Table des matières
En combinant les deux activités de vente et d’achat, vous vous garantissez un stress maximal à moins de vous préparer vraiment bien.
Ce que vous êtes en train de faire de toute évidence, puisque vous lisez cet article.
Dans les prochaines lignes, je vais partager avec vous plusieurs conseils et astuces afin de vous aider à envisager au mieux les différentes options qui correspondent à votre situation personnelle.
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Gérer une vente
Une vente immobilière implique toute une série d’étapes qui doivent s’enchaîner les unes après les autres :
Prendre la décision de vendre.
Cela peut vous sembler tellement évident qu’il peut paraître stupide de le mentionner, mais je vous assure que tant que cette étape n’est pas faite, aucune des étapes suivantes ne produira le résultat escompté.
Obtenir une estimation correcte.
Afficher le bon prix de vente sur les annonces immobilières est plus que primordial. Il existe des techniques d’estimation très précises qui permettent de déterminer la bonne fourchette du prix de marché actuel de votre bien.
Votre projet risque de s’embourber complètement si vous ne le démarrez pas avec une stratégie de prix cohérente, qui corresponde au marché immobilier actuel.
Choisir le bon courtier, la bonne courtière.
Bien plus important que le choix d’une enseigne ou d’une marque, la personne avec qui vous allez travailler pour vous aider à réaliser vos objectifs est vraiment un élément clé de la réussite de votre projet.
C’est la personne qui compte vraiment, pas sa marque, son enseigne ou son logo.
Voici quelques astuces que vous pouvez mettre en application pour le choix du bon courtier, apte à vous aider à réaliser vos projets :
Choisissez un courtier expérimenté.
C’est-à-dire un courtier qui peut prouver qu’il ou elle a réussi un bon nombre de ventes. Je peux vous dire qu’à moins d’avoir réussi 10 ventes en un an, le courtier n’a encore aucune expérience valable dans ce métier.
Choisissez un courtier formé.
Pas simplement quelqu’un qui prétend avoir de l’expérience, mais bien quelqu’un qui a réussi une formation professionnelle dans le domaine de l’immobilier, comme celles qui sont dispensées par l’USPI Formation, la SVIT Real Estates School ou par d’autres filières diplômantes – par exemple le Brevet fédéral de courtier en immeubles, qui est un titre reconnu et protégé.
Préparer votre bien
Le jour de votre mariage, vous ne vous êtes pas présenté en jeans à trou avec une chemise froissée. Cela ne vous serait jamais venu à l’idée de faire mauvaise impression ce jour-là (ni aucun autre jour d’ailleurs).
Là, vous allez devoir faire en sorte que des acheteurs potentiels soient séduits par votre logement. Cela peut demander un peu, voire parfois beaucoup, de préparation. C’est une étape essentielle.
Mettez-vous à la place d’un acheteur potentiel qui va visiter votre bien. Cette personne va devoir prendre une décision sur base de ce qu’elle voit.
De la saleté, des joints de douche moisis, des marches d’escalier instables ou des catelles cassées sont autant de points négatifs qui donneront une mauvaise image de l’objet visité.
Et même si d’autres éléments positifs compensent les défauts, tout ce qui est critiquable sera utilisé par les acheteurs potentiels pour négocier le prix à la baisse.
Votre habitation n’est certes pas neuve, et il ne sert à rien de la remettre à neuf à grands frais avant de la mettre en vente.
Mais un logement propre et frais, des réparations d’entretien mineures bien faites et un environnement dépersonnalisé et très bien rangé faciliteront grandement la transaction.
Un courtier professionnel vous guidera et vous conseillera efficacement dans cette démarche ainsi que dans toutes les autres.
Les étapes suivantes concernent le marketing de la vente de votre bien. Cela commence par des photos professionnelles, réalisées avec un pied, prises à partir des bons angles, avec un grand-angle et la technologie HDR.
La photographie immobilière est tellement pointue et spécifique que plusieurs solutions de photographie ne s’adressent qu’à l’immobilier.
