Constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

Constituer ses fonds propres pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse

L'une des questions fréquemment posées sur Google est « Comment acheter une résidence sans fonds propres en Suisse ? » ou « Comment acheter un bien immobilier sans apport personnel en Suisse ? ».

Et si vous êtes arrivé sur cette page en posant à Google la question :

« Comment acheter un logement en propriété en Suisse sans apport personnel de fonds propres ? », permettez-moi d'être très direct avec vous :

Il n'est pas possible d'acheter un bien immobilier en Suisse sans disposer de fonds propres sous une forme ou une autre.

Les banques suisses ne prêtent pas 100% de la valeur du bien immobilier

La règle concernant l’apport personnel de fonds propres pour un achat immobilier destiné à votre logement en résidence principale est la suivante :

Pour obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse, vous devez apporter 20% de fonds propres.

Et 10% des fonds ne peuvent pas provenir du deuxième pilier.

Ce que je viens d’exposer, c’est la règle selon la majorité des banques. Pour être précis, il s’agit de règles imposées aux banques par les organismes responsables de leur contrôle.

C’est-à-dire l’Association suisse des banques (ASB) et la FINMA.

Ce sont donc les mêmes conditions qui s’appliquent dans les cantons du Valais, du Jura, de Vaud, de Neuchâtel, de Genève et de Fribourg.

En plus du prix d’achat, vous allez également devoir payer les frais de notaire. Ils sont en vérité des frais d’achat essentiellement composés d’un impôt appelé « droits de mutation ».

Ce que vous venez de lire vous a peut-être plombé le moral. Mais ne laissez pas tomber votre projet d’achat pour autant. Des solutions existent afin de rassembler les fonds propres nécessaires à votre achat.

L’objectif de ce texte est de vous donner un maximum de sources de fonds propres ou d’apports personnels que vous pouvez utiliser.

Afin de ne pas surcharger l’information principale, je ne tiens pas compte de l’aspect fiscal des solutions proposées. Cette fiscalité va d’ailleurs varier en fonction de votre situation et du canton.

Définition de « cash » dans le contexte du financement immobilier suisse

Dans le domaine qui gravite autour du financement immobilier, lorsqu’on parle d’argent cash, il s’agit de toutes les sources d’argent possibles autres que le deuxième pilier.

Certaines sources parlent également de « fonds propres durs ».

J’ai collecté pour vous 12 sources possibles d’argent différentes de votre deuxième pilier.

12 sources pour constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

L’épargne personnelle

La première source de cash, et la plus évidente, est bien entendu votre épargne. Que ce soit de l’argent sur un compte courant ou sur votre compte épargne, des billets de banque dans un coffre-fort, un bas de laine ou sous votre matelas.

Cette forme de fonds propres n’est, et de loin, pas la seule que vous pouvez utiliser pour acheter le bien de vos rêves.

Le troisième pilier lié 3a

Vous pouvez retirer tout ou partie de l’argent que vous avez épargné sur votre prévoyance individuelle.

Le troisième pilier lié 3a peut être utilisé pour le financement d’un bien immobilier en résidence principale.

Le troisième pilier libre 3b

Une épargne du type troisième pilier libre 3b peut être utilisée librement, que ce soit pour financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Ou pour tout autre usage, entre nous soit dit.

Des placements

Vous avez placé de l’argent dans un portefeuille de titres, que ce soit des actions, des obligations, des parts dans un fonds de placement ou autre.

Vous pouvez vendre une partie ou la totalité de vos placements afin de constituer vos fonds propres.

Mais il se peut que la vente de tout ou partie de vos placements ne soit pas intéressante au moment précis où vous avez besoin de ces fonds. Il existe alors une autre solution.

NE SURVOLEZ PAS L’INFORMATION !  Ne perdez plus de temps à chercher des astuces pour acheter le bien de vos  rêves, tout est condensé dans ce guide. J'obtiens mon guide !

Un crédit lombard

Le crédit lombard, nommé de la sorte car il s’agit d’une pratique qui a vu le jour en Lombardie. Il consiste à mettre des valeurs en gage auprès de la banque afin de recevoir de l’argent en prêt en contrepartie.

Vous pourriez également entendre parler d’avance sur nantissement concernant cette formule.

Le principe est le suivant : vous disposez de valeurs patrimoniales qui peuvent être facilement vendues. Au lieu de les vendre, vous les conservez et vous les mettez en gage pour garantir un prêt.

