On a testé pour vous : vendre trop cher

Le prix de vente à afficher pour réussir au mieux la vente de votre bien immobilier est un point crucial de la stratégie à adopter.   

C’est le résultat du recoupement de plusieurs méthodes d’estimation, et du partage de points de vue entre vous et le professionnel que vous allez mandater pour vendre votre bien.   Celui-ci devra vous conseiller honnêtement en prenant uniquement vos intérêts en compte. 

Il existe un test du genre « ça passe ou ça casse » au sujet du prix de vente. Après un long processus de décision et un grand travail de préparation, vous donnez votre feu vert pour la mise en vente, et là, vous allez vite vous rendre compte de la justesse (ou non !) du prix affiché.

Beaucoup trop cher

Si le prix de vente affiché est vraiment bien au-dessus du prix de marché, rien ne va se passer. Pas un seul appel, pas une seule demande d’informations ni le moindre e-mail reçu – rien. C’est comme si les annonces n’étaient pas publiées. 

Ce phénomène se produit lorsque le prix affiché est bien plus élevé que ce que le marché est prêt à mettre pour cet objet, à ce moment-là. Bien entendu, je pars du principe que la mise en valeur de votre bien est correctement faite, et que la seule chose qui cloche est le prix affiché.

Sondage webinaire

Si nous organisions un webinaire sur l’immobilier, seriez-vous intéressé ?

Juste trop cher

Si le prix de vente est juste trop élevé par rapport au prix du marché, des visites seront organisées mais il n’y aura pas d’offres.

Quoi que le courtier ou la courtière puisse faire, si le prix est exagéré, les acheteurs potentiels ne feront pas d’offre. J’ai étudié ce phénomène en détail et questionné des acheteurs potentiels pour comprendre ce qui se passait dans leur tête.

Les acheteurs considèrent en effet qu’il serait inapproprié de leur part de faire une offre au prix qu’ils considèrent comme étant correct.

C’est un phénomène que j’ai observé à maintes reprises à mes débuts. Je précise bien « à mes débuts », car la bonne stratégie consiste à afficher le bon prix dès le départ, et je considère qu’il est de mon devoir d’informer complètement mes mandants sur la stratégie gagnante. 

Je ne rencontre donc plus cette situation où des propriétaires tentent de vendre leur bien à un prix trop élevé et ne reçoivent par conséquent pas d’offre d’achat.

Par contre, il m’arrive parfois de refuser des affaires, si le propriétaire ne veut pas intégrer les informations que je lui fournis. Comme le disait mon professeur d’estimation immobilière aux cours de l’USPI, « toute affaire n’est pas bonne à faire » et, parfois, il faut savoir refuser une affaire plutôt que de s’acharner à essayer de vendre à un prix totalement surfait.

Je me dois également de mettre les propriétaires en garde concernant une méthode très contestable, utilisée par certains de mes confrères pour obtenir un mandat à tout prix, au propre comme au figuré.  

Il s’agit de vous lancer de la poudre aux yeux, de vous faire miroiter un prix de vente exorbitant en vous promettant de le vendre facilement au prix affiché.   Cette méthode n’a pas pour objectif de défendre vos intérêts, mais bien de vous faire signer un mandat, peu importent les conséquences.  

Le bon prix de marché

Le bon prix de marché est une fourchette à l’intérieur de laquelle la vente peut se produire.
Je décompose encore cette fourchette en deux portions. La plus haute portion correspond aux valeurs maximales à l’intérieur desquelles cela vaut la peine de tenter le coup. 

C’est vrai, personne ne dispose d’une boule de cristal qui lui permet de prédire l’avenir à coup sûr. Il faut sonder le marché, voir comment il réagit, et tester.

Mais ce test doit être intelligent, car le risque, en affichant un mauvais prix au départ, est de « griller » le bien. C’est-à-dire générer de la méfiance et faire fuir les acheteurs potentiels en laissant un bien trop longtemps à la vente. 

