Achat sur plan : le guide complet

L’achat d’un bien immobilier en quote-part terrain se résume à acheter, à un promoteur, une fraction du terrain sur lequel un immeuble, en propriété par étage (PPE), va être construit par une entreprise générale de construction sur base d’un contrat, pour un coût fixe connu à l’avance.

L’achat sur plan en quote-part terrain peut également se décliner en différentes manières de procéder.

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Table des matières

Comment trouver un bien vendu sur plan ?

Soit vous êtes déjà en relation avec un courtier qui vous en donne la primeur, soit vous serez informé par des annonces sur les portails immobiliers ou par d’autres types de publicités.

Certains projets sont annoncés des années à l’avance, d’autres non. Vous devez être à l’affût.

Comment visiter un bien vendu sur plan ?

Chaque cas est différent. Dans la mesure du possible, j’aime bien rencontrer les gens sur le terrain où seront construits les villas ou l’immeuble en PPE.

Quel que soit le cas, la localisation exacte de la future construction est connue et communiquée. Vous pourrez ainsi étudier l’environnement en détail.

Des moyens modernes allant de la simulation en 3D jusqu’à la visite virtuelle immersive existent. Mais cela reste de votre responsabilité de vérifier les allégations telles que : « Avec vue panoramique imprenable à 360° sur tout le lac…».

La toute première décision

Tout commence par la décision d’acheter à cet endroit. Vous devriez répondre en tout premier lieu à cette question: « Est-ce que nous voulons habiter là ? »

Il y aura sans doute des compromis à faire. Faites un tableau avec le pour et le contre si c’est utile.

Ensuite, décidez de vous lancer dans l’aventure.

Les avantages d’un achat sur plan

• Vous achetez du neuf. À moins de disposer d’un terrain constructible, denrée devenue très rare, l’achat sur plan est quasiment la seule possibilité d’acquérir un logement neuf.

• Vous recevez des garanties. Seules les constructions neuves sont livrées avec des garanties de 5 ans sur les travaux.

• Vous choisissez les finitions vous-même selon vos goûts, vos envies (et votre budget). Vous avez la possibilité de choisir les matériaux de finition tels que les revêtements de sol, le type de cuisine, les meubles et finitions des salles de bains, etc.

• Il y a également un avantage financier. Lorsque vous achetez un bien déjà construit, vous payez des droits de mutation à l’achat. Les droits de mutation sont une forme d’impôt à l’achat.
  Dans le canton de Vaud, ils se montent à 3.3% du prix de vente. Cela fait partie des fameux « frais de notaire », mais nous devrions plutôt parler de « frais d’achat ».

• Lors d’un achat sur plan, au départ de l’opération, vous achetez une portion de terrain sur laquelle votre bien immobilier sera construit.
  Dans ce cas, vous ne payez les droits de mutation que sur la partie terrain. C’est une économie.

Par exemple, imaginons que vous achetez un appartement à CHF 1’250’000.

Si l’appartement existe, vous allez payer CHF 41’250 de droits de mutation.

Si en revanche vous achetez sur plan et que la partie terrain représente 35% du prix d’achat total, votre quote-part terrain sera alors de 1’250’000 × 35% = CHF 437’500.

Selon cet exemple vous devrez payer en plus 3.3% de droits de mutation sur le prix du terrain uniquement, soit CHF 14’437.50. Soit une économie de CHF 26’812.50.

« C’est toujours ça de plus en moins », comme dirait l’autre.

Les inconvénients d’un achat sur plan

Selon moi, le premier inconvénient est que l’achat sur plan va vous demander plus de travail. Vous allez prendre part au processus de construction en tant que maître d’ouvrage. Plus de lettres, plus d’e-mails, plus de décisions, etc.

Le risque de faillite de l’entreprise générale de construction peut être évoqué. Entre nous soit dit, il y a eu des problèmes en Suisse il y a 30 ou 40 ans, avec des banques qui libéraient des fonds vers des entreprises qui traînaient de grosses casseroles.