Les smartphones font certes de bonnes photos, mais seules des photos professionnelles réalisées avec le matériel et les logiciels appropriés vous assureront de faire la différence avec les 30 autres biens déjà en vente et avec lesquels vous serez inévitablement en concurrence.
Ensuite viennent le texte de l’annonce, les portails immobiliers, les réseaux sociaux, gérer les demandes, organiser les visites, obtenir des offres, gérer les négociations, prendre un accord, trouver un notaire, faire préparer le projet d’acte et organiser la signature.
Je vous conseille vivement de vous faciliter la vie en mandatant un pro qui défendra vos intérêts et vous fera gagner bien plus que le montant de la commission que vous allez lui rétrocéder.
Ça, c’est pour la vente.
Mais le titre de l’article est bien « Combiner vente et achat : nos meilleurs conseils », alors voici un résumé des étapes que vous allez devoir entreprendre pour acheter un autre bien.
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Comment combiner vente et achat ?
Voici les étapes incontournables pour réussir un achat immobilier :
Déterminer votre budget
Bien entendu, votre budget va en partie dépendre de la réussite de la vente de votre bien actuel.
En toute logique, l’estimation de la valeur de marché de votre bien actuel doit correspondre au prix auquel la vente va être réussie. Si la vente peut être concrétisée à une valeur supérieure, tant mieux, mais prenez déjà comme base la valeur estimée – pour autant que cette valeur ait été estimée avec des méthodes et des valeurs actuelles, par une personne compétente et honnête.
Votre budget va bien entendu dépendre également de vos fonds propres, de votre surface financière et d’autres facteurs aussi simples que le montant que vous êtes désireux d’investir dans une nouvelle acquisition.
En fonction de votre projet, vous pourriez être désireux d’acheter un bien beaucoup plus cher que celui que vous désirez vendre.
Ou au contraire vous pourriez être désireux de récupérer vos fonds propres et le bénéfice de la vente pour réaliser d’autres projets tout en conservant un logement plus petit et moins cher en guise de pied-à-terre.
Quel type de nouveau logement désirez-vous ?
En fonction de votre projet et de la direction que vous voulez donner à votre vie, vous allez choisir un type de logement adapté.
- Appartement ou maison ?
- Surface minimale ? Maximale ?
- Nombre de pièces ?
- Zone géographique ?
Je vous conseille de faire la liste des éléments indispensables, des facteurs simplement « désirables », et des éléments en bonus qui ne sont que de très faible importance pour vous.
Je vous conseille également de faire une liste des facteurs à éviter à tout prix, qui seraient rédhibitoires.
La recherche d’annonces
Une fois que vous avez déterminé les caractéristiques principales du nouveau bien que vous désirez acquérir, la recherche peut commencer.
Idéalement, je disposerais dans mon portefeuille d’un bien correspondant à vos critères. Ce qui serait parfait, car je pourrais vraiment vous aider à réaliser votre projet en ayant l’ensemble des deux transactions sous contrôle.
Mais bien que mon entreprise réalise de nombreuses ventes chaque année, il n’est pas assuré que je dispose du bien correspondant à vos critères à ce moment-là bien précis.
Selon une enquête récente, 97 % des transactions immobilières commencent par Internet. Cela semble donc un bon point de départ.
Si vous recherchez un nouveau bien en Suisse, vous avez à votre disposition de nombreux portails immobiliers à votre disposition. Certaines annonces sont publiées simultanément sur plusieurs portails, alors que d’autres ne sont visibles que sur un seul.
Comme il peut être fastidieux de rechercher sur chacun d’eux, je vous conseille d’utiliser un agrégateur d’annonces immobilières. Je peux vous en conseiller deux, qui sont Comparis et RealAdvisor.
Je travaille en partenariat avec RealAdvisor, et je peux vous dire que leur agrégateur est très efficace.
Mais notez que, malgré tous les efforts mis en place par ces logiciels, ils ne sont pas forcément mis à jour très rapidement.
Si vous recherchez un bien dans un marché très tendu, la vitesse de réaction aura toute son importance. Dans ce cas-là, je vous conseille de paramétrer des alertes automatiques afin de recevoir les nouvelles annonces correspondant à vos critères dès qu’elles sont publiées.
