Calculer la surface habitable dans le canton de Vaud

Cet article a pour objectif de répondre complètement à la question du calcul de la surface habitable de tout type de logement.

C’est avec une approche pratique que je vais détailler l’ensemble des critères qui servent à calculer correctement une surface habitable.

Que cette surface soit utilisée pour une estimation de la valeur vénale (ou valeur de marché) ou pour une annonce de vente immobilière.

Il est divisé en quatre parties :

  1. Les définitions de base et les notions légales applicables.
  2. La seule méthode infaillible pour calculer la surface habitable correctement.
  3. Des démonstrations de calcul de surfaces habitables à partir de différents exemples issus de ma pratique professionnelle.
  4. Et enfin, une section « réponses aux questions fréquentes » ou « foire aux questions - FAQ » terminera cet article.

Après la lecture attentive de cet exposé et de ses exemples, vous disposerez des informations théoriques et pratiques vous permettant de calculer correctement une surface habitable d’un logement du canton de Vaud, que ce soit pour un appartement en PPE ou pour une maison.


Table des matières

Les fondements concernant la surface habitable

Commençons par les définitions les plus fondamentales :

Surface

Étendue plane, mesure de cette étendue : Calculer la surface d’un salon.
Synonymes : aire – superficie
Source

Net, nette

Se dit d’une quantité qui n’a à subir aucune retenue, par opposition à brut : Bénéfice net.
Contraire : brut
Source 

Habitable

Où l’on peut habiter, vivre.
Synonymes : hospitalier – logeable
Source 

Que vous deviez déterminer la surface habitable d’une maison, d’une villa ou d’un appartement, la logique à suivre sera toujours la même. Voici les bases qui servent à la détermination d’une surface habitable.

La surface habitable se compose de la somme des surfaces de toutes les pièces du logement qui sont propres à l’habitation. Les mesures se prennent entre chaque mur.
Seules les pièces et leurs annexes climatisées (chauffées) répondant à plusieurs critères spécifiques de volume, de hauteur, d’éclairage et de ventilation sont comptabilisées dans la surface habitable.

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Les bases légales pour le calcul d’une surface habitable

Les définitions du dictionnaire de la langue française ne suffisent pas pour déterminer ce qu’est une surface habitable et ce qui ne l’est pas. Il faut en plus faire appel à des notions légales.

Dans le canton de Vaud, le sujet des constructions est traité dans la loi sur l’aménagement du territoire et des constructions. Cette loi est complétée par le règlement d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC).

Les articles 25, 27 et 28 permettent de déterminer sans la moindre ambiguïté ce qu’est une surface habitable de ce qui ne l’est pas. Les voici :

(Note : je résume les notions importantes après les articles de la loi et vous vous dites sûrement “ouf !”)

Art. 25 Volume des pièces d’habitation

1. Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d’au moins 20 m³. Les chambres à coucher occupées par plus d’une personne auront une capacité d’au moins 15 m³ par occupant.
2. Dans les combles, le cube n’est compté qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

Art. 27 Hauteur des locaux

1. Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond, à l’exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

Art. 28 Éclairage et ventilation

Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l’état existant l’imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

Pour le texte complet, cliquez ici.

Résumé des éléments importants de la loi :

Volume : Les pièces habitables doivent mesurer au minimum 20 m3. Pour les locaux sous pentes (mansardés), le volume se calcule à partir d’une hauteur de 1.30 m.

Hauteur : La hauteur mesurée entre le sol et le plafond doit être au minimum de 2.40 m à l’exception des mezzanines ou galerie. Dans les combles, la hauteur de 2.40 m doit exister sur au moins la moitié de la surface. La surface est comptée à partir d’une hauteur minimale de 1.30 mètre sous le plafond ou les chevrons.

Éclairage et ventilation : Pour être considérée comme habitable, la pièce doit disposer d’une surface de fenêtre(s) de 1/8e de la surface de la pièce, avec au minimum 1 m2. Par exemple, une pièce de 10 m² devra disposer d’une fenêtre d’une surface de 0.80 m2.

