Peut-ont faire confiance à toutes les estimations et tous les estimateurs ?

Si vous avez écouté nos podcasts ou lu certains de nos articles, vous savez sûrement que l’estimation est la base d’une vente immobilière réussie.

En effet, une mauvaise estimation fera forcément perdre de l’argent au propriétaire vendeur.

Le courtier en immobilier

Il ne suffit pas de croire Pierre, Paul ou Jacques lorsqu’ils se prétendent courtiers en immobilier, car cela requiert énormément de savoir-faire et d’expérience pour exercer ce métier efficacement. En premier lieu, un estimateur doit tout le temps connaître la situation du marché et son évolution.

Même si les prix ne triplent pas du jour au lendemain, une guerre dans le pays voisin ou une nouvelle loi peut pousser des gens à déménager en Suisse et donc influencer l’offre et la demande.

D’autre part, il faut être hyper spécialisé dans une région. Un courtier qui travaille de gauche à droite dans tous les sens n’a pas accès aux bonnes informations, et on ne peut donc pas se fier à son estimation.

Pour être un courtier digne de confiance, il faut faire preuve de jugeote, posséder de l’expérience, avoir plusieurs sources d’information et plusieurs méthodes pour vraiment trouver la bonne combinaison et le bon prix de marché.

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Les types de biens immobiliers

On parle généralement d’immobilier d’investissement, c’est-à-dire l’achat ou la location de locaux pour des bureaux, des usines, ou encore louer un bien acheté pour en dégager des bénéfices.

On parle également d’immobilier résidentiel, de biens de jouissance ou encore de biens immobiliers en propriété, soit des biens destinés à être occupés par leurs propriétaires ; des biens de consommation, que ce soit appartement, maison, villa individuelle, villa jumelée ou encore une maison contiguë ou tout autre bâtiment adapté au logement de ses propriétaires.

L’estimation de ce type de bien requiert de connaître les techniques de calcul d’une valeur intrinsèque.

Il s’agit de déterminer la valeur de la pierre, savoir combien de mètres carrés fait le terrain, combien ça vaut, combien de mètres cubes sont construits, combien faut-il déduire pour la vétusté, l’usure, les effets du temps et l’obsolescence du bâtiment.

Il faut également être apte à calculer la valeur des aménagements extérieurs…

Comment faire une estimation ?

Malheureusement, nombreux sont ceux qui s’auto-proclament courtiers en immobilier, bien que certaines de ces personnes n’aient aucune idée de la réelle valeur des choses sur le marché.

Deux appartements de la même surface, à l’intérieur d’un même immeuble, peuvent valoir des prix relativement différents en fonction de leur exposition, de l’étage, de la qualité des finitions et de bien d’autres critères.

Un même appartement n’aura pas le même prix d’une commune à une autre.

Par exemple, un appartement de 100 mètres carrés vaudra 1’200’000 francs à Genève, mais seulement 300’000 francs à Sainte-Croix.

La valeur hédoniste est une autre méthode d’estimation basée sur des statistiques. Comme expliqué dans un précédent article, cette valeur peut être calculée avec différents logiciels. Notre courtier les a tous essayés et n’a jamais obtenu le même prix pour le même bien et selon les mêmes critères…

NE FAITES SURTOUT PAS CONFIANCE A UN ORDINATEUR POUR ESTIMER VOTRE BIEN !  Faites appel à un accompagnement haut de gamme en toute confiance.  Profitez de conseils d’experts dédiés et personnalisés pour cette étape  cruciale qu’est l’estimation de votre bien. Soyez sûr de vendre au meilleur prix du marché. Je veux faire estimer mon bien

Méfiez-vous !

Ne vous faites pas duper !

Une estimation doit pouvoir être expliquée. La valeur doit être composée de différents facteurs qui s’additionnent et forment un chiffre cohérent.

Si l’estimateur est incapable d’expliquer comment il est parvenu à un tel résultat, ou que le courtier fixe un prix beaucoup trop élevé dans le seul but d’obtenir la signature sur un mandat, fuyez vite !

Il ne faut pas prendre les acheteurs pour des imbéciles ! Ils visitent 5, 10, 15 biens et deviennent hyper spécialisés dans ce type de biens dans la région.

De plus, avec internet, plus besoin de prendre sa voiture pour aller d’une commune à une autre ou encore faire toutes les agences du coin, quelques clics suffisent pour comparer les biens qui nous intéressent. 

Un bien à la valeur surestimée

Il arrive que certains courtiers peu scrupuleux se jouent de leur client. Dans le seul but d’avoir un contrat, ils sont capables de gonfler les prix pour mettre l’eau à la bouche du propriétaire.

Dans le cas où le propriétaire vend pour partir à l’étranger ou entamer un grand projet, il ne le pourra pas, car dès le départ l’intention du courtier n’était pas de vendre.

Les gens se méfient toujours d’un bien estimé au-dessus de sa valeur de marché. Il y a quelque chose de totalement incohérent entre le bien et le prix affiché. Mais le jour où le prix baissera ou qu’un autre courtier reprendra le travail et refera l’estimation, cela nuira forcément à l’image du bien.

Effectivement, les acheteurs vont reconnaître le bien et remarquer qu’il a baissé de 300’000 francs.

Ils feront alors une offre moins élevée, et vous finirez par vendre moins cher que le prix auquel vous auriez pu vendre si vous aviez eu l’estimation juste dès le départ.

L’estimation en ligne

C’est une chose que d’utiliser un logiciel, mais c’en est une autre que d’y rentrer les bonnes informations ! Faire une simulation en ligne, c’est bien dans le cas où vous voulez avoir un ordre de grandeur.  

robot transparence

Comprenons bien que tous ces logiciels d’estimation en ligne sont basés uniquement sur deux ou trois sociétés qui fournissent les informations.

La réalité est qu’en arrière-plan, ce sont toujours les mêmes logiciels qui tournent. Ça donne une fourchette, voire un râteau, de la valeur probable du bien.

Par ailleurs, ces logiciels sont utilisés pour collecter des informations sur des propriétaires potentiellement vendeurs, pour ensuite leur proposer des services de courtage. Bien sûr, il n’y a rien de mal à ça, mais le but n’est pas de fournir une estimation professionnelle de qualité.

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Alors, faire confiance ou pas ?

Pour répondre à cette question – peut-on faire confiance aux estimations et aux estimateurs ? –, il faut absolument avoir du bon sens, car une bonne estimation ne se fait jamais en deux minutes. Il faut :

  • être logique
  • se baser sur des informations factuelles
  • tenir compte des mesures exactes des pièces et des surfaces
  • détenir les plans
  • avoir la police d’assurance ECA détaillée
  • connaître le cubage précis de l’habitation
  • et bien d’autres choses qui sont absolument nécessaires pour faire une estimation précise et fiable.

N’accordez pas votre confiance facilement, et faites réaliser plusieurs estimations par différents professionnels, afin d’être le plus sûr possible de la valeur de votre bien.

Et surement le plus important, comprenez suffisamment l’estimation pour repérer les rigolos. 

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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