Par contre, il s’agit essentiellement d’un travail de sélection par élimination.
Les critères étant limités à la typologie du bien, à la zone géographique, au budget, à la surface et au nombre de pièces, vous allez certainement recevoir des annonces qui ne correspondent pas exactement à vos critères.
D’où la nécessité de les éliminer.
Sélectionnez les annonces qui correspondent le mieux à votre recherche, et téléphonez afin d’obtenir les informations complémentaires et nécessaires avant d’en organiser la visite.
Je peux vous aider à paramétrer des alertes automatiques sur les portails les plus efficaces. Je me ferai également un plaisir de vous montrer, pas à pas, comment apprivoiser un agrégateur d’annonces afin de ratisser large tout en vous assurant de ne pas rater la perle rare.
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Je m’inscris maintenant !Combiner vente et achat
C’est là que les choses sérieuses commencent. Comment faire correspondre la vente et l’achat.
La première méthode consiste à ne pas essayer de faire correspondre votre vente et votre achat, mais de réaliser les deux opérations l’une après l’autre.
Vous vendez.
Vous achetez autre chose.
Mais alors, comment vous loger entre ces deux étapes ?
Une première solution consiste à faire une vente à terme en exigeant un terme de 6 à 12 mois. Cela vous donnera la possibilité de signer un acte de vente, d’encaisser 10 % d’acompte et, à partir de ce moment-là, de vous mettre très activement à la recherche du nouveau bien de vos rêves.
Cette solution est souvent utilisée, mais elle présente tout de même un inconvénient, vu que vous imposez une contrainte de temps aux acquéreurs – ce qui pourrait en écarter certains.
La deuxième possibilité dépend de vos fonds propres et de votre aptitude à assumer deux prêts hypothécaires simultanés. Cette deuxième solution consiste à d’abord acheter l’autre bien qui vous convient, et ensuite de mettre le premier en vente. C’est de loin la solution la plus confortable et la moins stressante. De plus, le bien que vous vendez sera immédiatement disponible pour les acquéreurs potentiels, puisqu’il ne sera plus habité.
L’inconvénient évident est que cette solution n’est possible que si vous disposez de fonds et de revenus suffisants que pour vous permettre cela. Ce qui n’est pas le cas de tout le monde.
Une troisième possibilité est d’utiliser un logement intermédiaire. Donc vous vendez, vous libérez votre logement en allant dans un logement intermédiaire tel qu’une location.
Le problème majeur de cette solution est que cela implique un déménagement de plus. Et même si les entreprises de déménagement peuvent se charger de tout de A à Z, c’est lourd et contraignant.
De plus, dans certaines régions, le marché de la location est très tendu. Ce qui veut dire qu’il y a plus de demandes que d’offres.
Mais peut-être que, pour quelques mois, le chalet familial et un garde-meuble pourraient vous tirer d’affaire.
Il existe encore d’autres solutions telles que les opportunités qui s’ouvrent à vous lorsque vous mettez votre bien en vente.
Si par exemple vous désirez vendre votre maison devenue trop grande pour acheter un appartement, vous pourriez tomber sur les propriétaires d’un appartement qui s’intéressent à votre maison, et il se peut que leur appartement vous convienne.
J’en reviens à ma toute première déclaration au début de cet article, la toute première étape est de décider de vendre. Une décision sans réserve. Lorsque cette étape est validée, les choses peuvent devenir beaucoup plus simples et s’aligner rapidement en direction de votre objectif. C’est dans ce genre de cas que des opportunités fantastiques peuvent se présenter.
Je vous recommande vivement de rester flexible.
Vous allez vous retrouver dans une situation où un acheteur potentiel vous fait une proposition qui vous permet d’envisager les choses sous un certain angle, et vous voilà en train de construire un magnifique château de cartes ; puis 2 semaines plus tard l’acquéreur se rétracte avant d’aller chez le notaire, et tous vos plans tombent à l’eau. Cela arrive.
Mais si votre agent immobilier fait du bon boulot, vous allez rapidement pouvoir envisager un nouveau scénario avec de nouvelles informations et, à un certain moment, cela va donner le tour et vous allez réussir.