Cela doit encore être mis en relation avec d’autres sources, car les salles de bains et autres locaux annexes ne seraient pas comptés selon cette loi.

Est-ce que les surfaces des locaux annexes attenants aux pièces habitables comptent ?

Ici, une fois n’est pas coutume, c’est l’administration des impôts qui m’est venue en aide afin de vous fournir la réponse !

Voici un extrait de l’une des annexes qui servent à calculer la valeur locative d’un bien immobilier :
« Entrent en considération pour le calcul de la surface du logement :

  • les pièces habitables (chambres de séjour, chambres à coucher, salles à manger, etc.) et locaux annexes (réduits, etc.) ;
  • la cuisine ;
  • les salles de bains, cabinets de toilette et douches ;
  • les halls, vestibules et escaliers à l’intérieur du logement ;
  • les vérandas fermées ;
  • les combles habitables et mansardes.

La surface des pièces doit être calculée d’un mur à l’autre.

N’entrent pas en considération pour le calcul de la surface du logement : 

  • les galetas, cagibis et combles non habitables ;
  • les balcons, terrasses et galeries ouvertes ;
  • les caves et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet) ;
  • les garages et remises. »

Donc oui, les surfaces des sanitaires (w.-c., salle de douche, salles de bains, etc.), les halls d’entrée et de distribution, les celliers, économats, les dressings, vérandas chauffées, etc., attenants aux pièces principales, comptent dans la surface habitable.

Maintenant que nous avons vu les définitions et bases légales qui servent à déterminer la surface habitable, je vais vous exposer la seule méthode infaillible pour déterminer la surface habitable.

La méthode simple et infaillible pour déterminer la surface habitable correcte

  1. Prenez une feuille de papier.
  2. Dessinez sommairement les pièces, sans tenter de respecter une échelle.
  3. Mesurez les distances entre chaque mur et notez-les sur votre croquis. Je vous conseille l’utilisation d’un lasermètre, télélaser ou encore télémètre pour prendre vos mesures.
  4. Calculez les surfaces de chaque pièce.
  5. Additionnez toutes les surfaces. Votre total est la surface habitable.

Voici un exemple que j’ai réalisé (les mesures sont notées en centimètres) :

Plan à main levée
Plan à main levée

Et voici les plans avec les surfaces habitables calculées sur base de mes croquis :

Plan finalisé

Exemple de calcul de la surface habitable d’un appartement

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) a publié des recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces des biens immobiliers.

Voici un exemple de calcul de la surface habitable, tiré de cette publication de l’USPI :

Voici le plan avec les surfaces de chaque pièce. Les mesures sont prises entre chaque mur.

Et voici le détail du calcul de la surface habitable.

Surface nette habitable, calculée par l’USPI

Exemple du calcul de la surface habitable d’une villa

Il s’agit d’une villa répartie sur 4 niveaux, à savoir le sous-sol, le rez, le 1er et les combles mansardés.

Voici les plans :

Quelques explications concernant cet exemple :

Bien que j’aie inclus le plan du sous-sol de cette maison, aucune des surfaces en dessous du niveau du sol ne pourra compter dans la surface habitable. En effet, la hauteur sous plafond est inférieure à 2.40 m, les pièces ne sont pas chauffées et ne disposent pas de fenêtre (les sauts-de-loup ne sont pas des fenêtres).

La véranda est chauffée, ce qui lui permet d’entrer dans la catégorie « habitable ».

La surface mentionnée sur le plan des combles est mesurée à partir d’une hauteur de 1.30 m.

Voici le détail du calcul de la surface habitable de cette villa :

Surfaces habitables

RDC

Séjour

33.40 m²

Véranda chauffée

17.00 m²

Cuisine 

8.68 m²

W.-C. visiteurs

2.01 m²

Hall

8.66 m²

1er étage 

Chambre 1

11.99 m²

Chambre 2

13.90 m²

Chambre 3

11.88 m²

Salle de bain 1

4.28 m²

Hall

3.25 m²

Combles

34.86 m²

Total surface habitable nette 

149.91 m²

Si vous vous posez la question de savoir si vous pouvez arrondir, alors OUI, je vous assure et rassure que vous pouvez arrondir à 150 m².

