ordre de grandeur.

Mais vous pouvez tout de suite voir que le terrain agricole vaut cent fois moins par mètre carré que le terrain constructible.

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Comment déterminer la valeur du terrain en zone agricole ?

La zone agricole est fortement protégée et réglementée au niveau fédéral par la LDFR.

Le prix des terres agricoles est déterminé par des entreprises spécialisées telles qu’Estimapro Sàrl de Prométerre. Ce prix licite doit ensuite être validé par la Commission foncière rurale dans le canton de Vaud.

Mais toutes ces règles s’appliquent aux bâtiments et terrains agricoles.

Alors que beaucoup de constructions situées hors zone à bâtir ne sont plus ou n’ont jamais été à vocation agricole.

C’est à ce type de terrain là que la méthode suivante s’applique.

Comparaison de choses comparables

Reprenons l’exemple de la maison à Mont-la-Ville, dans le district de Morges, perdue en zone agricole.Il s’agit d’une petite villa individuelle.

Pour estimer la valeur de la partie foncière (le terrain) de cette propriété, vous devez vous poser les questions suivantes :

  • Quelle surface de terrain constructible devrais-je acheter aujourd’hui pour construire cette maison ?
  • À combien est-ce que le terrain constructible de qualité similaire se négocie dans la région ?

Le solde du terrain, qui ne permet pas de disposer de droits à bâtir supplémentaires, devra être estimé en fonction de la qualité de vie qu’il procure.

Nous parlons alors de « terrain d’agrément ».

Notez que cette dénomination de terrain d’agrément n’est pas officielle.

Il s’agit en vérité d’un terrain agricole qui n’est pas plus exploitable pour l’agriculture, et qui procure une qualité de vie avec des arbres, de la verdure, etc., aux personnes habitant là.

Pour revenir à cet exemple à Mont-la-Ville, la parcelle est très vaste, en l’occurrence 23’691 m2 dont la majeure grande partie est réellement utilisée pour la culture.

En voici un plan cadastral :

Cette parcelle est composée comme suit :

Accès, place privée411 m²
Bâtiment(s)174 m²
Champ, pré, pâturage22’673 m²
Forêt433 m²
Couverture du sol

Et pour être encore plus précis, la répartition des parties bâtiments est la suivante :

Habitation : 120 m²
Garage : 54 m²

Comment estimer la valeur de cette parcelle

La question devient alors : quelle surface de terrain constructible devrais-je acheter pour faire construire une maison et un garage qui occupent 174 m² au sol ?

Dans cet exemple, ce qui se compare le mieux en termes de type de zone est la zone de villas.

Regardons alors ce que la police des constructions de la commune de Mont-la-Ville prévoit :

Ici, le facteur principal est qu’un terrain en zone de villas doit avoir une surface minimale de 1’200 m².

Pour estimer la valeur du terrain de cette maison qui, rappelons-le, est construite sur une parcelle agricole d’un seul tenant, d’une surface totale de 23’691 m², je vais ici considérer qu’il y a 1’200 m² de terrain équivalent en zone constructible.

Le solde, soit 22’491 m², sera du terrain agricole au prix licite.

La question suivante est alors : combien vaut le terrain constructible à cet endroit ?

Pour répondre à cette question, je vous invite à consulter l’article suivant :

👉 Estimation du prix des terrains des communes de la région de Morges

Dans cette commune, le prix varie entre 300 et 450 francs du mètre carré. Soyons modérés et prenons la valeur médiane de 375 francs par mètre carré.Dans cet exemple, cela nous donne :

SurfacesPrixTotal
Surface de terrain constructible nécessaire1’200 m²375 francs/m²450’000 francs
Solde en terrain agricole22’491 m²5 francs/m²112’455 francs
Totaux23’691 m²562’455 francs

J’ai pris une moyenne de 5 francs du mètre carré pour la partie utilisable en agriculture.C’est un ordre de grandeur, le prix licite devant être déterminé pour cette parcelle.

Dans les faits, si le propriétaire de cette parcelle voulait vendre sa maison, il serait certainement judicieux de la morceler en deux parcelles afin de soustraire la partie habitation du droit foncier rural.

