Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

En comprenant pour vous-même les grandes lignes de l’estimation immobilière, vous pourrez alors déterminer le professionnalisme de votre estimateur.

L’estimation vénale d’un bien est déterminée selon six éléments. Je vais vous les présenter brièvement.Il s’agit de critères concrets qui permettent d’estimer la valeur réelle du bien immobilier :

  • La valeur du terrain,
  • La valeur de la construction à neuf,
  • La vétusté (effet du temps),
  • Les rénovations,
  • Les aménagements extérieurs,
  • Les frais secondaires.

Que signifie « valeur vénale » d’un bien immobilier ?

La valeur vénale, c’est le prix auquel un bien immobilier peut être vendu en tenant compte de ces paramètres :

  • le prix se détermine entre acheteur et vendeur consentants ;
  • l’acheteur et le vendeur n’ont pas de lien entre eux au moment de l’estimation ;
  • il doit y avoir suffisamment de temps pour permettre une négociation dans les meilleures conditions entre l’acheteur et le vendeur.

Apportons un peu plus de précisions. La valeur vénale est régie par une série de règles.

  • Si le bien est vendu à une personne de la même famille, le prix sur le marché libre de l’immobilier est naturellement faussé.
  • Ce prix est également faussé si le vendeur ne laisse pas assez de temps de réflexion à l’acheteur.
  • La vente doit se passer sur le marché libre. Ainsi, la vente aux enchères ne permet pas de déterminer la valeur vénale du bien.

En conclusion, la valeur vénale va permettre de vraiment définir le prix d’une maison ou d’un appartement pour ce qu’ils sont, mais aussi son prix par rapport au marché.

La valeur de marché est égale à la valeur vénale à un moment donné.

Comment déterminer la valeur vénale d’un bien ?

Voici notre réponse en six points. Ces éléments sont nécessaires à l’évaluation de la valeur vénale du bien :

1 – La valeur du terrain

On détermine un prix au mètre carré en fonction de la vue, des facilités de services, de l’équipement, de ce que l’on peut y construire (immeuble, petite maison, etc.), et de sa situation géographique.

2 – La valeur de la construction à neuf

Si vous faites construire une maison aujourd’hui, cela vous coûtera une certaine somme d’argent. En fonction du volume de la construction et de la qualité des finitions, il est possible de connaître précisément le coût de la construction.

Il s’agit de la valeur à neuf.Pour obtenir les informations nécessaires, il est possible de faire appel aux indices du coût de la construction fournis par l’Office fédéral de la statistique.

Ou encore l’indice zurichois des prix de la construction, qui sert de référence en construction et en estimation.Si le bâtiment n’est pas neuf, il faudra alors diminuer une partie de cette valeur pour prendre en compte les effets du temps.

3 – La vétusté de l’objet

La vétusté, c’est l’effet du temps sur quelque chose.

Tout ce qui n’est pas neuf a un peu moins de valeur chaque année, à cause de l’écoulement du temps.En Suisse, on considère qu’un objet immobilier va avoir une durée de vie d’une centaine d’années.

On déduit en moyenne 1% de sa valeur par année. Cette décote de 1% par an doit être relativisée en fonction des rénovations et/ou entretiens réalisés.

Cette règle doit être adaptée au cas par cas. On le sait, certaines constructions sont là depuis plusieurs centaines d’années et ne sont pas près de s’écrouler.A contrario, le terrain ne cesse de prendre de la valeur.

La vétusté ne s’applique qu’à la construction à proprement parler.

4 – Les aménagements extérieurs

Les aménagements extérieurs sont naturellement placés pour embellir la maison et faire augmenter sa valeur.On peut penser à la haie, à la piscine, au gazon…

L’absence d’aménagements doit être aussi prise en compte.

Exemple :

Deux villas individuelles sur un terrain de 1 000 m², construites en même temps l’une à côté de l’autre.

L’une est très bien arborisée avec de belles plantations et des aménagements tels une piscine et une terrasse pavée, alors que l’autre est « nue ».Les deux n’ont pas la même valeur.

5 – Les rénovations

Les rénovations sont prises en compte dans la vétusté.

RAPPEL : En temps normal, on déduit 1% de la valeur de la construction à neuf par année d’âge.

Ce 1% doit être relativisé.Lorsqu’un objet vient d’être remis à neuf, on ne va pas retirer de vétusté. La décote devrait permettre de remettre l’objet à neuf.

Pour un objet rénové, on compte la valeur à neuf.

Attention : il faut distinguer rénovation et entretien.Le rafraîchissement des peintures est considéré comme un entretien.La rénovation est par exemple la remise à neuf de la cuisine, la réfection d’une façade, la pose de panneaux solaires…

6 – Les frais annexes

Parmi ces frais, on peut compter :

  • le raccordement eau claire/eau usée,
  • le permis de construire,
  • les taxes de construction,
  • les assurances,
  • etc.

Ces frais représentent un certain montant. Beaucoup d’estimateurs oublient de prendre en compte ce facteur.Pour résumer, il faut réfléchir ainsi :

Si j’avais ce terrain nu aujourd’hui, combien est-ce que cela me coûterait pour mettre une villa dessus avec des aménagements extérieurs de qualité ?

Toutes ces connaissances vont vous permettre de comprendre par vous-même comment le prix de vente doit être formulé.Cela vous permettra également de savoir si l’estimateur à qui vous aurez affaire est compétent ou non.

Un estimateur incompétent ne sera pas capable de faire un calcul complet qui fait la différence et l’analyse de ces différents éléments.

NE FAITES SURTOUT PAS CONFIANCE A UN ORDINATEUR POUR ESTIMER VOTRE BIEN !  Faites appel à un accompagnement haut de gamme en toute confiance.  Profitez de conseils d’experts dédiés et personnalisés pour cette étape  cruciale qu’est l’estimation de votre bien. Soyez sûr de vendre au meilleur prix du marché. Je veux faire estimer mon bien

Ce qu’il faut retenir de cet article

La valeur vénale d’un bien dépend de nombreux facteurs.

La connaissance de ces facteurs vous permettra d’être au plus proche de la valeur de votre bien immobilier sur le marché.

En respectant les règles de cette valeur (lien entre l’acheteur et le vendeur, temps de réflexion au moment de la négociation et vente sur le marché libre), vous parviendrez à vendre votre bien au bon prix.

Les points clés à garder en tête :

  • Le prix du bien est faussé si vous avez un lien familial ou amical avec l’acheteur.
  • La véritable valeur d’un bien immobilier dépend du terrain, de la vétusté du bien et de ses aménagements.
  • Un professionnel qui ne peut démontrer le calcul de son estimation n’est pas un bon professionnel et encore moins un expert en immobilier.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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