De quoi dépend l’estimation du terrain dans le canton de Vaud

La valeur du terrain constructible, ou valeur du foncier, dans une région, est en grande partie ce qui détermine le prix d’un bien immobilier.

Les coûts de construction varient en fonction du type de construction, des matériaux utilisés et des finitions.

Mais à qualité de construction équivalente ce qui explique les très grandes différences de valeur de l'immobilier entre les régions de Suisse et au sein du canton de Vaud, c’est le prix des terrains sur lesquels les habitations sont érigées.

Dans cet article, je vais passer en revue les informations qui vous permettront de mieux comprendre de quoi dépend la valeur du terrain pour en réaliser une estimation.

Je vais également aborder les points de repère fondamentaux à utiliser afin de comprendre ce qui détermine et fait varier la valeur de la partie foncière d’un bien immobilier.

Voici une première information capitale concernant le prix du terrain :

Le prix d’un terrain est déterminé par ce qu’il est possible de construire dessus.
L’estimation de la valeur du terrain est avant tout déterminée par sa localisation, le type de zone constructible et la densité de construction réalisable selon le règlement de cette zone.

Je vais maintenant vous donner des tuyaux de professionnels de l’estimation immobilière pour vous aider à déterminer le prix d’un terrain.

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Les bases de l’estimation du prix des terrains

Cet article traite spécifiquement de terrains constructibles ou déjà construits qui sont essentiellement destinés à l’habitation.

Bien que le titre de l’article mentionne « … dans le canton de Vaud », les principes que je vais expliquer sont valables dans toute la Suisse et dans presque tous les pays du monde qui fonctionnent sur base d’une économie de marché.

Le tout premier critère est la localisation du terrain

Je dois souvent écouter une blague des plus simples dans l’immobilier. La voici. Question : Quels sont les trois critères qui déterminent le prix d’un bien ?

Réponse : En tout premier, la localisation. Le deuxième critère est la localisation. Et le troisième : la localisation.

Derrière cette lapalissade se cache une vérité nettement plus complexe. La localisation peut être subdivisée en deux grandes catégories : la micro-situation et la macro-situation, qui elles-mêmes peuvent être décomposées en une multitude de critères que je vais vous détailler.

La macro-situation

La macro-situation est la situation du terrain dans la commune, le district et le canton. Donc sa situation au sens large.

Les éléments qui la composent sont l’image du quartier, son ambiance et sa réputation.

Si je vous parle de Lausanne sous gare, cela ne vous évoque pas les mêmes choses que si je vous parle de la Borde. De la même manière que le village d’Apples, dans le district de Morges, ne représente pas pour vous la même chose que Vufflens-le-Château, bien que l’un ne soit pas très distant de l’autre.

Et de façon plus large encore, si je vous parle de La Côte ou de La Riviera, cela vous envoie une certaine image qui ne sera pas la même que si je vous parle de Moundon ou de Sainte-Croix.

Les infrastructures régionales

L’accès aux prestations culturelles et sociales, aux grands centres urbains et aux centres commerciaux, services de santé et autres commodités sont des éléments qui jouent sur l’attractivité d’une région.

Le coefficient fiscal

Vous ne serez pas étonné d’apprendre que les communes qui sont fiscalement les plus intéressantes, telles que Coppet ou Genolier, sont également des communes où le prix des terrains est très élevé.

Les voies de communication

Plus vous êtes proche des entrées d’autoroutes, de transports en commun voire d’une gare CFF, mieux c’est, à la condition de ne pas souffrir de nuisances.

Là, nous entrons très rapidement dans des paradoxes, car idéalement vous êtes très proche des voies de communication, mais il ne faut pas les voir ni les entendre de chez soi.

La démographie

Derrière ce concept se cache une information très simple à comprendre.

Plus la population augmente, plus la demande en logements sera forte, et plus les prix seront élevés. Et l’inverse est bien évidemment aussi vrai.

Plus le nombre d’habitants d’une région diminue, plus les prix baissent.

Le potentiel d’emploi

Les régions avec une forte activité économique en développement sont beaucoup plus recherchées que les régions dont les industries stagnent ou périclitent.

Rien que ce facteur explique que l’immobilier entre Lausanne et Genève fait partie des zones les plus chères de Suisse. (En plus de la beauté de notre région, bien entendu.)

