Avantages et inconvénients entre être locataire ou propriétaire en Suisse

Récemment, j'ai rédigé un article mettant en avant les avantages dont bénéficient les gens qui sont propriétaires de leur habitation.

L'article en question ne reprend que les avantages dont bénéficient les propriétaires.

Pour que vous puissiez vraiment vous faire une idée de ce qui est le mieux pour vous, il est bien entendu nécessaire de comparer les avantages et les inconvénients des deux grandes façons de se loger en Suisse.

Les éléments clés sont les suivants :

Les locataires disposent d’une plus grande flexibilité et d’une facilité à changer de logement, mais versent des loyers à fonds perdu. Les propriétaires doivent disposer de grosses sommes de fonds propres et de revenus importants afin de pouvoir accéder à la propriété.

Le propriétaire dépensera moins pour se loger et réalisera un bon investissement tout en habitant chez lui.

Voici un tableau reprenant les principales caractéristiques liées à l’habitat en location et celles liées à l’habitat en propriété.

Ce qui est un avantage pour une personne ne l’est pas forcément pour une autre. Je vous laisse donc seul juge afin de déterminer si les informations suivantes sont des avantages ou des inconvénients pour vous.

Votre avis est très important pour moi : dites-moi en commentaire quelles autres facettes de la location et de la propriété vous semblent être des avantages ou des inconvénients !

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LOCATAIRE

PROPRIÉTAIRE

Budget et dépense pour le logement

Le locataire dépense plus pour son loyer et ses charges qu’un propriétaire, pour le même type de bien.

Le budget logement d’un propriétaire, tous frais confondus, est moindre que celui d’un locataire, pour un bien équivalent.
Ceci est d’autant plus vrai en période de taux d’intérêt particulièrement bas.

Le locataire paye un loyer et des charges, et c’est tout. Il n’a pas à se tracasser des réparations de la toiture, de l’entretien du système de chauffage, de la rénovation de l’immeuble, etc.

Le propriétaire doit entretenir son bien, soit lui-même, soit payer les services d’artisans et d’entrepreneurs pour le faire.
En cas d’une PPE, le propriétaire doit prendre part à un processus de décision au sujet des travaux d’entretien et de rénovation. Le propriétaire doit provisionner un fonds de rénovation.
En cas de propriété d’une villa ou d’un appartement en PPE, le propriétaire doit payer les frais d’entretien et de rénovation lui-même.

Le propriétaire d’un bien doit payer des assurances supplémentaires et s’acquitter d’un impôt foncier qui varie en fonction de la valeur fiscale du bien.

Fiscalité

Ni le loyer ni les frais annexes (charges) du locataire ne peuvent donner lieu à des déductions fiscales.

Les revenus des propriétaires sont artificiellement augmentés d’un montant appelé « valeur locative ».
La logique de ce revenu fictif est d’établir une sorte d’équité entre locataires et propriétaires.
Le thème du revenu locatif est sujet à de fréquents débats politiques afin de changer le système. Il est néanmoins toujours d’application.

Les frais d’entretien et de rénovation sont fiscalement déductibles.
Les frais d'entretien se déduisent des revenus de cette année-là.
Les travaux qui augmentent la valeur du bien, les plus-values, se déduisent de l'impôt sur les gains immobiliers lors de la revente du bien.
Ceci explique que les biens à rénover sont très recherchés, bien que rares, vu les avantages à les entretenir.
Les intérêts de la dette hypothécaire sont également déductibles.

Tracas

Un locataire jouit d’une certaine insouciance.
Le fait de verser son loyer en temps et en heure est plus ou moins la seule chose dont il doit se tracasser concernant son logement.
Dès que quelque chose ne fonctionne plus, il peut appeler la gérance ou le propriétaire.

Les responsabilités qui incombent au propriétaire d’une maison ou d’un appartement, sont plus importantes.
Cela demande davantage de temps, de gestion, de se renseigner, etc.

Le propriétaire qui emprunte aujourd’hui une énorme somme avec un taux bloqué sur 5 ou 10 ans n’a aucune idée de ce que les taux seront au renouvellement de son hypothèque.
C'est une épée de Damoclès avec laquelle les propriétaires doivent vivre.

Économies et placements financiers

Le locataire paye dans le vide. Le locataire, avec son loyer, permet de rentabiliser l'investissement d'un autre.

L’immobilier est un placement stable et sûr.
Les statistiques des 40 dernières années le démontrent clairement.
De plus, il s’agit d’un placement utile puisque le propriétaire d’un logement l’utilise, contrairement à des obligations par exemple.
L’immobilier permet de transmettre un patrimoine aux générations futures.