Mais depuis, des procédures drastiques de sélection des entreprises générales ont été mises en place.

Pour que la banque accepte de financer la construction, l’entreprise générale est contrôlée sous toutes les coutures, et seules les entreprises sérieuses, solvables et bien gérées passent avec succès les tests rigoureux des banques.

De plus, la banque qui finance la construction va vérifier les factures de l’entreprise générale. Les fonds sont libérés par tranches successives. Ces tranches sont déterminées à l’avance et vérifiées par la banque et par vous-même, le maître de l’ouvrage.

Le risque zéro n’existe pas, mais comprenez que même si l’entreprise générale était déclarée en faillite, la banque n’aura dépensé de l’argent que pour payer certaines parties de la construction déjà achevées. Ceci limite très fortement les risques.

Le permis de construire

Idéalement, lorsque vous réservez votre lot PPE, le permis de construire est déjà en vigueur. Mais ce n’est pas une obligation. Certains promoteurs mettent en vente dès que la demande de permis a été déposée à la commune.

Il est important de comprendre que toute personne qui justifie d’un intérêt peut faire opposition à la construction. Mais il est encore plus important de comprendre que personne ne peut empêcher une construction qui respecte les règles et lois en tout point.

Personne ne peut empêcher une construction légale.

C’est pourquoi il est tout à fait possible de réserver un lot avant même que le permis de construire ne soit définitif. C’est alors au promoteur de s’assurer que son projet est totalement conforme aux règlements des constructions et lois applicables. 

Quelle est la marche à suivre pour réserver un lot PPE sur plan ?

Une fois que votre décision est prise, vous allez remplir un contrat de réservation. Il s’agit d’un accord entre vous et le promoteur. Il existe autant de contrats de réservation que de promoteurs. Lisez-le bien. Posez les questions que vous devez clarifier. Vérifiez bien les clauses de remboursement de l’acompte si vous vous désistez, etc.

Vous devez comprendre que le contrat de réservation ne vous oblige pas à acheter. En immobilier, seul un contrat signé devant un notaire peut vous obliger à acheter.

Mais dans le cas de certains contrats de réservation, vous pourriez perdre tout ou partie de l’acompte si vous vous rétractez.

Le financement d’un achat sur plan

Concernant la formule que je décris ici, un achat en quote-part terrain avec contrat d’entreprise générale, les grandes lignes du financement sont les suivantes :

Vous apportez un minimum de 20% de fonds propres : 10% en cash, 10% pouvant provenir de vos deuxièmes piliers.

Si vous devez emprunter, vous allez passer par un crédit de construction. Généralement le promoteur travaille avec une banque qui va financer les crédits de construction de chaque acheteur de la PPE.

Ce n’est qu’après que la construction est terminée que le crédit de construction est transformé en prêt hypothécaire auprès de l’institution de votre choix.

Achat de votre part du terrain

Après la signature du contrat de réservation, et après avoir vérifié que vous disposiez de la surface financière nécessaire et que le permis de construire est définitif et exécutoire, c’est-à-dire que plus rien ni personne ne peut empêcher la construction, vous serez invité alors chez le notaire pour finaliser tous les accords devant lui.

La toute première étape est l’achat de la quote-part du terrain. Votre quote-part est déterminée en fonction des millièmes de votre part de copropriété.

Ensuite, la signature du contrat d’entreprise générale et le descriptif de la construction.

D’autres contrats peuvent être signés à cette occasion, par exemple l’acte de création et le règlement de la PPE.

Dans tous les cas, vous recevrez les projets d’actes et de contrats avant d’arriver chez le notaire.

Le contrat d’entreprise générale

Il s’agit du contrat entre vous et le constructeur qui définit précisément tous les paramètres de la construction et le montant fixe pour lequel le constructeur s’engage à vous fournir le bien terminé.

Le prix annoncé doit être égal au prix de votre part de terrain, plus les frais de mise en valeur du promoteur, plus les coûts de construction de l’entreprise générale.

