En bref : comment se déroule une vente immobilière Suisse ?

Vous n’êtes pas sans savoir qu’un propriétaire doit absolument s’accorder le temps de réflexion afin de mettre en vente son bien immobilier.

La phase de réflexion permet d’envisager les différents types de scénarios, de vous poser toutes les questions possibles et imaginables, et enfin de détailler votre projet de vente.

Nous allons vous livrer tous les secrets d’une vente réussie, étape par étape.

Quelles sont les étapes à suivre pour mettre en vente ?

Disons que vous êtes un propriétaire vaudois et que vous envisagez de vendre. Voici les étapes d’une vente réussie :

Vendre avec un courtier en immobilier
Vendre seul
Prendre le temps de la réflexion
Prendre le temps de la réflexion
Décider de vendre avec un projet précis en tête
Décider de vendre avec un projet précis en tête
Faire faire une estimation précise pour déterminer le bon prix par rapport au marché
Faire faire une estimation précise pour déterminer le bon prix par rapport au marché
Confier le mandat de vente au courtier
Préparer un bon dossier de vente en prenant de jolies photos du bien en vente et en rédigeant un texte qui vend !
Répondre aux demandes du courtier pour lui fournir toutes les informations relatives à la vente
Faire un maximum d’annonces sur différents canaux et plateformes pour promouvoir la vente (Marketplace, Facebook, Anibis…)
Mettre les plans au propre, prendre des photos professionnelles de l’objet à vendre, et faire un texte rédactionnel correct qui présente vraiment les choses telles qu’elles sont, et qui donne envie d’acheter
Attendre de recevoir un maximum de demandes d’informations et de visites pour avoir une masse d’acheteurs potentiels afin de les mettre en concurrence les uns avec les autres.
Faire des annonces au bon endroit et en quantité suffisante grâce à différentes plateformes et canaux de communication pour promouvoir la vente
Organiser les visites
Attendre de recevoir un maximum de demandes d’informations et de visites pour avoir une masse d’acheteurs potentiels afin de les mettre en concurrence les uns avec les autres.
 
Organiser les visites
 

Pour en savoir plus sur chaque étape, je vous invite à lire l’article suivant :
Les 8 étapes d’une vente immobilière en Suisse

Que faire face aux potentiels acheteurs ?

Lorsque l’objet est correctement mis en valeur, vous allez pouvoir obtenir des bonnes offres et créer une négociation dans les meilleures conditions possibles pour défendre vos intérêts.

Dans le cas où vous travaillez avec un courtier, il se chargera de sélectionner les meilleurs acheteurs potentiels pour vous, autrement vous êtes bien partis pour le faire vous-même.

Pour sélectionner le meilleur acheteur, posez-lui la question à un million « Quel est le montant de fonds propres dont vous disposez ? ».

En effet, certains n’auront aucune idée de la quantité d’argent qu’ils ont à disposition, tandis que d’autres demanderont si le prix de vente est négociable.

Ceux-là ne sont pas réellement prêts à acheter, car ils n’ont pas l’aptitude financière pour. À partir du moment où vous avez eu suffisamment de visites et que le prix affiché est un prix de marché correct, les acheteurs potentiels vont soumettre des offres.

Cela va de soi que la meilleure offre possible, est celle du prix affiché.

Que faire dans le cas où tous les acheteurs veulent négocier le prix affiché ?

De nos jours, l’accès à internet permet à chaque propriétaire vendeur dont l’envie est de vendre au prix le plus élevé, et à chaque acheteur potentiel qui veut acheter au prix le plus bas possible, d’avoir une idée sur les prix du marché immobilier.

Il arrive qu’un acheteur, après avoir fait 10, 15, 20 visites, devienne un vrai spécialiste d’un certain type de biens. Il sera capable de faire une meilleure analyse de marché que la plupart des courtiers en immobilier de cette région-là, et connaîtra précisément le bon prix de vente.

Toutefois, plus le prix de l’objet est estimé correctement, plus les conditions propices ont été créées, moins il va y avoir cet effet de marchandage pour baisser le prix de vente.