Histoire vraie
Cela me fait penser à l’une de mes premières ventes. Des jeunes retraités de 70 ans m’avaient confié la vente de leur villa. Dans un premier temps, ils pensaient louer un appartement après avoir vendu, et racheter un appartement plus tard. Mais j’avais intégré qu’ils vendaient pour racheter un appartement par la suite.
J’ai trouvé des acquéreurs pour cette maison. Au fil des négociations, nous avons trouvé un accord sur le prix, bien entendu, et sur le moment de remise des clés, le terme de la vente. J’ai pu orienter les choses de sorte que les vendeurs disposent du temps nécessaire pour acheter un appartement sur plan et en prendre possession un mois avant la date à laquelle les acheteurs recevraient les clés de la maison achetée. Cette solution, trouvée en discutant des différentes options avec chacun, a permis aux vendeurs de directement emménager dans leur nouvel appartement, et pour les acquéreurs, d’emménager un mois avant la rentrée scolaire tout en utilisant les vacances d’été pour leur propre installation.
Cela a nécessité une bonne écoute active, une bonne compréhension de la situation de chacun, et de faire des suggestions constructives de part et d’autre pour trouver un accord parfait au niveau du timing.
Et figurez-vous que maintenant je suis en train de vendre la maison des voisins. C’est une maison jumelée quasi identique, et pourtant la situation est complètement différente. Mais ici aussi, grâce à une écoute active et une bonne part de créativité, les vendeurs vont devenir les locataires de l’appartement des acheteurs. C’est-à-dire que j’ai trouvé des acheteurs qui sont propriétaires d’un appartement qu’ils n’ont pas besoin de vendre. Les acheteurs achètent la maison de mes mandants, qui deviennent les locataires des acheteurs. C’est en train de se passer au moment même où je rédige ces lignes, et ce sera une réalité lorsque vous les lirez.
Histoire vraie
Cela me fait penser à l’une de mes premières ventes. Des jeunes retraités de 70 ans m’avaient confié la vente de leur villa. Dans un premier temps, ils pensaient louer un appartement après avoir vendu, et racheter un appartement plus tard. Mais j’avais intégré qu’ils vendaient pour racheter un appartement par la suite.
J’ai trouvé des acquéreurs pour cette maison. Au fil des négociations, nous avons trouvé un accord sur le prix, bien entendu, et sur le moment de remise des clés, le terme de la vente. J’ai pu orienter les choses de sorte que les vendeurs disposent du temps nécessaire pour acheter un appartement sur plan et en prendre possession un mois avant la date à laquelle les acheteurs recevraient les clés de la maison achetée. Cette solution, trouvée en discutant des différentes options avec chacun, a permis aux vendeurs de directement emménager dans leur nouvel appartement, et pour les acquéreurs, d’emménager un mois avant la rentrée scolaire tout en utilisant les vacances d’été pour leur propre installation.
Cela a nécessité une bonne écoute active, une bonne compréhension de la situation de chacun, et de faire des suggestions constructives de part et d’autre pour trouver un accord parfait au niveau du timing.
Et figurez-vous que maintenant je suis en train de vendre la maison des voisins. C’est une maison jumelée quasi identique, et pourtant la situation est complètement différente. Mais ici aussi, grâce à une écoute active et une bonne part de créativité, les vendeurs vont devenir les locataires de l’appartement des acheteurs. C’est-à-dire que j’ai trouvé des acheteurs qui sont propriétaires d’un appartement qu’ils n’ont pas besoin de vendre. Les acheteurs achètent la maison de mes mandants, qui deviennent les locataires des acheteurs. C’est en train de se passer au moment même où je rédige ces lignes, et ce sera une réalité lorsque vous les lirez.
Histoire vraie
Cela me fait penser à l’une de mes premières ventes. Des jeunes retraités de 70 ans m’avaient confié la vente de leur villa. Dans un premier temps, ils pensaient louer un appartement après avoir vendu, et racheter un appartement plus tard. Mais j’avais intégré qu’ils vendaient pour racheter un appartement par la suite.