Foire aux questions (FAQ) concernant le calcul de la surface habitable

Voici une série de questions et réponses tirées de mes années de pratique dans le domaine du courtage immobilier.

1. Pourquoi le calcul de la surface habitable est-il important ?

Il s’agit vraiment de la surface disponible pour les occupants du logement. De manière naturelle, lorsqu’on parle de la surface d’une habitation, on parle de surface habitable.

Bien entendu, les caves, galetas et autres espaces ont leur importance. Mais ce qui importe le plus pour les acheteurs, c’est l’espace dans lequel ils vont vivre, manger, dormir, regarder la télé, faire les devoirs aux enfants, etc., c’est-à-dire habiter.

Les annonces immobilières et les logiciels de publication d’annonces, lorsqu’il faut y entrer la « surface », demandent bien la surface habitable.

Les estimateurs en ligne ainsi que les logiciels d’estimation bancaire selon la méthode hédoniste calculent sur base de la surface nette habitable ou SNH dont que je vous ai montré le mode de calcul.

Pour vraiment répondre à cette question concernant l’importance du calcul de la surface habitable, voici un exemple si vous réalisez l’estimation en ligne d’une villa avec le logiciel de Real Advisor :

L’étape 3 de l’estimateur en ligne, RealAdvisor

Et si vous réalisez une estimation en ligne d’un appartement avec Real Advisor, à cette même étape  3 (détails), il vous est posé la question suivante :

Il vous est demandé de renseigner la « surface habitable ». C’est en suivant les conseils que je vous ai donnés que vous pourrez introduire la surface correcte.

Le logiciel précise que « cette étape est la plus importante ». Comme vous pouvez le voir, il s’agit de ne pas se rater ! 


2. Est-ce que je peux utiliser les surfaces notées sur les plans de ma maison ?

Les architectes calculent leurs surfaces en fonction des normes de leur association faîtière, la SIA (Société suisse des ingénieurs et architectes). La norme SIA 416, surfaces et volumes des bâtiments, décrit 31 surfaces différentes, mais aucune de ces surfaces n’est définie comme étant la surface habitable.

Ce qui s’approche le plus de la surface habitable selon la norme SIA 416, c’est la surface utile principale (SUP). Mais les architectes ont une approche technique, leurs plans sont destinés à des artisans et entrepreneurs qui vont construire l’objet, alors que les courtiers utilisent une approche économique, ce qui peut donner lieu à des différences.

Voici un exemple de différence entre la norme SIA 416 et la manière pratique de calculer la surface habitable par un courtier en immobilier professionnel :

Sur ce schéma, la surface en rouge est définie comme étant la surface utile principale (SUP). Mais observez qu’il y a un espace de rangement, en orange sur ce schéma, qui n’est pas inclus dans la SUP. Ce local en orange fait partie de la surface utile secondaire (SUS), selon la norme SIA 416.

Alors que selon toutes les autres sources que j’ai mentionnées, il s’agit d’un local annexé à un local principal, comme un dressing ou un cellier, qui fait totalement partie de la surface habitable.

Vous prenez donc le risque de mal calculer la surface en utilisant les plans de l’architecte, car il n’utilise pas les mêmes normes.

Si vous disposez des plans de votre habitation, je vous encourage à prendre des mesures vous-même afin de vérifier ce qui est inscrit sur le plan. Supposons que votre chambre est un rectangle de 3 m sur 5 m avec un plafond à 2.40 m sur toute la surface. Votre chambre mesure alors exactement 15 m2.

Si c’est la surface de la pièce notée sur le plan, alors oui, vous pouvez utiliser les surfaces notées sur votre plan. Si ce n’est pas le cas, je vous encourage à prendre les mesures de chaque pièce habitable et de les additionner.


