L’acte notarié expliqué simplement

Alors que les acheteurs d’un bien immobilier peuvent être passablement stressés par cette dernière grande étape qui est la signature de l’acte de vente chez le notaire, votre attitude en tant que vendeur est, elle, généralement beaucoup plus décontractée. 

Ceci s’explique assez facilement car, en cas de vente, le vrai test en ce qui vous concerne est : « Est-ce que l’argent est chez le notaire ? » et « Suis-je protégé si les acheteurs se rétractent ? ». 

La séquence est la suivante : une fois que les accords ont été trouvés au sujet du prix et de la date de remise des clés, le projet d’acte de vente peut être préparé. 


Table des matières

Le choix du notaire

Traditionnellement dans le canton de Vaud, le choix du notaire revient aux acheteurs. La logique est que comme ils vont payer le notaire, le choix leur revient. 

Pour une vente dans le canton de Vaud, quels que soient la commune et le district dans lequel le bien vendu se trouve, le notaire doit être installé dans le canton de Vaud. 

Habituellement, je demande aux acheteurs s’ils veulent travailler avec un notaire particulier. S’ils n’ont pas de préférence, je vous demande à vous, si vous avez une préférence.

Mais très souvent c’est le cadet de vos soucis, car le notaire chez qui vous avez acheté à l’époque est souvent à la retraite, s’il n’est pas décédé.

Lorsque les acheteurs et vendeurs n’ont pas de préférence, alors je choisis moi-même un notaire sur base des critères suivants :

  • Rapide et réactif
  • Disponible
  • Sympathique
  • Apte à donner des explications compréhensibles pour le commun des mortels

J’ai ainsi trois ou quatre notaires de prédilection vers lesquels je dirige la majorité des affaires que je traite.

La préparation de l’acte

La meilleure chose à faire est de donner en une fois toutes les informations nécessaires à la préparation du projet d’acte de vente. C’est un questionnaire assez simple que j’ai compilé pour gagner en efficacité. 

Informations vendeurs
MadameMonsieur
Nom : Nom : 

Prénom :

Prénom : 

Née le : Né le : 
État civil : État civil : 
Nom et prénom du père : Nom et prénom du père : 
Nom et prénom de la mère : Nom et prénom de la mère : 
Nationalité : Nationalité : 
Nature du permis si étranger : Nature du permis si étranger : 
Adresse : Adresse : 
Localité : Localité : 
Tél. fixe : Tél. fixe : 
Tél. mobile : Tél. mobile : 
E-mail : E-mail : 

Joindre une copie (photo lisible ou une numérisation) de votre carte d’identité recto/verso ou passeport, et pour les étrangers une copie de votre permis de séjour. 

Il est aussi nécessaire de répondre à ces deux questions :

Ceci permet faciliter le travail au notaire. 

En plus des informations personnelles, il est bien évidemment nécessaire de préciser les informations concernant la transaction à proprement parler, à savoir :

Habituellement, le montant de l’acompte est de 10 % du montant de la vente. 

Pour ce point-là non plus il n’y a pas d’obligation légale, mais si les acheteurs ne disposent pas de 10 % de cash disponible, c’est très mauvais signe.

D’autre part, en cas d’une vente à terme, l’acompte pourrait dans la majorité des cas vous être directement reversé, ce qui vous sera bien pratique pour préparer votre nouvel achat et votre déménagement. 

Ces 10 % représentent également le montant habituel de la peine conventionnelle que les acheteurs devront vous verser en cas de renonciation à leur achat.

En ayant perçu les 10 % d’acompte, la peine conventionnelle est déjà couverte, ce qui est très rassurant pour vous. 

Questions fréquentes

Puis-je conserver les cédules hypothécaires ?

En ce qui concerne la ou les cédules qui garantissent votre ou vos emprunts hypothécaires, elles sont très souvent cédées gratuitement aux acheteurs. Ceci est une pratique vaudoise répandue.

Il existe quelques exceptions à cette règle coutumière : 

  1. Si au moment de la vente vous êtes propriétaire d’un autre bien immobilier dans le canton de Vaud, et que vous comptez augmenter le taux d’endettement hypothécaire de cette propriété-là, alors il sera possible de transférer la cédule de l’un à l’autre.
  2. Une autre exception possible est la suivante : si, entre le moment de la signature de la vente à terme de votre bien et le moment de la réquisition de transfert (date du terme), vous achetez un nouveau bien que vous allez financer avec un prêt hypothécaire, dans ce cas, il sera possible de transférer la cédule de l’un à l’autre.