J’ai trouvé des acquéreurs pour cette maison. Au fil des négociations, nous avons trouvé un accord sur le prix, bien entendu, et sur le moment de remise des clés, le terme de la vente. J’ai pu orienter les choses de sorte que les vendeurs disposent du temps nécessaire pour acheter un appartement sur plan et en prendre possession un mois avant la date à laquelle les acheteurs recevraient les clés de la maison achetée. Cette solution, trouvée en discutant des différentes options avec chacun, a permis aux vendeurs de directement emménager dans leur nouvel appartement, et pour les acquéreurs, d’emménager un mois avant la rentrée scolaire tout en utilisant les vacances d’été pour leur propre installation.
Cela a nécessité une bonne écoute active, une bonne compréhension de la situation de chacun, et de faire des suggestions constructives de part et d’autre pour trouver un accord parfait au niveau du timing.
Et figurez-vous que maintenant je suis en train de vendre la maison des voisins. C’est une maison jumelée quasi identique, et pourtant la situation est complètement différente. Mais ici aussi, grâce à une écoute active et une bonne part de créativité, les vendeurs vont devenir les locataires de l’appartement des acheteurs. C’est-à-dire que j’ai trouvé des acheteurs qui sont propriétaires d’un appartement qu’ils n’ont pas besoin de vendre. Les acheteurs achètent la maison de mes mandants, qui deviennent les locataires des acheteurs. C’est en train de se passer au moment même où je rédige ces lignes, et ce sera une réalité lorsque vous les lirez.
Histoire vraie
Cela me fait penser à l’une de mes premières ventes. Des jeunes retraités de 70 ans m’avaient confié la vente de leur villa. Dans un premier temps, ils pensaient louer un appartement après avoir vendu, et racheter un appartement plus tard. Mais j’avais intégré qu’ils vendaient pour racheter un appartement par la suite.
J’ai trouvé des acquéreurs pour cette maison. Au fil des négociations, nous avons trouvé un accord sur le prix, bien entendu, et sur le moment de remise des clés, le terme de la vente. J’ai pu orienter les choses de sorte que les vendeurs disposent du temps nécessaire pour acheter un appartement sur plan et en prendre possession un mois avant la date à laquelle les acheteurs recevraient les clés de la maison achetée. Cette solution, trouvée en discutant des différentes options avec chacun, a permis aux vendeurs de directement emménager dans leur nouvel appartement, et pour les acquéreurs, d’emménager un mois avant la rentrée scolaire tout en utilisant les vacances d’été pour leur propre installation.
Cela a nécessité une bonne écoute active, une bonne compréhension de la situation de chacun, et de faire des suggestions constructives de part et d’autre pour trouver un accord parfait au niveau du timing.
Et figurez-vous que maintenant je suis en train de vendre la maison des voisins. C’est une maison jumelée quasi identique, et pourtant la situation est complètement différente. Mais ici aussi, grâce à une écoute active et une bonne part de créativité, les vendeurs vont devenir les locataires de l’appartement des acheteurs. C’est-à-dire que j’ai trouvé des acheteurs qui sont propriétaires d’un appartement qu’ils n’ont pas besoin de vendre. Les acheteurs achètent la maison de mes mandants, qui deviennent les locataires des acheteurs. C’est en train de se passer au moment même où je rédige ces lignes, et ce sera une réalité lorsque vous les lirez.
Conclusion
Après la lecture de cet article, vous devriez maintenant être en mesure de vous poser les bonnes questions afin de déterminer si votre projet vous permet de vendre et d’acheter simultanément.
Et s’il s’avère que votre situation ne vous permet pas de combiner les deux, les différentes options expliquées dans cet article vous permettront de vous diriger vers l’une ou l’autre des solutions proposées.
Une vente immobilière est une grande source de stress. Un achat immobilier est également une grande source de tracas. Combiner les deux n’est pas un exercice des plus facile, mais des solutions existent.
Un bon accompagnement professionnel par une personne expérimentée vous permettra de réaliser votre projet sereinement.
Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.
Dans cet esprit, si vous avez la moindre question, mettez-la en commentaire. 👇
J’y répondrai avec plaisir !