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3. Est-ce que je peux utiliser les surfaces notées sur la police ECA ?

Non ! L’ECA calcule des volumes construits. Leurs mesures de surfaces sont prises de l’extérieur des murs extérieurs. Les termes techniques pour les surfaces qui sont mesurées par l’ECA sont « surface brute » ou encore « surface de plancher ». Vous commettriez une erreur de 20 à 25% de surface en trop en prenant les surfaces de l’ECA.

Exemple : voici un extrait de la police ECA de la villa dont vous avez vu les plans ci-dessus.

Selon l’ECA, chaque niveau mesure 65 m2. Le rez + le 1er + les combles = 195 m². Cependant, nous avons vu dans le détail du calcul de la surface habitable de cette habitation qu’elle mesure 150 m². Soit 23% de moins que la surface annoncée par l’ECA.


4. Est-ce que je peux utiliser la surface notée sur l’extrait du Registre foncier ?

Pour une villa : non ! La surface notée sur l’extrait de Registre foncier pour une villa est l’empreinte au sol de la construction. On parle également de surface cadastrale. Cette surface est utile pour beaucoup de calculs, mais pas du tout pour déterminer la surface habitable du logement.

Pour un appartement : non plus ! La surface indiquée au Registre foncier pourrait être la surface habitable, la surface brute, la surface PPE, la surface de vente ou toute autre surface technique ne correspondant pas à la surface habitable.

Voici un exemple vécu où le Registre foncier indique une surface de 134.50 m² environ, alors que dans les faits, cet appartement mesure 169 m² de surface habitable.

Voici un extrait du Registre foncier de cet appartement :

La raison pour laquelle il y a une telle différence, vient du fait que la surface notée au Registre foncier ne tient pas compte de la mezzanine-galerie dans cet appartement.

Dans ce cas d’espèce, cette différence a toute son importance, car ayant été précédemment loué, si le logement avait mesuré moins de 150 m², nous aurions dû obtenir une autorisation afin de sortir cet appartement du parc locatif. Mais si, par contre, il mesurait plus que 150 m², alors nous sortions du champ d’application de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Après quelques échanges d’une teneur assez technique avec le service du logement du canton de Vaud, j’ai obtenu la confirmation suivante :

[…] Dans ce contexte, nous prenons note qu’en termes de surface, cet appartement contient une partie “principale” de 129 m², d’une part, et une mezzanine vitrée d’une hauteur de 1,90 m d’une surface de 39,70 m² mesurée à compter d’une hauteur de 1,30 m, d’autre part. L’intégralité de ces surfaces peuvent être prises en compte dans notre analyse. L’art. 27 al. 2 RLATC qui exige que, dans les combles, une hauteur de 2,40 m soit respectée sur au moins la moitié de la surface utilisable, ne s’appliquant pas en l’espèce, la galerie-mezzanine existante, bien qu’en sous-pente, n’étant pas un “comble”. La surface de cet appartement peut donc être admise à raison de 168,70 m². 

Donc non, la surface d’un appartement inscrite au Registre foncier n’est pas forcément la surface habitable.

On ne peut pas leur en vouloir, une partie du problème vient du fait que le Registre foncier reçoit ses informations de la part des notaires, qui sont des techniciens du droit mais pas des techniciens de la construction.

Les notaires puisent leurs données sur les plans de la PPE ou d’autres sources, qui indiquent des surfaces sans préciser leur mode de calcul. Les surfaces calculées par les architectes doivent être utiles pour les artisans qui vont utiliser les plans pour la construction de l’objet.

Si une chambre sous les combles est mansardée, l’artisan doit connaître la surface du sol qui doit être recouverte de parquet. Il ne se tracasse pas des 1.30 m sous plafond ou sous chevron ; ce qui l’intéresse est la surface à couvrir avec du parquet, ce qui n’est pas la même chose que la surface habitable selon les lois du canton de Vaud.