Mais cela ne pourra fonctionner que si vous êtes le propriétaire des deux biens en même temps, ne serait-ce qu’un jour, car la cédule doit toujours être rattachée à un bien immobilier.  

En théorie, il est possible de transférer des cédules d’un canton à un autre, mais dans la pratique, les frais d’un tel transfert sont tellement élevés que vous avez meilleur temps de céder vos cédules gratuitement et d’en faire constituer de nouvelles pour votre nouvelle acquisition. 

Puis-je revendre mes cédules aux acheteurs ?

Dans le canton de Vaud, ce n’est pas la pratique, et je ne l’ai jamais vu faire.

La raison est simple si vous ne donnez pas vos cédules aux acheteurs et que vous ne les rattachez pas, le jour de la vente, à un autre bien immobilier, elles perdent purement et simplement toute valeur.

Donc, à moins que vous ne détestiez viscéralement les acheteurs, mieux vaut les donner gracieusement.

Quel est le rôle du notaire lors d’une vente immobilière ?

Le notaire doit s’assurer que rien ne peut empêcher la vente et que toutes les conditions sont correctement réunies.

Comme s’assurer que la chose vendue appartient bien aux personnes qui se présentent comme les vendeurs, et que les acheteurs ont bien le droit d’acheter ce bien en Suisse.

Beaucoup d’autres précautions et vérifications sont prises par le notaire, qui est le garant de la légalité des actes de vente en tant qu’officier public et de la sécurité juridique. 

Le notaire doit être neutre et impartial. Il doit prendre en considération les intérêts des deux parties, contrairement au courtier professionnel qui doit défendre avant tout les intérêts de ses mandants, les vendeurs. 

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Les grandes lignes d’un acte de vente

Le type de vente

Le type de vente le plus courant est la vente à terme et droit d’emption.

Le droit d’emption (droit d’acheter) est un droit inscrit au Registre foncier et empêche que des modifications juridiques ne soient apportées à la parcelle vendue entre la signature de l’acte et le terme de la vente. 

Par exemple, vous ne pourrez pas faire inscrire, par un autre notaire, un droit d’habitation en faveur de votre jeune épouse après avoir signé l’acte de vente à terme, pas plus que vous ne pourrez faire inscrire une nouvelle servitude de passage en faveur de votre voisin.

État descriptif de l’immeuble

En ce qui concerne le notaire et le Registre foncier, un immeuble se définit comme suit : « Au sens légal, un immeuble est toute parcelle avec ou sans construction dessus, ou toute part de copropriété. » 

L’état descriptif de l’immeuble est un copié/collé de ce qui est inscrit au Registre foncier

État juridique et matériel

Cette partie du contrat précise que le bien sera transféré en l’état dans lequel il existe au jour de la vente.

Il mentionne également le fait que vous vendez sans garanties autres que celles que vous pourriez transmettre aux acheteurs.

Si par exemple vous venez de faire remplacer la plaque vitrocéramique, elle sera encore sous garantie, et ça, vous pouvez le transférer. 

Par contre, si le chauffage tombe en panne avant la date de réquisition de transfert, c’est la faute à pas de chance, et il vous appartiendra de le faire réparer. L’inverse est également vrai : si, pour reprendre l’exemple du chauffage, il tombe en panne deux jours après le changement de propriétaire, ce sera à la charge du nouveau propriétaire de faire les réparations. 

Bien entendu, les dispositions de cet article ne vous protègent pas des défauts que vous auriez volontairement et frauduleusement cachés.

Si par exemple vous vendez un chalet que vous savez être attaqué par la mérule, et qu’au lieu d’en avertir l’acheteur vous camouflez cet état de fait avant la vente, dans ce cas la vente pourra être annulée purement et simplement par le juge.

Mais il s’agit là d’un cas extrême que l’on rencontre très rarement dans des contrées plus reculées. 

L’Ordonnance fédérale sur les installations électriques à basse tension (OIBT)

Il s’agit du contrôle de l’installation électrique. Si vous avez fait réaliser un contrôle OIBT moins de 5 ans avant la date du terme de la vente, le contrôle sera toujours valable et les acheteurs devront faire exécuter un nouveau contrôle lorsque ce dernier aura 20 ans.  

Si, par contre, le dernier contrôle que vous avez fait date de plus de 5 ans, alors les acheteurs devront le faire réaliser à leurs frais après la vente.  

Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments

Obligatoire dans le canton de Vaud depuis 2017 lors d’une vente immobilière, ce certificat permet de mettre une étiquette énergétique sur le bâtiment.