Tous les facteurs que je viens d’énoncer font partie de la macro-situation ou situation au sens large.

La micro-situation

C’est la situation au niveau du terrain et de son environnement direct.

La vue

La qualité de la vue est un élément très important dans la détermination de la valeur d’un terrain. Une vue panoramique sur le lac peut faire doubler le prix d’une localisation, en comparaison avec un autre terrain de la même commune, mais sans vue.

Cette qualité de vue peut encore se décliner et s’apprécier en fonction de beaucoup d’autres facteurs. Vous pouvez par exemple avoir une vue sur le Mont-Blanc sans vue lac, qui sera appréciée par un certain type d’amateurs.

L’orientation

A priori, un terrain est orienté aux quatre points cardinaux. Mais un terrain peut être en pente et donner vers le nord et avoir une forêt du côté ouest. Peu importe la créativité de l’architecte, la construction ne bénéficiera pas d’autant de luminosité que si elle est sur le flanc sud d’une colline dégagée.

La topographie

Un terrain ne doit pas forcément être plat. Par exemple, dans le Lavaux, le fait d’être à flanc de coteau vous assure une vue imprenable de Genève à Villeneuve.

Mais cela implique des travaux préparatoires et des contraintes de construction qui vont fortement impacter le prix final de l’ouvrage.

Les distances par rapport aux commodités

Les distances à parcourir, très souvent exprimées en minutes à pied dans les logiciels d’estimation, pour se rendre à l’école primaire, aux petits commerces tels qu’une épicerie, une boulangerie, à la poste, à la banque, à l’arrêt de bus ou de train, sont des éléments fondamentaux qui servent à la détermination de la valeur du foncier dans une zone.

L’environnement direct

J’ai récemment eu à la vente une villa jumelée très moderne, une belle maison en plein milieu d’une zone artisanale.

En journée, nous avions un va-et-vient incessant de camions, de chariots élévateurs, de poussière, etc.

Inutile de vous dire que la perception de sa valeur par les potentiels acheteurs n’était pas identique à leur perception de la valeur d’une villa identique mais sur un terrain en zone villa paisible.

Les nuisances

L’exemple précédent pourrait également entrer dans la catégorie « nuisances ».

Mais aussi tout ce qui est source de désagrément, tel que

  • le bruit (clocher, routes, autoroutes, entreprises, stand de tir…),
  • les odeurs (usine, ferme, STEP…),
  • la poussière,
  • la pollution,
  • les trépidations provenant d’une ligne de train, tram, bus ou de métro,
  • les lignes à haute tension, les antennes de téléphonie mobile, etc.

Tous ces désagréments entrent dans la catégorie des « immissions », qui sont toutes de nature à déprécier la valeur d’un terrain qui serait plus ou moins proche de ce type nuisance.

Et bien évidemment, l’absence de nuisance permettra de mieux valoriser le terrain.

Le type de zone

Les différents facteurs qui déterminent la qualité de la localisation doivent être relativisés par le type de zone et donc des possibilités de construction de cette zone.

Cette partie de l’analyse permet de déterminer les droits à bâtir. C’est-à-dire quel type de construction peut être érigé sur ce terrain-là.

Ceci rejoint la vérité en début d’article, disant « le prix d’un terrain est déterminé par ce que l’on peut construire dessus ».

Plus le règlement permet une construction dense, plus le terrain aura une valeur relative et proportionnelle.

Bien que cet article soit destiné à donner une réponse rapide à la question de savoir comment déterminer le prix d’un terrain, nous devons cependant passer par certaines notions légales et réglementaires qui ont un impact sur les valeurs des terrains constructibles.

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Les lois fédérales, cantonales et communales

Au niveau national, après les principes constitutionnels, c’est la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) qui donne les grands principes directeurs.

Ces principes sont un peu plus détaillés dans l’ordonnance sur l’aménagement du territoire (OAT).

Chaque canton doit à son tour traduire la loi et l’ordonnance fédérales en lois cantonales. Pour le canton de Vaud, il s’agit de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC).

Mais cette loi n’entre pas encore dans le fin fond des détails nécessaires, d’où le règlement d’application de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC) qui, lui, va dans les détails à un niveau cantonal.

Mais ce n’est pas le dernier niveau, car chaque commune du canton de Vaud doit établir un plan général d’affectation (PGA) et l’accompagner d’un règlement ou d’une police des constructions. Ces deux éléments, le plan et le règlement, sont maintenant nommés PACom, pour plan d’affectation communal.

