Estimation du prix des terrains constructibles des communes de la région de Morges

La région de Morges est très riche et diversifiée.

Entre le Léman et les contreforts du Jura se situent de grandes surfaces cultivées et de belles forêts protectrices. La culture de la vigne y remonte à l’époque romaine. Elle est également un pôle économique important avec de nombreuses entreprises et multinationales.

Admettons-le sans chauvinisme, le district de Morges n’a rien à envier à ses voisins.

Cette situation fortement diversifiée crée de grandes disparités au niveau des prix de l’immobilier dans notre région. Ces différences sont essentiellement explicables par les prix des terrains.

La valeur d’un terrain dépend en grande partie de sa localisation et de son potentiel constructible.

Mais tout propriétaire potentiellement vendeur et tout estimateur doivent pouvoir disposer de valeurs de référence pour réaliser une estimation de la valeur de marché correcte d’un bien immobilier.

J’ai réalisé pour vous une liste de valeurs du mètre carré de terrain des 61 communes ou localités qui composent le district de Morges dans le canton de Vaud.

Le prix du terrain constructible dans la région de Morges commence vers les 250 francs du mètre carré et monte jusqu’à 2’000 francs du mètre carré, voire plus si des conditions exceptionnelles sont réunies.

Vue aérienne de Morges

Comme souvent, les terrains en bord de lac ou avec vue lac sont plus chers que les terrains de l’arrière-pays ou au pied du Jura.

Sources des informations

Cette liste a été compilée à partir de plusieurs sources :

  • mon expérience d’estimation et de transaction dans la région de Morges,
  • données de la société Wüest Partner,
  • données de la Banque cantonale vaudoise,
  • mes relations avec des confrères de la région,
  • et une certaine dose de bon sens.

J’ai déterminé le prix du terrain en zone de faible densité, c’est-à-dire du terrain avec un CUS qui peut varier entre 0.2 et 0.3 selon le règlement des constructions de la commune.

Les différences communales

Chaque commune dispose de sa propre police des constructions et impose des tailles de terrain, des distances aux limites, etc., qui varient.

Cependant, je me suis basé sur le postulat que le terrain devrait permettre de construire une maison individuelle ou jumelée d’une taille de 900 m3, 160 m² habitables, de 4.5 à 5.5 pièces avec deux places de parc ou un couvert pour deux voitures.

De nombreuses communes ne disposent plus de réserve de terrains constructibles ou ne disposent pas de zone villa. Cependant, de nombreux propriétaires de villa ou d’une maison de village ont besoin de points de référence afin de déterminer la valeur du foncier de leur bien immobilier.

C’est avec cette optique de « point de repère » que je mets cette liste à votre disposition.

Les prix qui ont été établis, parfois par des moyens statistiques, ne sont pas immuables. En fonction de très nombreux critères dont il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive, la valeur de votre terrain peut encore être différente des fourchettes basses et hautes que nous avons déterminées.

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Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un terrain

Les principaux critères qui exercent une influence sur la valeur du foncier en immobilier destiné à l’habitation sont les suivants :

La macro-situation

La macro-situation désigne la position de la commune par rapport aux grandes agglomérations, aux voies de transport, aux bassins d’emploi, etc.

De manière générale, les communes traversées par l’autoroute ou proches de gares CFF sont bien plus prisées que les communes au pied du Jura.

Les localités desservies par le BAM sont plus prisées que les communes qui ne le sont pas.

Et certaines communes au pied du Jura, comme Mollens pour ne pas la citer, ne sont desservies que par quelques bus par jour et uniquement en semaine.

La micro-situation

La micro-situation est composée d’un ensemble de facteurs tels que la vue, l’orientation, l’ensoleillement, la luminosité, le type de quartier et son ambiance, la topographie, les distances avec les écoles, les transports publics, la desserte routière, etc.

Ainsi que la proximité des commodités telles que magasins d’alimentation et autres commerces, bureau de poste, banques, etc.

Les nuisances sont également des paramètres cruciaux.

