Les différents types d’agences et de courtier en immobilier

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, mais face à la concurrence, vous ne savez pas vers qui vous tourner ?

C’est normal ! Dans le monde du courtage, on ne distingue pas moins de 4 types d’agences : 

  • les grandes enseignes,
  • les courtiers indépendants,
  • les agences à taille humaine,
  • les agences « zéro commission ».

Les agences « zéro commission » ou agences au forfait sont peu recommandables. On vous explique pourquoi à la fin de cet article.


Table des matières

Les grandes agences

Vous connaissez sûrement leurs noms.

Ce sont des grandes enseignes, mais la plupart sont encore dirigées par des Suisses.

Il y a très peu de grands groupes immobiliers de taille mondiale ou européenne qui sont parvenus à s’implanter de manière efficace en Suisse romande.

La Suisse romande est un marché local, très spécifique et très difficile, qui fait que les grandes enseignes internationales ne s’y risquent pas. Et entre nous soit dit, je trouve cela très bien comme ça !

Ces grandes agences sont capables de faire du bon travail au niveau du courtage immobilier (la vente de villas et d’appartements en PPE). Cependant, ce sont aussi des agences qui couvrent toutes les facettes de l’immobilier. Elles obtiennent des revenus issus de diverses sources.

Exemples : 

  • la gestion de PPE,
  • la gestion de patrimoines immobiliers,
  • la gestion d’immeubles de rendement.

Si ces agences gèrent 500 immeubles pour lesquels elles s’occupent de l’entretien, de la récolte des loyers, du choix des locataires…, alors elles auront un flux constant d’argent issu de ces diverses activités.

Ce qui les rend moins spécialistes de la vente, et surtout ne crée pas une nécessité de vendre efficacement.

Désavantages

Le principal défaut de ce type d’agences, ce sont les énormes frais fixes. Elles ont besoin de revenus très stables. 

Le courtage immobilier est une activité qui demande beaucoup de flexibilité en termes de stratégie et de calcul de marché.

Puisqu’il s’agit d’une grosse structure avec beaucoup d’employés, et une communication en interne qui passe par différents canaux, elle est moins performante que n’importe quelle petite structure plus flexible et plus dynamique.

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Les agences à taille humaine

Ce sont des entreprises locales qui seront spécialisées dans une branche spécifique de l’immobilier.
On peut retrouver une petite entreprise familiale qui s’occupe uniquement de la gestion de PPE ou uniquement de courtage.

Avantage

Ces petites agences sont obligées d’obtenir des résultats dans leur branche. Elles ne peuvent pas compter sur l’apport de fonds d’une autre partie comme la gérance pour renflouer les caisses si jamais une vente ne se fait pas.

Le fait d’être obligé d’obtenir de bons résultats pousse à la performance. 

Selon moi, les petites structures sont adaptées à la défense de vos intérêts.

Le courtier indépendant

Ce cas est un peu particulier. Il y a deux facteurs qui entrent en jeu :

  • la solitude motive à la vente,
  • mais elle peut entraîner des difficultés à tout gérer.

Le bon courtier indépendant doit pouvoir être très polyvalent. Ou s’associer à d’autres courtiers ou professionnels.

À plusieurs, les tâches sont mieux réparties. Les différents points de vue et les différentes manières de travailler augmentent l’efficacité du service. 

Il vaut mieux que vous travailliez avec un courtier indépendant compétent dans son domaine, plutôt que de faire appel à une grande société où les employés sont des numéros.

Les agences au forfait 

Les agences au forfait ou « commission zéro » ont plusieurs points négatifs.

Moins chères, mais aussi moins de prestations

Ce sont des entreprises qui se présentent comme faisant la même chose pour trois fois moins cher, alors que dans les faits, elles ne font pas les mêmes choses. Elles proposent même 5 fois moins de prestations.

Nous pouvons comparer ces agences à des imitations de produits.

On vous dit que vous achetez une Rolex, mais la qualité des matériaux et le temps passé dessus valent 50 fois moins qu’une montre de cette marque bien connue.

Comme le dit mon épouse : « On n’a pas les moyens d’acheter des choses (ou services) pas chères. »

Une vente sans le respect de la valeur du bien immobilier

L’argument « zéro commission », c’est de la fausse publicité. Rien n’est fait gratuitement. 

Le défaut majeur de ce genre d’agences, c’est qu’elles ne défendent pas vos intérêts. Elles deviennent par voie de conséquence des personnes qui défendent uniquement l’intérêt de l’acheteur.

Elles n’ont aucun intérêt à vendre plus cher ou moins cher. Le prix de vente n’a pas d’importance, car leur rémunération est la même.

L’essence même de notre métier, c’est de défendre vos intérêts à travers les nombreuses phases de négociations.

Exemple :

À Cottens, je devais vendre une petite maison individuelle nécessitant beaucoup de rénovations. 

Estimation : 850 000 francs.

Offre sur le marché : 875 000 francs.

La maison est partie au prix de l’offre annoncée. 

Nous sommes parvenus à vendre la maison 25 000 francs plus cher, soit le montant de notre commission. Si nous étions payés au forfait, nous aurions vendu la maison au premier venu sans discuter du prix.

Voilà toute la différence en étant payé à la commission, uniquement au résultat, sans devoir payer quoi que ce soit au départ.

La commission est, je pense, un élément essentiel. Le système à la commission pousse à la performance. C’est un moteur clé de notre économie. 

Violer cette loi fondamentale du marché et la présenter comme étant du courtage traditionnel, c’est mensonger.

Le marché suisse permet cette compétition saine, mais cela doit rester dans le respect de l’autre. 

La concurrence est un élément vital dans l’économie immobilière. Quand celle-ci se sent obligée de critiquer les acteurs traditionnels d’un marché, c’est très mauvais. 

Des services supplémentaires payants

Les visites sont payantes chez les agences sans commission. On peut comparer le modèle économique de ces agences à certaines compagnies aériennes low cost où l’essentiel du service est peu cher, mais il y a plein de petits services à payer en sus.

La comparaison s’arrête dans la mesure où ces compagnies font leur travail. Après tout, quand EasyJet vous dit qu’elle va vous emmener à Barcelone pour 40 francs, elle le fait !

Elle ne vous fait pas atterrir à mi-chemin tout en vous réclamant de payer la moitié du trajet.

Les agences au forfait encaissent de l’argent sans donner une garantie de résultat. 

Ce qu’il faut retenir 

Je vous conseille de choisir l’agence ou le courtier qui convient le mieux à vos valeurs.

L’aspect humain n’est pas à négliger.

Ce qui fait la qualité du travail, c’est avant tout la conviction et la passion de l’agence ou du courtier pour son travail.

Les points clefs à garder en tête :

  • Les grandes enseignes ont une approche plus pécuniaire du métier.
  • Les agences à taille humaine sont performantes dans leur domaine d’expertise.
  • Un courtier indépendant se démène bien plus que d’autres grandes agences en courtage.
  • Payer un service moins cher ne garantit pas un bon résultat.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à “Vendre mon bien immobilier”, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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