Toutes les communes vont définir des zones constructibles de faible, moyenne et forte densité et spécifier les critères qui caractérisent chacune de ces zones.

Nous avons donc autant de règlements de construction qu’il existe de communes, et chaque commune a la possibilité de créer ses propres définitions et interprétations des lois cantonales.

Ces possibilités d’interprétation et de création de définitions ou de normes communales ne facilitent pas du tout la tâche des gens qui, comme vous, désirent déterminer la valeur d’un terrain.  

Mais rassurez-vous, certains principes de base se retrouvent dans tous les règlements ou polices des constructions. De plus, de grands efforts d’harmonisation sont en cours.

Voici les définitions de base qui permettent de comprendre ce que l’on peut construire sur un terrain, et donc les clés pour en déterminer la valeur.

Définitions de base

Surface de terrain déterminante (STd)

Il s’agit du ou des terrains compris dans la zone à bâtir correspondante. La surface des accès au bâtiment est prise en compte.

Coefficient d’utilisation du sol (CUS)

Définition simplifiée

Le CUS est le rapport entre la surface de plancher de la construction et la surface du terrain.

Définition complète

Le coefficient d’utilisation du sol (CUS) est le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible de terrain.

Il a pour but de mesurer l’intensité de l’utilisation du sol. Il constitue aussi un élément permettant de définir le caractère des constructions d’une zone.

Cet indice indique le rapport entre les surfaces utiles, c’est-à-dire servant à l’habitation, au travail, à la détente, à la formation, au commerce, aux services et à l’artisanat d’une part, et la surface de terrain d’autre part. Il est particulièrement approprié aux zones d’habitation.

CUS = SBPu/STd

Coefficient d’occupation du sol (COS)

Définition simplifiée

Le COS est le rapport entre l’emprise au sol du bâtiment et la surface du terrain. Par exemple, si le règlement des constructions détermine un COS de 0.2, sur un terrain de 1’000 m² on pourra construire un bâtiment qui occupe 200 m² au sol.

Définition complète

Le coefficient d’occupation du sol exprime le rapport entre la surface construite (surface cadastrale) et la surface de tout ou partie de la parcelle comprise dans la zone à bâtir. La surface construite est mesurée par projection sur le plan horizontal de tous les éléments construits fermés.

COS = SB/STd

Coefficient défini par les communes dans leurs règlements communaux
COS selon PGA- Lausanne

On peut dire de manière simplifiée que plus les COS et/ou CUS sont élevés, plus la zone permet une forte densification, et plus le prix du terrain augmente.

Ce ne sont pas, et de loin, les seules notions dont nous devons tenir compte afin de déterminer le potentiel constructible d’un terrain, car en plus de ces coefficients, nous devons respecter des distances aux limites ou des plans d’alignement ainsi que des surfaces minimales, qui peuvent dans certains cas être très contraignants.

Le but de cet article n’est pas de faire de vous un architecte ni un promoteur immobilier en terre vaudoise. Je vais donc maintenant vous donner des indications de base au sujet des différentes zones constructibles et leur implication sur les ordres de grandeur de leurs prix.

Zone de villas ou zone d’habitation de très faible densité

Les deux caractéristiques principales de ce type de zone sont : zone destinée à l’habitation, et coefficient d’occupation du sol (CUS) inférieur ou égal à 0.4.

Ce qui signifie qu’une parcelle de 1’000 m² permettra la construction d’au maximum 400 m² de surface de plancher brute utile.

Si le CUS est de 0.25, la surface brute de plancher utile pour un terrain de 1’000 m² sera alors de 250 m². C’est-à-dire que la dalle du sous-sol + la dalle du rez et celle du 1er étage pourront totaliser au maximum 250 m², épaisseur des murs comprise.

Notez encore que, dans cet exemple, la surface habitable, donc la surface propre à l’habitation chauffée et naturellement éclairée, sera de +/- 150 m².

Dans le canton de Vaud, le terrain constructible en zone à très faible densité se négocie à des prix qui varient de 200 francs du mètre carré à Sainte-Croix ou à la vallée de Joux pour monter jusqu’à 1’000 à 2’000 francs du mètre carré (voire plus) sur La Côte selon la vue lac, pieds dans l’eau, et la qualité de la parcelle, de son entourage, de son orientation, sa déclivité et la qualité de vie qu’elle procure.