Dans le cas où tous les acheteurs vont tenter de négocier le prix, il faut déterminer un prix de marché grâce à l’offre faite par le meilleur acheteur potentiel.

NE SURVOLEZ PAS L’INFORMATION !  Ne perdez plus de temps à faire des recherches pour vendre au meilleur prix,  tout est condensé dans ce guide. Obtenir mon guide

Comment choisir entre deux offres identiques ?

Imaginons que vous ayez deux acheteurs intéressés qui vous font une offre à CHF 1.150.000, alors que votre prix de vente est de 1.160.000.

En tant que propriétaire vendeur, la décision finale de vente vous revient.

Il peut y avoir un facteur émotionnel qui rentre en jeu, du genre : « Moi, je préfère vendre à une famille avec un enfant parce que la configuration de la maison est plutôt familiale », ou encore « Ce jeune couple me rappelle l’époque où j’ai acheté cette maison avec ma femme pour y fonder notre famille », etc.  

Cela dit, si vous travaillez avec un courtier, il pourra vous fournir l’ensemble des informations qui vous permettront de prendre la bonne décision.

Vous pouvez aussi booster la vente en disant aux acheteurs potentiels : « Écoutez, je vous remercie beaucoup pour votre offre, mais sachez que j’ai une offre exactement équivalente à la vôtre. »

Dans le meilleur des cas, un des acheteurs peut se dire : « OK, moi, je peux mettre un peu plus, je pense que l’appartement les vaut, je vais donc rajouter 10.000 ou 15.000 francs. » Vous pourrez alors choisir l’acheteur qui proposera le meilleur prix.

J’ai choisi mon acheteur, que dois-je faire maintenant ?

Une fois que toutes les parties sont d’accord, il faut préparer un projet d’acte de vente chez un notaire.

Traditionnellement dans le canton de Vaud, c’est l’acheteur qui choisit le notaire, puisque c’est lui qui va payer ses honoraires.

Le projet d’acte sera envoyé aussi bien aux acheteurs qu’aux vendeurs, qui ont la possibilité de le lire, de clarifier tout ce qui doit être clarifié, et éventuellement de demander à ce que des modifications y soient apportées. Il faut savoir qu’un acte de vente est très technique. C’est vraiment du langage purement juridique.

Chaque article dans le contrat a une portée légale ou découle directement de l’application d’un article de loi.

Concrètement, c’est du juridico-légal assez lourd à comprendre.

Il ne faut absolument pas hésiter à poser toutes les questions qui vous tarabustent, au notaire et au courtier si vous en avez un.

Dès que les deux parties ont lu l’acte et se sont mises d’accord, il ne vous reste plus qu’à signer chez le notaire et à aller fêter ça, maintenant que les terrasses et les restos ont rouvert !

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Un dernier conseil pour la route !

La seule chose, dans l’immobilier, qui a une valeur légale, c’est un acte signé devant notaire.

Tous les accords que l’on peut prendre en privé, même un contrat de réservation, n’ont aucune valeur qui pousse ou qui oblige quelqu’un à vendre ou à acheter. Cela dit, il faut quand même comprendre que la confiance est l’élément primordial d’une vente immobilière.

À partir du moment où un courtier professionnel a mis d’accord un acheteur et un vendeur sur le terme, soit le prix et le moment de la vente, et qu’ils se sont serré la main physiquement ou mentalement (parce que pour le moment, en période de Covid, nous respectons la distanciation sociale) 99 fois sur 100, personne ne revient en arrière.

Pour nos amis français qui aimeraient acheter un bien en Suisse, et précisément dans le canton de Vaud, sachez que la logique légale est complètement différente.  

En Suisse, l’élément clé, c’est la confiance.

De plus, chaque partie est totalement responsabilisée pour ses actes. C’est-à-dire qu’il n’y a pas de possibilité de rétractation, ni 15 jours de délai de réflexion ni quoique ce soit du genre.

Si vous voulez acheter, vous achetez ! Et une fois que vous avez signé, vous êtes engagé et ne pouvez plus revenir en arrière.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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