La construction de l’immeuble

Dès que la construction commence, le crédit de construction est utilisé. Ce crédit de construction est utilisé tranche par tranche. Tout un mécanisme de vérifications est mis en place entre vous, la banque et l’entreprise générale pour libérer les fonds en fonction de l’avancement des travaux.

Changement des plans

En fonction du moment où vous entrez dans la danse, des modifications peuvent encore être apportées aux plans de votre appartement. Mais les murs porteurs, les emplacements des fenêtres, l’aspect extérieur, etc., ne peuvent plus être modifiés.

Rassembler deux chambres en une seule en enlevant la paroi non porteuse entre les deux peut être envisagé. Transformer le W.-C. visiteurs en buanderie est également possible. Faire une cuisine en U plutôt qu’en L est, selon la configuration, également possible.

Le choix des matériaux et des finitions

Comme je l’ai mentionné plus haut, le choix des finitions, ou « finitions au gré du preneur », pour utiliser l’expression consacrée, est un avantage dans ce type de formule.

L’entreprise générale vous convoquera chez ses fournisseurs pour que vous choisissiez les matériaux avec lesquels vous désirez habiller votre appartement.

Un budget prédéfini est inclus dans l’achat de l’appartement. Si vous choisissez des matériaux plus chers que ce qui est prévu dans le budget, vous devrez verser la différence de votre poche.

En toute logique, les budgets prévus doivent vous permettre de bien finir votre appartement avec des matériaux standards de bonne qualité.

Un ordre de grandeur de budget standard serait :

Il s’agit d’un exemple. Chaque proposition est à étudier en fonction des circonstances.

Chaque entreprise générale a sa politique en matière de plus-values. Discutez-en et obtenez des confirmations écrites.

Le déroulement du chantier

Au fur et à mesure de l’avancement du chantier, vous allez être sollicité pour libérer la tranche suivante du crédit de construction. Des visites sur place ou toute autre manière de communiquer les informations sont mises en place entre vous, le promoteur et l’entreprise générale.

En règle générale, vous pouvez compter 18 mois de chantier entre le premier coup de pelle et la remise des clés.

Les problèmes lors d’un achat sur plan

La vie n’est pas un long fleuve tranquille. La liste de problèmes potentiels est quasi infinie.

Mais si vous êtes au clair avec votre projet, que vous avez bien étudié la proposition qui vous est faite, que vous avez établi une relation de confiance avec le courtier et le promoteur, que vous avez vérifié les constructions déjà réalisées par ce promoteur et ce que les gens en disent, il n’y a pas de raison de rencontrer des problèmes insolubles.

État des lieux et remise des clés

À la fin du chantier, vous serez invité à vérifier que le résultat final est conforme au contrat d’entreprise générale. Juste après cette étape, vous pourrez emménager dans votre nouveau chez-vous.

Il se peut que certains travaux et aménagements soient terminés après la remise des clés. Par exemple, si vous recevez les clés le 1er décembre, il est peu probable que la pelouse et les autres aménagements extérieurs soient terminés. Il faudra alors attendre le printemps pour ceux-là.

Ce que vous devez retenir concernant la vente sur plan

L’achat sur plan vous permet d’acheter du neuf avec des garanties.

Un achat en quote-part terrain vous fait économiser sur les frais de notaire.
La séquence, dans les grandes lignes, est la suivante :

1. La réservation avec versement d’un acompte
2. La vérification de votre dossier par la banque
3. La signature chez le notaire pour :
   – L’achat de votre part de terrain,
   – La constitution de la PPE,
   – Le règlement de la PPE,
   – Le descriptif de construction avec les plans,
   – Le contrat d’entreprise générale ;
4. Le choix des finitions
5. La construction
6. La réception des clés
7. La célébration de la réussite

N’hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires ci-dessous.

Cet article fait partie de notre dossier “Acheter un bien immobilier“, son contenu vous est offert, n’hésitez pas à le consulter !