Estimation d’une maison de village

Une des difficultés que rencontre un estimateur immobilier est que les biens immobiliers sont très différents les uns des autres.

Si un estimateur doit être un spécialiste de sa région, il doit également pouvoir estimer tout type de biens dans sa zone géographique.

L'un de ces types de biens est précisément la maison de village ou maison villageoise.

Qu’est-ce qu’une maison de village ?

Par « maison de village », j’entends une construction assez ancienne située au centre d’un village. Dans le canton de Vaud, il s’agit généralement de maisons en pierres (moellons) liées à la chaux.

En voici quelques illustrations :

Ces maisons de village ont des origines très souvent liées à l’agriculture ou à l’artisanat local de l’époque. Ce sont donc très souvent d’anciennes fermes, laiteries, ou tout simplement des habitations au centre d’un village.

Ce type de maison n’est pas standardisé et peut présenter des caractéristiques très différentes d’une maison à l’autre.

Pour en estimer la valeur, il est nécessaire de disposer de points de comparaison. Voici deux exemples, situés à deux extrêmes.

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La plus mauvaise situation pour une maison de village

Prenons l’exemple d’une petite maison coincée entre 3 constructions. Elle n’a donc qu’une seule façade qui permet à la lumière de rentrer.

Elle se situe en outre en bordure d’une route sur laquelle de très nombreuses voitures, camions et convois agricoles ne cessent de passer.

Les hauteurs sous plafond sont de 2.20 mètres, les planchers en bois, la toiture en tuiles vaudoises, à la charpente vermoulue. La dernière rénovation date de 1960, époque à laquelle une salle de bains a été construite et le chauffage à mazout installé.

Les murs sont en moellons liés à la chaux, ils font 70 cm d’épaisseur et les fenêtres sont toutes petites. Et pour couronner le tout, il n’y a pas de place de parc.

Il s’agit là d’un exemple fictif vraiment extrême. Avec ce type de configuration, il faudra vraiment envisager des solutions, comme rassembler plusieurs de ces maisons pour les rénover simultanément et créer de nouveaux espaces.

Voyons maintenant une situation nettement plus favorable.

Situation très favorable

À l’opposé de ce scénario, vous pouvez trouver une maison au bout d’une ruelle tranquille, avec trois façades bien orientées, de hauts plafonds et mezzanines avec de magnifiques poutres apparentes, avec une très belle vue.

Ces deux objets entrent dans la catégorie « maisons de village », mais elles vont avoir des gammes de prix très différentes.

Les maisons de village en terre vaudoise

Dans le canton de Vaud, on dénombre plus de 300 communes qui peuvent elles-mêmes être subdivisées en localités. Chaque localité possède un centre du village et donc, des maisons de village.

Cela fait plusieurs milliers de maisons villageoises dans le canton.

Selon la localisation de la maison, il faut être attentif aux nuisances éventuelles provenant de la route qui traverse le village.

Prenons par exemple le village de Givrins : la route qui le dessert ne sert qu’aux habitants de Givrins, c’est un village très calme. Cependant, si vous habitez à Mont-sur-Rolle sur la route de l’Etraz, il y aura des nuisances sonores.

Comment estimer la valeur d’une maison villageoise

Toute estimation est un savant mélange de facteurs objectifs tels que les mètres carrés de terrain – dont le prix dépend essentiellement de sa localisation et du type de zone –, les mètres cubes de la construction, l’année de construction, les rénovations entreprises, etc.

Une autre série de critères, plus subjectifs, comprendra le cachet, le confort, la luminosité, la tranquillité du quartier, etc.

La maison de village possède un caractère unique. On ne construit tout simplement plus de cette manière. Il est donc possible de transformer une maison villageoise en un bien d’amateurs au cachet exceptionnel.

Mais ce que l’estimateur doit estimer, c’est ce qui existe là, à ce moment, tout en tenant compte du potentiel.

Le potentiel d’une maison de village

Pour une maison villageoise, il est ici encore plus important d’obtenir le règlement des constructions de la zone de village et de déterminer s’il existe une réserve constructible. Autrement dit, savoir si le terrain permet un agrandissement, une surélévation, ou les deux, de la construction existante.

En ce qui concerne une maison de village, une analyse précise de chacun des facteurs doit être réalisée.

Le courtier estimateur doit prendre en considération les intérêts du propriétaire en envisageant les scénarios qui lui seront le plus favorables. Et l’un des scénarios qui doit être envisagé est de construire un petit immeuble à la place de la construction existante.

Il faut bien entendu que le propriétaire soit d’accord avec cette solution.

Les rénovations d’une maison de village

Un autre facteur très important sera le coût des rénovations.

Une méthode d’estimation est de déterminer quel serait le prix de vente de la maison une fois qu’elle sera complètement rénovée.

De déterminer quels seront les coûts de cette rénovation. Et, sur base de cela, on peut supposer que le prix de vente une fois rénové, moins le coût des rénovations, est égal au prix de vente de la maison en l’état.

Est-il intéressant de faire les rénovations avant de vendre ?

Tout dépend de vos fonds et des délais dans lesquels vous êtes désireux de vendre. Mais faites très attention et soyez précis dans vos calculs. Les erreurs, les mauvais conseils et les mauvaises décisions peuvent vous faire perdre de l’argent au lieu d’en gagner.