  1. Les nuisances sonores provenant des routes, d’industries, de stands de tir, etc.
  2. Les nuisances olfactives, les lignes à haute tension, les antennes de téléphonie mobile sont autant de facteurs qui diminuent fortement l’attractivité d’un emplacement.

Dans le cas de nuisances, un estimateur averti devra pondérer la valeur du foncier selon le type et le degré des inconvénients.

Tout comme les terrains avec pieds dans l’eau avec port privé, une intimité totale sans la moindre nuisance sort également du champ d’application de ce tableau.

Tableau d’estimation du prix des terrains constructibles des communes du district de Morges

Commune ou localitéCode postal ou NPAPopulation au 1er janvier 2020 selon l’OFSPrix du terrain Fourchette bassePrix du terrain Fourchette haute
Aclens1123539CHF 600CHF 800
Allaman1165451CHF 600CHF 800
Apples (Hatemorges)11431460CHF 500CHF 750
Aubonne11703271CHF 800CHF 1 200
Ballens1144542CHF 275CHF 375
Berolle1149300CHF 700CHF 900
Bière11451593CHF 300CHF 400
Bougy-Villars1172473CHF 1 000CHF 1 500
Bremblens1121577CHF 850CHF 1 250
Buchillon1164685CHF 1 000CHF 2 000
Bussy-Chardonney (Hautemorges)1136384CHF 800CHF 1 000
Chavannes-le-Veyron1148152CHF 400CHF 600
Chevilly1316315CHF 500CHF 750
Chigny1134382CHF 1 000CHF 1 500
Clarmont1127191CHF 700CHF 900
Cossonay13044044CHF 750CHF 950
Cottens VD (Hautemorges)1116486CHF 550CHF 750
Cuarnens1148486CHF 400CHF 600
Denens1135740CHF 800CHF 1 600
Denges10261608CHF 700CHF 1 000
Dizy1304234CHF 200CHF 400
Échandens10262733CHF 1 000CHF 1 500
Échichens11123071CHF 800CHF 1 200
Éclépens13121219CHF 350CHF 450
Étoy11632932CHF 900CHF 1 200
Féchy1173860CHF 800CHF 1 400
Ferreyres1313318CHF 350CHF 450
Gimel11882236CHF 350CHF 550
Gollion1124939CHF 400CHF 650
Grancy1117397CHF 350CHF 500
La Chaux1308395CHF 500CHF 700
La Sarraz13152646CHF 450CHF 650
Lavigny1175986CHF 600CHF 800
L’Isle11481009CHF 450CHF 650
Lonay10272669CHF 1 000CHF 1 500
Lully1132818CHF 1 000CHF 1 500
Lussy-sur-Morges1167694CHF 900CHF 1 400
Mauraz114857CHF 300CHF 400
Moiry1148310CHF 300CHF 400
Mollens1146307CHF 250CHF 400
Mont-la-Ville1148478CHF 300CHF 450
Montricher1147966CHF 250CHF 400
Morges111015844CHF 900CHF 1 350
Orny1317416CHF 400CHF 500
Pampigny (Hautemorges)11421103CHF 500CHF 700
Pompaples1318849CHF 250CHF 375
Préverenges10285239CHF 900CHF 1 400
Reverolle (Hautemorges)1128411CHF 600CHF 900
Romanel-sur-Morges1122463CHF 800CHF 1 200
Saint-Livres1176688CHF 500CHF 700
Saint-Oyens1187447CHF 550CHF 750
Saint-Prex11625766CHF 1 000CHF 2 000
Saubraz1189422CHF 600CHF 800
Senarclens1304477CHF 550CHF 750
Sévery (Hautemorges)1141227CHF 500CHF 700
Tolochenaz11311908CHF 1 000CHF 1 800
Vaux-sur-Morges1126196CHF 600CHF 800
Villars-sous-Yens1168603CHF 700CHF 900
Vufflens-le-Château1134883CHF 800CHF 1 600
Vullierens1115514CHF 400CHF 600
Yens11691473CHF 700CHF 900

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Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Suite à la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me la poser en laissant un commentaire.👇 
Je me ferai un plaisir de vous répondre !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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