Comment calculer le nombre de pièces d’une habitation – Canton de Vaud

Il y a de très nombreuses facettes de l’immobilier suisse qui sont très fortement codifiées et standardisées, alors que d’autres ne le sont pas du tout.

La manière de compter les pièces et les demi-pièces tombe dans la catégorie « pas standardisée ».

Cette situation de “flou”, peut donner lieu à des situations pour le moins déconcertantes, où deux agences qui tentent de vendre le même objet immobilier affichent des nombres de pièces différents.

Cet exemple, malheureusement plus courant que ce que l’on ne pense, envoie un message très négatif aux potentiels acheteurs, entre nous soit dit.

Il est possible de blâmer le manque de normes, mais comme vous allez vous en rendre compte, même s’il n’existe pas une norme officielle, il est possible de compiler plusieurs sources d’information afin de déterminer le bon nombre de pièces d’une habitation. La méthode exposée dans cet article fonctionne, que ce soit pour un appartement, une villa ou une maison.

Voici les éléments clés qui permettent de déterminer le nombre de pièces d’une habitation dans le canton de Vaud :

Les locaux cloisonnés et séparés par des portes, chauffés, naturellement éclairés et ventilés, et d’une taille minimale de 20 m3, peuvent compter comme une pièce dans le canton de Vaud.

Vous vous en doutez, cela demande de développer un peu plus.

Cet article est structuré en trois parties :

  • premièrement, les sources d’information permettant de calculer le nombre de pièces propres à l’habitat ;
  • deuxièmement, une série d’exemples tirés de la pratique ;
  • et troisièmement, des exemples et exercices afin de vérifier votre compréhension.

Après cette lecture, vous serez apte à déterminer correctement le nombre de pièces (habitables) d’un logement du canton de Vaud.

Les définitions nécessaires pour la détermination du nombre de pièces

Commençons par le dictionnaire Le Petit Robert, d’où j’ai extrait une définition applicable à notre contexte :

Source : Dictionnaire – Le Robert

Cette définition nécessite à son tour d’être développée afin d’être vraiment complète et applicable à tous les cas de figure que l’on peut rencontrer.

Je vais détailler les trois notions principales de cette définition, qui sont :

  • la pièce doit être cloisonnée ;
  • la pièce doit être habitable ;
  • des parties ou locaux de l’habitation sont exclus des pièces.

La notion de cloison de séparation des pièces

Pour compter comme pièce, il faut que cet espace soit cloisonné, c’est-à-dire séparé des autres locaux par des murs, des cloisons, des portes et des fenêtres.

Vous pouvez donc habiter une ancienne halle industrielle réhabilitée en un logement de 200 m² sans la moindre cloison intérieure, et qui sera donc considéré comme une habitation d’une pièce. (Il s’agit là d’un cas extrême et rare, je vous le concède.)

En voici un exemple où le séjour, la salle à manger, la cuisine et la chambre sont dans une seule et même immense pièce.

La différence entre une pièce habitable et un local chauffé

Il existe des appartements et des maisons avec un sous-sol carrelé et chauffé qui peut servir de salle de jeu, de home cinéma ou des deux à la fois, comme sur cette photo :

Mais est-ce que ce local est habitable ?

Pour répondre à cette question, il est important d’utiliser les sources légales applicables. Dans le canton de Vaud, les notions de surfaces habitables sont définies dans le Règlement d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC), dont voici les articles liés à notre problématique du comptage du nombre de pièces propres à l’habitation :

Note : pour des raisons de précision, j’ai copié-collé l’intégralité des articles. Je résume ensuite les éléments clés à prendre en considération.

Voici ce que la loi nous donne comme indications :

Art. 25 Volume des pièces d’habitation
1. Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d’au moins 20 m³. Les chambres à coucher occupées par plus d’une personne auront une capacité d’au moins 15 m³ par occupant.

2. Dans les combles, le cube n’est compté qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

3. Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour des constructions de montagne et pour les constructions anciennes.

Et cet article doit encore être mis en relation avec les trois articles suivants :

Art. 27 Hauteur des locaux
1. Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond, à l’exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.

2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

3. Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus, et pour les constructions de montagne, à la condition que l’aération soit suffisante.

4. Les plans d’affectation peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque celle-ci est compensée par d’autres éléments améliorant la qualité des volumes, de l’espace de l’habitat et des prolongements extérieurs de celle-ci.

Art. 28 Éclairage et ventilation
1. Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l’état existant l’imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

2. Les conditions fixées par l’alinéa 1 peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à l’immeuble.

Art. 29 Lucarnes et tabatières
1. Lorsque des lucarnes ou des fenêtres à tabatière sont les seules surfaces éclairantes d’un local susceptible de servir à l’habitation ou au travail, l’une des fenêtres à tabatière ou l’une des lucarnes doit être disposée de manière à assurer une vue directe horizontale. Si les contraintes de l’état existant l’imposent, la municipalité peut accorder des dérogations.