De nombreuses autres explications sont possibles concernant les différences de surfaces notées sur les plans, le Registre foncier, les plaquettes de vente, etc. Cela ne veut pas dire que ces surfaces sont fausses, cela veut simplement dire qu’elles ont été calculées selon d’autres critères que ceux qui servent à déterminer la surface habitable.


5. J’ai fait mesurer les surfaces de mon logement pour le calcul de la valeur locative : est-ce que je peux utiliser cette surface ?

Peut-être. Mais ce n’est pas sûr. Je ne le recommande pas pour les raisons suivantes :

La méthode de calcul de la surface habitable pour déterminer la valeur locative n’est pas forcément la même. Par exemple, selon l’administration des impôts, la surface habitable des parties sous pentes, comble, habitation mansardée, etc., se calcule comme suit :

« Les combles habitables et mansardes (on ne prendra en considération que la surface où la distance du sol au toit est supérieure à 1,5 mètre). »

Il y a une différence par rapport à tout ce que je vous ai expliqué précédemment, et précisément avec l’article 27 du RLATC qui précise une hauteur sous plafond ou sous chevron de 1.3 mètre.

Selon l’inclinaison de la toiture, cette différence entre 1.50 m et 1.30 m peut donner plusieurs mètres carrés en plus ou en moins selon la méthode de calcul.

Notez encore que pour le calcul de la surface habitable, pour des raisons fiscales, il est humain de tenter d’optimiser la surface vers le bas. Alors que pour calculer une surface dans un but de vente, il sera tout aussi humain d’optimiser cette surface vers le haut.

Notez que si je peux légalement vous trouver 5 m² de plus, je m’en chargerai, surtout si ces 5 m² peuvent vous rapporter 50’000.- francs.


6. Je dispose de plans à l’échelle : est-ce que je peux mesurer les surfaces à partir des plans ?

Oui, c’est possible. Mais prenez quelques mesures de longueurs et largeurs sur place afin de vérifier que l’échelle n’a pas été altérée lors de la recopie des plans.

Personnellement, je ne préconise pas cette méthode, bien qu’elle soit correcte. La raison de ma réserve est que cela vous prendra plus ou moins le même temps de prendre les mesures réelles des pièces que de les mesurer sur les plans, et vous serez nettement plus précis.

La surface habitable est là, dans l’objet physique, c’est-à-dire dans la maison ou l’appartement. Pas sur une feuille de papier. Alors, prenez la peine de mesurer ce qui existe.

L’ingrédient principal d’une vente immobilière réussie est la confiance. Si lors d’une visite, l’acheteur sort son laser-mètre pour vérifier quelques mesures et s’aperçoit que vos surfaces sont approximatives, il n’aura plus confiance en quoi que ce soit que vous pourrez lui dire par la suite.


7. Est-ce que je peux utiliser la surface PPE (ou surface pondérée) de mon appartement comme surface habitable ?

Malheureusement, non ! La surface PPE ou surface pondérée prend en compte l’épaisseur de certains éléments de construction ainsi que des portions d’éléments extérieurs tels que les terrasses et balcons.

Selon son mode de calcul, la surface PPE peut même prendre en compte une partie de votre cave.

Donc non, ce n’est pas la même chose que la surface habitable.

Cette surface PPE a son importance pour le calcul de la valeur de votre bien, et un estimateur digne de ce nom la prendra en compte dans son estimation.


8. Lorsque j’ai acheté mon appartement sur plan, la brochure mentionnait 125 m² de surface de vente. Est-ce la même chose que la surface habitable ?

Non plus. La surface de vente est une notion proposée par l’USPI dans une tentative d’harmonisation du calcul des surfaces. Mais dans ce cas bien précis, je ne pense pas que l’objectif ait été atteint, car cette notion varie d’un canton à l’autre. Ce qui ressemble le plus à la surface de vente est la surface pondérée, ou surface PPE. Mais là aussi, des variations dans son mode de calcul sont observées.

