Estimation des prix des terrains dans l’Ouest-Lausannois

illustration estimation terrain ouest-lausannois

Pourquoi le prix du terrain ne cesse-t-il d'augmenter ?

Le nombre de terrains constructibles est en constante diminution. Les raisons en sont simples.

D’un côté, la quantité de terrains n’est pas infinie, au contraire, il n’existe qu’une surface limitée de terrains constructibles.

D’un autre côté, de nombreuses lois, dont principalement la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), obligent les communes à réduire la taille de leurs zones constructibles afin de permettre de subvenir aux besoins des 15 prochaines années et pas plus.

Ceci explique que le prix du terrain constructible ou construit est en constante augmentation.

La loi de l’offre et de la demande fait que plus un bien est rare, plus son prix augmente.

Prix de référence des terrains autour de Lausanne

Le besoin d’avoir des points de référence sur les prix des terrains est important, que ce soit pour la vente ou l’achat d’un terrain potentiellement constructible, ou pour l’estimation de la valeur d’un bien existant par la méthode intrinsèque. Nous avons compilé pour vous le prix probable de terrains pour les communes de Bussigny, Chavannes-près-Renens, Crissier, Écublens, Prilly, Renens, Saint-Sulpice et Villars-Sainte-Croix.

Pourquoi l’immobilier suisse est opaque ?

Beaucoup de professionnels de l’immobilier connaissent de façon empirique la valeur des terrains des zones dans lesquelles ils travaillent.

Cela prend beaucoup de temps pour collecter ces informations, ce qui tend à leur donner une valeur.

Ces mêmes professionnels pensent que le fait de garder ces informations pour eux est un facteur d’enrichissement. Le corollaire est alors que le fait de communiquer les informations serait un facteur d’appauvrissement.

Cela tend à rendre l’immobilier opaque. C’est vraiment regrettable.

Ce comportement était peut-être utile il y a 20 ou 30 ans. Mais aujourd’hui, à l’ère de la communication, notre entreprise s’engage sur la voie de la transparence et du partage de l’information.

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De quoi dépend le prix du terrain ?

Le tout premier facteur est la localisation. Ce premier facteur doit lui-même être décomposé en de nombreux autres facteurs afin de les analyser séparément.

Le deuxième facteur est le potentiel de construction du terrain.

Comme je l’ai évoqué dans de nombreux autres articles au sujet de l’estimation immobilière, le prix d’un terrain est en très grande partie déterminé par son potentiel de construction. Plus il est possible de construire un grand nombre de logements sur un terrain, plus sa valeur au mètre carré sera élevée.

Dès que votre terrain est en zone à moyenne densité ou au-dessus, la bonne méthode d’estimation devient la méthode de compte à rebours ou méthode du promoteur, dont le principe général est le suivant :

  1. Qu’est-il possible de construire sur ce terrain ?
  2. À combien est-il possible de vendre la nouvelle construction ?
  3. Combien cela coûte-t-il de la construire, tous frais inclus ?
  4. Le chiffre d’affaires potentiel des ventes moins les coûts totaux de développement et de construction vous donnera le prix probable du terrain.

C’est donc du cas par cas détaillé. J’ai rédigé plusieurs articles comprenant des exemples réalistes de calcul de la valeur à rebours ou méthode du promoteur.

Si cette méthode d’estimation de la valeur des terrains vous intéresse, je vous invite à lire mes articles sur le sujet :

Pour ce qui est des terrains en zone de villas ou zone à très faible densité, il est possible de déterminer des prix médians pour ces terrains-là dans les différentes communes du canton de Vaud.

Prix des terrains en zone de villas

C’est l’information que vous communique cet article.

Je pourrais écrire des pages et des pages de mise en garde et de décharge de toute responsabilité au sujet des informations que je communique. Personnellement, je trouve lâche de se cacher derrière des décharges de responsabilité.

Mais ce qui est certain, c’est que vous devrez faire preuve de logique, de modération et de pondération pour déterminer le meilleur prix de marché possible d’un bien immobilier.

Le facteur principal qui détermine la valeur d’un terrain, c’est sa localisation. Ce facteur n’est pas exploitable tel quel.

Il est nécessaire de qualifier et quantifier la localisation sur base de critères plus précis qui peuvent être estimés séparément les uns des autres.

Dans l’article intitulé « De quoi dépend l’estimation du terrain dans le canton de Vaud », je décortique pour vous 12 caractéristiques essentielles d’une localisation.

Cet article doit être mis en relation avec celui-ci afin d’affiner les chiffres proposés.

Prix des terrains dans le district de l’Ouest-Lausannois :

Localité ou communeCode postal NPAPopulation – OFS 2020Fourchette de prix des terrains – BasseFourchette de prix des terrains – Haute
Bussigny10309’603CHF 900CHF 1’300
Chavannes-près-Renens10228’460CHF 850CHF 1’150
Crissier10238’727CHF 950CHF 1’250
Écublens102413’157CHF 1’200CHF 1’600
Prilly100812’360CHF 950CHF 1’300
Renens102020’834CHF 1’200CHF 1’500
Saint-Sulpice10254’919CHF 1’500CHF 2’500
Villars-Sainte-Croix1029960CHF 800CHF 1’500

Les fourchettes données restent indicatives, et seule une estimation professionnelle permet de déterminer correctement, à date donnée, la valeur d’un terrain et de la construction qui s’y trouve.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

 

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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