Estimation d’un bien amateur

Le but de cet article est de vous donner, par l'exemple, les grandes lignes à suivre pour déterminer correctement la valeur d’un bien immobilier dit « d’amateurs ».

La toute première chose à faire est de déterminer ce qu'est exactement un bien d’amateurs.

On peut commencer par le définir avec la négative. Qu’est-ce que ce type de bien n’est pas ? Ce n’est pas un bien immobilier typique ni un bien standard.

Dans mon travail de fin d’études pour l’obtention du Brevet fédéral de Courtier, j’ai défini le bien d’amateurs comme suit :

Un bien d’amateurs est un objet rare, présentant des caractéristiques hors du commun. Un chalet « Belle Époque » comprenant 14 chambres et une salle de bains construite en l’an 1900 en madriers, dont la substance a été conservée, serait typiquement un objet d’amateurs.

Voici une démonstration par l’exemple d’une méthode d’estimation d’un bien d’amateurs.

Fiche technique du bien

Adresse

En montagne dans le Jura Nord-Vaudois

Parcelle n°

000

Surface de la passerelle

6'540 m²

Zone

Forêt et zone réservée

Environnement

Moyenne montagne. Altitude +/- 1'200 mètres

Surface au sol du chalet

258 m²

Surface au sol de l'annexe

58 m²

Surface au sol des constructions

316 m²

Volume du chalet

2'516 m3

Volume de l'annexe

290 m3

Total du volume bâti

2'806 m3

Nombre de pièces

14

Nombre de chambres

11

Surface habitable approximative

500 m²

Nombre de salles de bains

2

W.-C. séparés

3

Recensement architectural

Note 2. Monument d’importance régionale

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Brève description de l’objet

Chalet « Belle époque ». La bâtisse repose sur de solides fondations en maçonnerie et béton. Les caves sont semi-enterrées avec une belle hauteur sous plafond. Des fenêtres de cave apportent une lumière naturelle.

La maison est composée de 3 niveaux, rez, 1er et 2nd. Le galetas est accessible par une petite trappe pour inspection, mais n’est pas aménagé.

Le chalet a été conçu et construit en tant que résidence de vacances et, de nos observations, il n’a jamais été utilisé autrement que pour les vacances en famille.

Hormis les fondations, les caves et la dalle du rez en pierre, béton et hourdis en terre cuite, tout le reste de la construction est en bois.

La toiture est couverte de tuiles plates typiques du pays de Vaud. Les ferblanteries sont en cuivre.

Bien que la maison soit le témoin d’une époque faste et de familles aisées de l’époque, les aménagements sont basiques et très simples.

Une annexe comprenant un appartement de vacances et deux garages fait partie de la propriété.

Reportage photo

Historique

La construction du chalet « Les Fougères » se termine en 1900. Voici un extrait d’un livre intitulé « Six maisons aux Rasses » :

Technique du bâtiment

Cette pompe existe encore toujours dans les caves des Fougères.

En plus des évolutions techniques, cette maison a été entretenue depuis sa construction et a subi différentes améliorations, sans en modifier sa substance initiale.

Actuellement, le chalet est chauffé par une chaudière à mazout rénovée en 2016, permettant d’élever la température de tout le volume en quelques heures à peine, et de maintenir une température agréable malgré le déficit d’isolation.

Deux grandes citernes à mazout assurent l’approvisionnement.

La toiture, rénovée dans les années 1980, est en bon état. Les combles ont été isolés par de la laine de verre.

Les fenêtres à châssis bois, dont certaines sont d’origine, sont en simple vitrage. La grande majorité des fenêtres ont été doublées. C’est-à-dire qu’il y a une deuxième fenêtre devant la première.

Les sanitaires sont composés de deux salles de bains aux 1er et 2e étages, et de trois W.-C. séparés.

Brève description de l’environnement

Voici la vue de l’époque :

Mais malheureusement, le paysage bucolique de l’époque a été progressivement défiguré par des buvettes, une station de remontée mécanique et des parkings. Le tout d’un esthétisme des plus contestable :

Le chalet lui-même est en retrait de la corniche du Jura.

Ceci le protège partiellement des éléments climatiques assez rudes en montagne, mais le prive de la vue extraordinaire que l’on peut avoir 400 mètres plus en avant, comme au chemin des Combettes, ou du Grand Hôtel des Rasses par exemple.

Valeur de la parcelle

La parcelle mesure 6’540 m². Composée pour l’essentiel de forêt de résineux.

La parcelle est divisée en zone de forêt et en zone réservée. La zone de forêt est inconstructible. La zone réservée est utilisée pour classifier les parcelles qui furent constructibles, mais qui actuellement ne le sont plus.

Il est donc inenvisageable de construire la moindre annexe ou extension à la bâtisse actuelle.

Si cette parcelle était libre de tout bâtiment, sa valeur en l’état serait la valeur de la forêt, à savoir 5 francs du mètre carré, soit CHF 32’700.—.

Une autre manière de déterminer la valeur de la parcelle est de partir de la réponse à la question suivante :

Quelle est la quantité de terrain constructible dont j’ai besoin afin d’ériger un bâtiment occupant 316 m² au sol ?

Sachant, pour en avoir vendu dans la région, que le terrain constructible sur la corniche se négocie à 150 francs du mètre carré, nous prendrons cette valeur à des fins de comparaison.

Sachant que, selon l’article 34 du règlement des constructions de Bullet, le coefficient d’occupation du sol en zone de chalets est de 1/10, si l’on voulait construire ce chalet aujourd’hui, il faudrait disposer au minimum d’une surface de terrain constructible de 3’160 m².