Vous trouverez l’intégralité du texte en cliquant ici : Lexfind.ch

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Résumé des éléments clés de la loi

Pour être considérée comme pièce habitable, une pièce doit cumuler les critères légaux suivants :

  • Une hauteur sous plafond de 2,40 m sur au moins la moitié de la surface de la pièce.
  • Être naturellement éclairée et ventilée par une ou plusieurs fenêtres, lucarnes ou tabatières (Velux). Ceci exclut donc les sous-sols des pièces habitables.
  • Et bien que ceci ne soit même pas mentionné dans le règlement, il faut que la pièce soit chauffée.

Vous ne vous souvenez peut-être pas de la question que j’ai posée sous la photo de la salle de jeu en sous-sol, chauffée avec parquet au sol, ici plus haut.

La question était : est-ce que ce local peut être compté comme pièce ?

La réponse est non, car il ne dispose pas de fenêtre.

Dans le jargon de l’immobilier romand, nous appelons ce type de local « un disponible », mais je n’ai jamais pu déterminer l’origine de ce mot. Si vous connaissez l’origine de ce terme, je vous invite à me laisser un commentaire ci-dessous.

Qu’est-ce que je ne peux pas compter comme pièce ?

Le troisième élément qui permet de déterminer ce qui compte comme pièce, est les exclusions. Le dictionnaire Robert en mentionne quelques-unes, mais dans un souci de précision, voici une définition extraite de l’Office fédéral de la statistique :

Le nombre de pièces comprend toutes les pièces d’habitation formant le logement, telles que séjours, chambres à coucher, chambres des enfants, etc.

Ne sont pas comptés comme des pièces d’habitation : les cuisines, les salles de bains, les douches, les toilettes, les réduits, les corridors, les demi-pièces, les vérandas, ainsi que toute pièce d’habitation supplémentaire située en dehors du logement.

Source : Registre fédéral des bâtiments et des logements. Catalogue des caractères édité par l’Office fédéral de la statistique (OFS).

À ce stade, vous pouvez voir qu’il existe des références officielles permettant de déterminer de manière standardisée le nombre de pièces de tout type d’habitation. Il ne nous reste qu’à définir la notion très suisse et un peu particulière de « demi-pièce ».

Les demi-pièces

Malheureusement, ici non plus, il n’existe pas une définition officielle sur laquelle nous pouvons nous appuyer. Mais il existe bien une pratique constante dans le canton de Vaud, et elle consiste à compter comme une demi-pièce la cuisine, à la condition que l’on puisse y mettre une table et des chaises. On parle alors de cuisine habitable.

Que la cuisine soit ouverte ou fermée, on la compte comme une demi-pièce, dès lors qu’on peut y faire tenir une table pour pouvoir y manger.

C’est ce qui explique que la très grande majorité des annonces immobilières de Suisse romande mentionnent des nombres de pièces tels que 2.5, 3.5 ou encore 4.5 pièces.

Est-ce que 3 demi-pièces font 1.5 pièce ?

La logique de l’arithmétique voudrait que la réponse soit « oui ».

Mais dans la pratique, la réponse est « non ».

Pourquoi ?

Voici l’explication : lorsqu’un potentiel acheteur cherche un logement – prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants, un garçon et une fille –, il regardera les logements avec trois chambres à coucher. Il cherchera donc un logement de 4.5 pièces, car il sait qu’il y aura 3 chambres.

Je recommande d’ailleurs très fortement, en plus du nombre de pièces, d’indiquer clairement le nombre de chambres à coucher du logement, afin d’orienter les acheteurs correctement.

Exemples de calcul du nombre de pièces (tirés de la pratique)

Ces exemples sont présentés du plus simple au plus complexe. Il ne s’agit pas d’une liste exhaustive de tous les cas de figure possibles et imaginables, mais tout simplement de quelques-uns des biens que j’ai vendus ces dernières années.

Calcul du nombre de pièces dans un studio

Par définition, un studio est composé d’une seule et unique pièce.

En voici un particulièrement grand, avec en bonus une galerie (mezzanine) qui surplombe la pièce principale. Mais, étant ouverte sur la pièce principale, cette mezzanine ne compte pas comme pièce supplémentaire.

Et la galerie :

Ici, il n’est pas possible de placer une table et des chaises dans le coin cuisine, elle ne compte donc pas comme demi-pièce.

Exemple du calcul du nombre de pièces dans un appartement de 2 pièces

Pourquoi 2 pièces et non pas 2.5 pièces ? Parce que, dans ce cas, la cuisine est totalement ouverte et intégrée au salon.

Mais si vous voulez compter 2.5 pièces, dans le fait, vous auriez également raison.