Ce que le commun des mortels peut mesurer lui-même dans ses propres murs, c’est la surface habitable comme je l’ai décrite en détail ci-dessus. C’est d’ailleurs cette surface que les logiciels d’estimation utilisent, car il n’est pas nécessaire d’être ingénieur ou architecte pour mesurer la taille d’une pièce. En revanche, pour mesurer la surface de vente soi-même, c’est beaucoup moins évident.


9. Où puis-je trouver, sur quel document puis-je lire la surface habitable ?

Je ne connais pas de documents sur lesquels vous pouvez vous baser à coup sûr pour connaître la surface habitable de votre logement.

En vérité, le plus sûr, le plus facile, et en fin de compte le plus précis, est de mesurer la surface de chaque pièce habitable de votre logement et d’en faire le total.

Je le fais pour chaque bien dont je m’occupe de la vente. Mais il est vrai que je dispose de l’équipement approprié ainsi que de l’expérience.


10. Est-ce que la surface utile est la même chose que la surface habitable ?

Non, pas du tout. La surface utile prend en compte de nombreuses autres surfaces qui ne sont pas habitables.

Pour reprendre l’exemple de la villa dont je vous ai montré les plans ci-dessus, voici le calcul de sa surface utile :

SURFACES HABITABLES

SURFACES UTILES

RDC

Séjour

33.40 m²

Séjour

33,40 m²

Véranda chauffée

17.00 m²

Véranda chauffée

17,00 m²

Cuisine

8.68 m²

Cuisine

8,68 m²

W.-C. visiteurs

2.01 m²

W.-C. visiteurs

2,01 m²

Hall

8.66 m²

Hall

8,66 m²

1er étage

Chambre 1

11.99 m²

Chambre 1

11,99 m²

Chambre 2

13.90 m²

Chambre 2

13,90 m²

Chambre 3

11.88 m²

Chambre 3

11,88 m²

Salle de bain 1

4.28 m²

Salle de bain 1

4,28 m²

Hall

3.25 m²

Hall

3,25 m²

Combles

34.86 m²

Combles

34,86 m²

Sous-sol

Disponible

0

Disponible

24,03 m²

Cave

0

Cave

9,84 m²

Buanderie

0

Buanderie

7,38 m²

Abri PC

0

Abri PC

6,00 m²

0

Garage box

16,00 m²

Total surfaces habitables

149.91 m²

Total surface utile

213,16 m²


11. Est-ce qu’il y a des risques si l’on ne met pas la bonne surface habitable dans une annonce ?

Absolument, il y a un risque, voire un gros risque financier. À titre d’exemple, voici le résumé d’un arrêt du Tribunal fédéral (arrêt TF 4A_468/2015).

Il s’agit d’un projet de construction de villas sur plan.

Le projet concerne une villa sur plan de « 219 m² ». Le contrat contient des plans indiquant les surfaces de chaque pièce sans préciser de quelle sorte de surface il s’agit.

Dans les faits, dans le cas relaté, les surfaces sont brutes, c’est-à-dire qu’elles incluent les surfaces de construction des murs intérieurs et extérieurs. (Comme dans l’exemple que je vous ai montré ci-dessus, concernant la différence entre les surfaces mesurées par l’ECA qui sont brutes et la surface habitable qui, elle, est nette).

Le contrat renvoie aux plans d’enquête publique qui ne sont pas remis aux acheteurs, mais uniquement « tenus à leur disposition » et qui indiquent la surface nette de chaque pièce. (Surface habitable à l’intérieur des murs de la pièce.)

Le descriptif de vente utilise la surface brute sans non plus préciser de quel type de surface il s’agit. Le mode de calcul des surfaces annoncées n’est pas non plus détaillé.

L’acheteur pense acheter de la surface habitable (surface nette). Vous allez voir que le tribunal lui a donné raison.

Lorsqu’il reçoit sa villa, l’acheteur se plaint qu’il manque 75 m² dans sa nouvelle maison.