Je connais un propriétaire à Mollens, au pied du Jura, qui a acheté une petite maison de village qu’il a fait rénover. Il essaye maintenant de la vendre depuis plus d’un an sans y parvenir.

Il a déjà consommé plus de 6 agences.

Le problème est très simple. Le prix qu’il demande est égal à son montant d’achat plus le montant qu’il a investi pour les rénovations. Sur le fond, il n’y a rien d’illogique à ce calcul. Mais c’est là que le bât blesse : le montant des rénovations est trop important pour ce type de maison, et personne n’en veut à ce prix-là.

Un petit entrepreneur aurait pu en faire une opération rentable, car il aurait rénové cette maison lui-même à des périodes où sa charge de travail aurait été moindre.

Il est donc nécessaire de réaliser une étude de marché préalable avant de se lancer dans ce type d’opération.

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Les estimations en ligne sont-elles fiables pour les maisons de village ?

Non, les estimations en ligne ne sont pas du tout fiables pour estimer les maisons de village. La raison en est que les outils d’estimation en ligne sont des modèles statistiques basés sur des objets standards. C’est-à-dire des villas de 4 ou 5 pièces et des appartements de 2 à 5 pièces.

Les maisons de village sont toutes différentes, elles ne sont pas du tout standards, et de très grandes différences existent de l’une à l’autre.

Il n’est pas rare que ce type de maison soit des anciennes fermes, avec un rural (une grange) désaffecté. Il est alors nécessaire d’étudier les possibilités d’utilisation des volumes actuellement inutilisés afin de bien valoriser le tout.

Ce que les logiciels d’estimation en ligne ne peuvent pas du tout prendre en considération.

Exemple de l’estimation de la valeur d’une maison de village

J’ai récemment eu l’occasion de réaliser une estimation de la valeur de marché d’une ancienne ferme désaffectée, située en zone de village au pied du Jura. Nous sommes dans un petit village avec très peu de commodités, ce qui explique un prix du terrain relativement bas.

Afin de connaître les différents volumes composant le tout, j’ai utilisé la police d’assurance détaillée de l’ECA.

J’ai ensuite calculé des valeurs probables de coûts de construction à neuf de chaque partie, en fonction de mes observations sur place.

L’estimation de la vétusté est également très importante dans ce genre d’estimation. L’ensemble a été construit en 1840. Vous pensez bien que les seules parties encore d’origine sont le gros œuvre composé des murs, des planchers et des poutraisons des toitures.

Si l’on déduit 1% de la valeur à neuf par année d’ancienneté, cela nous conduit à une situation aberrante où la valeur de la propriété deviendrait… négative (-181%). Ce qui, bien évidemment, n’a aucun sens !

Il est donc nécessaire d’estimer la vétusté en calculant un âge moyen de l’ensemble. Pour cet exemple, j’ai estimé la vétusté, la dépréciation et l’obsolescence à -63% de la valeur à neuf.

Le détail de cette partie de l’estimation sort du champ de cet article.

Voici le détail de mon estimation :

Estimation de la valeur intrinsèque d'une ferme désaffectée

m²/m³

Prix unitaire

Valeur

Terrain zone village

Parcelle n° ***

3'166 m²

CHF 300

CHF 949'800

Construction valeur à neuf 

Cave

143 m³

CHF 300

CHF 42'900

Logement

572 m³

CHF 750

CHF 429'000

Combles, galetas

363 m³

CHF 400

CHF 145'200

Remise, dépôt atelier

160 m³

CHF 225

CHF 36'000

Logement

218 m³

CHF 750

CHF 163'500

Porche

28 m³

CHF 200

CHF 5'600

Écurie, remise désaffectée

413 m³

CHF 225

CHF 92'925

Fenil désaffecté

1'188 m³

CHF 225

CHF 267'300

Cave, réduit, pont de grange

496 m³

CHF 325

CHF 161'200

Buanderie, remise, bûcher

216 m³

CHF 325

CHF 70'200

Réduit

37 m³

CHF 400

CHF 14'800

Vétusté - dépréciation - obsolescence

181 ans :  –0.35% par an 

-63%

x

– CHF 905'034

Aménagements extérieurs 

Places de parc, terrasse, pergolas, jardin, arbres, clôture, etc.

1'000 m²

CHF 50

CHF 50'000

Frais secondaires 

7% valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements …)

7%

x

CHF 36'651

Total - valeur intrinsèque

CHF 1'560'042

Notez que ceci n’est encore qu’une base qui va servir à déterminer le bon prix auquel proposer cet objet. Le test final du bon prix étant : trouve-t-il un acquéreur ?

En conclusion

L’estimation du bon prix de vente d’une maison de village nécessite encore bien plus d’expérience et d’expertise que l’estimation d’un objet standard.

Le courtier estimateur doit envisager les différents scénarios et développer ceux qui sont les plus favorables au propriétaire vendeur.

Se lancer soi même dans de lourdes rénovations peut se révéler périlleux, voire financièrement catastrophique, car les coûts peuvent s’avérer plus élevés que le prix de vente final.

Mais pour chaque bien, il existe un potentiel acheteur qu’il faut dénicher et mettre en relation avec cette affaire. 

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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