Exemple du nombre de pièces d’un appartement traversant de 3.5 pièces

Détail du compte des pièces 

Séjour

1

Cuisine avec coin à manger

0.5

Chambres 1 et 2

2

Total

3.5

Calcul du nombre de pièces d’un appartement en duplex dans les combles et surcombles

Voici les plans :

Détail du compte des pièces :

Salon

1

Cuisine avec bar

0.5

Chambres 1, 2 et 3

3

Mezzanine

0

Total

4.5

Remarque concernant les mezzanines ou galeries 

Il s’agit d’espaces ouverts sur un autre, généralement le salon, mais vous pouvez également avoir une chambre avec mezzanine.

Si la mezzanine était totalement cloisonnée, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2.40 m sur au minimum la moitié de sa surface, avec des fenêtres ou Velux totalisant au moins 1/8e de la surface du local (donc pour une surface de 15 m², il faut au moins 1.90 m² de surface vitrée), alors il s’agirait d’une pièce à part entière. Si ces conditions ne sont pas remplies, il ne s’agit pas d’une pièce.

Exemple du calcul du nombre de pièces d’une maison avec véranda chauffée

Voici les plans d’une villa sur 3 niveaux, à savoir un sous-sol, un rez et un premier étage :

Le nombre de pièces de cette villa est compté comme suit :

Description

Nombre de pièces

Séjour et salle à manger

1

Cuisine habitable

0.5

Véranda chauffée

1

3 chambres

3

Total

5.5

Remarque : dans cet exemple, la véranda est comptée comme une pièce, car elle est chauffée. Si elle n’était pas chauffée, elle ne serait pas comptée.

Détermination du nombre de pièces d’un appartement de 5.5 pièces

Voici le plan d’un appartement de 5.5 pièces. Il est composé de 4 chambres et d’une cuisine habitable. Les deux halls, bien qu’ils offrent des espaces supplémentaires, ne sont pas des pièces en tant que telles.

Exemple de la détermination du nombre de pièces d’une villa de 5.5 pièces

Voici un exemple plus complexe d’une villa dont l’un des espaces en sous-sol compte comme pièce.

Le nombre de pièces de cette villa est compté comme suit :

Description

Nombre de pièces

Séjour, salle à manger et cuisine

1.5

4 chambres

4

Total

5.5

Explications 

L’espace bureau à l’entrée de la maison n’est pas compté comme pièce, car cet espace n’est pas séparé par une cloison. S’il venait à être fermé, ce qui est techniquement très facile à réaliser, alors il deviendrait une pièce supplémentaire.

J’ai ici considéré l’espace nommé « détente » comme habitable, et ce pour les raisons suivantes :

  • Il est chauffé.
  • La hauteur sous plafond est de 2.4 m.
  • La pièce est naturellement éclairée et ventilée par de grandes baies vitrées qui donnent sur une cour intérieure.

En voici une photo :

Dans ce cas bien précis, tous les critères sont remplis afin de compter cet espace comme pièce habitable.

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Exemple du calcul du nombre de pièces d’une villa de 7.5 pièces

Voici les plans d’une villa de 7.5 pièces :

Le nombre de pièces de cette villa est compté comme suit :

Description

Nombre de pièces

Séjour

1

Salle à manger

1

Cuisine habitable

0.5

4 chambres

4

Bureau

1

Total

7.5

Les locaux en sous-sol ne comptent pas comme pièces, même si l’espace intitulé « salle de jeux » est chauffé et recouvert d’un parquet : n’étant pas éclairé naturellement, cet espace ne compte pas comme pièce.

Il s’agit en revanche d’un disponible qui ajoute de la valeur au tout.

Maison de maître composée de deux appartements de 4.5 et 6.5 pièces.

À vous de jouer !

Voici quelques cas, toujours tirés de la pratique. Combien de pièces comptez-vous ?

Casus numéro 1 : appartement de ____ pièces

Casus numéro 2 : appartement en triplex de ____ pièces

Combien de pièces comptez-vous ?

____________________________________(mettre un séparateur)

Casus numéro 3 : villa mitoyenne de ____ pièces

Notez que le disponible au rez inférieur n’est pas chauffé.

Combien de pièces comptez-vous ?

____________________________________(mettre un séparateur)

Casus numéro 4 : villa individuelle de ____ pièces

Combien de pièces comptez-vous ?

____________________________________(mettre un séparateur)

Conclusions

J’ai longtemps cherché un article complet qui me permettrait de renseigner simplement comment compter le nombre de pièces dans un appartement ou une maison dans le canton de Vaud. Je n’en ai pas trouvé.

Ce n’est qu’après avoir réussi le Brevet fédéral de Courtier en immobilier que j’ai finalement pu accéder à toutes les sources permettant de déterminer correctement ce qui est une pièce de ce qui ne l’est pas.

J’ai décidé de partager ces informations avec vous, que vous soyez propriétaire potentiellement vendeur, un potentiel acheteur ou un courtier en immobilier, afin de vous faciliter la vie.

N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez en commentaire ci-dessous.

Et dites-moi en commentaire, combien de pièces comptez-vous aux 4 casus ci-dessus ?

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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