Cela ne changera pas le fait que la nouvelle parcelle sera toujours hors zone à bâtir, mais cela rendra certaines démarches plus simples.

Il s’agissait d’une démonstration du principe : « La valeur d’un terrain qui se trouve en dehors des zones destinée aux constructions peut être déterminée en fonction de la surface cadastrale du ou des bâtiments qui existent sur cette parcelle.

Une comparaison peut alors être établie avec le prix de terrains constructibles aux caractéristiques similaires dans cette localité. »

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Autre exemple d’estimation de la valeur du terrain situé hors zone à bâtir

Voici une autre démonstration par l’exemple d’une estimation de la valeur de la partie terrain d’un bien immobilier situé en dehors de la zone constructible.

Contexte :

Il s’agit d’un corps de ferme désaffecté dans la commune de Longirod, une commune du canton de Vaud, dans le district de Nyon, au pied du Jura.

La parcelle en zone agricole, donc hors zone à bâtir, mesure 4’300 m².

Un permis de construire a été approuvé par les autorités cantonales pour la transformation du corps de ferme en une habitation.

Dans le but d’estimer la valeur de ce terrain, il est nécessaire de se poser la question suivante :

Quelle est la valeur de la partie équivalente à du terrain constructible de cette propriété ?

Voici la réponse.

L’emprise au sol de la partie habitation est de 207 m².

Le règlement des constructions de la commune de Longirod pour la zone de villas nous apprend que :

Il s’agit de trouver quel est le facteur limitatif et de l’utiliser pour déterminer la surface de terrain constructible nécessaire pour ériger un bâtiment qui a une empreinte au sol de 207 m².

Dans ce cas précis, il faut tenir compte du fait que la surface bâtie ne peut pas dépasser 1/7e de la surface de la parcelle.

La surface bâtie étant de 207 m², la surface de parcelle nécessaire est égale à (207 / 7) × 10 =  1’449 m².

Si nous étions situés en zone de villas, il faudrait acheter un terrain d’une surface de 1’449 m² pour pouvoir y construire une maison ayant une empreinte au sol de 207 m².

Prix du terrain constructible à Longirod

Dans cette commune, des terrains constructibles avec un CUS de 0.25 et un COS de 1/7e se sont négociés dernièrement à +/- 400 francs du mètre carré. Il semble dès lors logique d’utiliser cette valeur pour les 1’449 m².

Le solde du terrain, qui est de (4’300 – 1’449) soit 2’851 m², représente la partie du terrain qui n’est pas constructible et ne génère pas de droits à bâtir.

Officiellement, c’est du terrain agricole.

Un agriculteur pourrait l’acheter au prix licite, soit quelques francs du mètre carré.

Mais d’un autre côté, ce terrain confère à la propriété de l’espace, de l’intimité, une zone de jeux, de jardinage et encore bien d’autres avantages.On peut dans ce cas valoriser le solde du terrain en tant que terrain d’agrément.

En l’occurrence, nous avons retenu 50 francs du mètre carré. Mais cela doit être évalué au cas par cas.

SurfacesPrixTotal
Surface de terrain constructible nécessaire1’449 m²400 francs/m²579’600 francs
Solde en terrain d’agrément2’851 m²50 francs/m²142’550 francs
Totaux4’300 m²722’150 francs

Dans cet exemple, en se basant sur des points de comparaison équivalents, il est possible d’estimer la valeur de la partie foncière de cette propriété à +/- 725’000 francs.

Ce qu’il faut retenir de cet article

L’estimation immobilière consiste à établir des hypothèses plausibles et à les vérifier par différentes méthodes.

Pour estimer la valeur du terrain situé en dehors de la zone constructible, il faut comparer des choses comparables.

En fonction :

  • du type de construction habitable présente sur le terrain,
  • de la surface occupée par cette construction,
  • de sa surface habitable et du prix du terrain constructible ayant des caractéristiques similaires dans la région,

il est possible de déterminer une valeur plausible de la partie terrain de ce type de propriété.

Une très bonne maîtrise des différentes méthodes d’estimation est nécessaire afin d’obtenir un résultat optimal.

Cet article fait partie de notre série “Estimation“, n’hésitez pas à consulter notre page dédié à ce sujet.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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