Les valeurs mises en gage doivent représenter une somme supérieure à la valeur prêtée, et doivent être liquides. C’est-à-dire que le banquier doit pouvoir les réaliser (les vendre) facilement.

Par exemple, si vous avez constitué un portefeuille de placements et que vous ne voulez pas les vendre, vous pourriez obtenir un crédit lombard en mettant une partie ou la totalité de votre portefeuille en garantie du prêt.

Si vous n’avez pas d’argent à la banque, pas de troisième pilier ni de portefeuille de titres, tout n’est pas perdu ! Il existe encore d’autres sources de fonds propres que vous ne soupçonnez peut-être pas.

La donation

Vos parents ont le droit de vous donner une partie ou la totalité de leur fortune de leur vivant, sans contrepartie de votre part. Cela s’appelle une donation.

Une augmentation hypothécaire

Si vos parents ou d’autres proches sont propriétaires de biens immobiliers, la possibilité existe pour eux d’augmenter leur hypothèque afin d’obtenir de l’argent cash. Cet argent pourra être utilisé pour l’apport de fonds propres pour l’achat de votre habitation.

Un prêt sans intérêts et sans délai de remboursement

Presque tout est dit dans le titre. C’est très précis.

Mais oui, vous pouvez rassembler vos fonds propres en les empruntant, à la condition qu’il s’agisse d’un prêt qui ne porte pas d’intérêts et pour lequel vous n’avez pas d’échéance pour son remboursement.

Notez que ce type de prêt amical n’est pas uniquement familial. Un ami, voire votre employeur, pourrait vous accorder ce genre de prêt.

Une avance sur héritage

Une autre formule, assez similaire à la donation, consiste à obtenir une avance sur votre héritage. La différence se situe plus au niveau de la fiscalité qu’au niveau du principe.

Un terrain à bâtir

Vous pouvez utiliser un terrain à bâtir, dont vous êtes propriétaire, en tant qu’apport de fonds propres.

Dans ce cas, c’est la valeur vénale du terrain ou le prix auquel vous l’avez acheté qui servira pour calculer le montant de fonds propres que vous amenez.

Soit vous faites construire sur ce terrain, soit vous l’utilisez comme gage, pour la banque, pour un autre achat immobilier.

Une assurance vie

Si vous avez conclu une police d’assurance-vie dans le passé, il s’agit également d’une forme d’épargne que vous pouvez transformer en fonds propres.

Il existe deux manières de faire :

  • soit vous « rachetez » votre assurance, c’est-à-dire que vous demandez à recevoir en retour la somme épargnée ;
  • soit vous nantissez cette police d’assurance, c’est-à-dire que vous vous en servez comme gage en contrepartie d’une somme en cash.

Des travaux personnels comme fonds propres

Si vous avez des aptitudes dans un ou plusieurs domaines de la construction, aptitudes vérifiables par votre métier et/ou par vos diplômes, vous pouvez faire valoir votre apport de main-d’œuvre et de matériaux en tant que fonds propres.

Par exemple :
Si vous êtes carreleur et que vous achetez un appartement sur plans dans lequel vous allez réaliser les finitions de carrelage vous-même, vous pourrez faire transformer ce travail en tant que fonds propres.

Les 12 sources de fonds propres que je viens de mentionner peuvent être combinées entre elles. Si vous arrivez à constituer une somme équivalente à 10% de la valeur du bien convoité avec une ou plusieurs des sources, alors de nouvelles portes s’ouvrent à vous.

Les voici :

Les fonds de votre deuxième pilier

Je n’ai pas parlé plus tôt de votre épargne de prévoyance professionnelle (LPP) ou de votre compte de libre passage, car vous ne pourrez piocher dedans qu’à la condition de pouvoir apporter 10% de la valeur du bien avec d’autres sources de fonds propres.

Le fait de pouvoir utiliser votre avoir de LPP pour financer l’achat de votre logement principal en propriété, fait partie de l’encouragement à la propriété du logement.

L’utilisation du deuxième pilier comme apport de fonds propres est très fortement réglementée. Voici les conditions que vous devrez respecter afin de retirer une partie ou la totalité de votre deuxième pilier :

  • Si vous êtes mariés, il faut l’accord des deux conjoints.
  • Vous devez avoir épargné au moins 20’000.- francs pour pouvoir faire un retrait anticipé.
  • Dès l’âge de 50 ans, le retrait maximum est le montant du libre passage dont vous disposiez à l’âge de 50 ans, ou 50% du montant de l’avoir au moment du retrait.
  • Si vous revendez le bien avant l’âge de la retraite, le capital prélevé doit retourner sur votre deuxième pilier.