Le Tribunal a jugé que « la seule mention de la superficie d’une pièce sans autre mensuration, donne à penser qu’il s’agit d’une surface nette ». Le tribunal a également jugé qu’ « il ne pouvait pas être attendu des acheteurs que lors de la signature des documents ils réalisent que les superficies indiquées dans les plans et le descriptif étaient en réalité des surfaces brutes ».

Pour finir, il y a eu une réduction du prix, ordonnée par la justice.

Donc oui, la mention correcte de la bonne surface a son importance.

Voici le lien vers l’intégralité de l’arrêt du Tribunal fédéral.


12. En cas de différence entre la surface habitable que j’ai déclarée aux impôts et la surface habitable notée sur l’annonce de vente, est-ce que je risque une rectification de mes impôts ?

Il n’existe aucun cas connu de ce genre en Suisse. Et à moins d’une fraude vraiment énorme – du genre : vous habitez un immense château et vous déclarez une surface habitable d’un petit deux-pièces de 45 m² –, l’administration fiscale a d’autres chats à fouetter que de lire les annonces de vente immobilières et d’aller vérifier dans la déclaration d’impôt les surfaces déclarées correspondantes.

De plus, l’administration fiscale aurait alors dû relever l’erreur à ce moment-là et non pas des années plus tard, à la mise en vente du bien.

Et de plus, comme expliqué dans cet article, le mode de calcul de la surface habitable selon les informations données par l’administration fiscale n’est pas le même que celui du RLATC vaudois.

Pour terminer, comprenez que l’administration des impôts se doit d’être efficace. C’est-à-dire que l’argent que cette administration encaisse doit être supérieur aux coûts engendrés par cette administration. Donc à moins d’une grosse fraude répétée portant sur des montants très conséquents, il y a vraiment peu de chance d’obtenir une rentabilité quelconque en rectifiant des déclarations d’impôt sur base d’annonces de vente immobilières.

Je me dois tout de même de préciser que ceci n’est pas une invitation à la fraude de quelque sorte que ce soit.


Anecdote personnelle concernant la géométrie

Sous forme de clin d’œil amusant, je me dois de préciser que la surface d’un rectangle se calcule en multipliant sa longueur par sa largeur, selon la formule S = L x l.

Eh bien non, ce n’est pas toujours aussi simple ! J’en ai fait l’expérience dernièrement. Je vais partager avec vous une anecdote personnelle au sujet de la prise de mesures d’une maison assez ancienne.

J’ai passé plusieurs heures à prendre consciencieusement les mesures des pièces de cette maison avant de la mettre en vente. Voici un exemple de mes croquis :

Ici, j’ai mesuré la longueur de chaque mur, étant donné que les pièces ne sont pas rectangulaires.

Une fois rentré au bureau, j’ai entrepris de calculer les surfaces. Et c’est là que de vagues réminiscences de mes cours de géométrie me sont revenues.

Le salon, la cuisine et toutes les autres pièces de cette maison sont des quadrilatères quelconques. C’est-à-dire que chaque côté a une mesure différente.

Et pour calculer la surface de ce type de forme géométrique, il faut diviser les espaces en deux triangles. Il est donc nécessaire, en plus des mesures des 4 côtés que j’avais correctement notées, de mesurer au moins une des deux diagonales de chaque pièce.

J’ai dû retourner sur place pour mesurer les diagonales à l’intérieur de chacune des pièces…

Ce qu’il faut retenir de cet article

Vous avez eu l’occasion d’apprendre la seule bonne méthode afin de déterminer correctement la surface habitable d’une habitation dans le canton de Vaud.

  • La surface habitable est déterminée en mesurant la surface des locaux propres à l’habitat ainsi que de leurs locaux directement connectés.
  • Les locaux propres à l’habitation doivent correspondre à des critères légaux de volume, de hauteur et d’éclairage ainsi que de ventilation naturelle, tels qu’expliqués dans cet article.
  • Des lois et des règlements du canton de Vaud, que je cite, permettent de déterminer quelles sont ces parties habitables.
  • Ce qui se rapproche le plus de la surface habitable dans les normes des architectes (normes SIA 416), est la surface utile principale (SUP).
  • Les notions de surface PPE, surface pondérée, surface brute, surface utile, surface utile principale, surface utile secondaire, surface de vente, etc., ne sont pas équivalentes à la surface habitable.