Le bien immobilier peut être utilisé pour garantir d’autres prêts.

Fonds propres nécessaires

Le locataire n’a pas besoin de fonds propres.
Il lui suffit de verser son loyer par mois d’avance.
La garantie des loyers, qui se monte au maximum à l’équivalent de 3 mois de loyer, peut être déposée sur un compte en banque. La garantie peut même provenir d'un organisme de cautionnement, sans devoir bloquer les moindres fonds propres.

Le ticket d’entrée donnant accès à la propriété est particulièrement élevé en Suisse.
Les fonds propres et les revenus nécessaires empêchent la majorité des personnes qui vivent et se logent en Suisse de pouvoir un jour accéder à la propriété.

Flexibilité

Le locataire peut changer facilement de logement.
Le contrat peut être rompu aux échéances et avec un préavis noté dans le contrat de bail à loyer.
Il est même possible de rompre le bail en dehors des échéances contractuelles ou légales, à la condition de proposer un repreneur solvable. Chose assez facile en période de pénurie de logements.

Le système fiscal suisse ne favorise pas du tout la mobilité des propriétaires.
À l’achat, les acheteurs doivent, en plus du prix d’achat, verser à l’État des droits de mutation, des émoluments de Registre foncier et d’autres frais d’achat.
Lorsque ces frais d’achat, appelés communément « frais de notaire », sont dilués sur 10 ou 20 ans de propriété, vu le renchérissement stable des biens immobiliers, cela passe inaperçu dans le budget. En revanche, si vous revendez dans les quelques années suivant l'acquisition du bien, ces frais d’achat sont parfois très difficilement récupérables.
De plus, même si vous arrivez à acheter et à revendre peu de temps après tout en réalisant une belle plus-value, l’impôt sur les gains immobiliers va vous tomber dessus.
Cet impôt est dégressif avec le temps, afin de décourager la spéculation.
Un autre facteur négatif pour la mobilité des propriétaires est les pénalités bancaires en cas de rupture d’un prêt hypothécaire à taux fixe avant son échéance.

Le locataire dispose de davantage de flexibilité et de changement au niveau professionnel.

Pour accéder à la propriété, il est nécessaire de faire preuve d’une grande stabilité au niveau de l’emploi.
L’un des très nombreux critères pris en considération par les banques pour leur scoring étant la stabilité et la régularité de l’emploi.

Le locataire peut facilement s’adapter à de nouvelles conditions de lieu de travail ou de revenus en changeant de logement selon l'évolution de sa situation.

Liberté

Le locataire n’est pas chez lui. Il est tenu de respecter un grand nombre de règles.
Les possibilités de changer l’intérieur de son logement sont franchement limitées.

Le propriétaire dispose d’une grande liberté pour l’aménagement, la décoration, la rénovation de son logement et du terrain qui l’accompagne.
Il dispose de son bien comme il l'entend. Il est chez lui.

Sécurité

Le bail du locataire peut être facilement résilié selon les échéances prévues dans le contrat de location ou les échéances légales.

Celui qui est propriétaire de son logement bénéficie d’une sécurité plus importante. Il est seul maître à bord et n’est pas à la merci d’une résiliation de son bail.

Les loyers sont indexés sur le taux hypothécaire de référence, et très souvent sur l’indice des prix à la consommation.

Le principe de l’inflation fait que la dette d’un montant fixe représente une dépense proportionnellement moindre avec le temps.

Les locataires disposent d’un cadre légal qui les protège et d’une association, l’ASLOCA, qui défend leurs intérêts très efficacement.

À la retraite

Une fois que le locataire sera arrivé à l’âge de la retraite, le loyer qu'il paye ne baissera pas, contrairement à ses revenus.

En ayant remboursé une partie ou la totalité du prêt hypothécaire, les propriétaires qui arrivent à l’âge de la retraite devraient avoir moins de charges qu’un locataire.

En conclusion

Comme vous pouvez le constater, il n’y a pas que l’aspect financier qui entre en ligne de compte, même s’il est prédominant.

Être propriétaire est certainement désirable mais nécessite une très bonne planification, de réaliser des économies pour engranger les fonds propres nécessaires, et de s’assurer de très bons revenus stables.

La location offre bien plus de flexibilité et une autre forme de liberté.

Outre l’aspect financier, il faut prendre en compte toute une série de facteurs personnels propres à votre style de vie.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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