NE VENDEZ PAS VOTRE BIEN A L'AVEUGLE !  L’immobilier est un domaine passionnant mais complexe.  Recevez mensuellement l’essentiel de l’information immobilière directement  dans votre boite mail.  Je m'inscris !

Et si on a visé trop bas ?

Il est tout à fait légitime de se poser la question. Entre nous soit dit, la question est fréquente, mais cela ne m’est jamais arrivé.

En utilisant plusieurs méthodes d’estimation, en collectant un maximum d’informations auprès de vous, en comparant des choses comparables, en discutant avec vous de la bonne stratégie à adopter, je ne tire jamais en dessous de la cible. 

Mais en admettant que cela puisse arriver, il me suffira alors de refaire les annonces avec un nouveau prix, tout simplement. 

Je garde toujours à l’esprit que vous me mandatez pour défendre vos intérêts.

Donc si jamais nous avons des indicateurs évidents que le prix affiché est inférieur au prix de marché, je serai le premier à suggérer une modification en votre faveur.

Faire jouer la concurrence

En utilisant notre méthode, vous vous assurez de vendre au meilleur prix de marché possible à ce moment-là. 

Comment procède IMMO 4G 

Je vais faire jouer la concurrence afin de défendre vos intérêts au mieux. 

En affichant le juste prix dès le départ, c’est-à-dire le prix maximal à l’intérieur de la fourchette du prix de marché, je vais assez rapidement vous soumettre des offres.

Je vous transmettrai toutes les offres que différents acheteurs potentiels m’auront faites, quelles qu’elles soient. C’est un engagement. 

Il est fréquent que les premières offres soient plus basses que l’objectif fixé. Là, je vais redoubler les efforts publicitaires, faire venir plus d’acheteurs potentiels et obtenir de nouvelles offres. Je vais informer les premiers acheteurs que quelqu’un a fait une meilleure offre. Mais je ne fais pas plus que les en informer : je ne vais pas leur dire à combien s’élève cette offre, car il s’agit d’une donnée confidentielle.

S’ils veulent vraiment acheter votre bien, qu’ils ont eu le coup de cœur, ils vont me soumettre une offre plus élevée, que je vais vous transmettre. 

En procédant ainsi, les acheteurs potentiels seront tentés de monter leur offre pour se rapprocher, voire atteindre votre objectif fixé. C’est là que j’interviens, pour les aider à trouver des solutions de financement.

Bien entendu, l’estimation de départ doit également prendre en compte le montant auquel les banques donneront leur accord pour financer l’objet. D’où l’importance capitale de recouper les différentes méthodes d’estimation avec le logiciel que les banques utilisent pour valider le prix de vente d’un objet.

Le vrai prix de marché

Au final, le prix de vente spécifié sur l’acte signé devant notaire constitue le réel prix de marché. Il se trouve toujours dans la zone verte ou orange du schéma qui illustre cet article. 

NE FAITES SURTOUT PAS CONFIANCE A UN ORDINATEUR POUR ESTIMER VOTRE BIEN !  Faites appel à un accompagnement haut de gamme en toute confiance.  Profitez de conseils d’experts dédiés et personnalisés pour cette étape  cruciale qu’est l’estimation de votre bien. Soyez sûr de vendre au meilleur prix du marché. Je veux faire estimer mon bien

Maintenant que vous avez lu cet article, vous savez :

  • Comment établir le bon prix de marché à afficher sur les annonces publicitaires ;
  • Quels sont les effets d’un prix qui n’est pas juste ;
  • Comment rectifier le tir si vous avez visé à côté ;
  • Comment faire sainement jouer la concurrence entre plusieurs acheteurs. 

En faisant appel à la méthode IMMO 4G, vous vous assurez de vendre au meilleur prix de marché, sans avoir à vous tracasser de quoi que ce soit. Je m’occupe de toutes les démarches de A à Z pour vous.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

Une idée d’article, un question à laquelle vous aimeriez une réponse ?

Partager cet article

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Ces articles
pourraient vous intéresser

Boîte à idée

Entrez votre adresse e-mail et le/les sujet(s) que vous aimeriez que nous abordions.