Même s’il est obligatoire, ce certificat n’oblige ni l’acheteur ni le vendeur à prendre des mesures. 

Gage immobilier

Comme expliqué précédemment, l’usage dans le canton de Vaud est que les cédules soient cédées gratuitement aux acheteurs.

Prix de vente

À ce stade, il n’y a plus de surprise à attendre.

Le prix résulte de l’aboutissement des négociations entre vous et les acheteurs, par l’entremise d’un courtier expérimenté. 

Paiement du prix

Dans le cas d’une vente directe, la totalité du prix de vente doit avoir été créditée sur le compte du notaire avant la signature de l’acte. 

Le cas le plus courant est la vente à terme. Dans ce cas, l’usage est de demander aux acheteurs de verser 10 % de la somme en acompte.

Pourquoi 10 % ? Ma foi, si les acheteurs ne disposent pas de 10 % à leur disposition, c’est mal parti. Et ces 10 % correspondent également au montant de la peine conventionnelle en cas de rétractation d’une partie ou de l’autre. 

Il est tout à fait possible de signer un acte de vente à terme devant notaire sans versement d’un centime d’acompte. 

Je le déconseille très fortement. 

Les acheteurs doivent avoir des fonds à leur disposition pour acheter un bien. S’ils ne peuvent ou, pire encore, ne veulent pas verser 10 % d’acompte sans bonne raison, je me poserais des questions sur le sérieux de leurs intentions d’achat. 

Mise en garde : il n’est pas non plus nécessaire que les acheteurs aient organisé leur financement avant de signer un acte de vente à terme. Ils ont jusqu’au terme pour obtenir un prêt.

Mais, pour l’amour du Ciel !, il faut que les acheteurs obtiennent un accord de principe d’une ou de plusieurs institutions avant de signer l’acte.

La raison en est évidente.

Si les acquéreurs n’ont pas versé d’acompte et qu’ils n’ont pas d’accord de principe pour leur financement, que pensez-vous qu’il risque bien d’arriver au terme ? Qu’ils renoncent à l’achat ! 

Vous pourrez les mettre aux poursuites pour obtenir vos 10 % de peine conventionnelle, mais vous risquez bien de ne jamais voir un seul franc arriver de leur part s’ils sont à ce point fauchés. Et vous aurez perdu tout ce temps en vain.

Si les acheteurs ont versé les 10 % d’acompte, vous pourrez les conserver en tant que peine conventionnelle et pourrez remettre votre bien en vente. 

Prise de possession – Transfert des profits et des risques

La prise de possession peut se faire dès que vous avez signé la réquisition de transfert.

Il s’agit d’un document que le notaire rédige afin de faire changer le propriétaire au Registre foncier.

Ce n’est que lorsque le transfert de propriété de vous aux acheteurs est inscrit au Registre foncier que la vente est effective. 

Dans les faits, il s’agit d’une formalité qui se fait au terme de la vente. Très souvent, les vendeurs peuvent signer la réquisition à l’avance, de sorte que, le jour du terme, le notaire a simplement à constater que le paiement total a bien été effectué, et envoie la demande de changement de propriétaire au Registre foncier. 

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Décompte acheteur/vendeur

En plus ou en moins du prix de vente, il est souvent nécessaire de faire un décompte acheteur/vendeur.

En général, il y a au moins deux factures qui devraient être partagées.

Il s’agit de :

  • l’assurance ECA

  • et de l’impôt foncier.

Dans les deux cas, vous avez payé ces deux factures en début d’année pour l’année entière.

Il convient donc de demander aux acheteurs de vous rembourser la partie qui correspond, à la date de la vente, au nombre de mois courant jusqu’à la fin de l’année. 

Pour ce qui est de l’eau, du gaz, de l’électricité, il vous suffit de faire relever les compteurs le jour du terme, ou d’envoyer les index des compteurs aux compagnies afin de clore vos comptes avec eux. 

Si vous avez un stock de mazout, vous pouvez faire un décompte à faire valoir chez les acheteurs.  

Il est également possible de faire tout un décompte si vous voulez revendre du matériel ou du mobilier aux acheteurs.

Hypothèques légales

Ici, le notaire doit mettre les acheteurs en garde par rapport à l’existence potentielle d’hypothèques légales dont certaines peuvent être occultes, c’est-à-dire que personne ne peut en être mis au courant.

En tant que vendeur, vous devez attester que vous n’avez pas de contentieux en cours faisant courir le risque d’une hypothèque légale, et vous devez également vous engager à garder les choses ainsi jusqu’au terme de la vente. 

