Les bases du financement immobilier suisse expliquées simplement

L'achat d'un bien immobilier en Suisse n'est pas une mince affaire. Le sujet du financement est vaste, avec beaucoup de ramifications.

Des informations sont disponibles, mais elles sont rarement orientées vers la compréhension, et plutôt teintées d'une approche commerciale.

Et pour cause, le financement immobilier est une activité plutôt lucrative, à en juger par le tapage publicitaire qui existe autour des prêts hypothécaires.

En ce qui me concerne, je ne vends pas d’argent. Je suis courtier en immobilier et j’aide les gens à devenir propriétaires.

Ma façon de les aider consiste à expliquer, à vulgariser, à simplifier tous les sujets de l’immobilier, et spécifiquement celui du financement.

Dans cet article, je vais vous expliquer les bases, dans les grandes lignes, du financement immobilier en Suisse. Et plus précisément les bases du financement pour l’achat d’un bien immobilier destiné à la résidence principale de ses propriétaires.

Chaque aspect du financement dont je vais vous parler fait l’objet d’un article spécifique afin d’approfondir toutes les notions.

Les bases du financement d’un logement en propriété en Suisse :

Un acheteur doit apporter 20% de fonds propres : 10% doivent provenir d’argent en cash et 10% peuvent être prélevés sur le deuxième pilier.

Les revenus des acheteurs doivent permettre de couvrir les intérêts sur la dette, calculés avec un taux théorique de 5%, de rembourser (amortir) une partie de la dette et d’entretenir le bien. La somme des intérêts, plus le montant du remboursement augmenté du montant de l’entretien, ne peut pas dépasser un tiers des revenus des acquéreurs.

Ce paragraphe, à lui seul, contient tous les principes du financement immobilier suisse des biens destinés à l’habitation de leurs propriétaires. Mais rassurez-vous, si vous n’avez pas tout compris, c’est bien normal. Voici une première explication pour chacune des phrases de ce paragraphe.

Les fonds propres pour l’achat d’un logement en Suisse

Vous pouvez apporter vos fonds propres à partir de plusieurs sources. La première et la plus évidente est votre épargne. De l’argent que vous avez sur un compte courant, un compte épargne, voire en espèces.

Mais ce n’est pas la seule source de fonds propres.

Une autre source de fonds propres est votre épargne de deuxième pilier. Son utilisation est assortie d’une condition : pour avoir le droit de retirer tout ou partie de votre deuxième pilier, vous devez apporter au moins 10% d’argent en cash.

Il existe d’autres sources de cash en ce qui concerne le financement immobilier. Je vais ici simplement les citer, un article complet est dédié à ce seul sujet des fonds propres.

Les fonds propres peuvent provenir de titres tels que des actions, des obligations, des parts de fonds de placement, etc.

Vous pouvez constituer vos fonds propres à partir de l’argent que vous avez épargné sur votre troisième pilier.

De mon expérience, une autre source de fonds propres peut être vos parents. Là encore, il existe plusieurs variantes telles que la donation, l’avance sur héritage, le prêt sans intérêt et sans remboursement.

Et ce n’est pas tout, vous pouvez également compter comme fonds propres un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire.

Pour les personnes qui disposent de talents manuels – talents qui doivent être attestés par une profession dans le bâtiment et/ou un diplôme du type CFC –, les prestations que vous pourrez apporter peuvent également être considérées comme des fonds propres.

Comme vous pouvez le voir, il n’y a pas que des billets de mille sous le matelas qui comptent comme fonds propres !

Les frais d’acquisition ou frais de notaire dans les cantons romands

En plus des 20% de fonds propres, vous allez également devoir financer les frais d’achat, qui s’ajoutent au prix du bien. Ces frais d’acquisition sont fréquemment appelés « frais de notaire » car c’est le notaire qui se charge de les collecter, mais il s’agit pour la majeure partie d’une forme d’impôt à l’achat d’un bien immobilier, appelé « droit de mutation ».

Selon que vous achetez dans le canton de Vaud, de Fribourg, de Genève, de Neuchâtel, du Jura ou du Valais, les frais de notaire varient entre 3 et 5% du prix du bien que vous achetez.

Le prêt hypothécaire

La source de fonds suivante vient de l’emprunt. Bien entendu, il est possible d’acheter de l’immobilier sans emprunter. Mais je veux bien parier que si vous êtes en train de lire cet article, c’est que vous ne disposez pas de la totalité de la somme pour acheter le bien de vos rêves. Si je me trompe, je vous invite à me laisser un commentaire ci-dessous.

En ce qui concerne les prêts avec la mise en gage du bien acheté, il existe trois sources d’emprunt possibles : les banques, les assurances et les fonds de pension.

La très grande majorité des prêts hypothécaires, 94% pour être précis, sont octroyés par des banques. Je vais donc développer les bases que les banques appliquent.

La première notion à comprendre, et qui peut être contre-intuitive, est que la majorité du prêt ne se rembourse pas. Vous allez simplement payer les intérêts, une sorte de loyer, sur l’argent emprunté.

La partie du prêt qui ne se rembourse pas est appelée « premier rang » ou hypothèque en premier rang, ou encore première hypothèque en français fédéral.

Ce premier rang correspond aux deux tiers de la valeur du bien.

Le deuxième rang, qui lui doit être remboursé en 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite, correspond à 13.33%.

