Déterminer mon budget pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

Déterminer mon budget pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse

Avant de vous lancer corps et âme dans la quête de la maison de vos rêves, vous allez devoir estimer votre budget maximal.

C'est-à-dire le montant le plus élevé que votre situation financière vous permettra d'investir.

Votre budget dépendra de deux facteurs 

  1. Vos fonds propres.
  2. Vos revenus.

À moins que vos fonds propres ne soient équivalents à la valeur du bien que vous convoitez, vous aurez besoin des deux éléments pour emprunter la somme manquante.

Les deux règles générales concernant le financement pour l’achat d’un bien immobilier en usage propre en Suisse, sont les suivantes :

  • Vous devez apporter 20% de fonds propres.
  • Les charges théoriques de votre logement ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus bruts.

Je parle de charges théoriques, ou de tenue des charges, de charges maximales ou encore du taux d’effort. Tous ces termes signifient la même chose.

Les charges théoriques se calculent à partir de trois éléments :

  1. La charge annuelle des intérêts sur base d’un taux théorique de 5%.
  2. Un amortissement de l’hypothèque en deuxième rang en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
  3. Des frais d’entretien de 1% de la valeur du bien.

Ce que je viens d’exposer, ce sont les règles générales. Elles sont valables aussi bien dans le Jura, le Valais, Vaud, Neuchâtel, Fribourg et même à Genève.

Dans la pratique, les banques et assurances disposent d’une certaine marge de manœuvre concernant la manière dont elles appliquent les règles.

NE SURVOLEZ PAS L’INFORMATION !  Ne perdez plus de temps à chercher des astuces pour acheter le bien de vos  rêves, tout est condensé dans ce guide. J'obtiens mon guide !

Calculateur de budget en ligne

Une toute première action que vous pouvez entreprendre afin de déterminer votre budget, est d’utiliser un calculateur en ligne.

Vous y entrez vos revenus bruts annuels et vos fonds propres, et le calculateur va vous sortir le montant maximal de votre achat. Cela va vous donner une première idée.

Voici quelques liens vers des calculateurs de budget en ligne :

Ou encore celui-ci, qui est déjà plus sophistiqué :

Flexibilité dans l’application des règles du calcul du budget

Il n’y a quasiment pas de flexibilité possible en ce qui concerne les fonds propres. Mais peut-être n’avez-vous pas pensé à toutes les sources de fonds propres qui s’offrent à vous ?

Je vous invite à lire mon article intitulé « Comment constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse » , dans lequel je donne 12 sources potentielles de fonds propres.

En ce qui concerne la tenue des charges, il y a des différences entre une banque ou une assurance et une autre.

Calculer votre budget : avec votre banquier ou un courtier en hypothèque ?

D’après mon expérience de courtier en immobilier, le courtier en hypothèque va être un partenaire important pour la réussite de votre projet d’achat.

Le courtier en hypothèque est indépendant des banques et des assurances. En fonction de : 

  • votre profil,
  • la composition de vos revenus,
  • la composition de vos fonds propres,
  • la période de l’année,
  • du type de bien à financer,
  • et de la région dans laquelle vous projetez de devenir propriétaire.

Il va orienter votre dossier vers une institution financière ou une autre.

Notez que je parle bien d’un courtier (ou d’une courtière, vous l’aurez compris) et non pas de votre banquier.

Votre banquier utilise un schéma qui lui est imposé par sa direction. Sa marge de manœuvre change en fonction de la politique de sa banque.

Un courtier en hypothèque va jongler entre 20 et 30 banques et assurances. Il ne va pas introduire votre dossier auprès de chacune, mais il sait quelles sont les institutions où il a le plus de chances de faire passer votre dossier.

J’ai pu observer à plusieurs reprises que le même dossier, présenté par un courtier en hypothèque à la banque des acheteurs, permettait d’obtenir de meilleures conditions que celles que les acheteurs avaient obtenues en direct.

Ce qui est extraordinaire avec un achat immobilier, c’est que chaque situation est unique. D’une manière générale, on trouve des solutions adaptées pour finir avec une solution unique qui ne correspond qu’à vous personnellement.

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Ce qu’il faut retenir de cet article 

Votre budget d’achat maximal pour un bien immobilier destiné à votre usage propre est déterminé par deux facteurs :

  1. Vos fonds propres.
  2. Vos revenus.

Vous devez apporter 20% de fonds propres.

Le total des charges de votre habitation ne doit pas dépasser un tiers des revenus cumulés du couple, ou de vos revenus si vous achetez seul.

Les charges théoriques sont composées de trois éléments :

  1. Les charges d’intérêts avec un taux de 5%.
  2. L’amortissement du deuxième rang en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
  3. Des frais d’entretien estimés à 1% de la valeur du bien.

Les banques et assurances appliquent ces règles avec plus ou moins de vigueur, en particulier en ce qui concerne la tenue des charges et le taux d’intérêt théorique.

S’il existe la moindre chance de faire passer votre dossier, un courtier en hypothèque vous aidera à trouver la bonne combinaison.


Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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