La méthode par comparaison

La méthode la plus couramment utilisée en estimation immobilière afin de déterminer le prix d’un terrain constructible, est de le comparer avec le prix de vente de terrains aux caractéristiques similaires dans la même commune ou dans une commune proche.

Si les caractéristiques du terrain ne sont pas en tous points identiques, il convient de pondérer le prix vers le haut ou vers le bas en fonction des différences de micro-situation et de macro-situation.

Zone de faible densité

Ce type de zone est destiné à l’habitation. Le CUS est compris entre 0.4 et 0.6. Ceci permet de construire des petits immeubles de quelques appartements.

En toute logique, si un terrain dans une zone à très faible densité avec un CUS de 0.3 s’est négocié au prix de 300 francs du mètre carré, un terrain similaire, dans la même zone avec les mêmes caractéristiques de vue, d’orientation, d’exposition, d’accès aux commodités mais en zone à faible densité avec un CUS de 0.6, vaudra le double au un terrain, soit 600 francs dans cet exemple.

Zone de moyenne densité

La zone de moyenne densité a un CUS entre 0.6 et 1. Nous avons ici un type de zone où l’on peut construire des petits immeubles d’habitation. Le prix du terrain dans ce type de zone dépend encore plus du potentiel constructible.

Ici, le prix du terrain peut être déterminé selon l’équation suivante :

  • Quelle surface est-ce que j’arrive à construire ? (Par exemple, pour des appartements en PPE ou un immeuble locatif.)
  • À combien est-ce que j’arrive à vendre ou à louer les mètres carrés à cet endroit ?
  • Combien cela me coûte-t-il pour le construire ?
  • Quelle marge bénéficiaire et de prise de risque suis-je désireux de prendre ?

Le solde détermine le prix d’achat du terrain.

Cette méthode de calcul de la valeur du foncier se nomme la méthode à rebours ou la méthode du promoteur.

Si cette méthode de calcul à rebours vous intéresse, je vous invite à lire les articles suivants :

Articles à la lecture desquels vous découvrirez plusieurs exemples de calculs selon la méthode du promoteur.

Zone de forte densité

Ce type de zone se caractérise par un CUS supérieur à 1. Nous sommes en ville, au centre ou dans un hypercentre très fortement densifié.

Zone de centre localité ou zone village

Très souvent, les règlements de ce type de zone ne font pas référence à un CUS mais plutôt aux distances aux limites et hauteurs.

L’esprit même de la LAT et de sa dernière révision est bien de densifier les zones déjà construites. Là aussi, le calcul de la valeur à rebours permet de déterminer la valeur du foncier.

Je suis bien conscient de me répéter, mais voici à nouveau les bases de ce calcul :

  • Qu’est-ce que je peux construire ?
  • À combien est-ce que je peux le vendre ?
  • Combien est-ce que cela me coûte pour le construire ?
  • Quel est le bénéfice potentiel qui me motive à prendre des risques ? Et quel bénéfice potentiel la banque ou l’investisseur estime nécessaire pour entrer en matière ?

La balance vous donnera la valeur probable du foncier.

Prix des terrains en zone villas dans les régions de Morges, de l’Ouest-Lausannois et du Gros-de-Vaud

Avec mon associé, et sur les bases suivantes :

  • les informations de cet article,
  • nos expériences de vente dans la région,
  • des sources d’information telles que la BCV,
  • le fournisseur d’information Wüest Partner,
  • et des informations collectées auprès de nombreux spécialistes de l’USPI Formation qui nous ont donné des cours d’estimation,

Nous avons réalisé un tableau qui reprend le prix probable de terrains de 108 communes ou localités de la zone géographique dans laquelle nous sommes actifs.

Ces documents sont à votre disposition ici :

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Ce que vous pouvez retenir de cet article

Cet article vous donne un ensemble de critères nécessaires pour déterminer la valeur d’un terrain constructible dans le canton de Vaud.

  • La localisation est le critère principal. Elle peut elle-même être décomposée en plus de 10 autres catégories de critères qui doivent être analysés.
  • Après la localisation viennent les droits à bâtir liés à ce terrain-là.
  • Le potentiel constructible détermine la valeur du terrain. Plus le potentiel de construction est élevé, plus la valeur du terrain est élevée.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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