Assurances

L’ECA sera automatiquement avertie du changement de propriétaire.

Si vous avez souscrit d’autres assurances, telles qu’une assurance bâtiment pour les dégâts non couverts par l’ECA et/ou une assurance responsabilité civile, ne les annulez pas.

Les acheteurs disposent d’un mois après la vente pour dénoncer les polices, et s’ils ne les dénoncent pas, les contrats continueront aux mêmes conditions à leur nom.

Notez que l’assureur n’est pas obligé d’accepter ces clients, et qu’il dispose lui aussi d’un délai (de seulement 10 jours dans ce cas) pour annuler les contrats. 

Mais n’annulez pas les assurances avant le transfert de propriété, car la maison doit rester assurée en tout temps. 

Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)

Cette loi vaudoise a pour but de protéger le parc locatif et de donner aux communes la possibilité d’acheter votre bien en priorité, si certaines conditions sont remplies. 

Dans la très grande majorité des cas, vous sortez du champ d’application de cette loi. Mais si jamais cette loi s’applique à vous, le courtier en charge de la vente devrait avoir anticipé les éventuelles démarches.

Notez encore que les démarches peuvent occasionner le report de la vente, mais ne pourront pas l’empêcher. 

Peine conventionnelle pour le vendeur

Ici encore il s’agit d’un usage courant. Si vous, en tant que propriétaire, refusez de transférer la propriété aux acheteurs après qu’ils en ont payé la totalité au terme de la vente, vous devrez alors indemniser ces personnes avec le versement de la somme prévue, qui est habituellement de 10 %. 

Notez que si vous ne le faites pas, les acheteurs pourront vous mettre aux poursuites et faire vendre la maison aux enchères pour obtenir leur dû. 

Frais à charge des vendeurs

Vous devrez payer l’impôt sur les gains immobiliers.

Le notaire doit garder 5 % du prix de vente afin de payer l’impôt sur les gains immobiliers. Là aussi, une anticipation est tout à fait possible.

C’est-à-dire que vous pouvez remplir votre déclaration d’impôt sur les gains immobiliers un mois avant la date du terme de la vente, et demander à l’administration fiscale de vous faire parvenir l’avis d’imposition avant le terme.

De cette manière, il vous suffira de donner l’avis d’imposition au notaire, qui versera l’argent au fisc. Vous pourrez ainsi recevoir votre solde plus rapidement.

La commission de courtage est également due par l’acheteur.

Habituellement, le notaire verse la commission sur base d’une facture que vous signez.

Notez que la commission de courtage est déductible de l’impôt sur les gains immobiliers. 

Ce qu’il faut retenir

  • Le choix du notaire dépend des acheteurs
  • Habituellement, le montant de l’acompte est de 10 % du montant de la vente.
  • La cédule hypothécaire se transmet gratuitement aux acheteurs
  • Le notaire est là pour s’assurer que rien ne peut empêcher la vente et que toutes les conditions sont correctement réunies.
  • A la vente, le bien est transféré, en l’état
  • Les frais de notaires sont à la charge des acheteurs

Dans l’immobilier, nous disons souvent que « tant que ce n’est pas signé, ce n’est pas vendu », et c’est tout à fait vrai.

Le corollaire est que « quand c’est signé, c’est vendu », et c’est souvent un grand soulagement pour le propriétaire vendeur de pouvoir finalement concrétiser son projet, qui sera très souvent le début d’un autre. 

Suite à la lecture de cet article dense, si vous avez des questions, laissez un commentaire. 👇
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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2 réponses

  1. Bonjour cher Monsieur
    Lors de,”une vente a terme le notaire doit-il envoyer un mail signé de sa main prouvant que le 10% convenu est bien versé sur le compte d3s notaires ? Merci

    1. Bonjour,

      Habituellement c’est une clause qui sera incluse directement dans l’acte notarié avec une formulation similaire à celle-ci :
      (…) ” Le prix de vente est et sera entièrement payé, comme suit :

      a) par imputation de l’acompte de *** francs suisses qui a d’ores et déjà été versé sur le compte de l’Association des notaires vaudois, rubrique Nom_du_notaire ; dont quittance est ici donnée, ” (…)

      Pour tout savoir (ou presque) au sujet du contrat de vente chez le notaire, je vous invite à consulter l’article suivant :
      https://www.immo4g.ch/blog/comprendre-acte-vente-authentique/

      Avec mes cordiales salutations.

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