La seule manière de déterminer cette surface consiste à mesurer les dimensions réelles de chaque pièce et d’additionner toutes les surfaces. Aucun document ou plan ne mentionne de manière certaine la surface habitable.

Confier ces mesures à un courtier expérimenté, si possible détenteur d’un Brevet fédéral, et disposant d’une bonne assurance responsabilité civile professionnelle, peut s’avérer une très bonne idée pour éviter tout problème tel qu’une réduction de prix ordonnée par la justice.

Si vous avez des questions concernant le calcul de la surface habitable, je vous invite à me la poser ci-dessous.


Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Si cet article vous a été utile, n’hésitez pas à me le dire ci-dessous, votre retour est très apprécié. 👇🏻

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

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4 réponses

  1. Excellent article, hyper complet.
    Le flou sur les calculs des surfaces et savamment utilisé sur suisse pour gonfler artificiellement les surfaces. Ça permet d’augmenter ou justifier certains prix demandés.
    Au moins là les bases sont posées, définies.
    Merci pour cet effort de clarification.
    Bravo !

    1. Merci beaucoup pour vos encouragements. C’est vraiment le but de cet article : enlever le flou sur le calcul les surfaces et les pratiques commerciales peu recommandables.

  2. Merci excellent article, trois questions: a) les escalier sont a compter comme surface habitable pour estimation fiscale? dans le comble si la surface de 2,4 m est moins de la moitie de la surface calculé sur la base d’une hauteur minimale de 1,3 m est a declarer comme habitable? Et dans le cas la quelle surface doit etre declaré, cela a partir d’une hauteur de 1,3m?
    cordialement
    Marco

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie pour votre question. L’article que j’ai rédigé est vraiment destiné à déterminer la surface habitable dans un but d’estimation de la valeur du bien d’un point de vue commercial.
      Cet article ne donne pas la méthode permettant de déterminer la surface habitable du point de vue de l’administration fiscale.
      Les règles sont similaires, mais pas identiques.

      Voici un extrait de la brochure explicative qui accompagne la déclaration d’impôt pour le canton de Vaud :
      Entrent en considération pour le calcul de la surface du logement :
      – les pièces habitables (chambres de séjour, chambres à coucher, salles à manger, etc.) et locaux annexes (réduits, etc.) ;
      – la cuisine ;
      – les salles de bains, cabinets de toilette et douches ;
      – les halls, vestibules et escaliers à l’intérieur du logement ;
      – les vérandas fermées (si la véranda ne peut être chauffée, ne tenir compte que de la moitié de la surface) ;
      – les combles habitables et mansardes (on ne prendra en considération que la surface où la distance du sol au toit est supérieure à 1,5 mètre) ;
      La surface des pièces doit être calculée d’un mur à l’autre.
      N’entrent pas en considération pour le calcul de la surface du logement :
      – les galetas, cagibis et combles non habitables ;
      – les balcons, terrasses et galeries ouvertes ;
      – les caves et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet) ;
      – les garages et remises.

      Selon ce texte, les surfaces des cages d’escalier font partie de la surface habitable.

      En ce qui concerne les combles, l’administration fiscale est moins restrictive et ne donne pas de hauteur minimale a respecter. Par contre elle précise la hauteur de 1,5 mètres. Ce qui est donc différent des règles qui se trouvent dans le RLATC.
      Le texte complet concernant le calcul de la surface habitable selon l’administration fiscale est disponible ici.

      Pages 14 et 15.
      N’hésitez pas a solliciter ce service public. Ils répondront volontiers à vos questions.

      En espérant vous avoir éclairé.

      Belle journée.

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