Estimation d’une maison contiguë

Une villa ou maison contiguë se situe entre deux autres maisons, avec un mur mitoyen à sa gauche et un mur mitoyen à sa droite.

Qu’est-ce qu’une maison contiguë?

Sur la photo suivante, il y a quatre maisons. Les deux du milieu sont contiguës et les deux aux extrémités sont des contiguës au bout ou contiguës d’angle.

Exemple de maison contigüe - IMMO 4G
Exemple de maison contigüe - IMMO 4G

Si en plus du voisin de gauche et du voisin de droite, il y a également un voisin au-dessus, il s’agit d’un appartement.

Autre précision : le terme de villa s’apparente généralement à une certaine qualité de vie due à l’éloignement des voisins, à l’espace privatif tout autour de son habitation, à une construction d’un certain standing, etc.

Lorsque l’habitation est située entre deux autres constructions, il n’y a plus que deux façades, et le jardin est souvent assez petit. Dans ce cas, le terme de villa, même s’il est plus « vendeur », commence à perdre de sa légitimité, et le terme de maison devient sans doute plus approprié.

Avantages de la maison contiguë

En comparaison avec un appartement au rez-de-chaussée avec un jardin, la maison contiguë est souvent excavée, elle offre plus de possibilités de personnalisation, et les parties communes sont réduites.

En comparaison avec un appartement en étage, la maison contiguë est mieux adaptée aux familles avec des enfants.

Par rapport à des villas jumelées ou à une villa individuelle, la maison contiguë nécessite bien moins de terrain pour sa construction, et est donc, dans l’ensemble, moins chère.

Quel est le type de propriété d’une maison contiguë?

Ce type de maison est assez souvent, mais pas obligatoirement, organisé en PPE. La raison en est que le terrain est commun à l’ensemble de la rangée de maisons, avec un droit d’usage exclusif des parties privatives.

Les parties communes étant le chemin d’accès, les places de parc, etc. Assez souvent, mais là non plus il ne s’agit pas d’une règle, le système de chauffage est mutualisé.

Cela permet de réaliser des économies d’échelle. Mais d’un autre côté, à moins d’avoir des compteurs d’énergie pour chaque habitation, il y a toujours la désagréable impression de payer les frais d’énergie pour les autres.

La maison contiguë était la norme dans les centres des villages. Dans ce cas, il s’agit de propriétés individuelles, mais avec des murs mitoyens.

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Désavantages de la maison contiguë

Comme pour n’importe quelle estimation, il est nécessaire de collecter toutes les informations pertinentes afin de déterminer le meilleur prix auquel il sera possible de présenter ce bien immobilier sur le marché.

Les principes de l’estimation immobilière tels que je les ai décrits dans mes autres articles, restent totalement applicables. Mais de mon expérience, il est encore plus important de croiser les chiffres de la valeur intrinsèque avec ceux de la valeur hédoniste pour estimer le prix d’une maison contiguë.

La maison contiguë sera moins chère que la villa individuelle ou qu’une villa jumelée, c’est logique.

Cependant, on arrive à des budgets similaires à certains appartements, ce qui élargit le marché à un plus grand nombre de potentiels acheteurs.

Différences de prix entre une villa individuelle, une villa jumelée et une maison contiguë

La différence de prix entre une villa contiguë, une jumelée et une individuelle n’est de loin pas linéairement proportionnelle à la quantité de terrain nécessaire.

Une des raisons de ce phénomène est que le prix du terrain est proportionnel à ses droits à bâtir. Plus la construction peut être dense, plus le terrain sera cher.

Une autre raison est que ce type de construction est situé en zone à moyenne densité, souvent proche des commodités et des services. Ceci en augmente la valeur relative.

Les règles de base de l’estimation restent tout à fait valables, mais l’estimateur devra pondérer le prix du mètre carré habitable en fonction de toute une série de critères, afin d’établir un prix de vente le plus favorable possible pour le propriétaire vendeur.

Dans le cas d’une PPE, il faudra également tenir compte de la part de terrain relative en fonction des millièmes. Même si la surface de jardin est minuscule, pour estimer correctement la valeur du bien, il est nécessaire de prendre en compte la totalité de la surface de la parcelle de base, puis de répartir la valeur de cette surface en fonction des millièmes du lot de PPE.

Nous sommes donc vraiment à mi-chemin entre la méthode d’estimation des villas et la méthode d’estimation d’un appartement.

Et c’est là qu’il s’agit de ne pas se tromper.

En conclusion

Une maison ou villa contiguë ne dispose que de deux façades, avec peu de jardin.

Pour les potentiels acheteurs, ce type d’habitation est plus désirable qu’un appartement, mais moins désirable qu’une villa jumelée ou qu’une maison individuelle.

Le prix de ce type de bien est un peu moins élevé que le prix d’une villa jumelée ou d’une villa individuelle qui aurait des caractéristiques identiques.

La prise en compte de tous les facteurs d’estimation est nécessaire afin d’en déterminer le prix de vente le plus adapté.

Le meilleur prix possible doit toujours tenir compte du montant d’argent qu’un potentiel acheteur sera désireux de sacrifier pour obtenir la jouissance du bien. 

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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