Un retrait anticipé d’une partie ou de la totalité de votre épargne de prévoyance professionnelle vous permet de doubler votre apport de fonds propres afin d’arriver aux 20% nécessaires aux yeux de la banque.

Le nantissement du deuxième pilier

Dans le cas où vous disposez de revenus élevés, la possibilité de ne pas retirer votre deuxième pilier existe.

Dans ce cas, plutôt que de retirer votre deuxième pilier, vous pourrez le mettre en gage. Les financiers parlent de nantissement.

C’est-à-dire que l’argent reste à la fondation de prévoyance et continue à produire des intérêts, mais si jamais vous faites faillite, alors la banque pourra recevoir l’argent du deuxième pilier que vous lui avez donné en garantie.

Cette formule permet d’emprunter jusqu’à 90% de la valeur du bien.

Mais comme vous pourrez le voir dans l’article au sujet du calcul des charges, cette formule, en plus de l’accord de la banque, va nécessiter des revenus sensiblement plus élevés que les revenus nécessaires pour couvrir un prêt à 80% de la valeur du bien.

Dans la pratique, sur mes 60 dernières ventes, une seule s’est faite avec le nantissement du deuxième pilier. Cette statistique n’est peut-être pas très fiable, mais on peut au minimum en tirer la conclusion que cette option est assez rare.

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Comment devenir propriétaire de mon habitation sans deuxième pilier ?

Vous pourriez très bien vous trouver dans la situation où vous disposez de 10% de la somme en cash, mais pas d’avoir de prévoyance.

Certaines catégories de personnes, comme les entrepreneurs, les artisans, les professions libérales ou autres indépendants, peuvent disposer de fonds propres en cash et de revenus suffisants pour accéder à la propriété de leur logement. Sans nécessairement disposer de fonds sur un deuxième pilier.

Si vous êtes dans ce cas de figure, je connais encore deux solutions qui vous permettront de devenir propriétaire de votre logement.

Le cautionnement hypothécaire

Certains organismes tels que la coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire, peuvent vous aider à obtenir les 10% supplémentaires afin d’arriver aux 20% de fonds propres nécessaires.

Il s’agira d’un prêt cautionné. Ce prêt est d’une durée de 20 ans au maximum, et une commission de 0.5% du montant cautionné sera prélevée.

D’autres possibilités existent pour compenser votre manque de deuxième pilier

Certaines sociétés prêtent les 10% de fonds propres qu’il vous manque.

Le principe est le suivant :

Actuellement, vous êtes locataire. Vous payez un loyer qui est plus élevé que les charges que vous devrez effectivement payer en tant que propriétaire.

Cette différence entre votre loyer et vos frais effectifs de propriétaire peut être utilisée pour rembourser un prêt des 10% de fonds propres.

Quelle est la solution miracle pour devenir propriétaire en Suisse ?

Si vous ne disposez d’aucune des sources et ressources mentionnées pour vos fonds propres, la solution consistera certainement à continuer d’épargner, à dépenser moins et à gagner plus.

Je suis bien conscient qu’il n’y a rien de miraculeux dans cette solution, et si vous connaissez une solution miracle, je vous invite à m’en faire part ci-dessous.

Ce qu’il faut retenir de cet article

  • Pour devenir propriétaire de votre logement en Suisse, vous devez disposer de fonds propres.
  • Il existe de nombreuses sources de fonds propres. Dans cet article, j’en mentionne 14, et il en existe sans doute plus.
  • En règle générale, les banques exigent un apport personnel de fonds de 20%. En d’autres mots, les banques ne prêtent pas plus de 80% de la valeur du bien.
  • Sous certaines conditions, il est possible d’obtenir un prêt de 90% de la valeur du bien, mais cette option demande des revenus plus élevés.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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9 réponses

  1. Bonjour,

    Merci pour cet excellent article!

    J’ai justement une question sur la constitution des fonds propres.

    Je suis un artiste et vends regulièrement mes oeuvres depuis 4 ans. J’ai également un prix de vente de mes oeuvres, conseillé par un expert.

    Ma question est la suivante: j’ai toujours un stock important de toiles à mon atelier, qui représente une certaine somme d’argent. J’aimerais savoir si ces toiles prêtes à la vente pourraient être considérées comme capital et donc constituer un apport en capital pour l’achat d’un bien immobilier?