  • À 150 francs du mètre carré, cela représente une valeur de CHF 474’00
  • Le solde du terrain, soit 3’380 m², est valorisé au prix de la forêt, soit CHF 16’900
  • La valeur du terrain total est alors estimée à CHF 490’900

Pour en savoir plus au sujet de l’estimation de la valeur d’un terrain situé hors de la zone à bâtir, comme c’est le cas ici, je vous invite à consulter l’article suivant :

Estimation de la valeur d’un terrain hors zone à bâtir

Valeur de la construction à neuf

La méthode communément utilisée afin de déterminer la valeur d’une construction est d’en déterminer la valeur si cette construction était réalisée aujourd’hui, et de déduire de cette valeur « à neuf » une dépréciation à cause des effets du temps (vétusté).

Le volume construit total (chalet + annexe) est de 2’806 m3.

La qualité de construction est exceptionnelle au niveau du gros œuvre, et très basique bien que raffinée au niveau des finitions.

Des villas individuelles en ossature bois avec isolation périphérique, chauffage au sol par pompe à chaleur et panneaux solaires, se construisent en plaine au prix de 750 francs le mètre cube.

Des chalets de luxe en madriers, avec finitions haut de gamme et tout le confort (piscine, sauna, hammam, jacuzzi…), se construisent en montagne à 1’500 francs le mètre cube.

La construction actuelle étant située entre ces deux points de repère, nous prenons la valeur médiane de 1’125 francs du mètre cube comme valeur à neuf pour l’ensemble du volume construit, ce qui nous donne CHF 3’156’750.

Dépréciation

Les différentes parties d’un bâtiment ne vieillissant pas aussi vite que d’autres, différents taux de vétusté seront pris en considération afin de déterminer un âge économique moyen du bâtiment.

Groupe d'éléments

Âge moyen

Coefficient

Âge pondéré

Gros œuvre 1

121

1

121

Gros œuvre 2

60

2

120

Installations techniques

23

3

69

Aménagements intérieurs

60

2

120

Total

8

430

Âge moyen

53.75

Une décote de 1% de la valeur à neuf par année d’âge moyen est appliquée.

La valeur actuelle de la construction est alors de : CHF 3’156’750 – 53.75% = CHF 1’460’000.-.

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Explications 

Le gros œuvre 1 est composé de l’ossature du bâtiment. Nous sommes partis du principe que l’ossature est d’origine et qu’elle a une durée de vie de 200 ans.

Le gros œuvre 2 est composé de tout ce qui ferme le bâtiment (façade, charpente, fenêtres, couverture, etc.). La toiture a été refaite dans les années 1980 et est en bon état. Une isolation par laine de verre y a été ajoutée.

Installations techniques, elles comprennent : les sanitaires, la cuisine, la chaufferie, l’électricité, etc.

Les aménagements intérieurs. En l’occurrence, il s’agit vraiment des menuiseries intérieures qui, de notre observation, sont d’origine et en bon état.

Nous avons observé que la chaudière est quasi neuve. Le tableau électrique est récent, et des mises aux normes successives de l’électricité ont été effectuées. Cependant, une utilisation plus intensive de la maison nécessitera un renforcement des installations électriques. Une salle de bains

est plus récente que l’autre, mais les deux sont démodées.

La cuisine et les W.-C. sont vétustes.

Le coefficient utilisé dans le tableau de calcul de l’âge moyen du bâtiment correspond à la durée de vie relative de ces éléments-là. Les installations techniques vont par exemple se dégrader trois fois plus vite que le gros œuvre.

Aménagements extérieurs

Les aménagements extérieurs souffrent d’un grand déficit d’entretien.

Le mur de pierres sèches autour de la parcelle s’effondre à plusieurs endroits, la haie en face du chalet doit être fortement élaguée, le chemin d’accès menant au garage et à la propriété tend à disparaître dans la prairie.

En l’état, il n’est pas vraiment possible de justifier une valorisation des aménagements extérieurs autre que la valeur du terrain à proprement parler.

Valeur intrinsèque

Calcul de la valeur intrinsèque

Surface/volume

Prix unitaire

Sous-total

Terrain

Part du terrain nécessaire à la construction

3'160 m²

CHF 150

CHF 474'000

Solde du terrain

3'380 m²

CHF 5

CHF 16'900

Construction

Valeur à neuf

2'806 m³

CHF 1'125

CHF 3'156'750

Vétusté

– 53.75%

– CHF 1'696'753

Aménagements extérieurs

374 m²

CHF 0

0

Frais annexes

6%

CHF 87'600

Valeur intrinsèque

CHF 2'038'497

Classement aux monuments historiques

Le recensement architectural du canton de Vaud classe le chalet en note 2 et l’annexe en note 4.

Bien qu’il soit flatteur qu’un bâtiment soit classé aux monuments historiques, cela implique des contraintes administratives importantes pour le propriétaire, dès lors qu’il est question de faire des modifications à sa propriété.

Dans le cas d’un monument d’importance régionale, il est nécessaire de demander à l’administration cantonale des autorisations pour des travaux extérieurs et intérieurs.

Voici une explication au sujet de la note 2 au recensement architectural :

En conclusion

L’estimation d’un bien d’amateurs doit se faire selon une analyse de l’ensemble des composantes du bien immobilier.

Chaque composante est estimée séparément, par comparaison avec des choses comparables, et le tout est reconstitué dans sa valeur globale.

Il faut ensuite pondérer l’ensemble en fonction de l’attrait que le bien peut générer.

Un bien d’amateurs intéressera un nombre très restreint d’amateurs potentiellement acquéreurs.

Une estimation professionnelle ainsi qu’une stratégie marketing appropriée permettront de communiquer l’opportunité aux amateurs potentiels. 

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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