Note : certaines documentations parlent de 65% (au lieu de deux tiers) pour le premier rang et de 15% (au lieu de 13.33%) pour le deuxième rang afin de faciliter les calculs, mais le principe reste le même.

Voici une illustration qui vous montre la répartition entre vos fonds propres, le premier et le deuxième rang :

Anatomie d'un prêt hypothécaire suisse
Anatomie d’un prêt hypothécaire en Suisse

J’ai placé les fonds propres en cash en tant que fondation de l’édifice. Ce n’est pas innocent. Il existe un tas de variations et de modèles de financement immobilier en Suisse, mais tous les modèles impliquent que vous apportiez du cash.

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Les différents types de prêts hypothécaires

Il existe trois grands types de prêts hypothécaires : le prêt à taux fixe sur x années, le taux variable, et le taux SARON qui a remplacé le taux LIBOR.

La très grande majorité des prêts sont faits avec un taux fixe bloqué sur plusieurs années, en général 5, 10 voire 15 ans. Cette formule présente le très gros avantage de savoir exactement quelles seront vos échéances. Mais en cas de remboursement anticipé, vous devrez payer une pénalité.

Le prêt à taux variable est très peu utilisé par les particuliers qui désirent financer l’achat de leur logement.

Le SARON fixe le taux tous les 3, 6, 9 ou 12 mois. Vous n’êtes donc pas engagé sur une longue période, contrairement à un taux fixe.

Le prêt à taux SARON peut être approprié si vous voulez disposer d’une grande flexibilité. Par exemple, rembourser votre prêt quelques années plus tard.

Le calcul des charges

Non seulement vous devrez épargner pendant presque 10 ans pour rassembler assez de fonds propres, mais en plus, les banques vont calculer votre capacité d’emprunt sur base d’un taux d’intérêt théorique de 5%.

La logique est la suivante : si les taux d’intérêt ont remonté au moment de renouveler votre prêt, la banque veut s’assurer que vous puissiez continuer à payer vos charges d’intérêts.

Et entre nous soit dit, il n’est pas utile de blâmer les banques pour cela, car il s’agit de règles qui leur sont imposées par leurs organismes de contrôle.

Votre capacité financière est calculée comme suit :

  • les intérêts sur la dette
  • plus le remboursement du deuxième rang (amortissement)
  • plus les frais d’entretien (1% du prix du bien)

Le tout ne doit pas représenter plus d’un tiers de vos revenus.

Démonstration par l’exemple du calcul des charges 

Quels sont les revenus minimums nécessaires pour acquérir un bien immobilier d’un million de francs suisses ? 

Prix d'achat du bien immobilier

CHF 1'000'000

Fonds propres 20%

CHF 200'000

Prêt hypothécaire

CHF 800'000

1er rang = 66.66% = 666'000.- × 5%

CHF 33'300

2e rang = 13.4% = 134'000.- × 5%

CHF 6'700

Amortissement 134'000.- sur 15 ans

CHF 8'933

Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, électricité, eau, chauffage, assurances, taxes etc.

CHF 10'000

Total des charges théoriques

CHF 58'933

La personne ou le couple qui compte acheter un logement d’un million de francs suisses avec un prêt de 800’000.- francs, doit disposer de revenus d’au moins 176’000.- francs par an.

Et dans la réalité, qu’est-ce que cela donne ?

Dans la réalité de la vie de tous les jours, si vous achetez un bien et que vous avez emprunté 800’000.- francs au taux de 1%, vos charges annuelles pour votre logement seront de :

Prix d'achat du bien immobilier

CHF 1'000'000

Fonds propres 20%

CHF 200'000

Prêt hypothécaire

CHF 800'000

1er rang = 66.66% = 666'000.- × 1%

CHF 6'600

2e rang = 13.4% = 134'000.- × 1%

CHF 1'340

Amortissement : 134'000.- sur 15 ans

CHF 8'933

Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, électricité, eau, chauffage, assurances, taxes etc.

CHF 10'000

Total des charges effectives

CHF 26'873

Ce qui peut être particulièrement frustrant, c’est qu’une fois que vous aurez finalement acheté votre bien immobilier, vous serez en mesure de faire des économies substantielles.

Ce que vous avez appris dans cet article

  • Pour devenir propriétaire, vous devez apporter 20% en fonds propres.
  • 10% de vos fonds propres ne peuvent pas provenir de votre deuxième pilier.
  • La banque va calculer votre aptitude à faire face à vos charges en calculant avec un taux d’intérêt théorique de 5%.
  • Les charges sont composées des intérêts, du remboursement (amortissement) et des frais d’entretien.
  • Le total des charges ne peut pas représenter plus d’un tiers de vos revenus.

Voici les bases du financement simplement expliquées. Il existe un tas de détails et de variantes possibles, mais pour comprendre ces variantes, il faut tout d’abord bien maîtriser les fondements tels que je vous les ai exposés.

Comme je le mentionne en début d’article, j’ai également rédigé toute une série d’articles qui détaillent chacune des notions que je viens de vous exposer. Je vous invite à les lire.

Et comme chaque situation est unique, lorsque vous serez sur le point de signer votre prêt hypothécaire et votre achat, le banquier ou le courtier en hypothèque rentrera dans de fins réglages avec vous. Mais si vous comprenez les bases, vous pourrez alors comprendre les détails.

Je vous souhaite vraiment de réussir votre projet d’achat immobilier.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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