    Merci d’avance pour votre considération!

    Bien à vous

    Michele Lysek

    1. Bonjour,
      Je comprends que votre stock d’œuvres représente une valeur.

      Théoriquement, à condition d’être liquide, c’est-à-dire, à condition de pouvoir être facilement transformé en argent, votre stock pourrait servir de nantissement pour un crédit Lombard.

      Je dis “théoriquement”, car je n’ai pas d’expérience dans ce domaine. Des titres ou des actions, par exemple des actions Nestlé, peuvent être donnés en garantie d’un crédit Lombard. L’argent qui vous est prêté devient alors des fonds propres qui peuvent être utilisés pour le financement d’un achat immobilier.

      Le banquier reçoit physiquement les actions en garantie du prêt. Cela vaut la peine de poser la question à un banquier.

      Mais je ne serais pas du tout étonné que le banquier vous dise ” vendez vos œuvres afin de constituer vos fonds propres”.

      Je vous souhaite de réussir votre projet d’achat!

      1. Bonjour,
        Merci beacoup pour avoir pris le soin et le temps de me répondre.
        Effectivement réponse logique, même si la banque pourrait générer une plus value avec l’intérêt qu’elle me facture..

        Bien à vous & belle continuation!

  2. Bonjour,

    Est-il possible de mettre comme fond propre une résidence secondaire en nantissement que nous avons déjà depuis plus de 3 ans et un appartement que nous avons comme investissement (qui sera terminé et loué prochainement) ?
    comment mettre des biens immobiliers en notre possession en nantissement pour une partie des 20% de fonds propres pour un bien en résidence principale ?
    Merci

    1. Bonjour,

      Merci pour votre question. Une augmentation du prêt hypothécaire sur votre résidence secondaire vous permettrait d’obtenir plus de fonds propres pour un achat d’une résidence principale. Ceci dépend tout de même de l’estimation que la banque fera de votre résidence secondaire.

      Si nécessaire, et pour autant que l’estimation de la banque le permette, vous pourriez également augmenter le prêt hypothécaire sur votre appartement de rendement. Dans ce deuxième cas l’estimation de la banque dépendra essentiellement du revenu locatif de cet appartement.
      D’autres montages sont sans doute envisageables. Un conseiller en hypothèque compétent pourra être de très bon conseil pour vous aider à réaliser votre projet.

      Excellente journée et tout de bon pour votre projet !

  3. Bonjour,
    Avec mon mari nous avons un appartement acquis avant 2012 avec CHF 100’000 provenant du 2ème pilier. Nous venons de le vendre dans le but d’acheter une maison, on se pose la question de savoir si ces CHF 100’000 peuvent être utiliser pour notre nouvel achat dans le sens que le bien à financer est de CHF 800’000, il faut donc CHF 160’000 d’apport personnel ce qui représente les 20%, mais comme vous dites, il faut un minimum de 10% d’apport qui ne provienne pas du 2ème pilier, mais dans notre cas si on doit ajouter ce qu’il reste c’est déjà moins de 10%, vu qu’on a plus qu’à ajouter CHF 60’000… est-ce possible ? D’autant plus que nous avons encore un 3ème pilier 3a de CHF 40’000 qu’on pourrait prélever ce qui fait qu’on aurait qu’à ajouter CHF 20’000 cash pour atteindre les 20% d’apport, mais voilà, est-ce que c’est possible de financer ainsi?

    1. Bonjour,

      Concernant les règles au sujet du financement, lorsque l’on dit qu’il faut apporter 20% de fonds propres, il s’agit d’un minimum. Pour l’achat de votre maison à CHF 800’000.- vous pouvez donc tout à fait apporter CHF 80’000.- en cash et CHF 100’000.- provenant de votre deuxième pilier.

      Lorsque l’on dit qu’il faut 10% de cash et 10% du deuxième pilier, c’est une simplification, car en théorie, à la condition de pouvoir apporter 10% en cash, vous pourriez payer le solde, soit les 90% restant, avec le deuxième pilier. Dans la pratique je ne connais pas de cas de ce genre.

      Vous pourriez également acheter votre maison avec CHF 80’000.- en cash, CHF 80’000.- de votre deuxième pilier et 80% d’emprunt hypothécaire. Dans ce cas le solde du deuxième pilier que vous aviez utilisé pour votre appartement sera réinvesti à votre caisse de prévoyance, ce qui vous assurera quelques prestations supplémentaires à la retraite.

      L’idéal serait de faire plusieurs simulations avec un conseiller en hypothèque qui pourra vous diriger vers la solution optimale correspondant le mieux à votre situation personnelle.

      En espérant que cela vous a un peu éclairé !

  4. Bonjour,
    mes parents veulent nous donner à mon frère et moi leur maison qui compte 4 appartements. Une régie nous a fait une estimation de l’immeuble et des lots qui lui alloue une valeur vénale d’env. 2’400’000.- Une hypothèque très raisonnable court encore.
    Afin de permettre à nos parents de continuer à vivre correctement après la donation (et sans les loyers qui rentrent) j’envisageais qu’en recevant un premier lot, je pouvais l’utiliser comme fonds propres pour leur acheter un deuxième et ainsi leur constituer du cash. A savoir que des travaux de rénovation importants seront à prévoir rapidement pour environ 300’000.-
    Mon frère est en situation précaire mais habite la maison. Il hériterait en tout cas de son appartement mais pas sûr qu’il soit prêt à jouer pareil que moi
    A côté de ça, ma femme est déjà propriétaire de notre logement. En qualité de codébiteur, je partage l’hypothèque en cours.
    Là où ça se corse, c’est que j’ai repéré un bâtiment à vendre incroyable, franchement magnifique et hyper bien situé. Les propriétaires en demande quand-même 2 millions et il y a des travaux à faire pour plusieurs centaines de milliers de francs…
    Enfin, je suis architecte et ai plus de 50 ans

    En résumé:
    -fournir du cash via l’achat d’un lot avec un autre comme fonds propres: 480’000.-
    -augmenter l’hypothèque de mes parents pour faire des travaux: 300’000.-
    -acheter un bâtiment avec les deux lots et peut-être une assurance-vie (à vérifier) et ma qualité d’architecte comme fonds propres: 2’000’000.-
    -faire des travaux pour rendre habitable le bâtiment (peut-être deux logements ?): 500’000.-
    -si possible ne pas mettre en danger notre maison actuelle
    -le revenu locatif des lots dont je pourrais hériter est d’environ 63’000.-/année
    -la valeur locative de notre maison serait potentiellement de 36’000/an minimum
    -la valeur locative du bâtiment pourrait dépasser les 60’000.-/an
    -nous avons un revenu d’environ 160’000.-an

    J’espère néanmoins louer notre maison à un de nos enfants avec un loyer préférentiel (env. 21’000.-/an) et habiter cette nouvelle acquisition en profitant du rendement des loyers de mes autres biens pour ne pas trop, voire ne plus rien payer comme loyer à l’âge de la retraite (dans 15 ans)

    Voilà, vous savez tout de notre vie. Est-ce cohérent comme vision ou suis-je un doux rêveur?

    Merci du temps que vous avez pris à me lire et pour celui que vous prendrez à me répondre (j’espère) !

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie d’avoir partagé toutes ces informations avec moi.

      Bien que vous m’ayez donné beaucoup de détails, il faudrait se pencher sur toute une nouvelle série d’autres détails afin de déterminer la solution vraiment optimale pour tous.
      Voici un résumé de quelques fondements afin de déterminer cette solution optimale :
      La qualité de propriétaire est désirable et ouvre la porte à des facilités au niveau des financements. De manière générale l’augmentation d’hypothèque permet d’obtenir des fonds afin d’acheter un autre bien ou d’en rénover un existant.

      Les objets de rendements fournissent des revenus stables qui augmentent votre surface financière et capacité d’emprunt.

      Si les conditions nécessaires sont remplies, vous pouvez hypothéquer un bien de rendement à hauteur de 70% de sa valeur. Ou à hauteur de 70% de la valeur estimée par l’institution financière.

      Pour ce qui est d’apporter des fonds propres par un apport de compétences, c’est possible, à condition que la banque l’accepte et que vous puissiez démontrer factuellement la valeur de votre apport en compétences.

      Sur base de ces fondements je dirais que « non, vous n’êtes pas un doux rêveur ». En revanche les banques ne vous prêteront de l’argent que si elles sont certaines de le récupérer si vous faites faillite. Ce qui met fin à toute possibilité de rêverie entre nous soit dit.

      Je vous invite à décortiquer chaque aspect du problème avec un conseiller financier en explorant plusieurs pistes et hypothèses afin de trouver une solution optimale.

      En vous souhaitant de réussir votre projet, je vous présente mes meilleures salutations

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